作者SweetLee (股癌患者)
看板LAW
标题[问题] 关於既成巷道和私设巷道的官司问题
时间Tue Feb 28 00:17:29 2017
各位大大
小弟两年前买了一块地想要自建
买卖合约书中的标的物现况说明书，写明了:
『是否有出入及临接道路？ 是Ｖ 否＿
＿私设道路 Ｖ既成巷道 ＿计画道路(宽____米)』
写明了是既成巷道而不是私设道路
另外合约书中另有注意事项:
『一、本物件对外通行巷道之所有权属为部分私人所有，
买方确已知悉本物件对外通行巷道之所有权属於他人所有，
卖方确已告知於产权持有期间未曾发生通行权争议，
交屋後之通行权利与义务由买方承受。』
签约当时，仲介和卖方是跟我说这虽然是私人土地，但是是既成巷道，
所以要盖房子是没问题的。
结果我要申请建照的时候，都发局告知这条巷道是私设道路，
私设道路的话，建管就要求要附上连接建筑线的土地权利同意书。
这些土地有的是镇公所的，有的是国有财产署的，有的是私人的，
经询问总共需要约台币200万左右的偿金，才能取得土地权利同意书。
这笔钱实在太大了，我负担不起。於是我告上法院，告卖方诈欺。
但是在法庭上，卖方却拿那条注意事项来答辩。
说他们已明确告知该对外通行巷道属私人所有，
并约定交屋後之通行权及义务由买方承受。
我是不知道法官怎麽想的，但是我委任的律师觉得对方说的是合理的。
并且跟我说除非我能找出法条来证明『巷道私人所有』跟『私设道路』是不同的
，不然很难说服法官。可是我根本找不到。
然後我想要出庭去了解状况，我的律师一直叫我不要出庭，说是怕法官要是问我
什麽问题，我答不好，会让局势更不利。
我不知道为什麽一个明明是我被骗的案子，白纸黑字写的既成巷道，
会变成他们都有告知清楚这是私设巷道。
各位大大，『私人所有』真的表示就是『私设巷道』吗？他这样骗我说是
既成巷道，连接建筑线的土地权利同意书费用也要变成我自己负责吗？
有没有大大知道我应该怎麽办才好？救救命!!
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1F：→ justicesword: 既成道路也是私人所有，只是成立公用地役关系。 02/28 01:21
可是对方现在答辩说"私人所有"就表示已告知我是私设巷道
惨的是我的律师似乎也觉得是这样
我当然是讲不赢我的律师的 现在好像只能由他主导
2F：推 itri3185: 你可以告对方合约无效、返还价金、损害赔偿...诈欺成立 02/28 08:10
3F：→ itri3185: 要件很困难。 02/28 08:11
4F：推 scott2009: 又跟你说既成又跟你说这是私人土地，你怎麽只看既成那 02/28 09:07
我都有看啊
他给我解释是: 确定是"私人土地"的"既成巷道"
他说很多既成巷道因为政府没钱徵收，所以都是私人土地。
我去网路上查证，确实是有这样的情况。
加上多次确认他都这样说，仲介又是很大间的，就相信了。
5F：→ scott2009: 现在买房子都要去找都发局找套图，看看有无临建筑线 02/28 09:07
都发局跟建筑师给我的说法是: 只有地主可以查
所以我购地之前是没有权利查的?
6F：→ scott2009: 如果临既成道路，上面会有道路范围，如果没有临就是袋 02/28 09:07
7F：→ scott2009: 地，你这个应该不是找仲介吧？专业是有价的 02/28 09:08
8F：→ scott2009: 抱歉，眼拙没看到有找仲介，唉 这件你是劣势 02/28 09:09
9F：推 scott2009: 给原先通行跟给可申请建照两种是不同的法律授权 02/28 09:12
10F：→ tentaikanso: 不论是私设道路或是既成巷道，在当时都有告诉你通行 02/28 10:32
11F：→ tentaikanso: 权没问题，而且有部分土地所有权为其他私人所有。 02/28 10:32
12F：→ tentaikanso: 你目前碰到的问题是为了要盖房子，必须取得土地权利 02/28 10:33
13F：→ tentaikanso: 同意书，而必须再付偿金。这算是建屋的成本之一，除 02/28 10:34
14F：→ tentaikanso: 非是你完全没办法建屋的情况，否则很难证明有诈欺。 02/28 10:35
可是如果是既成巷道 我真的不必付这个两百万啊
现在他骗我是既成巷道 可是实际是私设巷道 所以我要多付两百万
这样算是我应该负担的建屋成本?
