作者nnasatw (NingNing)
看板LAW
標題[問題] 房東突然要賣房的房屋租賃問題
時間Thu Jun 30 16:07:01 2016
第一次發文 若是排版還哪裡不順請見諒QQ
我和朋友是學生，在學校（關渡）附近尋找租屋，從五月就藉由永x仲介看上一間房子。
六月初跟房東簽約，因為是舊屋裝潢，還沒裝潢好，所以起租日設在7/10，可是我們九月
開學才會開始住，但是已經把家當都搬過去了，鑰匙也給我們了。
因為有仲介，所以有簽定型契約，如果甲乙方一方違約，要賠一個月的租金。
結果6/26房東說這棟屋子有可能要賣掉，要請我們搬走，並且會賠一個月違約金＋還訂金
。因為說還不確定，說四天後跟我們確認。
也就是6/30今天，他跟我們說確定賣掉了！請我們在十月的時候搬走，買主是要馬上搬入
的 所以不可能跟他續租
（覺得房東很可惡！他同時跟我們的a業務說要租，另跟一家業務b說要賣，我們並不知情
！）
可是我們不想搬，畢竟我們花了很多時間在找房子，還有搬家！
尤其我們學校那邊是學區＋穩定住宅區，通常都是學生在七月退租，然後就馬上有人續租
，所以基本上我們九月再去找房子應該是找不到什麼房子。
尤其我們又不是本地人，不會在7、8月的時候回台北看房，所以對我們來說，再找房子極
不方便，也不願意妥協。
基本上業務根本不想理我們，他還收了6000元的服務費...
請問現在我們要搬出法律跟房東說嗎？
以下是我的東吳法律系朋友給我的意見：
(一)按民法第425條之規定，出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第
三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。此規定亦即俗稱"買賣不破租賃"。
(二)本案中，妳(乙方)已簽定租賃契約，更有搬入家具等事實行為，應可推定房東(甲方)
已交付其屋，乙並有佔有之事實。今縱甲已將其屋為所有權讓與，該屋之受讓人亦不得以
此契約對抗乙，是故乙仍有權繼續佔有該屋。
(三)結論：
乙仍可本其租賃契約，繼續為使用收益該屋。
相關條例：
房東賣屋對租賃契約的影響-「買賣不破租賃」
民法第425條規定，原則上當租約未到期而房屋被賣掉過戶，房客仍可繼續向新屋主依原
條件承租至租約屆滿，而不影響原有房客的權利，此即所謂「買賣不破租賃」。但「買賣
不破租賃」有下列幾種例外：
1. 在承租前房東已開始賣屋（我們在租房的時候並不知道他同時在賣房！）
2. 未經公證之租期超過五年的租約
請大家給我們一點意見指點迷津QQ 先謝謝各位！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.206.101
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/LAW/M.1467274024.A.C7F.html
1F：推 airrooco: 房東用一個月違約金解約，貌似沒有破租賃的問題... 06/30 16:29
2F：→ nnasatw: 就算他是因為要賣而解約也沒有嗎QQ？ 06/30 16:31
3F：推 ultratimes: 法律是這樣，實務房東才是老大你拿他沒辦法 06/30 16:32
4F：推 kery1120: 重點在於你們租約還沒生效... 06/30 17:44
5F：→ nnasatw: 看來不太樂觀..謝謝回覆的各位 06/30 18:19
6F：推 maniaque: 本案已確認有違約罰則,且房東願意遵照罰則來走 06/30 21:19
7F：→ maniaque: 您要主張的地方實在沒得看 06/30 21:20
8F：→ maniaque: 現在是現任房東要 中止租約,自然走不到買賣不破租賃 06/30 21:20
9F：→ depravity: 實務是實際使用人才是老大(返還占有物訴訟要時間) 06/30 23:16
10F：→ sindyevil: 你訂約時對方尚未賣出，所以不算是那個你提的例外1。 07/01 09:51
11F：→ nnasatw: 好 謝謝各位TT看來還是只能加緊腳步找新房了 07/01 11:45
12F：→ sindyevil: 你可以列出你的損失和已經付出的費用等等抓個數字去和 07/01 13:03
13F：→ sindyevil: 對方談 只要有理由 且該費用高過對方給你的違約金 也許 07/01 13:04
14F：→ sindyevil: 對方會同意這件事 如果已進駐/放東西也建議和房東點清 07/01 13:04