作者s905313 (中中)
看板LAW
標題[問題] 房產權問題
時間Fri Jan 29 13:59:26 2016
先跟各位說聲謝謝希望能幫我解決急迫的問題
父親跟母親共同買房，而房產登記名為我母親
我母親在八年前因病過世，剩父親和姊姊三人
母親過世時我和姊姊均未成年（15、17歲）
所以我一直認為房子所有權直接轉移為父親所有
在母親過世後除了辦理保險理賠的部分
沒有另外經手任何遺產贈與或是房產繼承的程序
如今父親突然提出要解決房產贈與問題跟釐清房產所有人
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我從姐姐那邊聽到的說詞是房產目前持有人有三人名字（我、姊姊、父親）
父親要用房子去做抵押貸款所以要我們轉移房產到他名下免的連累我們
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但父親說詞是房產權拖太久要釐清房產人
叫我去地政辦理印鑑證明和他去稅捐處辦理房產分割與贈與問題
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現在我不知道是要怎麼處理聽誰的說詞
有一些問題希望大家能幫我解決
1.當時我和姊姊均未成年是能合法繼承之一？
2.父親要拿房屋去抵押貸款是需要三人同意才合法？
3.假設父親無透過房屋抵押貸款，而房屋所有人是我們三個，而父親債務無法清償時房產
能被扣押？
4.如果房產擁有人只有父親是不是他債務狀況可以不連累到我們？
麻煩大家了，很緊迫，謝謝
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1F：→ yuusnow: 1.就算是胎兒，沒死產都能有繼承權，何況只是未成年01/29 14:33
2F：→ yuusnow: 當然是合法繼承，誰有持分看土地、建物謄本就知道了01/29 14:34
3F：→ yuusnow: 2.不需要。但若你們不同意，父親只能拿他的持分去貸，01/29 14:35
4F：→ yuusnow: 而通常銀行不會貸款給這樣的案子，跟法律無關，單純只是01/29 14:36
5F：→ yuusnow: 不這樣做，現實面銀行不會核可貸款而已....01/29 14:36
6F：→ yuusnow: 3.如果房屋沒有抵押，單純你父親借錢還不出人家要扣你01/29 14:37
7F：→ yuusnow: 父親的財產，當然這房屋是會被扣押拍賣，但也只能賣你父01/29 14:38
8F：→ yuusnow: 親的持分。01/29 14:38
9F：→ yuusnow: 4.不管房屋是誰的，你父親的債務本來就不會連累到你們01/29 14:39
10F：→ yuusnow: 最多就是因為你父親的財產是那間跟你們一起持分的房子01/29 14:39
11F：→ yuusnow: 所以房子屬於他的持分可能會被賣掉。01/29 14:39
12F：推 javabird: 你父親的債務本來就不會連累到你們, 唯一相關的是這筆房01/29 15:17
13F：→ javabird: 產, 可能最終會被他用來抵債, 所以不是現在放棄產權贈與01/29 15:18
14F：→ javabird: 給他, 就是最後被拍賣, 你們跟其他不相干的人分持分. 不 01/29 15:19
15F：→ javabird: 過現實上你父親如果只有部份持份, 他無法向銀行貸到款.01/29 15:20
16F：→ javabird: 所以你父親才會向你們要持分. 要注意你們有沒有住在這裡01/29 15:21
17F：→ javabird: ,若將來被拍賣, 就必須搬家. 不知道這樣算不算連累?01/29 15:21
Javabird謝謝你的回覆
你的解說我了解了
那可以確定目前房子屬於我們三人的名字
另外疑惑的地方是假設父親欠債而房子遭扣押會被拍賣但只有父親那部份
這樣要如何計算父親持有的份？是房產現價直接/3還是當初購買價值/3，如果真的被扣押
能夠把他所持的份購買變成只有我跟姐姐持有嗎？
※ 編輯: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 17:28:59
18F：推 maniaque: 簡單講,現在房產係以 "公同共有"型態存在(三人皆有名) 01/29 17:53