如果你有想要买过地去研究 应该所有的人都会跟你说私设巷道的地不要买
因为争议会很多
卖方如果诚实的说是私设巷道 他的地根本就卖不出去
他就是因为骗人说是既成巷道 才有可能成交的
15F：→ maniaque: 对於土地方面没那麽懂,不过看起来原PO是买素地吧 02/28 11:24
16F：→ maniaque: 那条合约当然只能保证你买到的现况是这样 02/28 11:24
17F：→ maniaque: 但之後要盖建物,那除非你合约当下有针对这一块做注明 02/28 11:25
18F：推 Lailungsheng: 原po可以换合你意的律师，也不用再问板友 02/28 11:25
19F：→ maniaque: 不然合约最後面那一行 "交屋後之通行权利及义务" 02/28 11:25
20F：→ maniaque: 就已经很明确的告诉你了 02/28 11:25
21F：→ maniaque: 地主既然未曾申办建照,那他自然无法给你承诺他不知道的 02/28 11:26
22F：→ maniaque: 部分,除非他"额外给你担保" 02/28 11:27
23F：→ maniaque: "所以要盖房子是没问题",没错啊,只是照政府规定的建筑线 02/28 11:28
24F：→ maniaque: 你没有而已....要自己花钱去取得同意书 02/28 11:28
25F：→ maniaque: 至於都市计画图能不能取得?? 那是"各凭本事" 02/28 11:29
26F：→ maniaque: 都计图应该也可以从其他地方找到免费的大概 02/28 11:30
27F：→ maniaque: 那至於都发局讲的是否为真? 个人觉得...还是保留一点 02/28 11:30
28F：→ maniaque: 而就算你讲的,你可以附在合约书要求地主查出来,不是吗? 02/28 11:31
29F：→ maniaque: 换言之,若你合约书一开始就是朝可以申请建照使照方面 02/28 11:31
30F：→ maniaque: 那地主仲介自然就得生出证明来,证明你可以接手後直接请 02/28 11:32
31F：→ maniaque: 可是呢,这些资料,同样也会 "垫高这块土地的交易价格" 02/28 11:32
32F：→ maniaque: 这是你要取决的事项 02/28 11:32
33F：→ maniaque: 也就是从某方面来讲,你当初可能是看到物件 02/28 11:33
34F：→ maniaque: 算一算发现 "阿干! 怎有这麽便宜的建地,太划算了" 02/28 11:33
35F：→ maniaque: 却忽略掉背後可能隐藏的瑕疵与缺点 02/28 11:33
附近有一块地55坪开价500万
我这块地40坪用615万买到。
我没选55坪那块地，就是因为那块地的卖方诚实的说临路是『私设巷道』
所以我选了比较贵的这块卖方白纸黑字写说是『既成巷道』的地。
结果买了以後一查询(地主才能办指定建筑线来确认)，才知道竟然是私设巷道。
我忽略掉的是没想到这世界上有人专门骗人的。
36F：→ tentaikanso: 诈欺罪要有所谓的「施行诈术」跟「使人陷於错误」 02/28 11:38
37F：→ tentaikanso: 而这个使人陷於错误也必须要达到足以影响被害人判断 02/28 11:39
38F：→ tentaikanso: ，使其意志受到相当干预的情况。所以如果在买卖该地 02/28 11:41
39F：→ tentaikanso: 前有到场勘查、也有提供相关地籍资料，就很难说有诈 02/28 11:42
40F：→ tentaikanso: 欺的客观行为。 02/28 11:42
41F：→ tentaikanso: 你应该是要主张民事上买卖契约的物之瑕疵或是意思表 02/28 11:44
42F：→ tentaikanso: 示错误(但可能有时效问题)，有请律师就去跟律师沟通 02/28 11:44
43F：→ tentaikanso: ，在这边跟版友争没有意义。 02/28 11:45
我也在犹豫要不要继续对我解释不清楚而误解的板友再解释清楚一点。
看起来似乎没用。
44F：推 scott2009: 套图有没有接既成道路这可以去函问都发局 02/28 11:51
45F：→ scott2009: 都发局会说有或没有与第三种 无法判断 02/28 11:51
46F：→ scott2009: 我遇过无法判断，只能把她当袋地处理 02/28 11:52
47F：→ a9301040: 既成道路就是私人土地，你自己要查证啊 02/28 12:33
48F：推 scott2009: 还有一种都发说是现有巷道，可以申请建筑线但是地主给 02/28 13:45
49F：→ scott2009: 你占用，要上法院排除的也是一种 很复杂 02/28 13:45
你的意思是非地主也可以去函都发局查证该路是既成巷道或是私设巷道?
