作者SweetLee (股癌患者)
看板LAW
標題[問題] 關於既成巷道和私設巷道的官司問題
時間Tue Feb 28 00:17:29 2017
各位大大
小弟兩年前買了一塊地想要自建
買賣合約書中的標的物現況說明書，寫明了:
『是否有出入及臨接道路？ 是Ｖ 否＿
＿私設道路 Ｖ既成巷道 ＿計畫道路(寬____米)』
寫明了是既成巷道而不是私設道路
另外合約書中另有注意事項:
『一、本物件對外通行巷道之所有權屬為部分私人所有，
買方確已知悉本物件對外通行巷道之所有權屬於他人所有，
賣方確已告知於產權持有期間未曾發生通行權爭議，
交屋後之通行權利與義務由買方承受。』
簽約當時，仲介和賣方是跟我說這雖然是私人土地，但是是既成巷道，
所以要蓋房子是沒問題的。
結果我要申請建照的時候，都發局告知這條巷道是私設道路，
私設道路的話，建管就要求要附上連接建築線的土地權利同意書。
這些土地有的是鎮公所的，有的是國有財產署的，有的是私人的，
經詢問總共需要約台幣200萬左右的償金，才能取得土地權利同意書。
這筆錢實在太大了，我負擔不起。於是我告上法院，告賣方詐欺。
但是在法庭上，賣方卻拿那條注意事項來答辯。
說他們已明確告知該對外通行巷道屬私人所有，
並約定交屋後之通行權及義務由買方承受。
我是不知道法官怎麼想的，但是我委任的律師覺得對方說的是合理的。
並且跟我說除非我能找出法條來證明『巷道私人所有』跟『私設道路』是不同的
，不然很難說服法官。可是我根本找不到。
然後我想要出庭去了解狀況，我的律師一直叫我不要出庭，說是怕法官要是問我
什麼問題，我答不好，會讓局勢更不利。
我不知道為什麼一個明明是我被騙的案子，白紙黑字寫的既成巷道，
會變成他們都有告知清楚這是私設巷道。
各位大大，『私人所有』真的表示就是『私設巷道』嗎？他這樣騙我說是
既成巷道，連接建築線的土地權利同意書費用也要變成我自己負責嗎？
有沒有大大知道我應該怎麼辦才好？救救命!!
--
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1F：→ justicesword: 既成道路也是私人所有，只是成立公用地役關係。 02/28 01:21
可是對方現在答辯說"私人所有"就表示已告知我是私設巷道
慘的是我的律師似乎也覺得是這樣
我當然是講不贏我的律師的 現在好像只能由他主導
2F：推 itri3185: 你可以告對方合約無效、返還價金、損害賠償...詐欺成立 02/28 08:10
3F：→ itri3185: 要件很困難。 02/28 08:11
4F：推 scott2009: 又跟你說既成又跟你說這是私人土地，你怎麼只看既成那 02/28 09:07
我都有看啊
他給我解釋是: 確定是"私人土地"的"既成巷道"
他說很多既成巷道因為政府沒錢徵收，所以都是私人土地。
我去網路上查證，確實是有這樣的情況。
加上多次確認他都這樣說，仲介又是很大間的，就相信了。
5F：→ scott2009: 現在買房子都要去找都發局找套圖，看看有無臨建築線 02/28 09:07
都發局跟建築師給我的說法是: 只有地主可以查
所以我購地之前是沒有權利查的?
6F：→ scott2009: 如果臨既成道路，上面會有道路範圍，如果沒有臨就是袋 02/28 09:07
7F：→ scott2009: 地，你這個應該不是找仲介吧？專業是有價的 02/28 09:08
8F：→ scott2009: 抱歉，眼拙沒看到有找仲介，唉 這件你是劣勢 02/28 09:09
9F：推 scott2009: 給原先通行跟給可申請建照兩種是不同的法律授權 02/28 09:12
10F：→ tentaikanso: 不論是私設道路或是既成巷道，在當時都有告訴你通行 02/28 10:32
11F：→ tentaikanso: 權沒問題，而且有部分土地所有權為其他私人所有。 02/28 10:32
12F：→ tentaikanso: 你目前碰到的問題是為了要蓋房子，必須取得土地權利 02/28 10:33
13F：→ tentaikanso: 同意書，而必須再付償金。這算是建屋的成本之一，除 02/28 10:34
14F：→ tentaikanso: 非是你完全沒辦法建屋的情況，否則很難證明有詐欺。 02/28 10:35
可是如果是既成巷道 我真的不必付這個兩百萬啊
現在他騙我是既成巷道 可是實際是私設巷道 所以我要多付兩百萬
這樣算是我應該負擔的建屋成本?
