作者weee ( )
看板LAW
標題[問題] 土地法34-1 老房子定地上權的問題
時間Wed Jul 13 20:09:50 2016
各位鄉民大家晚安~
原PO最近家裡有點土地糾紛，所以來板上求解~
土地及房屋現況大概說明如下：
(1) 多人共同持分老丙建土地420坪，現在60%持分已由A、B、C三人買下!
另有12%持分為附近鄰居D所有，其餘28%持分非常亂，牽扯1~200人!
(2) A、B、C三人本人(或直系親屬)在這塊土地上各有一棟透天厝(屋齡30年)
每戶約占地32坪，這三棟房子有繳房屋稅，但無建物登記(無權狀)
問題(1)：
A、B、C、D合計持分已超過2/3，如4人均同意，可否無償設定3棟透天厝的地上權?
問題(2)：
依土地法34-1規定，持分達2/3以上者，可對整塊土地做處分!
如果想把整塊地賣給外人，我知道必須先通知共有人，讓共有人行使行優先購買權!
但如果想把"整塊地"賣給共有人之一呢? 是否只需ABCD四人(持分超過2/3)同意即可?
簡單說，A、B、C、D四人想把整塊地全部賣給A，讓地籍資料可以簡單一點!
之後再來做後續的分配!
因為...最近遇到持有2%持分的人想跟我們獅子大開口! QQ
以上2個問題，煩請板友解惑!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.201.207
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/LAW/M.1468411794.A.A95.html
1F：推 scott2009: 強制分割進入法院後就可以處理 07/13 20:54
2F：→ scott2009: 我如果是2%的 我會走分割反制 07/13 20:54
3F：→ weee: 走分割反制? 抱歉我不太懂你的意思..>"< 07/13 21:07
4F：推 KKyosuke: 無償？可以啊，只是你要賠償其他人的損失而已 07/13 21:54
5F：推 KKyosuke: 你該不會以為可以為所欲為吧？要不然只要持分過2／3，就 07/13 21:56
6F：→ KKyosuke: 能用各種無償分管或其他方式謀奪少數持分者的權利了… 07/13 21:56
修正一下，應該說是把自家房子建屋面積(約100坪)設定地上權
其他地方其實還是有共有人共用的行為(停車、堆置物品)!
會上來問的原因，主要是因為現在2%持分的地主要我們付高額租金
否則恐嚇要我們拆屋還地，所以來求解!
(這塊地公告土地現值2400元/平方公尺，但2%持分的地主要求的租金真的太高!)
這筆土地，部分共有人已死亡、未辦繼承，是否只能走強制分割這條路了?
另外，問題(2)有沒有人可以回答!? Orz
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:19:23
7F：推 KKyosuke: 一樣啊，共有是共有整塊土地，包括你們房子下面那部分 07/13 22:14
8F：→ KKyosuke: 人家沒有跟你們要長久以來佔用土地的租金就很不錯了 07/13 22:15
9F：→ KKyosuke: 拆屋還地是不可能的，但是租金（的2%）是你們欠他的 07/13 22:16
10F：推 KKyosuke: 換句話說，只要做個分管契約，按時付他市價2%的租金… 07/13 22:19
11F：→ KKyosuke: 如果覺得麻煩就花錢上法院分割，一次解決也是個辦法 07/13 22:20
目前是有想上法院做強制分割..
只是..如果可以先設定地上權，在分割時會不會對我們比較有利!?
(可以主張房子所在地、房前小院子的土地為我們所有)
因為這筆土地真的蠻複雜，我比較擔心法院直接判變價分割!
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:23:12
12F：→ KKyosuke: 畢竟你們四個土地多，大不了就讓法院判花錢買下持分 07/13 22:20
13F：推 KKyosuke: 賣給共有人就沒有優先承買的問題啊 07/13 22:26
所以是ABCD四人(占72%持分)同意後，可以決定把"整筆土地"賣給ABCD其中1人嗎?
然後再把價金依其他共有人持分比例給付?
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:28:51
14F：→ KKyosuke: 只是，如果價格不符市價，是可能被要求補償的 07/13 22:27
補償我們倒是無所謂，偏遠山區的建地+對方持分比例不高，應該判不了多少錢!
光是官司一來一往，花掉的錢可能大於補償費!
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:30:12
15F：推 KKyosuke: 設定地上權是要付所有權人租金的…設無償還是會被告要求 07/13 22:29
16F：→ KKyosuke: 補償損失，不需要搞這個 07/13 22:29
17F：推 KKyosuke: 能做的方法太多了，畸零地地主可以耍脾氣說一坪要賣一 07/13 22:32
18F：→ KKyosuke: 億，持分只要其他人持分夠多，最多就是拿到市價而已 07/13 22:32
19F：→ KKyosuke: 對方獅子大開口又沒有用，你們找房仲之類的人來鑑價， 07/13 22:33
20F：→ KKyosuke: 該多少就是多少… 07/13 22:33
現在討厭的是，對方三不五時在我家門前閒晃，還拿"施工危險"警示條把土地圈起來..
