作者funkyafro13 (Nitrogen)
看板LAW
標題Re: [問題] 房地產產權問題
時間Sat Feb 4 16:41:39 2017
※ 引述《funkyafro13 (Nitrogen)》之銘言：
: 大家好
: 家兄在民國99年的時候,由於當時經濟有困難,無法繼續繳納房貸而決定要出售
: 媽媽因為想說賣給別人不如賣給自己人,就說服我把房子給買下,承接後面的房貸債務
: (當時剩下來的房貸+信貸約260萬)
: 而在銀行業的姊夫建議我找代書來處理,看能不能閃過贈與稅(還是增值稅我忘了)
: 當時因為年紀小不懂這些,一定都聽代書的來處理
: 後來過戶也是順利完成了,開始了小弟的房貸人生
: 結果7~8年後,由於我需要用到錢,所以要把房子給賣掉
: (這段期間幾乎都在出租,房租都給媽媽當孝親費)
: 但是哥哥現在竟然來跟我說當初這間房子他是轉移給我繼續繳房貸,不是賣給我
: 所以賣掉房子之後,大家要坐下來談怎麼分?
: 中間談的過程不再贅述,只能說我盡量以和為貴,退讓到只拿30~40%的差額
: 讓我哥哥拿60~70%,但是他仍不滿意,感覺還要我吐錢出來
: 小弟我覺得無論是談判結果如何,我想知道一下我在產權這部份有任何瑕疵嗎?
: 因為我看了一下我手上的文件,手上有贈與稅免稅證明書以及買賣合約
: 買賣合約上的簽名跟金額(320萬)都是代書寫的,緣由不可考,但是蓋章都是我們的章沒錯
: 另外一份非屬贈與證明申請書上的簽章則都是雙方本人簽章無誤
: 請問如果我哥說買賣合約不是他親筆簽名,告到法庭上,會導致這房子到最後不是我的嗎?
: 小弟我個人的經驗是房地產買賣登記,權狀/印章/印鑑證明缺一不可
: 所以如果這筆房產能夠順利登記在我名下,那就代表合法轉移了
: 至於那份都不是雙方親簽的買賣合約書,我google了一下
: 應該是當時代書為了規避贈與稅所做的文件,因為我看到我的申請書上有寫到
: "因雙方係二等親以內親屬關係,茲依遺產及贈與稅法第五條第六款但書規定
: 檢具買賣契約及已支付價款證明,請准予核發非屬贈與證明,俾辦理過戶"
: 麻煩各位大德給予解惑,感恩不盡
我再補充幾點金額資訊
2010年的時候辦理過戶,然後我接手剩餘債務共260萬台幣,當時的房價也差不多甚至更低
同時,代書撰寫的買賣合約書上金額是寫320萬台幣,但是我不曉得為何要寫這個數字
然後2017年的時候,我將房子給賣掉了,賣得400萬台幣,我哥跳出來主張
這間房子當時並沒有賣給我,而是把房貸轉給我繼續繳而已
而我哥他是從1990年開始繳這間房子,起始房貸為260萬,至於交到我手上時為何還是260萬
是因為中間他還有借了2筆信貸,但是最後都轉給我概括承受
雖然我認為房子早就買賣了,但是基於一家人的關係,我還是坐下來跟他談
我提出的算法為就當這間房子是1990年以260萬買入,然後2017年以400萬賣掉
中間這17年,他繳了10年,我繳了7年,直接按比例來分配這差額就是 60 : 40
然後我再退讓一些拿30%就好,但是他不滿意這樣的算法,要求是以大家實繳多少本利
來算比例,但是因為我稍有一點財務規劃,我在2014年的時候就已經把房貸給繳清了
他這樣的算法對我來說就是不計入我的機會成本,我不能接受
簡單來說,我的算法就是假設兩個條件
a. 這房子從開始買到賣出的差額
b. 假設這中間都是同一個人在繳貸款,而中間也沒有任何提前還款的動作
依照當時利率跟繳納期間,就可以算出雙方各自承擔了多少比例的債務還款
後來他才談到要走法律途徑,主張買賣合約書上面的簽名不是他的
但是除了這個以外,其他所有簽名/蓋章以及權狀正本都是他提供的
我的重點不是真的要跟他法院見,只是要確定到時候如果真的要走到這一步
我的勝算有多少? 會不會真的是產權轉移無效?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.169.90
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/LAW/M.1486197701.A.1D5.html