因为仲介跟建筑师跟承办人跟律师都跟我说不行，要地主才行。
所以过户给我以後我才发现那是私设巷道，而并非卖方宣称的既成巷道。
50F：推 maniaque: 个人认为原PO当时搞错调查方向,当然当时直接问道路类型 03/01 08:31
51F：→ maniaque: 都发局或交通局至少会给你"是"或"不是"的答案 03/01 08:31
52F：→ maniaque: 原PO也满有趣的,人民申请怎可能会不能回答"是"或"不是"? 03/01 08:32
53F：→ maniaque: 不然其实更简单,你地政调地籍图出来,又有google map 03/01 08:33
54F：→ maniaque: 地籍查询系统也都很便利,也都免费 03/01 08:33
55F：→ maniaque: 甚至我记得没错的话,都市计画图都有上网公告 03/01 08:33
57F：→ maniaque: 另外,给原PO一个基本观念 "专业有价" 03/01 08:53
58F：→ maniaque: 虽然乡民的资讯提供可能很乱,又可能参杂情感因素在(酸?) 03/01 08:53
59F：→ maniaque: 但请记得几件事情,1.乡民跟你没利害关系,不会说谎 03/01 08:54
60F：→ maniaque: 再者,乡民来自各行各业,大家把已知的资讯提供,虽然乱 03/01 08:58
61F：→ maniaque: 但较懂的人,其实已经可以勾勒出方向 03/01 08:58
62F：→ maniaque: 你一开始步骤就错,又找错人,甚至可能直接穿绵羊服了 03/01 08:58
63F：→ maniaque: 是你自己的误失,不是乡民的责任,请稍微谦卑一点 03/01 08:59
不好意思让你觉得我态度高傲
我往前翻了一下 我几乎都是在解释案情
并且对一些和我所得到的资讯有冲突的回覆做更多的请教
我也想多多知道他们的思考逻辑和资讯来源
我认为多讨论是好的 不管是谁对谁错
至少让其他观看的板友得到较正确的资讯 或至少知道这个点目前是有争议的
这对於学术讨论的ptt来说 尽量不让其他版友收到错误的资讯 是基本责任
不是要讨战或讨拍 我是想要挖出对我有帮助的资讯
教学相长 对提出意见讨论的版友 或其他纯粹观战的版友 也都是有好处的
例如我就会跟你说"地籍图和都市计画图并不会告诉你这是既成巷道或私设巷道"
我买的土地前面临接巷道 就有标示在都市计画图上 但他却是私设巷道
我讲出来 有看到的版友 下次就不会以为有标示在都市计画图上就不是私设巷道
(有网路文章说有标示就是既成巷道)
或是至少知道这样判断是有风险的 再想办法进一步查证 以免受骗
64F：→ maniaque: 假若想要讨拍讨温柔,麻烦拿着钞票去酒家还是金钱豹 03/01 09:00
65F：→ maniaque: 土地交易动辄百万千万,卖方买方各自怀有鬼胎 03/01 09:01
66F：→ maniaque: 一个想要卖在最高价,一个想要买在最低价 03/01 09:02
67F：→ maniaque: 卖高价自然想掩饰一些不该讲的,买低价的又可能知道某些 03/01 09:02
68F：→ maniaque: 优势条件,但卖家不知道的情报 03/01 09:02
69F：→ maniaque: 而那些房屋仲介? 基本上是卖方导向,以成交为目的 03/01 09:13
70F：→ maniaque: 他们"不是你的战友" 03/01 09:13
71F：→ maniaque: 你自己又不愿意付费找专业代书帮你审帮你办理 03/01 09:14
72F：→ maniaque: 那变成这副德性,你说....谁该负最大责任?? 03/01 09:14
不好意思 我真的不知道透过知名仲介买卖房子还需要自己再找代书
你今天提出这个方法 可能可以帮助到很多未来想买卖房子的版友
73F：→ maniaque: 而且,个人认为,不选择55坪550,而选择40坪6百多 03/01 09:18
74F：→ maniaque: 这单价可是一坪差到五万,我个人认为,不可能只有巷道这个 03/01 09:18
75F：→ maniaque: 因素,让原PO决定买更贵的小坪数基地(9.1万vs15万) 03/01 09:19
76F：→ maniaque: 单价换算总价,可是超过三百万(15.3*55=841,841-500=341W 03/01 09:20
77F：→ maniaque: 在下也不点死,反正现在难过的是原PO,要负责解决的也是 03/01 09:21
78F：→ maniaque: 多浇几桶冰水,也对事情没多大解决,但若能让原PO清醒 03/01 09:22
79F：→ maniaque: 或许也是必要之恶 03/01 09:22
既成巷道就是不需要任何巷道所有权人的同意书
私设巷道就是要巷道所有权人同意书才能申请建照房子啊
常常会遇到故意开天价敲竹杠的地主
所以没有黑道背景的我们 根本没办法处理私设巷道
有经验的人就会告诉你千万不要买私设巷道的土地 除非他巷道一起卖给你
(即使有通行权同意书 日後也是会有问题 在此不多做解释)
没关系 还是很感谢你打了这麽多字
反正我吃亏都已经吃亏了
我是想多解释多讨论一点 让别的版友从我的身上学到经验
你觉得这样对大家不好 我也尊重你的看法
或许哪一天我也会突然领悟 变得跟你一样的想法
80F：→ a9301040: 一开始契约就订不好，後面就是要花大钱还可能拿不到想要 03/01 10:36
81F：→ a9301040: 的 03/01 10:36
82F：推 scott2009: 我就去申请套图，你在哪个县市不能申请套图？ 03/01 14:09
83F：→ scott2009: 你确定我们讲的是同一件事情吗？我要去看土地有无临道 03/01 14:10
84F：→ scott2009: 写函进去问都发局建管课就可以了，别再说谁谁跟你说不 03/01 14:10
85F：→ scott2009: 你如果没有具备这方面知识建议你还是买成屋 03/01 14:11