如果你有想要買過地去研究 應該所有的人都會跟你說私設巷道的地不要買
因為爭議會很多
賣方如果誠實的說是私設巷道 他的地根本就賣不出去
他就是因為騙人說是既成巷道 才有可能成交的
15F：→ maniaque: 對於土地方面沒那麼懂,不過看起來原PO是買素地吧 02/28 11:24
16F：→ maniaque: 那條合約當然只能保證你買到的現況是這樣 02/28 11:24
17F：→ maniaque: 但之後要蓋建物,那除非你合約當下有針對這一塊做註明 02/28 11:25
18F：推 Lailungsheng: 原po可以換合你意的律師，也不用再問板友 02/28 11:25
19F：→ maniaque: 不然合約最後面那一行 "交屋後之通行權利及義務" 02/28 11:25
20F：→ maniaque: 就已經很明確的告訴你了 02/28 11:25
21F：→ maniaque: 地主既然未曾申辦建照,那他自然無法給你承諾他不知道的 02/28 11:26
22F：→ maniaque: 部分,除非他"額外給你擔保" 02/28 11:27
23F：→ maniaque: "所以要蓋房子是沒問題",沒錯啊,只是照政府規定的建築線 02/28 11:28
24F：→ maniaque: 你沒有而已....要自己花錢去取得同意書 02/28 11:28
25F：→ maniaque: 至於都市計畫圖能不能取得?? 那是"各憑本事" 02/28 11:29
26F：→ maniaque: 都計圖應該也可以從其他地方找到免費的大概 02/28 11:30
27F：→ maniaque: 那至於都發局講的是否為真? 個人覺得...還是保留一點 02/28 11:30
28F：→ maniaque: 而就算你講的,你可以附在合約書要求地主查出來,不是嗎? 02/28 11:31
29F：→ maniaque: 換言之,若你合約書一開始就是朝可以申請建照使照方面 02/28 11:31
30F：→ maniaque: 那地主仲介自然就得生出證明來,證明你可以接手後直接請 02/28 11:32
31F：→ maniaque: 可是呢,這些資料,同樣也會 "墊高這塊土地的交易價格" 02/28 11:32
32F：→ maniaque: 這是你要取決的事項 02/28 11:32
33F：→ maniaque: 也就是從某方面來講,你當初可能是看到物件 02/28 11:33
34F：→ maniaque: 算一算發現 "阿幹! 怎有這麼便宜的建地,太划算了" 02/28 11:33
35F：→ maniaque: 卻忽略掉背後可能隱藏的瑕疵與缺點 02/28 11:33
附近有一塊地55坪開價500萬
我這塊地40坪用615萬買到。
我沒選55坪那塊地，就是因為那塊地的賣方誠實的說臨路是『私設巷道』
所以我選了比較貴的這塊賣方白紙黑字寫說是『既成巷道』的地。
結果買了以後一查詢(地主才能辦指定建築線來確認)，才知道竟然是私設巷道。
我忽略掉的是沒想到這世界上有人專門騙人的。
36F：→ tentaikanso: 詐欺罪要有所謂的「施行詐術」跟「使人陷於錯誤」 02/28 11:38
37F：→ tentaikanso: 而這個使人陷於錯誤也必須要達到足以影響被害人判斷 02/28 11:39
38F：→ tentaikanso: ，使其意志受到相當干預的情況。所以如果在買賣該地 02/28 11:41
39F：→ tentaikanso: 前有到場勘查、也有提供相關地籍資料，就很難說有詐 02/28 11:42
40F：→ tentaikanso: 欺的客觀行為。 02/28 11:42
41F：→ tentaikanso: 你應該是要主張民事上買賣契約的物之瑕疵或是意思表 02/28 11:44
42F：→ tentaikanso: 示錯誤(但可能有時效問題)，有請律師就去跟律師溝通 02/28 11:44
43F：→ tentaikanso: ，在這邊跟版友爭沒有意義。 02/28 11:45
我也在猶豫要不要繼續對我解釋不清楚而誤解的板友再解釋清楚一點。
看起來似乎沒用。
44F：推 scott2009: 套圖有沒有接既成道路這可以去函問都發局 02/28 11:51
45F：→ scott2009: 都發局會說有或沒有與第三種 無法判斷 02/28 11:51
46F：→ scott2009: 我遇過無法判斷，只能把她當袋地處理 02/28 11:52
47F：→ a9301040: 既成道路就是私人土地，你自己要查證啊 02/28 12:33
48F：推 scott2009: 還有一種都發說是現有巷道，可以申請建築線但是地主給 02/28 13:45
49F：→ scott2009: 你占用，要上法院排除的也是一種 很複雜 02/28 13:45
你的意思是非地主也可以去函都發局查證該路是既成巷道或是私設巷道?
