作者funkyafro13 (Nitrogen)
看板LAW
标题Re: [问题] 房地产产权问题
时间Sat Feb 4 16:41:39 2017
※ 引述《funkyafro13 (Nitrogen)》之铭言：
: 大家好
: 家兄在民国99年的时候,由於当时经济有困难,无法继续缴纳房贷而决定要出售
: 妈妈因为想说卖给别人不如卖给自己人,就说服我把房子给买下,承接後面的房贷债务
: (当时剩下来的房贷+信贷约260万)
: 而在银行业的姊夫建议我找代书来处理,看能不能闪过赠与税(还是增值税我忘了)
: 当时因为年纪小不懂这些,一定都听代书的来处理
: 後来过户也是顺利完成了,开始了小弟的房贷人生
: 结果7~8年後,由於我需要用到钱,所以要把房子给卖掉
: (这段期间几乎都在出租,房租都给妈妈当孝亲费)
: 但是哥哥现在竟然来跟我说当初这间房子他是转移给我继续缴房贷,不是卖给我
: 所以卖掉房子之後,大家要坐下来谈怎麽分?
: 中间谈的过程不再赘述,只能说我尽量以和为贵,退让到只拿30~40%的差额
: 让我哥哥拿60~70%,但是他仍不满意,感觉还要我吐钱出来
: 小弟我觉得无论是谈判结果如何,我想知道一下我在产权这部份有任何瑕疵吗?
: 因为我看了一下我手上的文件,手上有赠与税免税证明书以及买卖合约
: 买卖合约上的签名跟金额(320万)都是代书写的,缘由不可考,但是盖章都是我们的章没错
: 另外一份非属赠与证明申请书上的签章则都是双方本人签章无误
: 请问如果我哥说买卖合约不是他亲笔签名,告到法庭上,会导致这房子到最後不是我的吗?
: 小弟我个人的经验是房地产买卖登记,权状/印章/印监证明缺一不可
: 所以如果这笔房产能够顺利登记在我名下,那就代表合法转移了
: 至於那份都不是双方亲签的买卖合约书,我google了一下
: 应该是当时代书为了规避赠与税所做的文件,因为我看到我的申请书上有写到
: "因双方系二等亲以内亲属关系,兹依遗产及赠与税法第五条第六款但书规定
: 检具买卖契约及已支付价款证明,请准予核发非属赠与证明,俾办理过户"
: 麻烦各位大德给予解惑,感恩不尽
我再补充几点金额资讯
2010年的时候办理过户,然後我接手剩余债务共260万台币,当时的房价也差不多甚至更低
同时,代书撰写的买卖合约书上金额是写320万台币,但是我不晓得为何要写这个数字
然後2017年的时候,我将房子给卖掉了,卖得400万台币,我哥跳出来主张
这间房子当时并没有卖给我,而是把房贷转给我继续缴而已
而我哥他是从1990年开始缴这间房子,起始房贷为260万,至於交到我手上时为何还是260万
是因为中间他还有借了2笔信贷,但是最後都转给我概括承受
虽然我认为房子早就买卖了,但是基於一家人的关系,我还是坐下来跟他谈
我提出的算法为就当这间房子是1990年以260万买入,然後2017年以400万卖掉
中间这17年,他缴了10年,我缴了7年,直接按比例来分配这差额就是 60 : 40
然後我再退让一些拿30%就好,但是他不满意这样的算法,要求是以大家实缴多少本利
来算比例,但是因为我稍有一点财务规划,我在2014年的时候就已经把房贷给缴清了
他这样的算法对我来说就是不计入我的机会成本,我不能接受
简单来说,我的算法就是假设两个条件
a. 这房子从开始买到卖出的差额
b. 假设这中间都是同一个人在缴贷款,而中间也没有任何提前还款的动作
依照当时利率跟缴纳期间,就可以算出双方各自承担了多少比例的债务还款
後来他才谈到要走法律途径,主张买卖合约书上面的签名不是他的
但是除了这个以外,其他所有签名/盖章以及权状正本都是他提供的
我的重点不是真的要跟他法院见,只是要确定到时候如果真的要走到这一步
我的胜算有多少? 会不会真的是产权转移无效?