如果大大说的是真的 那我问的几个建筑师也是有问题
他们都说这个要申请指定建筑线才能确认
你所谓的"套图"，有比较正式的名称吗? 我想去问看看都发局。
86F：→ scott2009: 或者找天去都发局排队问建筑师，当然问题要问对 03/01 14:11
都发局我也已经跑了大概十次了，建筑师跟我一起去也三次了。
或许你所谓的"问对问题"是最困难的吧。
87F：→ scott2009: 你重头到尾只纠缠对方告诉你是既成道路，不因为此次跌 03/01 14:12
88F：→ scott2009: 倒而学习到什麽，你将来还要吃大亏 03/01 14:12
89F：→ scott2009: 假设这件事情很重要但别人跟你讲不可以申请难道你就放? 03/01 14:13
90F：→ scott2009: 地主还没卖给你时，你要看套图他如果藉故不给你看 03/01 14:14
91F：→ scott2009: 难道你会认为这一切都很合理吗？ 03/01 14:14
我现在还不懂你所谓的"套图"是什麽，买之前也不知道。
只是听信仲介和卖方说他们确认这是既成巷道，并且有白纸黑字签名确认属实。
然後仲介说他们都有调查，所以就相信了。
92F：推 maniaque: 楼上s大,平气平气~~~现在只看当事人的造化跟顿悟了 03/01 14:26
93F：→ maniaque: 既然已经走上法庭,那就看当事人怎样主张 "既成巷道" 03/01 14:29
94F：→ maniaque: 也就是合约内存在 两条矛盾的条款 03/01 14:30
我个人目前就是想不出为什麽两条有矛盾
一条写私人所有，一条写既成巷道，
交易前，仲介跟卖方跟我说就是『私人所有的既成巷道』，并没有矛盾。
我个人也去查了，的确有政府经费不足所以既成巷道未徵收，仍为私有的情形。
但我就是搞不懂为何律师认为"私人所有"就是"私有巷道"，
找不到我的盲点，才上来请教的。
目前还没看到有板友针对这点来解释的。
95F：→ maniaque: 再来就是看房屋仲介有无隐匿这一块 03/01 14:30
96F：→ maniaque: 说真的,警觉性高一点的买家,看到那条但书,就会皮绷紧 03/01 14:31
97F：→ maniaque: 一定会去再三确认这一条是否存有陷阱,可惜原PO没有 03/01 14:31
我当时的确没有去政府单位追查，
事实上当时我也不知道要查到什麽程度才叫做证据充足，
不，应该说现在跟法官和律师接触过後，我已经不知道什麽叫证据充足了。
连一个有都市计画课核准盖章的指定建筑线图，
上面有标示根据xxx字号为私设巷道，律师跟法官都还觉得证据力不够。
98F：→ maniaque: 当然,当事人愿意把这件事揭开来,也可以让其他人看了解 03/01 14:31
99F：→ maniaque: 这件事还是请原PO跟委任律师确认攻防主轴 03/01 14:32
100F：→ maniaque: 只是,个人窃以为,这要告诈欺,根本就搞错了,明明就民事 03/01 14:33
大大，我民事刑事都有告。
(从我问的是民事诈欺，却让你以为我问的是刑事诈欺这点可以看出，
常常会有没讲清楚而造成沟通误会的。
所以我也只能多解释一点，减少误解，才容易得到较有帮助的资讯)
目前刑事部分看起来比较顺利，检察官都有去搜查地政事务所了。
民事的部分一开始也颇顺利，是後来换法官以後才情势逆转的。
现在有问题的部分是民事，不是刑事。
101F：→ Fireya: 我想知道委任前 你的律师怎麽跟你分析案情的？ 03/01 19:26
我的律师当时说这明显是民事诈欺，但刑事诈欺要看法官认定。
一开始审理时都还顺利，一直到换法官以後整个好像变了样。
102F：→ maniaque: 民事就不是以诈欺称之, 03/01 20:29
103F：推 cvGG: 民事诈欺？刑事诈欺？有这样分的吗？要不要换律师？ 03/01 20:54
104F：推 scott2009: 你GG了 套图就是建筑执照，一部分就是建筑线指示图 03/01 21:14
105F：→ scott2009: 上面写私设巷道你可以洗洗睡了 这是客观证据 03/01 21:14
建筑线只是图是我土地过户以後去办的，上面写"私设道路"
(可是建筑师还是跟我说指定建筑线只有地主可以办 是这样吗?)
写"既成巷道"的是土地买卖合约书，那是卖方写的
合约书上面卖方写"既成道路"，而我指定建筑线办出来是"私设道路"
我个人的认知是事实(建筑线指定图)完全和合约书所写不符合
可是我的律师说法官认为指定建筑线图的证据力不够...
我真的就不知道什麽证据的证据力才够了
另一个问题是合约书上有写这"巷道是私人所有"
当时仲介和卖方的说法都是这是"土地私人所有的既成巷道"
现在打官司 卖方改口说"私人所有"="私设道路"
说表示他有事先告知我这是"私设道路"
我的律师说他这种说法除非我能找到法条证明"私人所有"不等於"私设道路"，
不然法官可能会采纳卖方"私人所有=私设道路"的说法。
106F：→ scott2009: 有检察官？如果刑事有起诉你民事应该不担心才对 03/01 21:15
107F：→ scott2009: 怎麽我越看你的案子越觉得发毛? 03/01 21:15
快一年了，检察官还再搜查证据，还没起诉。
我也是这个礼拜听了律师跟我说了状况，觉得发毛才上来求救的。
108F：→ scott2009: 如果是既成道路或现有巷道你还有救，套图上面说私设 03/01 21:16
109F：→ scott2009: 就是私设，这部分你通行是一回事，建筑又是另外一回事 03/01 21:17
我当然知道
我只是觉得你卖方既然合约书上面写"既成巷道"，
但是事实上都市计画课却判定是"私设道路"，合约书和事实明显不符，
"买卖合约书"(写既成巷道)和"建筑线指定图"(写私设道路)都是白纸黑字的东西
这两个白纸黑字的证据法官竟然都觉得证据不充足，这样的官司还会打输，
我真的觉得台湾的司法...
