作者ntpuisbest (阿龍)
看板LAW
標題[問題] 可否適用土地法34條之一
時間Fri Feb 19 18:56:02 2021
我父親有北市一棟透天的 2,3,4樓
一樓是早期祖父賣給外人以下簡稱甲
結構類似這樣
https://i.imgur.com/4vAEI2a.jpg
父親土地持分3/4
外人土地持分四分之一
但是
房屋並非共有
而是有自己的權狀
現在我父親想說利用土地法34條之一
處分掉土地
但是甲的建物仍然存在
甲他沒有錢用優先購買權買下來
我們也不會故意賤賣
因為是要賣給外人
回母校問教授說
這樣會有民法425-1的問題
他的合法建物還會存在
但是我爬後發現
這個判決
https://i.imgur.com/ZMZ405e.jpg
所以順序會是這樣
先賣整塊土地給建商
然後建商拆屋拆掉2,3,4f
我家那種70年房子
拆掉2到4樓
一定會使1f
建物不堪使用的
這時建商是不是就可以開發了
以上是教授還有建商那邊的說法
請問可行嗎？
當然如果他願意參與開發
我們也不會硬吃掉他的土地
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1F：→ maniaque: 公寓大廈管理條例第四條02/19 19:03
2F：→ maniaque: 要是可以這樣搞,那隨便一個阿貓阿狗買下台北101一個單位02/19 19:04
3F：→ maniaque: 然後就發動這一條,把所有人都趕走??? ^_^02/19 19:05
4F：→ maniaque: 看起來你們就是談不攏,價錢壓很低,對吧???02/19 19:06
5F：→ ntpuisbest: 就說不是公寓大廈了02/19 19:14
6F：→ maniaque: 請自行服用公寓大廈管理條例第3條02/19 19:16
7F：→ maniaque: 不要用你認為的公寓樣子去定義02/19 19:16
8F：→ ntpuisbest: m大，剛剛問父親，房屋也是共有的，所以沒有問題了?02/19 19:17
9F：→ maniaque: 你這有獨立建物權狀,就屬於法規的公寓定義02/19 19:17
10F：→ ntpuisbest: 全部都超過3/4應該可以土地法34-102/19 19:17
11F：→ maniaque: 權狀呢????02/19 19:18
12F：→ ntpuisbest: 嗎？02/19 19:18
13F：→ ntpuisbest: 權狀寫3/4房屋02/19 19:18
14F：→ maniaque: 有獨立權狀就免談了02/19 19:18
15F：→ ntpuisbest: 沒有獨立權狀，抱歉誤會02/19 19:19
16F：→ ntpuisbest: 可以直接賣?02/19 19:19
17F：→ maniaque: 假如持分權狀,應該可以走34-102/19 19:20
18F：→ ntpuisbest: 感恩，可以把樓下趕走了02/19 19:20
19F：→ maniaque: 不然上法院變價分割02/19 19:21
20F：→ maniaque: 只是,不知道當初你阿公是怎樣賣的02/19 19:23
21F：→ maniaque: 不然一樓當初買價絕對不是 1/4建物02/19 19:24
22F：→ maniaque: 只是......自己多留意歐.....02/19 19:24
23F：→ maniaque: 前面才有一個被這樣子,自己祖產被外人買走......02/19 19:25
25F：→ maniaque: 但是照你這建物,若有獨立樓梯,基本上搞不好會變成獨立權02/19 19:28
26F：→ maniaque: 狀(屬於可分割的)02/19 19:29
27F：→ ntpuisbest: 好的，感恩02/19 19:32
28F：→ ntpuisbest: 不可考，已經去世了@@02/19 19:32
29F：→ maniaque: 當然不可考,關鍵還是在對方是否有當初的買賣文件保留02/19 19:34
30F：→ ntpuisbest: 價錢上喔，土地他有5坪，已經願意出到2500萬了，他還02/19 19:38
31F：→ ntpuisbest: 是寧願賣檳榔02/19 19:38
32F：→ maniaque: 同區域的一樓店面價錢呢????02/19 19:44
33F：推 Lailungsheng: 說個笑話...土地房屋要賣建商，然後上來ptt找答案02/19 19:44
34F：→ Lailungsheng: ...那建商是廢物膩02/19 19:44
35F：→ ntpuisbest: 1000萬吧，大同區而已02/19 19:44
36F：→ maniaque: 2500w 高或低? 不是絕對,而是相對吧02/19 19:44
37F：→ Lailungsheng: 你想賣多少，建商要收就收，後續也是建商去煩惱02/19 19:45
38F：→ maniaque: 那......找土地律師去協助吧,上面兩條路,兩人都可以用02/19 19:45
39F：→ maniaque: 你若要走34-1,搞不好對方就走分割訴訟.....02/19 19:46
40F：→ ntpuisbest: 了解，感恩02/19 19:50
41F：→ maniaque: 另外,五坪? 1/4? ,你建物基地只有 20 坪???02/19 19:51