1F：噓 Lailungsheng: … 02/04 16:50
2F：→ a9301040: 他既然主張你是代繳，FV(利率/12,繳納期數,每期金額)* 02/04 18:59
3F：→ a9301040: (1+利率)^3=公道價，財務管理上的計算方式就這樣 02/04 19:00
4F：→ a9301040: 丟到EXCEL就可以算出來 02/04 19:01
5F：推 Lailungsheng: 沒有公道價啦，這種不是法律能處理 02/04 19:06
6F：推 Lailungsheng: 不拿著相關資料找律師，只po自己的講法，87%會讓板 02/04 19:08
7F：→ Lailungsheng: 友誤判 02/04 19:08
8F：→ funkyafro13: 已經有在朝法律諮詢處理了,謝謝你的建議 02/04 19:12
9F：→ maniaque: 簽名與否?? 拜託~~~~今天誰授權蓋章的??? 02/04 19:53
10F：→ maniaque: 上法院只是輸到脫褲子 02/04 19:53
11F：→ maniaque: 320萬,看起來應該是避免交易價格太低吧 02/04 19:55
12F：→ maniaque: 令堂呢?? 02/04 19:56
13F：→ funkyafro13: m大的意思是說這份買賣合約上面不是親簽影響不大? 02/04 22:43
14F：→ funkyafro13: 還是說我會輸到脫褲子? 02/04 22:43
15F：→ maniaque: 有種東西叫做印鑑證明,法庭上,法官只問當事人真意 02/04 23:12
16F：→ maniaque: 除非他主張是被冒簽偽簽,那又是刑法另外一回事 02/04 23:13
17F：→ maniaque: 買賣契約書有比地政登記來的沒效力?? 02/04 23:13
18F：→ maniaque: 你家老哥他只是 $$$$$ 的問題,借題發揮 02/04 23:14
19F：→ maniaque: 一堆人證 證明他要賣房,就這樣子..... 02/04 23:15
20F：→ funkyafro13: 現在就是因為怕他狗急跳牆而危害家人安全,我才選擇 02/04 23:24
21F：→ funkyafro13: 跟他坐下來談 02/04 23:25
22F：→ funkyafro13: 所以m大的意思是說我在法律上站得住腳囉? 02/04 23:26
23F：→ maniaque: 這個嘛....全給如何? 怕東怕西浪費時間 02/04 23:26
24F：→ funkyafro13: 因為我蠻擔心那份不是雙方親簽的買賣合約會有問題 02/04 23:26
25F：→ funkyafro13: 問題是現在感覺是他不只要差額,還要我再吐錢出來.. 02/04 23:27
26F：→ maniaque: 那這問題已經不是產權問題了.... 02/04 23:28
27F：→ funkyafro13: 我現在就是想說讓我哥知道法律上他沒有勝算,請他 02/04 23:30
28F：→ funkyafro13: 接受我的條件(70%)拿走就好,大家趕快結案 02/04 23:31
29F：→ funkyafro13: 但是在這之前,我必須先清楚到底是不是我想的這樣 02/04 23:31
30F：→ maniaque: 乾脆把你哥一起抓去律師事務所,請律師跟他講算了 02/04 23:37
31F：→ funkyafro13: 我就打算這樣做,請問高雄哪裡有推薦嗎? 02/04 23:38
32F：噓 pk0943: 講一大堆543，何不直接找律師問比較快？ 02/05 11:18
33F：→ taoist9999: 債權契約跟物權契約的不同要搞清楚。 02/05 13:10
34F：→ taoist9999: 我覺得你哥是想主張借名登記的說法。 02/05 13:11
35F：→ taoist9999: 只能說親兄弟明算帳，當時你們的帳沒算清楚。 02/05 13:14
36F：→ maniaque: 借名登記? 金流部分無法說明吧 02/05 14:07