因為仲介跟建築師跟承辦人跟律師都跟我說不行，要地主才行。
所以過戶給我以後我才發現那是私設巷道，而並非賣方宣稱的既成巷道。
50F：推 maniaque: 個人認為原PO當時搞錯調查方向,當然當時直接問道路類型 03/01 08:31
51F：→ maniaque: 都發局或交通局至少會給你"是"或"不是"的答案 03/01 08:31
52F：→ maniaque: 原PO也滿有趣的,人民申請怎可能會不能回答"是"或"不是"? 03/01 08:32
53F：→ maniaque: 不然其實更簡單,你地政調地籍圖出來,又有google map 03/01 08:33
54F：→ maniaque: 地籍查詢系統也都很便利,也都免費 03/01 08:33
55F：→ maniaque: 甚至我記得沒錯的話,都市計畫圖都有上網公告 03/01 08:33
57F：→ maniaque: 另外,給原PO一個基本觀念 "專業有價" 03/01 08:53
58F：→ maniaque: 雖然鄉民的資訊提供可能很亂,又可能參雜情感因素在(酸?) 03/01 08:53
59F：→ maniaque: 但請記得幾件事情,1.鄉民跟你沒利害關係,不會說謊 03/01 08:54
60F：→ maniaque: 再者,鄉民來自各行各業,大家把已知的資訊提供,雖然亂 03/01 08:58
61F：→ maniaque: 但較懂的人,其實已經可以勾勒出方向 03/01 08:58
62F：→ maniaque: 你一開始步驟就錯,又找錯人,甚至可能直接穿綿羊服了 03/01 08:58
63F：→ maniaque: 是你自己的誤失,不是鄉民的責任,請稍微謙卑一點 03/01 08:59
不好意思讓你覺得我態度高傲
我往前翻了一下 我幾乎都是在解釋案情
並且對一些和我所得到的資訊有衝突的回覆做更多的請教
我也想多多知道他們的思考邏輯和資訊來源
我認為多討論是好的 不管是誰對誰錯
至少讓其他觀看的板友得到較正確的資訊 或至少知道這個點目前是有爭議的
這對於學術討論的ptt來說 盡量不讓其他版友收到錯誤的資訊 是基本責任
不是要討戰或討拍 我是想要挖出對我有幫助的資訊
教學相長 對提出意見討論的版友 或其他純粹觀戰的版友 也都是有好處的
例如我就會跟你說"地籍圖和都市計畫圖並不會告訴你這是既成巷道或私設巷道"
我買的土地前面臨接巷道 就有標示在都市計畫圖上 但他卻是私設巷道
我講出來 有看到的版友 下次就不會以為有標示在都市計畫圖上就不是私設巷道
(有網路文章說有標示就是既成巷道)
或是至少知道這樣判斷是有風險的 再想辦法進一步查證 以免受騙
64F：→ maniaque: 假若想要討拍討溫柔,麻煩拿著鈔票去酒家還是金錢豹 03/01 09:00
65F：→ maniaque: 土地交易動輒百萬千萬,賣方買方各自懷有鬼胎 03/01 09:01
66F：→ maniaque: 一個想要賣在最高價,一個想要買在最低價 03/01 09:02
67F：→ maniaque: 賣高價自然想掩飾一些不該講的,買低價的又可能知道某些 03/01 09:02
68F：→ maniaque: 優勢條件,但賣家不知道的情報 03/01 09:02
69F：→ maniaque: 而那些房屋仲介? 基本上是賣方導向,以成交為目的 03/01 09:13
70F：→ maniaque: 他們"不是你的戰友" 03/01 09:13
71F：→ maniaque: 你自己又不願意付費找專業代書幫你審幫你辦理 03/01 09:14
72F：→ maniaque: 那變成這副德性,你說....誰該負最大責任?? 03/01 09:14
不好意思 我真的不知道透過知名仲介買賣房子還需要自己再找代書
你今天提出這個方法 可能可以幫助到很多未來想買賣房子的版友
73F：→ maniaque: 而且,個人認為,不選擇55坪550,而選擇40坪6百多 03/01 09:18
74F：→ maniaque: 這單價可是一坪差到五萬,我個人認為,不可能只有巷道這個 03/01 09:18
75F：→ maniaque: 因素,讓原PO決定買更貴的小坪數基地(9.1萬vs15萬) 03/01 09:19
76F：→ maniaque: 單價換算總價,可是超過三百萬(15.3*55=841,841-500=341W 03/01 09:20
77F：→ maniaque: 在下也不點死,反正現在難過的是原PO,要負責解決的也是 03/01 09:21
78F：→ maniaque: 多澆幾桶冰水,也對事情沒多大解決,但若能讓原PO清醒 03/01 09:22
79F：→ maniaque: 或許也是必要之惡 03/01 09:22
既成巷道就是不需要任何巷道所有權人的同意書
私設巷道就是要巷道所有權人同意書才能申請建照房子啊
常常會遇到故意開天價敲竹槓的地主
所以沒有黑道背景的我們 根本沒辦法處理私設巷道
有經驗的人就會告訴你千萬不要買私設巷道的土地 除非他巷道一起賣給你
(即使有通行權同意書 日後也是會有問題 在此不多做解釋)
沒關係 還是很感謝你打了這麼多字
反正我吃虧都已經吃虧了
我是想多解釋多討論一點 讓別的版友從我的身上學到經驗
你覺得這樣對大家不好 我也尊重你的看法
或許哪一天我也會突然領悟 變得跟你一樣的想法
80F：→ a9301040: 一開始契約就訂不好，後面就是要花大錢還可能拿不到想要 03/01 10:36
81F：→ a9301040: 的 03/01 10:36
82F：推 scott2009: 我就去申請套圖，你在哪個縣市不能申請套圖？ 03/01 14:09
83F：→ scott2009: 你確定我們講的是同一件事情嗎？我要去看土地有無臨道 03/01 14:10
84F：→ scott2009: 寫函進去問都發局建管課就可以了，別再說誰誰跟你說不 03/01 14:10
85F：→ scott2009: 你如果沒有具備這方面知識建議你還是買成屋 03/01 14:11