110F：→ kandi: 民事诈欺是什麽东西... 03/01 22:21
111F：→ tentaikanso: 我觉得是民事受诈欺的意思表示，但是原PO应该是要跟 03/01 22:23
112F：→ tentaikanso: 律师好好商讨诉讼策略才是，如果不信任现在的律师也 03/01 22:23
113F：→ tentaikanso: 是可以换一位...涉及几千万的东西真的不要省小钱。 03/01 22:24
114F：→ maniaque: 几百万而已..... 03/01 22:28
115F：→ maniaque: 另外啊,不要真拿对方的助手当自己的助手 03/01 22:29
116F：→ maniaque: 我是知道有很多买家都会"再"另外找专业的代书帮忙查察 03/01 22:29
117F：→ maniaque: 资料,虽说买卖首重诚信,不过,多一份防范,少一分伤害 03/01 22:30
118F：→ maniaque: 另外,往上一爬才发现,原PO在2015年7月就有贴出来了 03/01 22:34
感谢你的提醒 我想我以後交易一定会更龟毛
我真的当时觉得那麽大间的一间仲介公司，应该不会骗人，
他们还出书『相信，带来新幸福』宣扬他们交易讲求信用和保障消费者的理念。
很多无知的消费者应该也都会和我一样觉得大公司应该会有保障。
不过下次我应该不会再这样相信大企业的说辞了，再大的企业也不该相信。
119F：→ maniaque: 个人是认为民事是有机会退地还款, 03/01 22:35
120F：→ a9301040: 对方脱产你是要怎退地还款 03/01 22:36
楼上说到重点了... 唉...
仲介的法务是有跟我讲到一种方法，可以避免卖方给假的资料和脱产，
不过等我这个案子解决或告一段落以後，我才能透露。
121F：→ maniaque: 或是瑕疵担保, 03/01 22:38
122F：→ maniaque: 可是呢,既成道路可否做为指定建筑线使用??? 03/01 22:38
可以的，目前我查到的法条和都发局和建管和建筑师的说法都一致。
既成巷道可以用来指定建筑线，不需要巷道所有权人的任何同意书。
123F：→ maniaque: 台湾省建筑管理规则,建筑法25/42/48建议多研读一下 03/01 22:40
124F：→ maniaque: 总之,咬死 [既成道路]这四个字,大概就是原PO致胜唯一路 03/01 22:41
125F：→ maniaque: 我个人会觉得,另外一个路就是把这条路想办法弄成既成 03/01 22:42
126F：→ maniaque: 道路,不管是航照,虾米挖沟都好,把他举证出来 03/01 22:43
提一下。仲介、建管、都发局、建筑师，都跟我说"既成巷道"就是"现有巷道"
一个是建筑法规的用词，一个是民间用词。
我查过最少有大法官释宪案的协同意见书有提到:
"关於既成道路，在建筑法规上，各地方自治团体的建筑管理自治条例，
将其称为「现有巷道」"
不过我也找不到其他法条证明。
如果官司输了，後面就是如你所说，开始想办法尝试把这条路改判成既成巷道。
(虽然都市计画课承办说机率很低，但还有诉愿和行政诉讼可以跑)
127F：→ maniaque: 这部分就看原PO的努力了 03/01 22:43
128F：→ maniaque: 航照便宜,一张才六百块而已.... 03/01 22:44
129F：→ maniaque: 不过,我个人也是觉得满有趣的,这条通行道"几个人在用?" 03/01 22:45
130F：→ maniaque: 而且袋地通行跟指定建筑线又是两码子事 03/01 22:46
131F：→ maniaque: 既成道路是要给不特定多数人通行20年以上 03/01 22:47
你说得没错。
都市计画课说改判成既成巷道机率很低的原因，就是"不特定人通行"
那条巷道有六户人在通行，但是经查证後那六户是同一个建案，
加上建照里面标示该路为"私设道路"
所以他判定那条路是"仅供社区(那六户)通行的私设道路"，并非供公众通行。
建案已经四十几年了，所以虽然通行四十几年，但还是很难改判为既成巷道。
132F：→ maniaque: 简单讲...无尾巷? 03/01 23:04
Yes...
133F：→ maniaque: 这种路,当初怎会认为是 "既成巷道"???? 03/01 23:10
我当时研究只做到"私设巷道的土地不能买"的程度而已。
说实话，我带两个建筑师看过现场，他们都看到无尾巷，也没觉得是私设巷道。
我多次跟仲介和卖方确认，他们说都有白纸黑字叫我放心。
却没想到过他们可能是给假资料，白纸黑字的证据法官可能还不采信。
在接触这个案子之前，我还真的想像不到公家机关和司法机关有这麽黑暗。
134F：→ maniaque: 那又不是建筑师的工作....:D 03/01 23:19
135F：→ maniaque: 另外,这就黑暗? 明明是自己的疏失,好吗??? 03/01 23:20
136F：→ maniaque: 很不好意思,本案个人主观认为,公家跟司法都没问题 03/01 23:20
好吧 我的疏失是太相信别人，也没有足够的专业来判定对方说话的真假。
目前我听到仲介说这是建筑师的专业，
如果大大觉得这不是建筑师的工作，
那如果板友遇到要买地的状况，大大建议应该找什麽样的专业人员来判断?
