作者mandynewlife (佩佩貒)
看板LAW
标题[问题] 共同共有1/1买卖 34-1
时间Sat Dec 29 21:42:06 2018
文有点长 请容我先描述这件事起源 烦请各位解惑
一年多前有一自称远房亲戚及一名仲介找上门
表示有一块地是我奶奶的妈妈的妈妈娘家那边的地
土地原有人民国36年就过世，後续一直无人继承
那个区域现在有重划的消息 开始有人想收购土地，
因为我奶奶也过世了我爸及我爸的手足就成了继承人
这个月收到地政通知领权状，原来代书已经办了共同共有继承
权状上每个人的持分都是1/1， 并且已经有过半数人签署卖地履保
对方代书表示已达可送法院强制买卖，我爸跟手足都没签
对方委托的代书说因为80个人，他们有2个人没有找到
将来我们法院提领没有这两人签章是无法提领
我已经查过很多34-1的条文说明及案例，看起来感觉都是各别提领不是?
或是我解读错误？亦或者因为我们是共同持有1/1条件真的比较不一样
还有买方的部份，是否也要等未签署的这些人全数提领完才得以办转移？
另外看合约 买方甲 是那个代书的名字，他说买主全权委托他
这样的情况是合理的吗？他一直不透露买主是谁，还强调自己身价
履保绝对没有问题，烦请熟知的各位不吝私信为我详解，谢谢
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.38.10.169
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※ 编辑: mandynewlife (114.38.10.169), 12/29/2018 21:44:45
※ 编辑: mandynewlife (114.38.10.169), 12/29/2018 21:46:31
1F：推 super10000: 公同共有跟分别共有先区分清楚 12/30 00:42
2F：→ mandynewlife: 权状是写着公同共有1/1 12/30 07:23
3F：→ a9301040: 34-1应该可以，其他找不到的记得契约要求对方提存。你上 12/30 10:06
4F：→ a9301040: 网查对方有无地政士资格，通常可能是他自己要买或背後 12/30 10:06
5F：→ a9301040: 金主不愿出面。如果担心对方支付对价的问题，找自己的 12/30 10:06
6F：→ a9301040: 律师或地政士来处理买卖，对方就当纯买方，在过户时至 12/30 10:06
7F：→ a9301040: 少会按阶段有第一期第二期等分期款项，事情不对至少还 12/30 10:06
8F：→ a9301040: 比较早发现，还可处理。另外对买方徵信，要求对方提出 12/30 10:06
9F：→ a9301040: 资力证明，或者买卖契约提供连带保证人、本票，在交易 12/30 10:06
10F：→ a9301040: 中也很常见，你找自己的律师地政士，他会跟你说明流程。 12/30 10:06
11F：→ a9301040: 只怕你们公同共有人不愿多付找地政士的费用。 12/30 10:06
12F：→ mandynewlife: a9你说对了，买方就是挂代书本人 12/30 11:40
13F：→ taoist9999: 在法律上要保险的话，你家人就是不要去签买卖契约书（ 12/30 21:03
14F：→ taoist9999: 私契，债权契约），这样子比较不会有法律上的责任，将 12/30 21:04
15F：→ taoist9999: 来就去法院提存所领钱就好了。 12/30 21:04
16F：→ taoist9999: 土地法第34条之1第1项的同意出卖的共有人出售共有不动 12/30 21:06
17F：→ taoist9999: 产之依据有「法定代理权说」与「法定处分权说」，一般 12/30 21:07
18F：→ taoist9999: 人根本不会去研究这个，而且也很复杂。况且当卖方万一 12/30 21:09
19F：→ taoist9999: 无法移转土地的话，违约怎麽办？不如当个不同意出卖的 12/30 21:09
20F：→ taoist9999: 共有人，去法院提存所领钱就好了。 12/30 21:09
21F：→ taoist9999: 法律责任小，而且有钱也一样可以领到，这样不是最好吗 12/30 21:10
22F：→ taoist9999: ？ 12/30 21:10
所以这是我的问题所在，对方代书一直说有两个人找不到我们提领需要他们盖章
我真的觉得很疑惑，他这种说法不就成了只要不接受买卖的共有人
都必须全体集合盖章才有办法提领，但他的买卖合约又不是全体一份
明明是80个人的一人一份，又说找不到的两个人他要用公告之後就可以移转
所以我要厘清是他想怂恿我们签约的话术，或真有此规定
23F：推 a9301040: 是！ 12/30 22:06
※ 编辑: mandynewlife (114.38.41.174), 12/30/2018 22:45:09
24F：→ a9301040: 整个叙述很怪，建议不要跟对方签约 12/31 00:58
25F：推 taoist9999: 那是他的问题，不要把别人的问题，变成是自己的问题。 12/31 11:40
26F：推 taoist9999: 土地法第34条之1第5项，公同共有之不动产也适用第1项 12/31 11:42
27F：→ taoist9999: ，大法官还为此作过解释。（凭印象写的，有错请指正。 12/31 11:42
28F：→ taoist9999: ） 12/31 11:42
29F：推 taoist9999: 司法院释字562号解释。 12/31 11:45
30F：推 taoist9999: 公同共有不动产之共有人不得单独移转其潜在之应有部 12/31 11:50
31F：→ taoist9999: 分，除法律另有规定（就是土地法第34条之1），必须全 12/31 11:50
32F：→ taoist9999: 体共有人同意才能处分（民法第828条第3项要旨参照）。 12/31 11:50
33F：推 taoist9999: 同意出卖之共有人要依土地法第34条之1第1项以多数决处 12/31 11:55
34F：→ taoist9999: 分不动产，要注意不动产买卖契约（私契，债权契约） 12/31 11:55
35F：→ taoist9999: 之违约条款是怎麽写的？一般人甚至一般地政士、律师没 12/31 11:55
36F：→ taoist9999: 去研究这个的话，很多人是不懂的。 12/31 11:55