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1F：嘘 Lailungsheng: … 02/04 16:50
2F：→ a9301040: 他既然主张你是代缴，FV(利率/12,缴纳期数,每期金额)* 02/04 18:59
3F：→ a9301040: (1+利率)^3=公道价，财务管理上的计算方式就这样 02/04 19:00
4F：→ a9301040: 丢到EXCEL就可以算出来 02/04 19:01
5F：推 Lailungsheng: 没有公道价啦，这种不是法律能处理 02/04 19:06
6F：推 Lailungsheng: 不拿着相关资料找律师，只po自己的讲法，87%会让板 02/04 19:08
7F：→ Lailungsheng: 友误判 02/04 19:08
8F：→ funkyafro13: 已经有在朝法律谘询处理了,谢谢你的建议 02/04 19:12
9F：→ maniaque: 签名与否?? 拜托~~~~今天谁授权盖章的??? 02/04 19:53
10F：→ maniaque: 上法院只是输到脱裤子 02/04 19:53
11F：→ maniaque: 320万,看起来应该是避免交易价格太低吧 02/04 19:55
12F：→ maniaque: 令堂呢?? 02/04 19:56
13F：→ funkyafro13: m大的意思是说这份买卖合约上面不是亲签影响不大? 02/04 22:43
14F：→ funkyafro13: 还是说我会输到脱裤子? 02/04 22:43
15F：→ maniaque: 有种东西叫做印监证明,法庭上,法官只问当事人真意 02/04 23:12
16F：→ maniaque: 除非他主张是被冒签伪签,那又是刑法另外一回事 02/04 23:13
17F：→ maniaque: 买卖契约书有比地政登记来的没效力?? 02/04 23:13
18F：→ maniaque: 你家老哥他只是 $$$$$ 的问题,借题发挥 02/04 23:14
19F：→ maniaque: 一堆人证 证明他要卖房,就这样子..... 02/04 23:15
20F：→ funkyafro13: 现在就是因为怕他狗急跳墙而危害家人安全,我才选择 02/04 23:24
21F：→ funkyafro13: 跟他坐下来谈 02/04 23:25
22F：→ funkyafro13: 所以m大的意思是说我在法律上站得住脚罗? 02/04 23:26
23F：→ maniaque: 这个嘛....全给如何? 怕东怕西浪费时间 02/04 23:26
24F：→ funkyafro13: 因为我蛮担心那份不是双方亲签的买卖合约会有问题 02/04 23:26
25F：→ funkyafro13: 问题是现在感觉是他不只要差额,还要我再吐钱出来.. 02/04 23:27
26F：→ maniaque: 那这问题已经不是产权问题了.... 02/04 23:28
27F：→ funkyafro13: 我现在就是想说让我哥知道法律上他没有胜算,请他 02/04 23:30
28F：→ funkyafro13: 接受我的条件(70%)拿走就好,大家赶快结案 02/04 23:31
29F：→ funkyafro13: 但是在这之前,我必须先清楚到底是不是我想的这样 02/04 23:31
30F：→ maniaque: 乾脆把你哥一起抓去律师事务所,请律师跟他讲算了 02/04 23:37
31F：→ funkyafro13: 我就打算这样做,请问高雄哪里有推荐吗? 02/04 23:38
32F：嘘 pk0943: 讲一大堆543，何不直接找律师问比较快？ 02/05 11:18
33F：→ taoist9999: 债权契约跟物权契约的不同要搞清楚。 02/05 13:10
34F：→ taoist9999: 我觉得你哥是想主张借名登记的说法。 02/05 13:11
35F：→ taoist9999: 只能说亲兄弟明算帐，当时你们的帐没算清楚。 02/05 13:14
36F：→ maniaque: 借名登记? 金流部分无法说明吧 02/05 14:07