作者s905313 (中中)
看板LAW
标题[问题] 房产权问题
时间Fri Jan 29 13:59:26 2016
先跟各位说声谢谢希望能帮我解决急迫的问题
父亲跟母亲共同买房，而房产登记名为我母亲
我母亲在八年前因病过世，剩父亲和姊姊三人
母亲过世时我和姊姊均未成年（15、17岁）
所以我一直认为房子所有权直接转移为父亲所有
在母亲过世後除了办理保险理赔的部分
没有另外经手任何遗产赠与或是房产继承的程序
如今父亲突然提出要解决房产赠与问题跟厘清房产所有人
---
我从姐姐那边听到的说词是房产目前持有人有三人名字（我、姊姊、父亲）
父亲要用房子去做抵押贷款所以要我们转移房产到他名下免的连累我们
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但父亲说词是房产权拖太久要厘清房产人
叫我去地政办理印监证明和他去税捐处办理房产分割与赠与问题
---
现在我不知道是要怎麽处理听谁的说词
有一些问题希望大家能帮我解决
1.当时我和姊姊均未成年是能合法继承之一？
2.父亲要拿房屋去抵押贷款是需要三人同意才合法？
3.假设父亲无透过房屋抵押贷款，而房屋所有人是我们三个，而父亲债务无法清偿时房产
能被扣押？
4.如果房产拥有人只有父亲是不是他债务状况可以不连累到我们？
麻烦大家了，很紧迫，谢谢
--
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1F：→ yuusnow: 1.就算是胎儿，没死产都能有继承权，何况只是未成年01/29 14:33
2F：→ yuusnow: 当然是合法继承，谁有持分看土地、建物誊本就知道了01/29 14:34
3F：→ yuusnow: 2.不需要。但若你们不同意，父亲只能拿他的持分去贷，01/29 14:35
4F：→ yuusnow: 而通常银行不会贷款给这样的案子，跟法律无关，单纯只是01/29 14:36
5F：→ yuusnow: 不这样做，现实面银行不会核可贷款而已....01/29 14:36
6F：→ yuusnow: 3.如果房屋没有抵押，单纯你父亲借钱还不出人家要扣你01/29 14:37
7F：→ yuusnow: 父亲的财产，当然这房屋是会被扣押拍卖，但也只能卖你父01/29 14:38
8F：→ yuusnow: 亲的持分。01/29 14:38
9F：→ yuusnow: 4.不管房屋是谁的，你父亲的债务本来就不会连累到你们01/29 14:39
10F：→ yuusnow: 最多就是因为你父亲的财产是那间跟你们一起持分的房子01/29 14:39
11F：→ yuusnow: 所以房子属於他的持分可能会被卖掉。01/29 14:39
12F：推 javabird: 你父亲的债务本来就不会连累到你们, 唯一相关的是这笔房01/29 15:17
13F：→ javabird: 产, 可能最终会被他用来抵债, 所以不是现在放弃产权赠与01/29 15:18
14F：→ javabird: 给他, 就是最後被拍卖, 你们跟其他不相干的人分持分. 不 01/29 15:19
15F：→ javabird: 过现实上你父亲如果只有部份持份, 他无法向银行贷到款.01/29 15:20
16F：→ javabird: 所以你父亲才会向你们要持分. 要注意你们有没有住在这里01/29 15:21
17F：→ javabird: ,若将来被拍卖, 就必须搬家. 不知道这样算不算连累?01/29 15:21
Javabird谢谢你的回覆
你的解说我了解了
那可以确定目前房子属於我们三人的名字
另外疑惑的地方是假设父亲欠债而房子遭扣押会被拍卖但只有父亲那部份
这样要如何计算父亲持有的份？是房产现价直接/3还是当初购买价值/3，如果真的被扣押
能够把他所持的份购买变成只有我跟姐姐持有吗？
※ 编辑: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 17:28:59
18F：推 maniaque: 简单讲,现在房产系以 "公同共有"型态存在(三人皆有名) 01/29 17:53
19F：→ maniaque: 当时继承时未办理"分割协议",因此地政单位以公同共有 01/29 17:53