如果大大說的是真的 那我問的幾個建築師也是有問題
他們都說這個要申請指定建築線才能確認
你所謂的"套圖"，有比較正式的名稱嗎? 我想去問看看都發局。
86F：→ scott2009: 或者找天去都發局排隊問建築師，當然問題要問對 03/01 14:11
都發局我也已經跑了大概十次了，建築師跟我一起去也三次了。
或許你所謂的"問對問題"是最困難的吧。
87F：→ scott2009: 你重頭到尾只糾纏對方告訴你是既成道路，不因為此次跌 03/01 14:12
88F：→ scott2009: 倒而學習到什麼，你將來還要吃大虧 03/01 14:12
89F：→ scott2009: 假設這件事情很重要但別人跟你講不可以申請難道你就放? 03/01 14:13
90F：→ scott2009: 地主還沒賣給你時，你要看套圖他如果藉故不給你看 03/01 14:14
91F：→ scott2009: 難道你會認為這一切都很合理嗎？ 03/01 14:14
我現在還不懂你所謂的"套圖"是什麼，買之前也不知道。
只是聽信仲介和賣方說他們確認這是既成巷道，並且有白紙黑字簽名確認屬實。
然後仲介說他們都有調查，所以就相信了。
92F：推 maniaque: 樓上s大,平氣平氣~~~現在只看當事人的造化跟頓悟了 03/01 14:26
93F：→ maniaque: 既然已經走上法庭,那就看當事人怎樣主張 "既成巷道" 03/01 14:29
94F：→ maniaque: 也就是合約內存在 兩條矛盾的條款 03/01 14:30
我個人目前就是想不出為什麼兩條有矛盾
一條寫私人所有，一條寫既成巷道，
交易前，仲介跟賣方跟我說就是『私人所有的既成巷道』，並沒有矛盾。
我個人也去查了，的確有政府經費不足所以既成巷道未徵收，仍為私有的情形。
但我就是搞不懂為何律師認為"私人所有"就是"私有巷道"，
找不到我的盲點，才上來請教的。
目前還沒看到有板友針對這點來解釋的。
95F：→ maniaque: 再來就是看房屋仲介有無隱匿這一塊 03/01 14:30
96F：→ maniaque: 說真的,警覺性高一點的買家,看到那條但書,就會皮繃緊 03/01 14:31
97F：→ maniaque: 一定會去再三確認這一條是否存有陷阱,可惜原PO沒有 03/01 14:31
我當時的確沒有去政府單位追查，
事實上當時我也不知道要查到什麼程度才叫做證據充足，
不，應該說現在跟法官和律師接觸過後，我已經不知道什麼叫證據充足了。
連一個有都市計畫課核准蓋章的指定建築線圖，
上面有標示根據xxx字號為私設巷道，律師跟法官都還覺得證據力不夠。
98F：→ maniaque: 當然,當事人願意把這件事揭開來,也可以讓其他人看了解 03/01 14:31
99F：→ maniaque: 這件事還是請原PO跟委任律師確認攻防主軸 03/01 14:32
100F：→ maniaque: 只是,個人竊以為,這要告詐欺,根本就搞錯了,明明就民事 03/01 14:33
大大，我民事刑事都有告。
(從我問的是民事詐欺，卻讓你以為我問的是刑事詐欺這點可以看出，
常常會有沒講清楚而造成溝通誤會的。
所以我也只能多解釋一點，減少誤解，才容易得到較有幫助的資訊)
目前刑事部分看起來比較順利，檢察官都有去搜查地政事務所了。
民事的部分一開始也頗順利，是後來換法官以後才情勢逆轉的。
現在有問題的部分是民事，不是刑事。
101F：→ Fireya: 我想知道委任前 你的律師怎麼跟你分析案情的？ 03/01 19:26
我的律師當時說這明顯是民事詐欺，但刑事詐欺要看法官認定。
一開始審理時都還順利，一直到換法官以後整個好像變了樣。
102F：→ maniaque: 民事就不是以詐欺稱之, 03/01 20:29
103F：推 cvGG: 民事詐欺？刑事詐欺？有這樣分的嗎？要不要換律師？ 03/01 20:54
104F：推 scott2009: 你GG了 套圖就是建築執照，一部分就是建築線指示圖 03/01 21:14
105F：→ scott2009: 上面寫私設巷道你可以洗洗睡了 這是客觀證據 03/01 21:14
建築線只是圖是我土地過戶以後去辦的，上面寫"私設道路"
(可是建築師還是跟我說指定建築線只有地主可以辦 是這樣嗎?)
寫"既成巷道"的是土地買賣合約書，那是賣方寫的
合約書上面賣方寫"既成道路"，而我指定建築線辦出來是"私設道路"
我個人的認知是事實(建築線指定圖)完全和合約書所寫不符合
可是我的律師說法官認為指定建築線圖的證據力不夠...
我真的就不知道什麼證據的證據力才夠了
另一個問題是合約書上有寫這"巷道是私人所有"
當時仲介和賣方的說法都是這是"土地私人所有的既成巷道"
現在打官司 賣方改口說"私人所有"="私設道路"
說表示他有事先告知我這是"私設道路"
我的律師說他這種說法除非我能找到法條證明"私人所有"不等於"私設道路"，
不然法官可能會採納賣方"私人所有=私設道路"的說法。
106F：→ scott2009: 有檢察官？如果刑事有起訴你民事應該不擔心才對 03/01 21:15
107F：→ scott2009: 怎麼我越看你的案子越覺得發毛? 03/01 21:15
快一年了，檢察官還再搜查證據，還沒起訴。
我也是這個禮拜聽了律師跟我說了狀況，覺得發毛才上來求救的。
108F：→ scott2009: 如果是既成道路或現有巷道你還有救，套圖上面說私設 03/01 21:16
109F：→ scott2009: 就是私設，這部分你通行是一回事，建築又是另外一回事 03/01 21:17
我當然知道
我只是覺得你賣方既然合約書上面寫"既成巷道"，
但是事實上都市計畫課卻判定是"私設道路"，合約書和事實明顯不符，
"買賣合約書"(寫既成巷道)和"建築線指定圖"(寫私設道路)都是白紙黑字的東西
這兩個白紙黑字的證據法官竟然都覺得證據不充足，這樣的官司還會打輸，
我真的覺得台灣的司法...