最近還放話說要拿貨櫃或雜物來堵住出入口! Orz
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:35:52
21F：推 KKyosuke: 你們用土地不給錢啊… 07/13 22:37
這塊土地，其實是民國40年左右，由當時全體所有人同意給我們和鄰居蓋屋!
後來70年改建時，祖先曾經找所有共有人來蓋章簽切結書!
但那張切結書因年代久遠，已遺失! Orz
後來隨著一代一代開枝散葉，土地變的好複雜!
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:44:48
22F：推 KKyosuke: 解決方法太多了，找個律師談一下吧，不想花大錢打官司， 07/13 22:39
23F：→ KKyosuke: 幾千塊談話費總該付的起 07/13 22:39
24F：→ a9301040: 不能「無償」 07/13 22:57
25F：→ a9301040: 直接案市價賣出比較快，但共有人都可以來買 07/13 22:58
手頭邊剩的$$$$$$不夠呀! QQ
26F：→ maniaque: 還不如訴諸分割,變價拍賣,取得所有權 07/13 23:32
其實這整塊地，蠻適合拿來蓋別墅!
如果整塊地拿去拍賣，被高價標走，我們大概也沒錢主張優先購買! QQ
27F：推 scott2009: 鑑價不是找房仲，法院會下裁定找鑑價公司 通常一案 07/13 23:34
28F：→ scott2009: 約8至12萬的鑑定費用 但此筆可當訴訟費用 07/13 23:34
29F：→ scott2009: 你爺爺不處理就是你父親 你父親不處理就是你 你不處理 07/13 23:35
30F：→ scott2009: 就是兒孫處理，越拖越慢人越多 07/13 23:35
唉~ 家家有本難念的經囉!
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 23:44:56
31F：→ maniaque: 沒錢就去貸款..... 07/13 23:53
32F：→ maniaque: 你們只要幾個人湊資,到能夠買得下的水準 07/13 23:54
33F：→ maniaque: 讓整個持有單純化到四人,就可以分割所需要的持份 07/13 23:54
34F：→ maniaque: 畢竟你們現在只持有60% ,卻用了100% 土地 07/13 23:55
其實沒有用到100%!
我們3戶+院子，其實占了大約接近50%的地!
另外有50%的地，有另一戶(非ABCD這4人)在使用，他們和我們是遠親，很不熟!
之後有打算做強制分割，把地圈出來! 他們占的那一塊，我們就不管了
※ 編輯: weee (220.136.201.207), 07/14/2016 00:24:15
35F：推 KKyosuke: 用多少不是重點，你用1%也是侵害他人權利，因為那1%裡 07/14 00:36
36F：→ KKyosuke: 面的幾%是別人的… 07/14 00:36
37F：推 a9301040: 這樣可以，訴請分割吧 07/14 00:36
38F：→ jimmy8343: 問題(2) 能賣給共有人之一 但是他不能是同意之人 換句 07/14 02:02
39F：→ jimmy8343: 話說 賣給A時 A的同意比例不能算入(103年台上字第2333) 07/14 02:03
40F：→ jimmy8343: 不過 依照土地法34-1執行要點10 共有人出賣其應有部份 07/14 02:05
41F：→ jimmy8343: ，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部 07/14 02:06
42F：→ jimmy8343: 之優先購買權，均有同一優先權 07/14 02:07
43F：→ jimmy8343: 所以說 假如真的很想整合產權的話 結合一下就能用了 07/14 02:08
44F：→ a9301040: 不要用34-1，你去訴請裁判分割比較有優勢 07/14 07:05
45F：推 pants27: 1.設定地上權A~D已達土地法34-1第1項持分逾2/3是可以， 07/14 21:51
46F：→ pants27: 但不能無償!因損及其他共有人利益。 07/14 21:51
47F：推 pants27: 2.C~D可以私下賣給A,因共有人賣給共有人，其他共有人就沒 07/14 21:53
48F：→ pants27: 34-1優先購買權適用。 07/14 21:53
49F：推 pants27: 3.A~D在持分比例面積範圍內使用土地，是基於民法818之應 07/14 21:58
50F：→ pants27: 有部分使用收益，無需理會2%恐嚇 。 07/14 21:58
51F：推 pants27: 4.因A~C均土地上有建物，裁判分割法官較會以分割建物所在 07/14 22:02
52F：→ pants27: 土地給建物所有之共有人，若因致不公，法官會請建物共有 07/14 22:02
53F：→ pants27: 人補償其他共有人。 07/14 22:02
54F：推 pants27: 5.A~D可以依民法820第2項多數决方式訂立土地分管契約並地 07/14 22:09
55F：→ pants27: 政登記(建物上土地使用權),其他共有人不同意不影響效力。 07/14 22:09
56F：→ pants27: 其他共有人不服告分管裁定，除分管契約顯失公平，否就A~D 07/14 22:09
57F：→ pants27: 只是將存在已久建物各約定分管土地，告贏似乎也不大! 07/14 22:09
由衷感謝大家熱情解惑! :)
※ 編輯: weee (220.141.92.135), 07/14/2016 23:20:04
58F：推 taoist9999: 我是建議第5個方案。 07/15 15:03