作者nnasatw (NingNing)
看板LAW
标题[问题] 房东突然要卖房的房屋租赁问题
时间Thu Jun 30 16:07:01 2016
第一次发文 若是排版还哪里不顺请见谅QQ
我和朋友是学生，在学校（关渡）附近寻找租屋，从五月就藉由永x仲介看上一间房子。
六月初跟房东签约，因为是旧屋装潢，还没装潢好，所以起租日设在7/10，可是我们九月
开学才会开始住，但是已经把家当都搬过去了，钥匙也给我们了。
因为有仲介，所以有签定型契约，如果甲乙方一方违约，要赔一个月的租金。
结果6/26房东说这栋屋子有可能要卖掉，要请我们搬走，并且会赔一个月违约金＋还订金
。因为说还不确定，说四天後跟我们确认。
也就是6/30今天，他跟我们说确定卖掉了！请我们在十月的时候搬走，买主是要马上搬入
的 所以不可能跟他续租
（觉得房东很可恶！他同时跟我们的a业务说要租，另跟一家业务b说要卖，我们并不知情
！）
可是我们不想搬，毕竟我们花了很多时间在找房子，还有搬家！
尤其我们学校那边是学区＋稳定住宅区，通常都是学生在七月退租，然後就马上有人续租
，所以基本上我们九月再去找房子应该是找不到什麽房子。
尤其我们又不是本地人，不会在7、8月的时候回台北看房，所以对我们来说，再找房子极
不方便，也不愿意妥协。
基本上业务根本不想理我们，他还收了6000元的服务费...
请问现在我们要搬出法律跟房东说吗？
以下是我的东吴法律系朋友给我的意见：
(一)按民法第425条之规定，出租人於租赁物交付後，承租人占有中，纵将其所有权让与第
三人，其租赁契约，对於受让人仍继续存在。此规定亦即俗称"买卖不破租赁"。
(二)本案中，你(乙方)已签定租赁契约，更有搬入家具等事实行为，应可推定房东(甲方)
已交付其屋，乙并有占有之事实。今纵甲已将其屋为所有权让与，该屋之受让人亦不得以
此契约对抗乙，是故乙仍有权继续占有该屋。
(三)结论：
乙仍可本其租赁契约，继续为使用收益该屋。
相关条例：
房东卖屋对租赁契约的影响-「买卖不破租赁」
民法第425条规定，原则上当租约未到期而房屋被卖掉过户，房客仍可继续向新屋主依原
条件承租至租约届满，而不影响原有房客的权利，此即所谓「买卖不破租赁」。但「买卖
不破租赁」有下列几种例外：
1. 在承租前房东已开始卖屋（我们在租房的时候并不知道他同时在卖房！）
2. 未经公证之租期超过五年的租约
请大家给我们一点意见指点迷津QQ 先谢谢各位！
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1F：推 airrooco: 房东用一个月违约金解约，貌似没有破租赁的问题... 06/30 16:29
2F：→ nnasatw: 就算他是因为要卖而解约也没有吗QQ？ 06/30 16:31
3F：推 ultratimes: 法律是这样，实务房东才是老大你拿他没办法 06/30 16:32
4F：推 kery1120: 重点在於你们租约还没生效... 06/30 17:44
5F：→ nnasatw: 看来不太乐观..谢谢回覆的各位 06/30 18:19
6F：推 maniaque: 本案已确认有违约罚则,且房东愿意遵照罚则来走 06/30 21:19
7F：→ maniaque: 您要主张的地方实在没得看 06/30 21:20
8F：→ maniaque: 现在是现任房东要 中止租约,自然走不到买卖不破租赁 06/30 21:20
9F：→ depravity: 实务是实际使用人才是老大(返还占有物诉讼要时间) 06/30 23:16
10F：→ sindyevil: 你订约时对方尚未卖出，所以不算是那个你提的例外1。 07/01 09:51
11F：→ nnasatw: 好 谢谢各位TT看来还是只能加紧脚步找新房了 07/01 11:45
12F：→ sindyevil: 你可以列出你的损失和已经付出的费用等等抓个数字去和 07/01 13:03
13F：→ sindyevil: 对方谈 只要有理由 且该费用高过对方给你的违约金 也许 07/01 13:04
14F：→ sindyevil: 对方会同意这件事 如果已进驻/放东西也建议和房东点清 07/01 13:04