110F：→ kandi: 民事詐欺是什麼東西... 03/01 22:21
111F：→ tentaikanso: 我覺得是民事受詐欺的意思表示，但是原PO應該是要跟 03/01 22:23
112F：→ tentaikanso: 律師好好商討訴訟策略才是，如果不信任現在的律師也 03/01 22:23
113F：→ tentaikanso: 是可以換一位...涉及幾千萬的東西真的不要省小錢。 03/01 22:24
114F：→ maniaque: 幾百萬而已..... 03/01 22:28
115F：→ maniaque: 另外啊,不要真拿對方的助手當自己的助手 03/01 22:29
116F：→ maniaque: 我是知道有很多買家都會"再"另外找專業的代書幫忙查察 03/01 22:29
117F：→ maniaque: 資料,雖說買賣首重誠信,不過,多一份防範,少一分傷害 03/01 22:30
118F：→ maniaque: 另外,往上一爬才發現,原PO在2015年7月就有貼出來了 03/01 22:34
感謝你的提醒 我想我以後交易一定會更龜毛
我真的當時覺得那麼大間的一間仲介公司，應該不會騙人，
他們還出書『相信，帶來新幸福』宣揚他們交易講求信用和保障消費者的理念。
很多無知的消費者應該也都會和我一樣覺得大公司應該會有保障。
不過下次我應該不會再這樣相信大企業的說辭了，再大的企業也不該相信。
119F：→ maniaque: 個人是認為民事是有機會退地還款, 03/01 22:35
120F：→ a9301040: 對方脫產你是要怎退地還款 03/01 22:36
樓上說到重點了... 唉...
仲介的法務是有跟我講到一種方法，可以避免賣方給假的資料和脫產，
不過等我這個案子解決或告一段落以後，我才能透露。
121F：→ maniaque: 或是瑕疵擔保, 03/01 22:38
122F：→ maniaque: 可是呢,既成道路可否做為指定建築線使用??? 03/01 22:38
可以的，目前我查到的法條和都發局和建管和建築師的說法都一致。
既成巷道可以用來指定建築線，不需要巷道所有權人的任何同意書。
123F：→ maniaque: 台灣省建築管理規則,建築法25/42/48建議多研讀一下 03/01 22:40
124F：→ maniaque: 總之,咬死 [既成道路]這四個字,大概就是原PO致勝唯一路 03/01 22:41
125F：→ maniaque: 我個人會覺得,另外一個路就是把這條路想辦法弄成既成 03/01 22:42
126F：→ maniaque: 道路,不管是航照,蝦米挖溝都好,把他舉證出來 03/01 22:43
提一下。仲介、建管、都發局、建築師，都跟我說"既成巷道"就是"現有巷道"
一個是建築法規的用詞，一個是民間用詞。
我查過最少有大法官釋憲案的協同意見書有提到:
"關於既成道路，在建築法規上，各地方自治團體的建築管理自治條例，
將其稱為「現有巷道」"
不過我也找不到其他法條證明。
如果官司輸了，後面就是如你所說，開始想辦法嘗試把這條路改判成既成巷道。
(雖然都市計畫課承辦說機率很低，但還有訴願和行政訴訟可以跑)
127F：→ maniaque: 這部分就看原PO的努力了 03/01 22:43
128F：→ maniaque: 航照便宜,一張才六百塊而已.... 03/01 22:44
129F：→ maniaque: 不過,我個人也是覺得滿有趣的,這條通行道"幾個人在用?" 03/01 22:45
130F：→ maniaque: 而且袋地通行跟指定建築線又是兩碼子事 03/01 22:46
131F：→ maniaque: 既成道路是要給不特定多數人通行20年以上 03/01 22:47
你說得沒錯。
都市計畫課說改判成既成巷道機率很低的原因，就是"不特定人通行"
那條巷道有六戶人在通行，但是經查證後那六戶是同一個建案，
加上建照裡面標示該路為"私設道路"
所以他判定那條路是"僅供社區(那六戶)通行的私設道路"，並非供公眾通行。
建案已經四十幾年了，所以雖然通行四十幾年，但還是很難改判為既成巷道。
132F：→ maniaque: 簡單講...無尾巷? 03/01 23:04
Yes...
133F：→ maniaque: 這種路,當初怎會認為是 "既成巷道"???? 03/01 23:10
我當時研究只做到"私設巷道的土地不能買"的程度而已。
說實話，我帶兩個建築師看過現場，他們都看到無尾巷，也沒覺得是私設巷道。
我多次跟仲介和賣方確認，他們說都有白紙黑字叫我放心。
卻沒想到過他們可能是給假資料，白紙黑字的證據法官可能還不採信。
在接觸這個案子之前，我還真的想像不到公家機關和司法機關有這麼黑暗。
134F：→ maniaque: 那又不是建築師的工作....:D 03/01 23:19
135F：→ maniaque: 另外,這就黑暗? 明明是自己的疏失,好嗎??? 03/01 23:20
136F：→ maniaque: 很不好意思,本案個人主觀認為,公家跟司法都沒問題 03/01 23:20
好吧 我的疏失是太相信別人，也沒有足夠的專業來判定對方說話的真假。
目前我聽到仲介說這是建築師的專業，
如果大大覺得這不是建築師的工作，
那如果板友遇到要買地的狀況，大大建議應該找什麼樣的專業人員來判斷?