19F：→ maniaque: 當時繼承時未辦理"分割協議",因此地政單位以公同共有 01/29 17:53
20F：→ maniaque: 做登記,處分行為必須得到三人同意才能作業 01/29 17:54
21F：→ maniaque: 現在令尊打算就是要作"遺產分割協議",將持份割開來 01/29 17:54
22F：→ maniaque: 亦即你們現在兩位小朋友已經可以決定"遺產要給誰繼承" 01/29 17:55
23F：→ maniaque: 也就是說,你們若同意父親的打算,就去申請印鑑證明 01/29 17:55
24F：→ maniaque: 印鑑證明可以註記 "遺產分割使用" 01/29 17:56
25F：→ maniaque: 然後把印章跟印鑑證明交給父親去全權處理 01/29 17:56
26F：→ maniaque: 總之,看一下權狀(土地/建物),上面就會有寫了 01/29 17:57
27F：→ maniaque: 若是一張權狀上面有三個人的名字,那就是公同共有 01/29 17:57
28F：→ maniaque: 若是一個人名字,然後有持份 1/3,那就叫"分別共有" 01/29 17:57
29F：→ maniaque: 這樣這間房會有6張權狀(土地+建物),公同共有只有2張 01/29 17:58
30F：→ maniaque: 若是已經辦理遺產分割,那就只能走贈與路線 01/29 17:58
31F：→ maniaque: 不過若是貸款,基本上也不依定非要過戶才行 01/29 17:59
32F：→ maniaque: 只要全部持份人同意做抵押設定就好....01/29 17:59
33F：→ maniaque: 提供抵押設定,第三人應負擔債權僅及於該抵押品01/29 18:00
34F：→ maniaque: 除非你們又額外當了連帶保證人(簡稱 呆人 )01/29 18:00
manique謝謝你的回覆
我還有一些疑問麻煩你
共同共有跟分別共有實質上對我跟姐姐權益上有什麼影響，我看字面上的改變而已但也還
是三人持有
如果父親去做了分割這個動作
是否代表父親可以合法用部份持有去做抵押？
這對我跟姐姐權益上有什麼保障跟幫助嗎？
如果我不去做分割這動作
父親是否可以去做裁判分割最後導致房屋被法拍呢
※ 編輯: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 19:07:12
※ 編輯: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 19:39:39
35F：→ sindyevil: 他只是想取得該不動產完整所有權後去設定抵押來借貸 01/29 21:27
36F：→ sindyevil: 你倆如果同意贈與令尊,日後就不用想要回這房產. 01/29 21:28
37F：→ sindyevil: 假若銀行真的以令尊持分去設定,日後其他共人欲買回會稍 01/29 21:30
38F：→ sindyevil: 微容易,如果不想過戶或同意該借貸,你們的身分證件和印 01/29 21:30
39F：→ sindyevil: 鑑等請保管好. 01/29 21:31
40F：噓 a9301040: 不是噓你，是妳被騙了用紅色；你可以弄程分別共有 01/29 22:33
41F：→ a9301040: 這樣就跟父親的債務無任何關係，他只能抵押他的1/3 01/29 22:34
42F：→ a9301040: 你的1/3永遠都是你的，任何父親債權人(銀行)都拿不到 01/29 22:34
43F：→ a9301040: 現在你做的，都是把你跟你姐的，跟妳爸的一起抵押給銀行 01/29 22:35
44F：→ a9301040: 最後就是什麼都沒有... 01/29 22:35
45F：→ maniaque: 分別共有的房子,銀行通常不太願意收抵押歐.....01/29 23:36
46F：→ taoist9999: 我覺得問題是你爸把房子拿去貸款之後，錢是要拿去作什01/30 00:32
47F：→ taoist9999: 麼用途，這反而才是重點。01/30 00:32
48F：→ taoist9999: 對你們最有利的遺產分割方式是起碼你們分別共有的持分 01/30 00:34