20F：→ maniaque: 做登记,处分行为必须得到三人同意才能作业 01/29 17:54
21F：→ maniaque: 现在令尊打算就是要作"遗产分割协议",将持份割开来 01/29 17:54
22F：→ maniaque: 亦即你们现在两位小朋友已经可以决定"遗产要给谁继承" 01/29 17:55
23F：→ maniaque: 也就是说,你们若同意父亲的打算,就去申请印监证明 01/29 17:55
24F：→ maniaque: 印监证明可以注记 "遗产分割使用" 01/29 17:56
25F：→ maniaque: 然後把印章跟印监证明交给父亲去全权处理 01/29 17:56
26F：→ maniaque: 总之,看一下权状(土地/建物),上面就会有写了 01/29 17:57
27F：→ maniaque: 若是一张权状上面有三个人的名字,那就是公同共有 01/29 17:57
28F：→ maniaque: 若是一个人名字,然後有持份 1/3,那就叫"分别共有" 01/29 17:57
29F：→ maniaque: 这样这间房会有6张权状(土地+建物),公同共有只有2张 01/29 17:58
30F：→ maniaque: 若是已经办理遗产分割,那就只能走赠与路线 01/29 17:58
31F：→ maniaque: 不过若是贷款,基本上也不依定非要过户才行 01/29 17:59
32F：→ maniaque: 只要全部持份人同意做抵押设定就好....01/29 17:59
33F：→ maniaque: 提供抵押设定,第三人应负担债权仅及於该抵押品01/29 18:00
34F：→ maniaque: 除非你们又额外当了连带保证人(简称 呆人 )01/29 18:00
manique谢谢你的回覆
我还有一些疑问麻烦你
共同共有跟分别共有实质上对我跟姐姐权益上有什麽影响，我看字面上的改变而已但也还
是三人持有
如果父亲去做了分割这个动作
是否代表父亲可以合法用部份持有去做抵押？
这对我跟姐姐权益上有什麽保障跟帮助吗？
如果我不去做分割这动作
父亲是否可以去做裁判分割最後导致房屋被法拍呢
※ 编辑: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 19:07:12
※ 编辑: s905313 (101.8.243.208), 01/29/2016 19:39:39
35F：→ sindyevil: 他只是想取得该不动产完整所有权後去设定抵押来借贷 01/29 21:27
36F：→ sindyevil: 你俩如果同意赠与令尊,日後就不用想要回这房产. 01/29 21:28
37F：→ sindyevil: 假若银行真的以令尊持分去设定,日後其他共人欲买回会稍 01/29 21:30
38F：→ sindyevil: 微容易,如果不想过户或同意该借贷,你们的身分证件和印 01/29 21:30
39F：→ sindyevil: 监等请保管好. 01/29 21:31
40F：嘘 a9301040: 不是嘘你，是你被骗了用红色；你可以弄程分别共有 01/29 22:33
41F：→ a9301040: 这样就跟父亲的债务无任何关系，他只能抵押他的1/3 01/29 22:34
42F：→ a9301040: 你的1/3永远都是你的，任何父亲债权人(银行)都拿不到 01/29 22:34
43F：→ a9301040: 现在你做的，都是把你跟你姐的，跟你爸的一起抵押给银行 01/29 22:35
44F：→ a9301040: 最後就是什麽都没有... 01/29 22:35
45F：→ maniaque: 分别共有的房子,银行通常不太愿意收抵押欧.....01/29 23:36
46F：→ taoist9999: 我觉得问题是你爸把房子拿去贷款之後，钱是要拿去作什01/30 00:32
47F：→ taoist9999: 麽用途，这反而才是重点。01/30 00:32
48F：→ taoist9999: 对你们最有利的遗产分割方式是起码你们分别共有的持分 01/30 00:34