我說的黑暗 指的是例如申請建照時建管說是法定空地不給核准，
發文確認是否法定空地，他回復說套繪圖沒有註記為法定空地，
再次發文詢問，他回覆說這塊地已經是xxx建案的建築基地，
再次發文詢問，他回覆說根據某份會議記錄決議，本地可以單獨做為建築之用。
(之所以會一直發文詢問確認，就是法官一直說公文回函的證據不夠充足)
然後他們回覆一直變，要建時不給建，要當證據時回覆又不夠明確。
說法院黑暗是指白紙黑字的證據，他們還一直說證據不夠充足。
合約書上寫"既成巷道"，法官不採信，
對方卻只要說"私人所有=私設巷道"，法官就採信了。
當然可能是後來換了這個法官才這樣，不過我聽到律師說的就是這樣...
137F：→ maniaque: 誰教大大 "看不起土地專業" 03/01 23:22
小弟無知 可以指點一下要去哪裡找"土地專業人員"嗎?
我不是看不起，是我根本不知道有這種職業。
可否告知一下，以後至少大家知道要去找這樣的人。
138F：→ yesohya: 因為那圖不是秘密妳可以查 對方無法騙妳當然證據不夠 03/01 23:28
139F：→ yesohya: 妳的怠忽不能做為苛責對方的理由 = = 03/01 23:29
140F：→ yesohya: 起碼要對方用假圖再說 = = 03/01 23:30
你說"圖"不是秘密? 指的是建築線指定圖?
那是我被騙以後才去辦的。
我得到的說法是只有地主可以辦該地的指定建築線圖。
還是其實我可以去辦別人的地的指定建築線圖?
辦那張圖也要花一兩萬塊的。
141F：→ yesohya: 不老實不等於詐欺 要用詐術才是 = = 03/01 23:32
很多被騙去提款機轉帳的人，
他們其實也都可以查證到對方是不是真的法院或檢察官，不是嗎?
這我對法律名詞沒那麼懂。
所謂的詐數是完全無法查證才叫詐術嗎?
用假資訊誤導人使人相信不算詐術嗎?
那麼像一些技倆，只有柯南看得出破綻，但是毛利小五郎看不出破綻，
這樣的技倆如果成功的騙到毛利小五郎，算不算詐術呢?
我查了一下網路資訊(也許是錯的)
1. 施用詐術：行為人必須有施用詐術的行為。所謂詐術，是指傳遞與事實不符的資訊之
行為，包括虛構事實、扭曲事實或掩飾事實等手段。行為人施用詐術包括積極的作為和消
極的不作為。通常這種消極不作為的施詐，是以行為人居於保證人地位，因負有告知義務
而不為告知，使被害人陷於錯誤，而損失財物的情形。例如：中古車商出售汽車，對於該
車發生過重大車禍一事不向購買者告知，使購買者仍為購買。
事實是"私設道路"，他傳遞"既成巷道"的資訊給我。
或許是我沒聽懂大大說的話的意思，可否指點一下?
142F：推 taoist9999: 老話一句，簽約前就要先找建築師評估了。 03/02 00:38
如果根據前面m大所說，不是建築師，另有一種土地專業人員。
你找建築師可能就會跟我帶去看過現場的兩個建築師一樣，看不出是私設巷道。
143F：→ maniaque: 不知道有種行業叫做 地政士 嗎??? 03/02 01:28
唉... 小弟孤陋寡聞 還真的沒注意過這個行業
剛剛去翻了買賣合約書，還真的是xx地政士事務所擬的合約。
那麼大間的地政士事務所辦理買賣合約，
似乎也是不會幫忙去查證合約內容屬實。
所以要自己另外委託地政士來查證合約內容?
不過我google了一下地政士的業務範圍，好像也沒看到幫人查證合約的業務?
ps. 不過我覺得m大會注意到無尾巷常常都是私設巷道的問題，
應該是有很多的實務經驗累積出來的能力吧?
有地政士執照的人，是否每個都會像m大這麼有經驗呢?
144F：推 cherrywo: 感謝大大無私分享自己的案例之後買房買地一定要詳加注意 03/02 01:46
145F：→ maniaque: 完全沒有歐....... 03/02 07:02
146F：推 scott2009: 長輩交易不動產，仲介免費出代書，我方自費帶了一位 03/02 08:42
147F：→ scott2009: 為的就是端詳文件，這件我認為法官心證已成他想幫你才 03/02 08:43
148F：→ scott2009: 叫你去找證據，不然光現有資訊我想你是劣勢 03/02 08:43
問題是我白紙黑字的合約書和建築線指定圖他都覺得證據力不足了，
主管機關的回文他也是覺得證據力不足
我真的已經不知道什麼證據才是他願意採信的。
149F：→ scott2009: 換法官的確是個風險，但法官每年都會調動你能說這是暗? 03/02 08:44
150F：→ scott2009: 不要以為大家都喜歡現有巷道，有的袋地超過千坪 03/02 08:44
151F：→ scott2009: 現有巷道就是2米，這塊土地算廢了 03/02 08:45
千坪... 不是一般小老百姓可以考慮的狀況...
152F：→ scott2009: 如果是袋地依法可以有六公尺的通行及建築權利 03/02 08:45
153F：→ scott2009: 我有袋地及分割案在法院走，已經八年了 原PO保重 03/02 08:46
我有聽有些人有這種說法 就是民法787 789條不只是通行權 還包括建築權利
但是請問一下這是否一樣是要付償金的?
