作者stockings (shiney stockings)
看板LAW
标题[问题] 房屋纠纷！(已立好约房东却突然不租了！！！)
时间Tue Jul 27 17:40:59 2010
不好意思有文点长，谢谢你的耐心把它看完！
我们是三个人再板桥合租一整层的房子（三房两厅两卫），
房东告诉我们他把房子卖掉了，所以合约到（七月底）我们就要搬出去，
於是我七月初在附近找到另外一层房子（三房两厅一卫），
合约是从八月开始生效，因为原本房子的押金还没退，
我们就在合约上注明八月一号再补押金两万元，
我这边先给了订金一万块。（房子在儿子名下，签约的是妈妈）
结果前几天儿子打来给我，
说他父亲跟弟弟妹妹突然来板桥找他，
他不能租给我们，不然他父亲会流落街头，
我一听之下当然傻眼，
都签好约了，说实在你父亲甘我屁事？
他就说他有另外一间比较旧房让我们看，租金可以便宜一点。
我想说就先去看吧，结果房子无法符合我们的需求（两房两厅一卫）
他就把一万块退给我们，说什麽他也很烦，作儿子的不能把老爸丢在街上，
我就说你爸爸他们不能来住这边吗？我们有签约了耶！
他就说我们押金还没付不算数。
我真的快气死了，都七月底了要我去哪里找房子？真的超没良心的！！
一般承租人如果违约反悔不住是可以没收租金的！
那像我这样的情况该怎麽办呢？
我白纸黑字写的清清楚楚，想请问版上睿智的大家，
我有哪个环节是有问题的吗？超想去苹果举发他或告他！
他凭着自己是房子持有人就想赖那合约不算数！
这样是不是只能告他妈妈伪造文书？
谢谢大家!!
--
httP://www.wretch.cc/blog/nieh9
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 114.42.182.240
1F：推 leochang:你们的契约上写的是屋主的名字或是屋主他妈妈的名字? 07/27 17:45
2F：→ stockings:屋主妈妈！ 07/27 17:48
3F：→ leochang:除非你们再蒐集证据(如录音),证明屋主知情...不然就告他 07/27 17:55
4F：→ leochang:妈妈债务不履行吧... 07/27 17:55
5F：推 pegasusatlan:如果一开始是签一年 就算房子卖了也无权赶你们 07/27 17:57
6F：→ pegasusatlan:一开始的租赁是大於後来的买卖 07/27 17:58
7F：→ stockings:所以屋主可以赖不知道？那这样算是告屋主妈妈罗？ 07/27 17:59
8F：推 depravity:要卖的只租到七月底吧 ?? 07/27 18:00
9F：→ pegasusatlan:所以我是说 假如他们是打一年的话... 07/27 18:03
10F：→ stockings:没错我们的约上是99年8月1日到100年7月31日！ 07/27 18:13
11F：→ waydi: p板友在说的是第一间房... 07/27 20:07
12F：→ yitto:房东可以适用土地法吗? 屋主自住排除租赁 07/27 21:40
13F：→ lemondrink:楼上是说土地法100条第一款吗?但我想土地法100条应该是 07/28 01:45
14F：→ lemondrink:适用於不定期的租赁, 为期一年的租赁契约, 加上押租金 07/28 01:47
15F：→ lemondrink:契约不就是要保证双方都能履约而非只有承租人要履约吗? 07/28 01:47
16F：→ lemondrink:定金部分，依民法249因可受订金当事人致不能履行受定金 07/28 01:53
17F：→ lemondrink:的一方应加倍返还。履约部分，我想是民法226条第一项 07/28 01:57
18F：→ lemondrink:如同四楼所说债务不履行得请求损害赔偿，另加上民256条 07/28 01:59
19F：→ lemondrink:当226条成立时，你也可以选择解约，且不影响到损害赔偿 07/28 02:00
20F：→ lemondrink:之请求(民260条)。大概就这样吧...@@ 07/28 02:01
21F：→ lemondrink:补充：定金部分，原因在於契约之无法履行是可归责於出 07/28 02:04
22F：→ lemondrink:租人（也就是受订金的一方），毕竟出尔反尔的是对方。 07/28 02:05
23F：→ lemondrink:土地法部分我也不太确定，只是我认为100条是适用於不定 07/28 02:06
24F：→ lemondrink:期租赁的情形，但单纯就竞合来说确实应该先适用土地法. 07/28 02:07
25F：→ lemondrink:不过原po应该可先以"订金加倍返还"和"损害赔偿之请求" 07/28 02:08
26F：→ lemondrink:这两点拿去吵架..。若以上有误还请板上高手更正。 07/28 02:08
27F：→ Eventis:岔题一下,说到土地法100条,有一个很早很早的解释,司法院35 07/28 02:49
28F：→ Eventis:年院解字第3238号解释,"於定期或不定期租赁均适用之";不过 07/28 02:51
29F：→ Eventis:这个解释很快被36年院解字第3489号变更,限缩至不定期租赁, 07/28 02:53
30F：→ Eventis:接下来定期租赁就恐怖在民法451条,非常恐怖,约满一拖就~~~ 07/28 02:54
31F：→ Eventis:不过学说上的讨论也不是没有,参谢哲胜老师,土地法,pp.300 07/28 03:00
32F：→ Eventis:以下. 07/28 03:02
33F：→ Eventis:不过土地法100条与其说是终止权发生的要件,不如说是终止权 07/28 03:03
34F：→ Eventis:行使的限制,因租赁未定期限者,各当事人得随时终止契约.(民 07/28 03:05
35F：→ Eventis:450II本文),只是对於房屋与基地租赁,土地法更进一步设有限 07/28 03:05
