作者mandynewlife (佩佩貒)
看板LAW
標題[問題] 共同共有1/1買賣 34-1
時間Sat Dec 29 21:42:06 2018
文有點長 請容我先描述這件事起源 煩請各位解惑
一年多前有一自稱遠房親戚及一名仲介找上門
表示有一塊地是我奶奶的媽媽的媽媽娘家那邊的地
土地原有人民國36年就過世，後續一直無人繼承
那個區域現在有重劃的消息 開始有人想收購土地，
因為我奶奶也過世了我爸及我爸的手足就成了繼承人
這個月收到地政通知領權狀，原來代書已經辦了共同共有繼承
權狀上每個人的持分都是1/1， 並且已經有過半數人簽署賣地履保
對方代書表示已達可送法院強制買賣，我爸跟手足都沒簽
對方委託的代書說因為80個人，他們有2個人沒有找到
將來我們法院提領沒有這兩人簽章是無法提領
我已經查過很多34-1的條文說明及案例，看起來感覺都是各別提領不是?
或是我解讀錯誤？亦或者因為我們是共同持有1/1條件真的比較不一樣
還有買方的部份，是否也要等未簽署的這些人全數提領完才得以辦轉移？
另外看合約 買方甲 是那個代書的名字，他說買主全權委託他
這樣的情況是合理的嗎？他一直不透露買主是誰，還強調自己身價
履保絕對沒有問題，煩請熟知的各位不吝私信為我詳解，謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.38.10.169
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※ 編輯: mandynewlife (114.38.10.169), 12/29/2018 21:44:45
※ 編輯: mandynewlife (114.38.10.169), 12/29/2018 21:46:31
1F：推 super10000: 公同共有跟分別共有先區分清楚 12/30 00:42
2F：→ mandynewlife: 權狀是寫著公同共有1/1 12/30 07:23
3F：→ a9301040: 34-1應該可以，其他找不到的記得契約要求對方提存。你上 12/30 10:06
4F：→ a9301040: 網查對方有無地政士資格，通常可能是他自己要買或背後 12/30 10:06
5F：→ a9301040: 金主不願出面。如果擔心對方支付對價的問題，找自己的 12/30 10:06
6F：→ a9301040: 律師或地政士來處理買賣，對方就當純買方，在過戶時至 12/30 10:06
7F：→ a9301040: 少會按階段有第一期第二期等分期款項，事情不對至少還 12/30 10:06
8F：→ a9301040: 比較早發現，還可處理。另外對買方徵信，要求對方提出 12/30 10:06
9F：→ a9301040: 資力證明，或者買賣契約提供連帶保證人、本票，在交易 12/30 10:06
10F：→ a9301040: 中也很常見，你找自己的律師地政士，他會跟你說明流程。 12/30 10:06
11F：→ a9301040: 只怕你們公同共有人不願多付找地政士的費用。 12/30 10:06
12F：→ mandynewlife: a9你說對了，買方就是掛代書本人 12/30 11:40
13F：→ taoist9999: 在法律上要保險的話，你家人就是不要去簽買賣契約書（ 12/30 21:03
14F：→ taoist9999: 私契，債權契約），這樣子比較不會有法律上的責任，將 12/30 21:04
15F：→ taoist9999: 來就去法院提存所領錢就好了。 12/30 21:04
16F：→ taoist9999: 土地法第34條之1第1項的同意出賣的共有人出售共有不動 12/30 21:06
17F：→ taoist9999: 產之依據有「法定代理權說」與「法定處分權說」，一般 12/30 21:07
18F：→ taoist9999: 人根本不會去研究這個，而且也很複雜。況且當賣方萬一 12/30 21:09
19F：→ taoist9999: 無法移轉土地的話，違約怎麼辦？不如當個不同意出賣的 12/30 21:09
20F：→ taoist9999: 共有人，去法院提存所領錢就好了。 12/30 21:09
21F：→ taoist9999: 法律責任小，而且有錢也一樣可以領到，這樣不是最好嗎 12/30 21:10
22F：→ taoist9999: ？ 12/30 21:10
所以這是我的問題所在，對方代書一直說有兩個人找不到我們提領需要他們蓋章
我真的覺得很疑惑，他這種說法不就成了只要不接受買賣的共有人
都必須全體集合蓋章才有辦法提領，但他的買賣合約又不是全體一份
明明是80個人的一人一份，又說找不到的兩個人他要用公告之後就可以移轉
所以我要釐清是他想慫恿我們簽約的話術，或真有此規定
23F：推 a9301040: 是！ 12/30 22:06
※ 編輯: mandynewlife (114.38.41.174), 12/30/2018 22:45:09
24F：→ a9301040: 整個敘述很怪，建議不要跟對方簽約 12/31 00:58
25F：推 taoist9999: 那是他的問題，不要把別人的問題，變成是自己的問題。 12/31 11:40
26F：推 taoist9999: 土地法第34條之1第5項，公同共有之不動產也適用第1項 12/31 11:42
27F：→ taoist9999: ，大法官還為此作過解釋。（憑印象寫的，有錯請指正。 12/31 11:42
28F：→ taoist9999: ） 12/31 11:42
29F：推 taoist9999: 司法院釋字562號解釋。 12/31 11:45
30F：推 taoist9999: 公同共有不動產之共有人不得單獨移轉其潛在之應有部 12/31 11:50
31F：→ taoist9999: 分，除法律另有規定（就是土地法第34條之1），必須全 12/31 11:50
32F：→ taoist9999: 體共有人同意才能處分（民法第828條第3項要旨參照）。 12/31 11:50
33F：推 taoist9999: 同意出賣之共有人要依土地法第34條之1第1項以多數決處 12/31 11:55
34F：→ taoist9999: 分不動產，要注意不動產買賣契約（私契，債權契約） 12/31 11:55
35F：→ taoist9999: 之違約條款是怎麼寫的？一般人甚至一般地政士、律師沒 12/31 11:55
36F：→ taoist9999: 去研究這個的話，很多人是不懂的。 12/31 11:55