154F：→ maniaque: 千坪袋地? 那大概除非買得到開口土地,不然...走都更?? 03/02 09:08
155F：→ maniaque: 是歷練的敏感度問題,就像既成巷道,若你有上往查過 03/02 09:09
156F：→ maniaque: 既成巷道的生成要件,那自然就會覺得無尾巷會是既成道路 03/02 09:09
157F：→ maniaque: 感到質疑,這是在下若要買土地時,就會質疑的一點 03/02 09:10
台南市的建築築管理條例理面，認定既成巷道(現有巷道)有四款條件
公眾通行20年是第一款，其他三款無尾巷照樣能成立。
我又多次向他們確認，他們又說白紙黑字保證是既成巷道了。
唉 真的是差在我傻傻的相信"白紙黑字的保證"就是保證
158F：→ maniaque: 今天若你有找代書,告訴代書你買地就是要蓋房 03/02 09:10
159F：→ maniaque: 那他自然就必須要針對蓋房這個要件,詳實審閱資料 03/02 09:11
160F：→ maniaque: 很多人覺得無尾巷很清淨,但怎不去質疑這麼優質美地 03/02 09:12
161F：推 kery1120: 對方買賣合約都特別註明會有產權糾紛了..你還不信邪買了 03/02 09:12
合約註明的是"沒有產權糾紛"喔
仲介說這是既成巷道，但既成巷道也有很多發生過地主阻擋公眾通行的案例。
雖然依法 既成巷道地主不能阻擋公眾通行，但確實有發生過。
他說這條就是指說未來發生這種狀況，我要自已排除。
162F：→ maniaque: 拖到現在還沒蓋房.....嗯? 03/02 09:12
不好意思剛剛斷線 好像有不小心刪到你的推文
為什麼這塊地四十年還沒建? 對方也是有給"看似合理的故事"
他說這是他當建商的父親 在過世前買給他的。
但是他長年在大陸和越南經商，很少回台灣住長期的，所以一直沒辦法蓋。
但是父親留的，本來也不想賣掉。
然後他現在年紀大了，本來想留給當醫生的兒子蓋。
他希望兒子回故鄉自己開診所，然後這塊地就可以蓋房子自己住。
可是他醫生的兒子在外地工作，不想回故鄉開診所，所以這塊地就用不到。
然後他也老了(65歲)，兒子也用不到了，就想說賣給有緣人。
仲介還在旁邊敲邊鼓，說賣方也是不太想賣這塊地，
可是用不到，一直空在那邊也很可惜。
我就傻傻的相信了。
我現在發現他國外的生意根本就是賠錢，欠一堆債要還才賣這塊地。
163F：→ maniaque: 若有找專業代審代看,一定都會對於契約那一行但書存疑 03/02 09:19
164F：→ maniaque: 並進一步挖掘這行但書的"目的" , 我要講的就這麼簡單.. 03/02 09:19
165F：→ maniaque: 連我這個還沒買過賣過土地的,都會發現了,不是嗎??? 03/02 09:20
我看到那條當場也有問，不過他就都能給出看似合理的解釋
他就說私人所有的既成巷道，是因為政府還沒有經費徵收。
至於通行權問題，他說既成巷道也是有發生過地主阻擋公眾通行的，
他寫這行只是說以後發生這種事，我不能叫他去排除。
166F：→ maniaque: 總之,既然碰到了,就試著去解決,你要怪誰怨誰都沒有用 03/02 09:21
167F：→ maniaque: 你選擇cost down ,那你就要自己承擔風險 03/02 09:21
我這完全不是cost dwon
自己建不會比買還便宜。
我很多朋友自己建，大概只有認識營造商，或是甚至自己疊磚塊的，
才有辦法弄到總成本比建商賣的價格低。
168F：→ maniaque: 不是碰到了，才在那邊說政府機關黑心，司法機關黑心 03/02 09:21
169F：→ maniaque: 關於本案,我個人是有一些訴訟上的方向想法,但說真的 03/02 09:29
170F：→ maniaque: 這部分是沒打算多講,因為問專業的大概可能也諮詢得到 03/02 09:31
171F：→ maniaque: 總之,論述不建議帶入太多個人情感裝飾 03/02 09:31
172F：→ maniaque: 法律事請用法律人的角度去處理 03/02 09:32
173F：→ maniaque: 套句空心菜講的 在下也不想公親變事主 03/02 09:33
174F：→ maniaque: 至於原PO大大現在所委任的這個律師嘛....呵呵呵呵~~~ 03/02 09:34
我也是請法院的朋友介紹，他說這個律師評價不錯。
當然對方也是有個兒子在台南法院工作，他可能找了更強的律師也說不定。
175F：推 scott2009: 千坪是共有且是祖產都想等重劃，但就是有白目仔想要這 03/02 09:50
176F：→ scott2009: 時候割，所以如果是兩公尺現有巷道大概就毀了 03/02 09:51
177F：→ scott2009: 法規只能規範到最多六米 主張通行及建築權利的部分 03/02 09:52
178F：→ scott2009: 且須付偿金 03/02 09:53
179F：→ Fireya: 地政士應該就是代書吧 以前叫代書 90年起改叫地政士 03/02 10:22
180F：→ a9301040: 死巷無解；你說的防脫產方法，其實只有幾個，沒啥秘密XD 03/02 11:29
181F：→ a9301040: 不過也無須在網路上談論沒錯 03/02 11:30
182F：→ maniaque: 以前人不識字,很多文件都需要委由他人代寫,尤其是土地 03/02 12:16
183F：→ maniaque: 交易,所以有代書做土地中介且負責寫契約文件的工作 03/02 12:17
184F：→ maniaque: 現在大家基本上都已經識字,加上政府已經把地政士法制化 03/02 12:17
185F：→ maniaque: 每位律師有擅長的部份,你這案子要找擅長土地法建築法的 03/02 14:12
請問一下 等一審完再換律師來得及嗎?