36F：→ Eventis:制. 07/28 03:05
37F：→ Eventis:而在定期租赁除非定有解除条件或意定终止权,否则终止权既 07/28 03:08
38F：→ Eventis:不发生,房东当然要继续受契约的拘束,连终止不可能,更毋庸 07/28 03:09
39F：→ Eventis:讨论收回自住的情况,承租人迳执租赁契约对抗即可. 07/28 03:09
40F：→ lemondrink:说到不定期租赁，顺便问一下不定期租赁的恐怖到底在哪 07/28 03:32
41F：→ lemondrink:呀? 450条第二项不是赋予了双方当事人任意终止权吗? 07/28 03:32
42F：→ lemondrink:何况但书还是对承租人有利的规定。说到出租人，土地法 07/28 03:34
43F：→ lemondrink:100条的限制也不算太严苛，例如收回自住并不难达成才是 07/28 03:35
44F：→ lemondrink:只是一点小疑惑。大家都说很恐怖..但究竟恐怖在..？ 07/28 03:36
45F：→ Eventis:收回自住哪有那麽容易,判例对这个挑剔得很,如50台上1761:" 07/28 04:17
46F：→ Eventis:所谓收回自住，系指客观上有收回自住之正当理由及必要情形 07/28 04:18
47F：→ Eventis:，不以主观情事之发生，即谓租约所订解除条件业已成就。" 07/28 04:19
48F：→ Eventis:不过这则判例原来是用一个解除条件,有操作的机会,换一则, 07/28 04:19
49F：→ Eventis:如43台上1199:"所谓收回自住，系指因正当事由有收回自住之 07/28 04:19
50F：→ Eventis:必要者而言，出租人基於该条款前段所列之情形收回房屋，应 07/28 04:20
51F：→ Eventis:就此负举证责任。" 07/28 04:20
52F：→ Eventis:恐怖是对出租人恐怖,本来定期租赁租期届满,租约即当然终止 07/28 04:23
53F：→ Eventis:,依民法455前段,承租人即应返还租赁物;但若承租人仍为使用 07/28 04:24
54F：→ Eventis:收益,出租人不即表示反对,反而终止的契约再次复活,依451, 07/28 04:24
55F：→ Eventis:视为以不定期限继续契约,而受到土地法100条的限制.土地法 07/28 04:25
56F：→ Eventis:100条基本上2~6款都系诸於承租人的行为,承租人只要小心翼 07/28 04:26
57F：→ Eventis:翼不踩线,出租人想用都没得用.惟一比较容易由出租人发动的 07/28 04:27
58F：→ Eventis:只有第一款,但是理所当然的,如果任由出租人随意主张第一款 07/28 04:27
59F：→ Eventis:则土地法100条根本就不用设了,因此解释那个收回自住与重新 07/28 04:28
60F：→ Eventis:建筑,自然必需自该条保护承租人的角度出发,作大幅度的限制 07/28 04:28
61F：→ Eventis:结果就是这个不定期限的租约不论在民法看起来多麽的不可靠 07/28 04:29
62F：→ Eventis:在土地法100条合目的解释的威能下,对职业房东而言,变成万 07/28 04:29
63F：→ Eventis:年租赁也不是不可能的事..............(房子会先烂掉XD) 07/28 04:30
64F：→ Eventis:这是好在债编修法後加入了425第2项,但是这对修法前成立的 07/28 04:33
65F：→ Eventis:不定期限的租赁契约,依最高法院98年第2次民事庭会议决议, 07/28 04:33
66F：→ Eventis:无得依民法425条第2项溯及适用,即仍有坚定的所有权移转不 07/28 04:37
67F：→ Eventis:破租赁的适用,土地想收收不回来,当然很恐怖. 07/28 04:37
68F：→ lemondrink:喔喔！e大果然强大，使我唤回记忆之余又顺便补充了晚近 07/28 04:41
69F：→ lemondrink:实务见解，感激不已 XD 07/28 04:41
70F：→ lemondrink:话说原po的情况无法从本文得到足够清楚的资讯，现在是 07/28 04:43
71F：→ Eventis:其实有写错,最後要收的是房屋,写一写屋地就不分了..(遮险) 07/28 04:44
72F：→ Eventis: 脸 07/28 04:44
73F：→ Eventis:0.0......想遮遮不住>.<~~~~~~~~ 07/28 04:44
74F：→ lemondrink:房东妈妈要主张他自己无权处分的意思吗？原po要告她伪 07/28 04:44
75F：→ lemondrink:造文书可能要当初签约时房东妈妈出示的所有权状是她的 07/28 04:45
76F：→ lemondrink:名字而不是她儿子的名字(有形伪造)或文书内容不真正 07/28 04:47
77F：→ lemondrink:(无形伪造)的情况才行喔..目前看来只有民事责任，刑事 07/28 04:48
78F：→ lemondrink:责任的部分原po还要提供清楚一点的资讯才行Orz 07/28 04:48
79F：→ lemondrink:另外e大，你不说其实我还没注意到错字...(被殴) 07/28 04:51
80F：→ lemondrink:但买卖不破租赁+不定期租约也可以适用土地没问题呀^^ 07/28 04:52
81F：→ lemondrink:@@! 歹势! 应该是房东妈妈要主张他是无权代理所以法律 07/28 05:04
82F：→ lemondrink:行为无效这样吗？但这样依然不能免除损害赔偿责任吧， 07/28 05:05
83F：→ lemondrink:详细推论有请其他强者，最近念债各对这边不复记忆 orz 07/28 05:07