49F：→ taoist9999: 要是三分之一，但这样子去银行贷款时，你爸爸、你、你01/30 00:34
50F：→ taoist9999: 姐姐都要去签名，通常银行会要求你们三个人是债务人、01/30 00:35
51F：→ taoist9999: 连带债务人、连带保证人之类的，如果没按时还贷款的话01/30 00:35
52F：→ taoist9999: ，银行可以对你们其中一个人的财产强制执行。01/30 00:36
53F：→ taoist9999: 如果遗产分割方式是你爸继承所有权全部的话，以後你爸01/30 00:37
54F：→ taoist9999: 把不动产买掉或过户给别人，你们也都没有任何法律上的01/30 00:37
55F：→ taoist9999: 权利了。01/30 00:38
56F：推 javabird: 简单说你父亲要拥有房子全部的产权, 房子才好抵押贷款.01/30 01:20
57F：→ javabird: 若他只有部份产权, 银行可能会要你们姊妹当保人, 这样做 01/30 01:20
58F：→ javabird: 的确会连累到你们. 不过你们若放弃了房子的产权, 就别想 01/30 01:21
59F：→ javabird: 再要回房子了, 除非你父亲能还钱. 01/30 01:22
sindyevil,a9301040,taoist9999,javabird,manique
谢谢你们抽空回覆
我大致上了解父亲做这个动作大概是打着什麽算盘
姐姐已经签字放弃继承了
目前剩下我还未做任何程序
假设房子被扣走我跟姐姐都常住在外自给自足所以并无立即性的影响
损失的是日後的保障
至於父亲要用做什麽用途并不清楚
当共同持有借贷我不可能去当保人
但分割部份持有他能以部份做为抵押
但结果都有可能是房产遭扣押或是归父亲所有
那我现在能做些什麽？
什麽都不去办理？还是要特别办理什麽条款？
※ 编辑: s905313 (119.77.242.9), 01/30/2016 02:14:14
※ 编辑: s905313 (119.77.242.9), 01/30/2016 02:16:15
60F：推 javabird: 没有什麽条款, 就是选择的问题, 要嘛像你姊姊一样放弃这 01/30 14:50
61F：→ javabird: 房子, 这样以後你爸的债务只需用房子去赔, 连累不到你们 01/30 14:51
62F：→ javabird: 你不肯放弃房子, 银行也不会轻易放贷, 所以需要房子另一 01/30 14:51
63F：→ javabird: 持分的人出面做保或当连贷债务人之一, 这样将来你爸还不 01/30 14:52
64F：→ javabird: 出来的钱, 先拍卖房子, 不够的部份, 你跟你爸仍需负责还 01/30 14:53
65F：→ javabird: 钱. 或许你爸起初说不要连累你们的意思是这样, 房子就给 01/30 14:54
66F：→ javabird: 老爸了, 让他拿去借钱, 然後债务不要连累到你们姊妹身上01/30 14:54
67F：→ javabird: 你一直假设你爸可以用部份持份抵押贷到款, 但实务上似乎01/30 14:55
68F：→ javabird: 不太可能, 如果银行愿意这麽做, 你不必出面签任何文件,01/30 14:56
69F：→ javabird: 那就是准备将来跟陌生人共同持份, 不过你可能有优先认购01/30 14:57
70F：→ javabird: 权. 不过我还是觉得不可能有银行愿意做这种放贷.01/30 14:58
71F：推 javabird: 当然你也可以什麽都不肯做, 让你父亲借不到钱,然後父女01/30 15:01
72F：→ javabird: 从此感情有芥蒂......., 且你父亲贷款的原因不明, 借不01/30 15:01
73F：→ javabird: 到钱对他有什麽影响不清楚.01/30 15:02
Javabird谢谢的耐心的说明
我都了解了，谢谢
※ 编辑: s905313 (119.77.242.9), 02/01/2016 11:57:33
※ 编辑: s905313 (119.77.242.9), 02/01/2016 11:58:18