作者weee ( )
看板LAW
标题[问题] 土地法34-1 老房子定地上权的问题
时间Wed Jul 13 20:09:50 2016
各位乡民大家晚安~
原PO最近家里有点土地纠纷，所以来板上求解~
土地及房屋现况大概说明如下：
(1) 多人共同持分老丙建土地420坪，现在60%持分已由A、B、C三人买下!
另有12%持分为附近邻居D所有，其余28%持分非常乱，牵扯1~200人!
(2) A、B、C三人本人(或直系亲属)在这块土地上各有一栋透天厝(屋龄30年)
每户约占地32坪，这三栋房子有缴房屋税，但无建物登记(无权状)
问题(1)：
A、B、C、D合计持分已超过2/3，如4人均同意，可否无偿设定3栋透天厝的地上权?
问题(2)：
依土地法34-1规定，持分达2/3以上者，可对整块土地做处分!
如果想把整块地卖给外人，我知道必须先通知共有人，让共有人行使行优先购买权!
但如果想把"整块地"卖给共有人之一呢? 是否只需ABCD四人(持分超过2/3)同意即可?
简单说，A、B、C、D四人想把整块地全部卖给A，让地籍资料可以简单一点!
之後再来做後续的分配!
因为...最近遇到持有2%持分的人想跟我们狮子大开口! QQ
以上2个问题，烦请板友解惑!
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 220.136.201.207
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1F：推 scott2009: 强制分割进入法院後就可以处理 07/13 20:54
2F：→ scott2009: 我如果是2%的 我会走分割反制 07/13 20:54
3F：→ weee: 走分割反制? 抱歉我不太懂你的意思..>"< 07/13 21:07
4F：推 KKyosuke: 无偿？可以啊，只是你要赔偿其他人的损失而已 07/13 21:54
5F：推 KKyosuke: 你该不会以为可以为所欲为吧？要不然只要持分过2／3，就 07/13 21:56
6F：→ KKyosuke: 能用各种无偿分管或其他方式谋夺少数持分者的权利了… 07/13 21:56
修正一下，应该说是把自家房子建屋面积(约100坪)设定地上权
其他地方其实还是有共有人共用的行为(停车、堆置物品)!
会上来问的原因，主要是因为现在2%持分的地主要我们付高额租金
否则恐吓要我们拆屋还地，所以来求解!
(这块地公告土地现值2400元/平方公尺，但2%持分的地主要求的租金真的太高!)
这笔土地，部分共有人已死亡、未办继承，是否只能走强制分割这条路了?
另外，问题(2)有没有人可以回答!? Orz
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:19:23
7F：推 KKyosuke: 一样啊，共有是共有整块土地，包括你们房子下面那部分 07/13 22:14
8F：→ KKyosuke: 人家没有跟你们要长久以来占用土地的租金就很不错了 07/13 22:15
9F：→ KKyosuke: 拆屋还地是不可能的，但是租金（的2%）是你们欠他的 07/13 22:16
10F：推 KKyosuke: 换句话说，只要做个分管契约，按时付他市价2%的租金… 07/13 22:19
11F：→ KKyosuke: 如果觉得麻烦就花钱上法院分割，一次解决也是个办法 07/13 22:20
目前是有想上法院做强制分割..
只是..如果可以先设定地上权，在分割时会不会对我们比较有利!?
(可以主张房子所在地、房前小院子的土地为我们所有)
因为这笔土地真的蛮复杂，我比较担心法院直接判变价分割!
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:23:12
12F：→ KKyosuke: 毕竟你们四个土地多，大不了就让法院判花钱买下持分 07/13 22:20
13F：推 KKyosuke: 卖给共有人就没有优先承买的问题啊 07/13 22:26
所以是ABCD四人(占72%持分)同意後，可以决定把"整笔土地"卖给ABCD其中1人吗?
然後再把价金依其他共有人持分比例给付?
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:28:51
14F：→ KKyosuke: 只是，如果价格不符市价，是可能被要求补偿的 07/13 22:27
补偿我们倒是无所谓，偏远山区的建地+对方持分比例不高，应该判不了多少钱!
光是官司一来一往，花掉的钱可能大於补偿费!
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:30:12
15F：推 KKyosuke: 设定地上权是要付所有权人租金的…设无偿还是会被告要求 07/13 22:29
16F：→ KKyosuke: 补偿损失，不需要搞这个 07/13 22:29
17F：推 KKyosuke: 能做的方法太多了，畸零地地主可以耍脾气说一坪要卖一 07/13 22:32
18F：→ KKyosuke: 亿，持分只要其他人持分够多，最多就是拿到市价而已 07/13 22:32
19F：→ KKyosuke: 对方狮子大开口又没有用，你们找房仲之类的人来监价， 07/13 22:33
20F：→ KKyosuke: 该多少就是多少… 07/13 22:33
现在讨厌的是，对方三不五时在我家门前闲晃，还拿"施工危险"警示条把土地圈起来..