49F：→ taoist9999: 要是三分之一，但這樣子去銀行貸款時，你爸爸、你、你01/30 00:34
50F：→ taoist9999: 姐姐都要去簽名，通常銀行會要求你們三個人是債務人、01/30 00:35
51F：→ taoist9999: 連帶債務人、連帶保證人之類的，如果沒按時還貸款的話01/30 00:35
52F：→ taoist9999: ，銀行可以對你們其中一個人的財產強制執行。01/30 00:36
53F：→ taoist9999: 如果遺產分割方式是你爸繼承所有權全部的話，以後你爸01/30 00:37
54F：→ taoist9999: 把不動產買掉或過戶給別人，你們也都沒有任何法律上的01/30 00:37
55F：→ taoist9999: 權利了。01/30 00:38
56F：推 javabird: 簡單說你父親要擁有房子全部的產權, 房子才好抵押貸款.01/30 01:20
57F：→ javabird: 若他只有部份產權, 銀行可能會要你們姊妹當保人, 這樣做 01/30 01:20
58F：→ javabird: 的確會連累到你們. 不過你們若放棄了房子的產權, 就別想 01/30 01:21
59F：→ javabird: 再要回房子了, 除非你父親能還錢. 01/30 01:22
sindyevil,a9301040,taoist9999,javabird,manique
謝謝你們抽空回覆
我大致上了解父親做這個動作大概是打著什麼算盤
姐姐已經簽字放棄繼承了
目前剩下我還未做任何程序
假設房子被扣走我跟姐姐都常住在外自給自足所以並無立即性的影響
損失的是日後的保障
至於父親要用做什麼用途並不清楚
當共同持有借貸我不可能去當保人
但分割部份持有他能以部份做為抵押
但結果都有可能是房產遭扣押或是歸父親所有
那我現在能做些什麼？
什麼都不去辦理？還是要特別辦理什麼條款？
※ 編輯: s905313 (119.77.242.9), 01/30/2016 02:14:14
※ 編輯: s905313 (119.77.242.9), 01/30/2016 02:16:15
60F：推 javabird: 沒有什麼條款, 就是選擇的問題, 要嘛像你姊姊一樣放棄這 01/30 14:50
61F：→ javabird: 房子, 這樣以後你爸的債務只需用房子去賠, 連累不到你們 01/30 14:51
62F：→ javabird: 你不肯放棄房子, 銀行也不會輕易放貸, 所以需要房子另一 01/30 14:51
63F：→ javabird: 持分的人出面做保或當連貸債務人之一, 這樣將來你爸還不 01/30 14:52
64F：→ javabird: 出來的錢, 先拍賣房子, 不夠的部份, 你跟你爸仍需負責還 01/30 14:53
65F：→ javabird: 錢. 或許你爸起初說不要連累你們的意思是這樣, 房子就給 01/30 14:54
66F：→ javabird: 老爸了, 讓他拿去借錢, 然後債務不要連累到你們姊妹身上01/30 14:54
67F：→ javabird: 你一直假設你爸可以用部份持份抵押貸到款, 但實務上似乎01/30 14:55
68F：→ javabird: 不太可能, 如果銀行願意這麼做, 你不必出面簽任何文件,01/30 14:56
69F：→ javabird: 那就是準備將來跟陌生人共同持份, 不過你可能有優先認購01/30 14:57
70F：→ javabird: 權. 不過我還是覺得不可能有銀行願意做這種放貸.01/30 14:58
71F：推 javabird: 當然你也可以什麼都不肯做, 讓你父親借不到錢,然後父女01/30 15:01
72F：→ javabird: 從此感情有芥蒂......., 且你父親貸款的原因不明, 借不01/30 15:01
73F：→ javabird: 到錢對他有什麼影響不清楚.01/30 15:02
Javabird謝謝的耐心的說明
我都了解了，謝謝
※ 編輯: s905313 (119.77.242.9), 02/01/2016 11:57:33
※ 編輯: s905313 (119.77.242.9), 02/01/2016 11:58:18