我说的黑暗 指的是例如申请建照时建管说是法定空地不给核准，
发文确认是否法定空地，他回复说套绘图没有注记为法定空地，
再次发文询问，他回覆说这块地已经是xxx建案的建筑基地，
再次发文询问，他回覆说根据某份会议记录决议，本地可以单独做为建筑之用。
(之所以会一直发文询问确认，就是法官一直说公文回函的证据不够充足)
然後他们回覆一直变，要建时不给建，要当证据时回覆又不够明确。
说法院黑暗是指白纸黑字的证据，他们还一直说证据不够充足。
合约书上写"既成巷道"，法官不采信，
对方却只要说"私人所有=私设巷道"，法官就采信了。
当然可能是後来换了这个法官才这样，不过我听到律师说的就是这样...
137F：→ maniaque: 谁教大大 "看不起土地专业" 03/01 23:22
小弟无知 可以指点一下要去哪里找"土地专业人员"吗?
我不是看不起，是我根本不知道有这种职业。
可否告知一下，以後至少大家知道要去找这样的人。
138F：→ yesohya: 因为那图不是秘密你可以查 对方无法骗你当然证据不够 03/01 23:28
139F：→ yesohya: 你的怠忽不能做为苛责对方的理由 = = 03/01 23:29
140F：→ yesohya: 起码要对方用假图再说 = = 03/01 23:30
你说"图"不是秘密? 指的是建筑线指定图?
那是我被骗以後才去办的。
我得到的说法是只有地主可以办该地的指定建筑线图。
还是其实我可以去办别人的地的指定建筑线图?
办那张图也要花一两万块的。
141F：→ yesohya: 不老实不等於诈欺 要用诈术才是 = = 03/01 23:32
很多被骗去提款机转帐的人，
他们其实也都可以查证到对方是不是真的法院或检察官，不是吗?
这我对法律名词没那麽懂。
所谓的诈数是完全无法查证才叫诈术吗?
用假资讯误导人使人相信不算诈术吗?
那麽像一些技俩，只有柯南看得出破绽，但是毛利小五郎看不出破绽，
这样的技俩如果成功的骗到毛利小五郎，算不算诈术呢?
我查了一下网路资讯(也许是错的)
1. 施用诈术：行为人必须有施用诈术的行为。所谓诈术，是指传递与事实不符的资讯之
行为，包括虚构事实、扭曲事实或掩饰事实等手段。行为人施用诈术包括积极的作为和消
极的不作为。通常这种消极不作为的施诈，是以行为人居於保证人地位，因负有告知义务
而不为告知，使被害人陷於错误，而损失财物的情形。例如：中古车商出售汽车，对於该
车发生过重大车祸一事不向购买者告知，使购买者仍为购买。
事实是"私设道路"，他传递"既成巷道"的资讯给我。
或许是我没听懂大大说的话的意思，可否指点一下?
142F：推 taoist9999: 老话一句，签约前就要先找建筑师评估了。 03/02 00:38
如果根据前面m大所说，不是建筑师，另有一种土地专业人员。
你找建筑师可能就会跟我带去看过现场的两个建筑师一样，看不出是私设巷道。
143F：→ maniaque: 不知道有种行业叫做 地政士 吗??? 03/02 01:28
唉... 小弟孤陋寡闻 还真的没注意过这个行业
刚刚去翻了买卖合约书，还真的是xx地政士事务所拟的合约。
那麽大间的地政士事务所办理买卖合约，
似乎也是不会帮忙去查证合约内容属实。
所以要自己另外委托地政士来查证合约内容?
不过我google了一下地政士的业务范围，好像也没看到帮人查证合约的业务?
ps. 不过我觉得m大会注意到无尾巷常常都是私设巷道的问题，
应该是有很多的实务经验累积出来的能力吧?
有地政士执照的人，是否每个都会像m大这麽有经验呢?
144F：推 cherrywo: 感谢大大无私分享自己的案例之後买房买地一定要详加注意 03/02 01:46
145F：→ maniaque: 完全没有欧....... 03/02 07:02
146F：推 scott2009: 长辈交易不动产，仲介免费出代书，我方自费带了一位 03/02 08:42
147F：→ scott2009: 为的就是端详文件，这件我认为法官心证已成他想帮你才 03/02 08:43
148F：→ scott2009: 叫你去找证据，不然光现有资讯我想你是劣势 03/02 08:43
问题是我白纸黑字的合约书和建筑线指定图他都觉得证据力不足了，
主管机关的回文他也是觉得证据力不足
我真的已经不知道什麽证据才是他愿意采信的。
149F：→ scott2009: 换法官的确是个风险，但法官每年都会调动你能说这是暗? 03/02 08:44
150F：→ scott2009: 不要以为大家都喜欢现有巷道，有的袋地超过千坪 03/02 08:44
151F：→ scott2009: 现有巷道就是2米，这块土地算废了 03/02 08:45
千坪... 不是一般小老百姓可以考虑的状况...
152F：→ scott2009: 如果是袋地依法可以有六公尺的通行及建筑权利 03/02 08:45
153F：→ scott2009: 我有袋地及分割案在法院走，已经八年了 原PO保重 03/02 08:46
我有听有些人有这种说法 就是民法787 789条不只是通行权 还包括建筑权利
但是请问一下这是否一样是要付偿金的?