42F：→ maniaque: 甘納好像怪怪的........02/19 19:52
43F：→ ntpuisbest: 就是狹長型阿02/19 20:25
44F：推 maniaque: 當地素地建地價格一坪多少??02/19 20:42
45F：→ ntpuisbest: 不太確定，我覺得不超過300萬02/19 21:25
46F：→ maniaque: 那土地就有 1500 了,算上建物,2500 也沒很多啊 ...02/19 21:34
47F：→ maniaque: 還不如問說...."你們打算賣建商多少吧"02/19 21:34
48F：→ maniaque: 若不願意說也沒關係,反正就是有利益有價值才會這樣做吧.02/19 21:35
49F：→ ntpuisbest: 300是很高估的算法，這裡房價65萬，而且是新屋才有，02/19 22:14
50F：→ ntpuisbest: 一坪土地我不確定要算多少，2500真的算是天價了02/19 22:14
51F：→ ntpuisbest: 主要是長輩要電梯02/19 22:15
52F：→ ntpuisbest: 他兒子其實也因為他不賣所以直接氣到不聯絡，都已經8502/19 22:18
※ 編輯: ntpuisbest (219.91.81.129 臺灣), 02/20/2021 10:18:22
53F：推 Hermess: 注意一下你們的權狀是他只有一樓還是持分，如果是持分那 02/20 11:59
54F：→ Hermess: 表示房子的每一塊磚頭他都有1/4，不能隨意拆喔。 02/20 11:59
55F：→ Hermess: 請參考永春都更案 02/20 11:59
56F：→ maniaque: 原PO後續有補充,是1/n的建物配上1/4的土地持份 02/20 12:19
57F：→ maniaque: 但法院應該是會判分割,因為可以明確區分使用範圍 02/20 12:19
58F：→ maniaque: 1/4的建物權狀+1/4的土地持份 02/20 12:20
59F：→ maniaque: 不是分別的 1/1建物權狀 02/20 12:20
60F：→ maniaque: 所以才說說不定法院會判分割,拆成兩張 1/1 的建物權狀 02/20 12:21
61F：→ maniaque: 所有人不缺錢不賣,但所有人卑親屬看到這麼高價急得跳腳 02/20 12:22
62F：推 taoist9999: 如果地政事務所那邊允許分割的話，理論上一樓建物得 02/20 14:59
63F：→ taoist9999: 為獨立一張所有權狀。 02/20 14:59
64F：→ taoist9999: 建物之共有人（尤其是一樓那位） 可主張「默示分管契 02/20 15:01
65F：→ taoist9999: 約」。 02/20 15:01
66F：→ taoist9999: 或是說被繼承人當初賣給一樓的買方就是一樓，只因一 02/20 15:03
67F：→ taoist9999: 樓無獨立所有權狀，只好移轉建物之4分之1應有部分。 02/20 15:03
68F：→ taoist9999: 繼承人則依民法第1148條概括繼承此一買賣關係。 02/20 15:04
69F：→ taoist9999: 未經系爭建物全體共有人之同意，拆除系爭建物二至三 02/20 15:08
70F：→ taoist9999: 樓之行為，可能觸犯刑法第353條毀壞他人建築物罪。 02/20 15:08
71F：→ maniaque: 謝謝樓上把我說的更明確建議(我講的那張也在裡面提到) 02/20 15:28
72F：→ maniaque: 耍手段不見得好,不然大埔張藥房事件若重演,自己...嗯.. 02/20 15:29
73F：→ maniaque: 通常是吃軟不吃硬啦,不要讓所有人覺得妳們都是為了錢錢 02/20 15:29
74F：→ maniaque: 另外,我當初為何會覺得有問題,其實很簡單.... 02/20 15:29
75F：→ maniaque: 因為,選項裡面明明就是可以"重建,然後照樣分比例" 02/20 15:30
76F：→ maniaque: 為何一定要買下來,排除對方的權利? 02/20 15:30
77F：→ maniaque: 也還是可以把重建後的一樓分配給對方,不是嗎???? 02/20 15:31
78F：→ maniaque: 讓老人家親自跟他拜訪,說明你們改建的目的,以及建後分配 02/20 15:32
79F：→ maniaque: 不會少給對方比例 02/20 15:32
80F：→ ntpuisbest: 我們要分給他，他不要 02/20 18:01
81F：→ ntpuisbest: 事情解決了，他兒子說不重蓋，孫子要改跟女生姓 02/20 18:02
82F：→ ntpuisbest: 謝謝各位 02/20 18:03
83F：→ ntpuisbest: 補充，基地面積小，無法一樓分回店面 02/20 18:03
84F：→ ntpuisbest: 那招也是我父親叫他兒子的哈哈 02/20 18:04
85F：推 q135q135: 到底是有多無知 才會舉101當例子啊 真無言 02/20 20:02
86F：→ a9301040: 異想天開，你說的不可能發生。要發生了，你賠死 02/23 12:15