作者stockings (shiney stockings)
看板LAW
標題[問題] 房屋糾紛！(已立好約房東卻突然不租了！！！)
時間Tue Jul 27 17:40:59 2010
不好意思有文點長，謝謝你的耐心把它看完！
我們是三個人再板橋合租一整層的房子（三房兩廳兩衛），
房東告訴我們他把房子賣掉了，所以合約到（七月底）我們就要搬出去，
於是我七月初在附近找到另外一層房子（三房兩廳一衛），
合約是從八月開始生效，因為原本房子的押金還沒退，
我們就在合約上註明八月一號再補押金兩萬元，
我這邊先給了訂金一萬塊。（房子在兒子名下，簽約的是媽媽）
結果前幾天兒子打來給我，
說他父親跟弟弟妹妹突然來板橋找他，
他不能租給我們，不然他父親會流落街頭，
我一聽之下當然傻眼，
都簽好約了，說實在你父親甘我屁事？
他就說他有另外一間比較舊房讓我們看，租金可以便宜一點。
我想說就先去看吧，結果房子無法符合我們的需求（兩房兩廳一衛）
他就把一萬塊退給我們，說什麼他也很煩，作兒子的不能把老爸丟在街上，
我就說你爸爸他們不能來住這邊嗎？我們有簽約了耶！
他就說我們押金還沒付不算數。
我真的快氣死了，都七月底了要我去哪裡找房子？真的超沒良心的！！
一般承租人如果違約反悔不住是可以沒收租金的！
那像我這樣的情況該怎麼辦呢？
我白紙黑字寫的清清楚楚，想請問版上睿智的大家，
我有哪個環節是有問題的嗎？超想去蘋果舉發他或告他！
他憑著自己是房子持有人就想賴那合約不算數！
這樣是不是只能告他媽媽偽造文書？
謝謝大家!!
--
httP://www.wretch.cc/blog/nieh9
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.42.182.240
1F：推 leochang:你們的契約上寫的是屋主的名字或是屋主他媽媽的名字? 07/27 17:45
2F：→ stockings:屋主媽媽！ 07/27 17:48
3F：→ leochang:除非你們再蒐集證據(如錄音),證明屋主知情...不然就告他 07/27 17:55
4F：→ leochang:媽媽債務不履行吧... 07/27 17:55
5F：推 pegasusatlan:如果一開始是簽一年 就算房子賣了也無權趕你們 07/27 17:57
6F：→ pegasusatlan:一開始的租賃是大於後來的買賣 07/27 17:58
7F：→ stockings:所以屋主可以賴不知道？那這樣算是告屋主媽媽囉？ 07/27 17:59
8F：推 depravity:要賣的只租到七月底吧 ?? 07/27 18:00
9F：→ pegasusatlan:所以我是說 假如他們是打一年的話... 07/27 18:03
10F：→ stockings:沒錯我們的約上是99年8月1日到100年7月31日！ 07/27 18:13
11F：→ waydi: p板友在說的是第一間房... 07/27 20:07
12F：→ yitto:房東可以適用土地法嗎? 屋主自住排除租賃 07/27 21:40
13F：→ lemondrink:樓上是說土地法100條第一款嗎?但我想土地法100條應該是 07/28 01:45
14F：→ lemondrink:適用於不定期的租賃, 為期一年的租賃契約, 加上押租金 07/28 01:47
15F：→ lemondrink:契約不就是要保證雙方都能履約而非只有承租人要履約嗎? 07/28 01:47
16F：→ lemondrink:定金部分，依民法249因可受訂金當事人致不能履行受定金 07/28 01:53
17F：→ lemondrink:的一方應加倍返還。履約部分，我想是民法226條第一項 07/28 01:57
18F：→ lemondrink:如同四樓所說債務不履行得請求損害賠償，另加上民256條 07/28 01:59
19F：→ lemondrink:當226條成立時，你也可以選擇解約，且不影響到損害賠償 07/28 02:00
20F：→ lemondrink:之請求(民260條)。大概就這樣吧...@@ 07/28 02:01
21F：→ lemondrink:補充：定金部分，原因在於契約之無法履行是可歸責於出 07/28 02:04
22F：→ lemondrink:租人（也就是受訂金的一方），畢竟出爾反爾的是對方。 07/28 02:05
23F：→ lemondrink:土地法部分我也不太確定，只是我認為100條是適用於不定 07/28 02:06
24F：→ lemondrink:期租賃的情形，但單純就競合來說確實應該先適用土地法. 07/28 02:07
25F：→ lemondrink:不過原po應該可先以"訂金加倍返還"和"損害賠償之請求" 07/28 02:08
26F：→ lemondrink:這兩點拿去吵架..。若以上有誤還請板上高手更正。 07/28 02:08
27F：→ Eventis:岔題一下,說到土地法100條,有一個很早很早的解釋,司法院35 07/28 02:49
28F：→ Eventis:年院解字第3238號解釋,"於定期或不定期租賃均適用之";不過 07/28 02:51
29F：→ Eventis:這個解釋很快被36年院解字第3489號變更,限縮至不定期租賃, 07/28 02:53
30F：→ Eventis:接下來定期租賃就恐怖在民法451條,非常恐怖,約滿一拖就~~~ 07/28 02:54
31F：→ Eventis:不過學說上的討論也不是沒有,參謝哲勝老師,土地法,pp.300 07/28 03:00
32F：→ Eventis:以下. 07/28 03:02
33F：→ Eventis:不過土地法100條與其說是終止權發生的要件,不如說是終止權 07/28 03:03
34F：→ Eventis:行使的限制,因租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約.(民 07/28 03:05
35F：→ Eventis:450II本文),只是對於房屋與基地租賃,土地法更進一步設有限 07/28 03:05
36F：→ Eventis:制. 07/28 03:05