154F：→ maniaque: 千坪袋地? 那大概除非买得到开口土地,不然...走都更?? 03/02 09:08
155F：→ maniaque: 是历练的敏感度问题,就像既成巷道,若你有上往查过 03/02 09:09
156F：→ maniaque: 既成巷道的生成要件,那自然就会觉得无尾巷会是既成道路 03/02 09:09
157F：→ maniaque: 感到质疑,这是在下若要买土地时,就会质疑的一点 03/02 09:10
台南市的建筑筑管理条例理面，认定既成巷道(现有巷道)有四款条件
公众通行20年是第一款，其他三款无尾巷照样能成立。
我又多次向他们确认，他们又说白纸黑字保证是既成巷道了。
唉 真的是差在我傻傻的相信"白纸黑字的保证"就是保证
158F：→ maniaque: 今天若你有找代书,告诉代书你买地就是要盖房 03/02 09:10
159F：→ maniaque: 那他自然就必须要针对盖房这个要件,详实审阅资料 03/02 09:11
160F：→ maniaque: 很多人觉得无尾巷很清净,但怎不去质疑这麽优质美地 03/02 09:12
161F：推 kery1120: 对方买卖合约都特别注明会有产权纠纷了..你还不信邪买了 03/02 09:12
合约注明的是"没有产权纠纷"喔
仲介说这是既成巷道，但既成巷道也有很多发生过地主阻挡公众通行的案例。
虽然依法 既成巷道地主不能阻挡公众通行，但确实有发生过。
他说这条就是指说未来发生这种状况，我要自已排除。
162F：→ maniaque: 拖到现在还没盖房.....嗯? 03/02 09:12
不好意思刚刚断线 好像有不小心删到你的推文
为什麽这块地四十年还没建? 对方也是有给"看似合理的故事"
他说这是他当建商的父亲 在过世前买给他的。
但是他长年在大陆和越南经商，很少回台湾住长期的，所以一直没办法盖。
但是父亲留的，本来也不想卖掉。
然後他现在年纪大了，本来想留给当医生的儿子盖。
他希望儿子回故乡自己开诊所，然後这块地就可以盖房子自己住。
可是他医生的儿子在外地工作，不想回故乡开诊所，所以这块地就用不到。
然後他也老了(65岁)，儿子也用不到了，就想说卖给有缘人。
仲介还在旁边敲边鼓，说卖方也是不太想卖这块地，
可是用不到，一直空在那边也很可惜。
我就傻傻的相信了。
我现在发现他国外的生意根本就是赔钱，欠一堆债要还才卖这块地。
163F：→ maniaque: 若有找专业代审代看,一定都会对於契约那一行但书存疑 03/02 09:19
164F：→ maniaque: 并进一步挖掘这行但书的"目的" , 我要讲的就这麽简单.. 03/02 09:19
165F：→ maniaque: 连我这个还没买过卖过土地的,都会发现了,不是吗??? 03/02 09:20
我看到那条当场也有问，不过他就都能给出看似合理的解释
他就说私人所有的既成巷道，是因为政府还没有经费徵收。
至於通行权问题，他说既成巷道也是有发生过地主阻挡公众通行的，
他写这行只是说以後发生这种事，我不能叫他去排除。
166F：→ maniaque: 总之,既然碰到了,就试着去解决,你要怪谁怨谁都没有用 03/02 09:21
167F：→ maniaque: 你选择cost down ,那你就要自己承担风险 03/02 09:21
我这完全不是cost dwon
自己建不会比买还便宜。
我很多朋友自己建，大概只有认识营造商，或是甚至自己叠砖块的，
才有办法弄到总成本比建商卖的价格低。
168F：→ maniaque: 不是碰到了，才在那边说政府机关黑心，司法机关黑心 03/02 09:21
169F：→ maniaque: 关於本案,我个人是有一些诉讼上的方向想法,但说真的 03/02 09:29
170F：→ maniaque: 这部分是没打算多讲,因为问专业的大概可能也谘询得到 03/02 09:31
171F：→ maniaque: 总之,论述不建议带入太多个人情感装饰 03/02 09:31
172F：→ maniaque: 法律事请用法律人的角度去处理 03/02 09:32
173F：→ maniaque: 套句空心菜讲的 在下也不想公亲变事主 03/02 09:33
174F：→ maniaque: 至於原PO大大现在所委任的这个律师嘛....呵呵呵呵~~~ 03/02 09:34
我也是请法院的朋友介绍，他说这个律师评价不错。
当然对方也是有个儿子在台南法院工作，他可能找了更强的律师也说不定。
175F：推 scott2009: 千坪是共有且是祖产都想等重划，但就是有白目仔想要这 03/02 09:50
176F：→ scott2009: 时候割，所以如果是两公尺现有巷道大概就毁了 03/02 09:51
177F：→ scott2009: 法规只能规范到最多六米 主张通行及建筑权利的部分 03/02 09:52
178F：→ scott2009: 且须付偿金 03/02 09:53
179F：→ Fireya: 地政士应该就是代书吧 以前叫代书 90年起改叫地政士 03/02 10:22
180F：→ a9301040: 死巷无解；你说的防脱产方法，其实只有几个，没啥秘密XD 03/02 11:29
181F：→ a9301040: 不过也无须在网路上谈论没错 03/02 11:30
182F：→ maniaque: 以前人不识字,很多文件都需要委由他人代写,尤其是土地 03/02 12:16
183F：→ maniaque: 交易,所以有代书做土地中介且负责写契约文件的工作 03/02 12:17
184F：→ maniaque: 现在大家基本上都已经识字,加上政府已经把地政士法制化 03/02 12:17
185F：→ maniaque: 每位律师有擅长的部份,你这案子要找擅长土地法建筑法的 03/02 14:12
请问一下 等一审完再换律师来得及吗?
