作者m77352001 (M77)
看板LA
標題Re: [問題] 低調問有人在LA投資買房嗎?
時間Wed Nov 18 04:14:17 2020
上班無聊，回文賺點p幣。
先說結論，在「最理想的狀態下」是可以達到你所說的投報率。但是有些情況需要考慮
1. 貸款：
除非是全現金買房，不然在貸款這步就會有問題。銀行查收入都是查US source of incom
e，看你W-2, 1099多少來核貸。沒有這個基本上銀行不會過，風險太大。
2.租金收入
或許你會覺得房子出租就會有租金收入，可以繳房貸。但銀行不會這樣算，實際上有太多
例子房東收不到房租。
在加州，法律保障的是房客而不是房東。房客欠租不繳房東不能直接趕房客。只能一直協
商或是請律師上法院申請驅逐令，第一曠日費時，第二律師費貴，第三期間房客還是可以
繼續不繳租金住在你的房子，而你繼續付貸款。所以很多房東花錢消災，拿錢拜託房客搬
走。
3.報稅問題
這是我本行，老實說反而不複雜，誠實報稅就好。外國人申請ITIN就可以報稅。租金收入
繳30%稅。賣房capital gain最高需要繳30%稅。
4.投報率
e.g. 付兩百買一千的房，之後1200賣掉。這例子裡你賺的是200最多，而不是1000。加州
賣房先扣除6% agent commission，然後剩下的錢付清貸款，外國人賣房還要再被預扣30%
給國稅局（避免你拿錢跑路）。考量到匯率及處理事情的心力，我不覺得是好的投資。
※ 引述《liam185 (反省 省思)》之銘言：
: 無意間認識一個朋友的朋友專門在美國炒房，不，是投資，
: 聽他說加州每年5%漲，重點是買了出租不用十年房子就是你的
: 意思頭期付20%，貸款房客付，賣掉後幾年後就賺四倍以上
: (e.g. 付兩百買一千的房，之後1200賣掉)
: 但外國人首付好像更高30%+
: 他現在推薦long beach那一帶
: 查一下的確現在30萬美的studio大小似乎可租到1.3萬+
: 但因為不熟，沒有談到細節，似乎他也是有拿到身分，
: 目前是有200-300W，有點心動，但第一關要有簽證，但拿F1應該不難
: 再來是貸款會是問題，再來非美國人繳稅可能都不一樣獲利不知就沒有有這麼好
: 等等問題，請問有版友相關經驗可以分享，私下來信也可，非常感謝。
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1F：推 sunnycutie: 非常同意 11/18 04:19
2F：推 eshai: 加州現在一堆房東抱怨房客狀似故意不繳房租，也很頭痛啊 11/18 05:07
3F：推 yesheyman: 感謝分享 11/18 05:51
4F：推 LenaKuo: 還有房屋稅，通常台灣人會被美國每年的房屋稅嚇到，以為 11/18 15:09
5F：→ LenaKuo: 跟台灣一樣每年繳少少而已 11/18 15:09
6F：推 debut0: 外國人的問題是銀行貸不了款,只能找民間借貸.10%上下 11/19 09:44
7F：→ debut0: 本人剛好熟悉這塊. 有需要來找我 11/19 09:45
8F：→ m77352001: 10% mortgage rate也太貴了吧！而且現在低利率環境還要 11/20 11:05
9F：→ m77352001: 10%，那之後升息要變成幾%？ 11/20 11:05
10F：→ chauan: 10%就是吃定沒信用, 從一般銀行借不到錢的 11/20 23:56
11F：→ chauan: 找這種風險自負 11/20 23:57
12F：推 debut0: 以投資人來說輕鬆賺10%回報還可以吧 11/22 09:50
13F：推 dysphagia: 有夢最美 12/03 05:29
14F：→ showind: 10%還可以輕鬆賺，那低利率的不是賺翻？ 12/07 09:08