37F：→ Eventis:而在定期租賃除非定有解除條件或意定終止權,否則終止權既 07/28 03:08
38F：→ Eventis:不發生,房東當然要繼續受契約的拘束,連終止不可能,更毋庸 07/28 03:09
39F：→ Eventis:討論收回自住的情況,承租人逕執租賃契約對抗即可. 07/28 03:09
40F：→ lemondrink:說到不定期租賃，順便問一下不定期租賃的恐怖到底在哪 07/28 03:32
41F：→ lemondrink:呀? 450條第二項不是賦予了雙方當事人任意終止權嗎? 07/28 03:32
42F：→ lemondrink:何況但書還是對承租人有利的規定。說到出租人，土地法 07/28 03:34
43F：→ lemondrink:100條的限制也不算太嚴苛，例如收回自住並不難達成才是 07/28 03:35
44F：→ lemondrink:只是一點小疑惑。大家都說很恐怖..但究竟恐怖在..？ 07/28 03:36
45F：→ Eventis:收回自住哪有那麼容易,判例對這個挑剔得很,如50台上1761:" 07/28 04:17
46F：→ Eventis:所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形 07/28 04:18
47F：→ Eventis:，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。" 07/28 04:19
48F：→ Eventis:不過這則判例原來是用一個解除條件,有操作的機會,換一則, 07/28 04:19
49F：→ Eventis:如43台上1199:"所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之 07/28 04:19
50F：→ Eventis:必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應 07/28 04:20
51F：→ Eventis:就此負舉證責任。" 07/28 04:20
52F：→ Eventis:恐怖是對出租人恐怖,本來定期租賃租期屆滿,租約即當然終止 07/28 04:23
53F：→ Eventis:,依民法455前段,承租人即應返還租賃物;但若承租人仍為使用 07/28 04:24
54F：→ Eventis:收益,出租人不即表示反對,反而終止的契約再次復活,依451, 07/28 04:24
55F：→ Eventis:視為以不定期限繼續契約,而受到土地法100條的限制.土地法 07/28 04:25
56F：→ Eventis:100條基本上2~6款都繫諸於承租人的行為,承租人只要小心翼 07/28 04:26
57F：→ Eventis:翼不踩線,出租人想用都沒得用.惟一比較容易由出租人發動的 07/28 04:27
58F：→ Eventis:只有第一款,但是理所當然的,如果任由出租人隨意主張第一款 07/28 04:27
59F：→ Eventis:則土地法100條根本就不用設了,因此解釋那個收回自住與重新 07/28 04:28
60F：→ Eventis:建築,自然必需自該條保護承租人的角度出發,作大幅度的限制 07/28 04:28
61F：→ Eventis:結果就是這個不定期限的租約不論在民法看起來多麼的不可靠 07/28 04:29
62F：→ Eventis:在土地法100條合目的解釋的威能下,對職業房東而言,變成萬 07/28 04:29
63F：→ Eventis:年租賃也不是不可能的事..............(房子會先爛掉XD) 07/28 04:30
64F：→ Eventis:這是好在債編修法後加入了425第2項,但是這對修法前成立的 07/28 04:33
65F：→ Eventis:不定期限的租賃契約,依最高法院98年第2次民事庭會議決議, 07/28 04:33
66F：→ Eventis:無得依民法425條第2項溯及適用,即仍有堅定的所有權移轉不 07/28 04:37
67F：→ Eventis:破租賃的適用,土地想收收不回來,當然很恐怖. 07/28 04:37
68F：→ lemondrink:喔喔！e大果然強大，使我喚回記憶之餘又順便補充了晚近 07/28 04:41
69F：→ lemondrink:實務見解，感激不已 XD 07/28 04:41
70F：→ lemondrink:話說原po的情況無法從本文得到足夠清楚的資訊，現在是 07/28 04:43
71F：→ Eventis:其實有寫錯,最後要收的是房屋,寫一寫屋地就不分了..(遮險) 07/28 04:44
72F：→ Eventis: 臉 07/28 04:44
73F：→ Eventis:0.0......想遮遮不住>.<~~~~~~~~ 07/28 04:44
74F：→ lemondrink:房東媽媽要主張他自己無權處分的意思嗎？原po要告她偽 07/28 04:44
75F：→ lemondrink:造文書可能要當初簽約時房東媽媽出示的所有權狀是她的 07/28 04:45
76F：→ lemondrink:名字而不是她兒子的名字(有形偽造)或文書內容不真正 07/28 04:47
77F：→ lemondrink:(無形偽造)的情況才行喔..目前看來只有民事責任，刑事 07/28 04:48
78F：→ lemondrink:責任的部分原po還要提供清楚一點的資訊才行Orz 07/28 04:48
79F：→ lemondrink:另外e大，你不說其實我還沒注意到錯字...(被毆) 07/28 04:51
80F：→ lemondrink:但買賣不破租賃+不定期租約也可以適用土地沒問題呀^^ 07/28 04:52
81F：→ lemondrink:@@! 歹勢! 應該是房東媽媽要主張他是無權代理所以法律 07/28 05:04
82F：→ lemondrink:行為無效這樣嗎？但這樣依然不能免除損害賠償責任吧， 07/28 05:05
83F：→ lemondrink:詳細推論有請其他強者，最近念債各對這邊不復記憶 orz 07/28 05:07