最近还放话说要拿货柜或杂物来堵住出入口! Orz
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:35:52
21F：推 KKyosuke: 你们用土地不给钱啊… 07/13 22:37
这块土地，其实是民国40年左右，由当时全体所有人同意给我们和邻居盖屋!
後来70年改建时，祖先曾经找所有共有人来盖章签切结书!
但那张切结书因年代久远，已遗失! Orz
後来随着一代一代开枝散叶，土地变的好复杂!
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 22:44:48
22F：推 KKyosuke: 解决方法太多了，找个律师谈一下吧，不想花大钱打官司， 07/13 22:39
23F：→ KKyosuke: 几千块谈话费总该付的起 07/13 22:39
24F：→ a9301040: 不能「无偿」 07/13 22:57
25F：→ a9301040: 直接案市价卖出比较快，但共有人都可以来买 07/13 22:58
手头边剩的$$$$$$不够呀! QQ
26F：→ maniaque: 还不如诉诸分割,变价拍卖,取得所有权 07/13 23:32
其实这整块地，蛮适合拿来盖别墅!
如果整块地拿去拍卖，被高价标走，我们大概也没钱主张优先购买! QQ
27F：推 scott2009: 监价不是找房仲，法院会下裁定找监价公司 通常一案 07/13 23:34
28F：→ scott2009: 约8至12万的监定费用 但此笔可当诉讼费用 07/13 23:34
29F：→ scott2009: 你爷爷不处理就是你父亲 你父亲不处理就是你 你不处理 07/13 23:35
30F：→ scott2009: 就是儿孙处理，越拖越慢人越多 07/13 23:35
唉~ 家家有本难念的经罗!
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/13/2016 23:44:56
31F：→ maniaque: 没钱就去贷款..... 07/13 23:53
32F：→ maniaque: 你们只要几个人凑资,到能够买得下的水准 07/13 23:54
33F：→ maniaque: 让整个持有单纯化到四人,就可以分割所需要的持份 07/13 23:54
34F：→ maniaque: 毕竟你们现在只持有60% ,却用了100% 土地 07/13 23:55
其实没有用到100%!
我们3户+院子，其实占了大约接近50%的地!
另外有50%的地，有另一户(非ABCD这4人)在使用，他们和我们是远亲，很不熟!
之後有打算做强制分割，把地圈出来! 他们占的那一块，我们就不管了
※ 编辑: weee (220.136.201.207), 07/14/2016 00:24:15
35F：推 KKyosuke: 用多少不是重点，你用1%也是侵害他人权利，因为那1%里 07/14 00:36
36F：→ KKyosuke: 面的几%是别人的… 07/14 00:36
37F：推 a9301040: 这样可以，诉请分割吧 07/14 00:36
38F：→ jimmy8343: 问题(2) 能卖给共有人之一 但是他不能是同意之人 换句 07/14 02:02
39F：→ jimmy8343: 话说 卖给A时 A的同意比例不能算入(103年台上字第2333) 07/14 02:03
40F：→ jimmy8343: 不过 依照土地法34-1执行要点10 共有人出卖其应有部份 07/14 02:05
41F：→ jimmy8343: ，除买受人同为共有人外，他共有人对共有人出卖应有部 07/14 02:06
42F：→ jimmy8343: 之优先购买权，均有同一优先权 07/14 02:07
43F：→ jimmy8343: 所以说 假如真的很想整合产权的话 结合一下就能用了 07/14 02:08
44F：→ a9301040: 不要用34-1，你去诉请裁判分割比较有优势 07/14 07:05
45F：推 pants27: 1.设定地上权A~D已达土地法34-1第1项持分逾2/3是可以， 07/14 21:51
46F：→ pants27: 但不能无偿!因损及其他共有人利益。 07/14 21:51
47F：推 pants27: 2.C~D可以私下卖给A,因共有人卖给共有人，其他共有人就没 07/14 21:53
48F：→ pants27: 34-1优先购买权适用。 07/14 21:53
49F：推 pants27: 3.A~D在持分比例面积范围内使用土地，是基於民法818之应 07/14 21:58
50F：→ pants27: 有部分使用收益，无需理会2%恐吓 。 07/14 21:58
51F：推 pants27: 4.因A~C均土地上有建物，裁判分割法官较会以分割建物所在 07/14 22:02
52F：→ pants27: 土地给建物所有之共有人，若因致不公，法官会请建物共有 07/14 22:02
53F：→ pants27: 人补偿其他共有人。 07/14 22:02
54F：推 pants27: 5.A~D可以依民法820第2项多数决方式订立土地分管契约并地 07/14 22:09
55F：→ pants27: 政登记(建物上土地使用权),其他共有人不同意不影响效力。 07/14 22:09
56F：→ pants27: 其他共有人不服告分管裁定，除分管契约显失公平，否就A~D 07/14 22:09
57F：→ pants27: 只是将存在已久建物各约定分管土地，告赢似乎也不大! 07/14 22:09
由衷感谢大家热情解惑! :)
※ 编辑: weee (220.141.92.135), 07/14/2016 23:20:04
58F：推 taoist9999: 我是建议第5个方案。 07/15 15:03