作者dukechunhao (大律師)
看板LAW
標題Re: [請益] 租賃與保證人
時間Fri May 22 20:08:03 2009
※ 引述《PYNGG (喵咭啦~~)》之銘言：
: 拜託高手回答了~~~
: 一、甲向乙承租房屋一棟，雙方口頭約定每月租金2千元，租期為3年，但未簽下任何書面
: 契約。其後乙將房屋賣與丙，丙買受房屋移轉登記完成後，要求甲立即搬離，但甲表
: 示 仍繼續有支付租金與乙，故不願搬遷，請問甲、丙何人有理由？
我先稍微整理一下他們之間的關係 甲為承租人 乙為所有人 丙為買受人(新的所有人)
根據民法第422條之規定,不動產之租賃契約,其期限逾一年者,而未以字據(契約)訂之者,
視為不定期租賃。所以既然是不定期租賃,因而租賃期限理論上"尚未確定"。
嗣後,縱然所有人乙將不動產讓與第三人丙,原本存在於甲與乙之間的租賃契約,仍然有效
存在,根據第425條之規定,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在
,因此甲可以租賃契約存續中,拒絕搬遷。惟乙於出賣該不動產後,仍繼續收受來自於甲之
租金,對此部分,丙可以向乙請求交付來自於甲所支付之租金,其法律依據是民法第179條
(不當得利):無法律上原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因
,而其後已不存在者,亦同。
大致上致這樣啦,我也不再贅言,一般來說,甲之理由較為"充分"!! 就醬
: 二、丁向銀行個人信用借款2百萬，戊為丁之普通保證人，其後丁不願還款亦不知去向，
: 請問戊是否需償還丁所積欠之債務？又戊如果是丁之連帶保證人，則情形是否會有
: 所不同?
: PS : 再請問普通保證人和連帶保證人 有何差別阿......
其實這個問題很簡單,不是唸法律的也知道,戊一定得償還丁所積欠之債務。
如果戊是連帶保證人,情形應該並無不同。
你如果想知道 普通保證人 跟 連帶保證人 到底有哪邊不一樣 我建議你翻法條
自己慢慢一一比對
民法第271~293條+第739~756條 因為太多小細節了 不太可能在這邊 幫你做功課XD
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人不是在圖書館 就是在往圖書館的路上
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◆ From: 219.69.22.64
1F：→ Eventis:425II,不定期限租賃沒有買賣不破租賃的適用. 05/22 21:50
2F：→ dukechunhao:樓上的 第2項是說:前項規定,於未經公證之不動產租賃 05/22 22:01
3F：→ dukechunhao:契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。 05/22 22:02
4F：→ dukechunhao:而本件事實上是有期限的(3年) 只是表面上是不定期租賃 05/22 22:03
5F：→ dukechunhao:這個概念不是很好懂 我等於是在走法條的"邊緣" 05/22 22:04
6F：→ Eventis:422視為不定期限租賃,這裡已經擬制了,沒有其它可推翻的. 05/22 22:05
7F：→ dukechunhao:不過閣下也是可以持你的那個見解 也是很有道理的! QQ 05/22 22:06
8F：→ dukechunhao:你好像沒讀懂第2項唷 第2項是說 未經公證的 本件屬之 05/22 22:07
9F：→ Eventis:這沒有什麼邊緣不邊緣,第2項本身就是對買賣不破租賃的緩和 05/22 22:07
10F：→ dukechunhao:期限逾五年 本件沒有逾五年!! 05/22 22:08
11F：→ dukechunhao:或未定期限者 本件有定期限喔!! 05/22 22:08
12F：→ dukechunhao:所以 應該不能全然適用第2項哩 所以我說見解不同 05/22 22:09
13F：→ dukechunhao:可是你的是"傳統見解" 我的是"新進見解" OK! 05/22 22:09
14F：→ Eventis:視為已經是法律的擬制,不受當事人主觀認定所限,亦不容推翻 05/22 22:12
15F：→ Eventis:至於買賣不破租賃的簡單介紹,如果懶得去翻債各或民法概要, 05/22 22:13
16F：→ dukechunhao:我懂你的意思 你是就法論法 可是"審判中"會如此嗎??? 05/22 22:14
17F：→ dukechunhao:再說 這不是當事人得主觀認定唷! 是當事人的約定! 05/22 22:15
18F：→ Eventis:推薦一篇林誠二老師的"買賣不破租賃原則限制溯及力問題" 05/22 22:15
19F：→ dukechunhao:因為本件承租人是屬於弱勢 在審判上 很難不受保護 05/22 22:16
20F：→ Eventis:至於買賣不破租賃的詳細法理,可以參閱更早期王澤鑑老師的 05/22 22:16
21F：→ dukechunhao:學術跟實務常常有扞格滴 有空多去看看 05/22 22:16
22F：→ Eventis:"買賣不破租賃:民法425條規定之適用.準用及類推適用" 05/22 22:17
23F：→ dukechunhao:視為不定期租賃 不代表審判長不會無視3年的"租期" 05/22 22:18
24F：→ dukechunhao:你說的那一套國考可行 上法院 不一定100%如此 05/22 22:18
25F：→ dukechunhao:還有具體案例在適用條文上難有那種100%全然適用滴 05/22 22:19
26F：→ dukechunhao:還有你講的那套傳統見解 大家很難不懂滴 05/22 22:23
27F：→ dukechunhao:只是國考時你的答案只有守舊 欠切新意 也未必是好事吧 05/22 22:24
28F：→ dukechunhao:所以才會提出管見 這是我的管見 為了替承租人找到出路 05/22 22:24
29F：→ dukechunhao:就這樣而已壓 還有 國考不是只有唯一的一個答案XD 05/22 22:25
30F：→ Eventis:這兩條都要用還加上不溯及既往的庭推,適切的實務判決不多, 05/22 22:44
31F：→ Eventis:參板橋地院93簡上45,士林地院97訴1185. 05/22 22:44
32F：→ Eventis:至於參酌422之立法理由與425之修正理由,口頭約定就起死回 05/22 22:53
33F：→ Eventis:生,這個見解與422之立法意旨顯然有所牴觸. 05/22 22:56
34F：→ Eventis:亦不足以體現425之修定為防杜流弊並保護債權人之旨. 05/22 22:57
35F：推 PYNGG:謝謝D大也謝謝大家 我懂了 ^^ 05/22 22:58