還是要現在就中途換律師?
186F：→ maniaque: 產權糾紛很抽象 03/02 14:12
187F：→ maniaque: 要是你契約有寫下,本案土地賣方擔保臨接建築線 03/02 14:27
當然沒有...
他只有寫既成巷道，然後親自確認屬實並簽名無誤。
然後下一行"除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任"
然後事實上指定建築線辦出來是私設巷道。
然後他委託仲介的委託書上有一條:
『甲方(賣方)保證對委託標的物有出售的權利，且產權清楚可依約配合點交，
對標的物現況說明書內容亦需詳實告知，若有不實致買方權益受到損害時，
甲方應負相關法律責任；如導致乙方(仲介)受有損害時，亦同。』
資訊那麼多，我想一項一項寫條文保證也不合效益。
應該是把資料寫成一個表(標的物現況說明書)，
然後保證這個表給的資料都屬實才對吧?
188F：→ yesohya: 沒有律師專長是回到未來 XD 03/02 14:27
189F：→ maniaque: 那你就可以安心睡覺簽約了.... 03/02 14:27
190F：→ maniaque: 另外還有一個可能減輕負擔的想法建議,不過...算了,不提 03/02 14:29
拜託... 可不可以透露一下...
提點個起頭 讓我有頭緒去找資料也好... 拜託拜託
191F：→ maniaque: 暫無必要,那是後段的事情y 03/02 17:46
QQ
192F：推 wuii0306: 建議直接換律師 03/04 13:43
193F：→ wuii0306: 律師是你請的，找能跟自己溝通，理解你看法的 03/04 13:44
我當時就是找了好幾個 發現這個是比較能溝通的才決定的
前兩天開庭 律師打電話跟我回報狀況 我直接問律師狀況到底有多不利
結果他跟我說現在是對方的"爭點整理狀"交不出來
他之前只是跟我說我提供的證據都證據力不足
(例如他跟我解釋"建築線指定圖"證據力不夠 是因為那是測量公司畫的
主管機關只是核准而已 並沒有證據顯示不能用別的方法畫
只能證明"可以畫在別條既成巷道" 並無法證明"不能畫在該爭議巷道上"
我聽完以後覺得 嚴格上的邏輯好像真的是他說的這樣)
反正他說他只是跟我說我提供的證據都沒用
他現在只好請法官發文給各個主管機關來確定事實 以及傳喚建築師做證
這樣一來比較難控制主管機關的回文 和證人會怎麼說
所以"對他掌控案情進展 跟直接拿到足夠的書面證據比起來 會比較不利很多"
並不是說"整個案子情況對我們很不利"
然後他給我看了他送出去的準備狀(之前一直沒給我 @@)
我講的東西他大概都有寫進去
好像是我自己誤解他"證據不足"的意思 把事情想得太悲觀了...
總之現在比較沒那麼擔心了 就讓官司繼續進行再看看吧
※ 編輯: SweetLee (114.40.90.235), 03/04/2017 15:59:30
194F：→ taoist9999: 光是建築線指定的這一點，在簽約前就應該打退堂鼓了。 03/05 14:50
195F：→ taoist9999: 金額這麼大，有疑問的土地本就不應該買了。 03/05 14:53
196F：→ taoist9999: 我朋友曾請我評估類似案例，光巷弄的建築線指定問題， 03/05 14:54
197F：→ taoist9999: 我就請他自己想想是否有把握能取得土地所有權人的同意 03/05 14:55
198F：→ taoist9999: 書，他稍微想一下就不買了。 03/05 14:55
所以我才特地都找既成巷道的地 就可以完全不用同意書
沒想到他是騙人的 事後拿到地才發現是私設巷道
199F：→ taoist9999: 如果我是賣方，除非狗急跳牆，不然我一定不會在不動產 03/05 14:56
200F：→ taoist9999: 買賣契約書上保證買方一定能申請到建照，我講一點：法 03/05 14:56
201F：→ taoist9999: 令變來變去，都市計畫等等也有可能變來變去，誰敢幫你 03/05 14:57
202F：→ taoist9999: 背書啊？ 03/05 14:57
買賣契約書上是沒押那一條
不過斡旋單上面有押"需確定可以申請到建照"
他都一直保證了 不敢押的話我當然不會買
203F：→ taoist9999: 你真要穩的話，買賣契約第一期款先付一點錢，然後以賣 03/05 14:58
204F：→ taoist9999: 方名義去申請建照，如果沒問題的話，你再接下來的買賣 03/05 14:59
205F：→ taoist9999: 程序，否則請賣方無條件解約把買賣支付的價金退還給買 03/05 14:59
206F：→ taoist9999: 方。 03/05 14:59
這的確是比較有保證的方法
207F：→ taoist9999: 不然就買別人蓋好登記完畢的房子。 03/05 15:00
※ 編輯: SweetLee (114.40.90.235), 03/05/2017 17:56:50
208F：→ maniaque: 可以申請到建照啊...."多付兩百萬" 03/06 14:35
209F：噓 tenbear: 祝你敗訴 03/15 00:03