还是要现在就中途换律师?
186F：→ maniaque: 产权纠纷很抽象 03/02 14:12
187F：→ maniaque: 要是你契约有写下,本案土地卖方担保临接建筑线 03/02 14:27
当然没有...
他只有写既成巷道，然後亲自确认属实并签名无误。
然後下一行"除已告知外，委托人依法应负瑕疵担保责任"
然後事实上指定建筑线办出来是私设巷道。
然後他委托仲介的委托书上有一条:
『甲方(卖方)保证对委托标的物有出售的权利，且产权清楚可依约配合点交，
对标的物现况说明书内容亦需详实告知，若有不实致买方权益受到损害时，
甲方应负相关法律责任；如导致乙方(仲介)受有损害时，亦同。』
资讯那麽多，我想一项一项写条文保证也不合效益。
应该是把资料写成一个表(标的物现况说明书)，
然後保证这个表给的资料都属实才对吧?
188F：→ yesohya: 没有律师专长是回到未来 XD 03/02 14:27
189F：→ maniaque: 那你就可以安心睡觉签约了.... 03/02 14:27
190F：→ maniaque: 另外还有一个可能减轻负担的想法建议,不过...算了,不提 03/02 14:29
拜托... 可不可以透露一下...
提点个起头 让我有头绪去找资料也好... 拜托拜托
191F：→ maniaque: 暂无必要,那是後段的事情y 03/02 17:46
QQ
192F：推 wuii0306: 建议直接换律师 03/04 13:43
193F：→ wuii0306: 律师是你请的，找能跟自己沟通，理解你看法的 03/04 13:44
我当时就是找了好几个 发现这个是比较能沟通的才决定的
前两天开庭 律师打电话跟我回报状况 我直接问律师状况到底有多不利
结果他跟我说现在是对方的"争点整理状"交不出来
他之前只是跟我说我提供的证据都证据力不足
(例如他跟我解释"建筑线指定图"证据力不够 是因为那是测量公司画的
主管机关只是核准而已 并没有证据显示不能用别的方法画
只能证明"可以画在别条既成巷道" 并无法证明"不能画在该争议巷道上"
我听完以後觉得 严格上的逻辑好像真的是他说的这样)
反正他说他只是跟我说我提供的证据都没用
他现在只好请法官发文给各个主管机关来确定事实 以及传唤建筑师做证
这样一来比较难控制主管机关的回文 和证人会怎麽说
所以"对他掌控案情进展 跟直接拿到足够的书面证据比起来 会比较不利很多"
并不是说"整个案子情况对我们很不利"
然後他给我看了他送出去的准备状(之前一直没给我 @@)
我讲的东西他大概都有写进去
好像是我自己误解他"证据不足"的意思 把事情想得太悲观了...
总之现在比较没那麽担心了 就让官司继续进行再看看吧
※ 编辑: SweetLee (114.40.90.235), 03/04/2017 15:59:30
194F：→ taoist9999: 光是建筑线指定的这一点，在签约前就应该打退堂鼓了。 03/05 14:50
195F：→ taoist9999: 金额这麽大，有疑问的土地本就不应该买了。 03/05 14:53
196F：→ taoist9999: 我朋友曾请我评估类似案例，光巷弄的建筑线指定问题， 03/05 14:54
197F：→ taoist9999: 我就请他自己想想是否有把握能取得土地所有权人的同意 03/05 14:55
198F：→ taoist9999: 书，他稍微想一下就不买了。 03/05 14:55
所以我才特地都找既成巷道的地 就可以完全不用同意书
没想到他是骗人的 事後拿到地才发现是私设巷道
199F：→ taoist9999: 如果我是卖方，除非狗急跳墙，不然我一定不会在不动产 03/05 14:56
200F：→ taoist9999: 买卖契约书上保证买方一定能申请到建照，我讲一点：法 03/05 14:56
201F：→ taoist9999: 令变来变去，都市计画等等也有可能变来变去，谁敢帮你 03/05 14:57
202F：→ taoist9999: 背书啊？ 03/05 14:57
买卖契约书上是没押那一条
不过斡旋单上面有押"需确定可以申请到建照"
他都一直保证了 不敢押的话我当然不会买
203F：→ taoist9999: 你真要稳的话，买卖契约第一期款先付一点钱，然後以卖 03/05 14:58
204F：→ taoist9999: 方名义去申请建照，如果没问题的话，你再接下来的买卖 03/05 14:59
205F：→ taoist9999: 程序，否则请卖方无条件解约把买卖支付的价金退还给买 03/05 14:59
206F：→ taoist9999: 方。 03/05 14:59
这的确是比较有保证的方法
207F：→ taoist9999: 不然就买别人盖好登记完毕的房子。 03/05 15:00
※ 编辑: SweetLee (114.40.90.235), 03/05/2017 17:56:50
208F：→ maniaque: 可以申请到建照啊...."多付两百万" 03/06 14:35
209F：嘘 tenbear: 祝你败诉 03/15 00:03