作者m77352001 (M77)
看板LA
标题Re: [问题] 低调问有人在LA投资买房吗?
时间Wed Nov 18 04:14:17 2020
上班无聊，回文赚点p币。
先说结论，在「最理想的状态下」是可以达到你所说的投报率。但是有些情况需要考虑
1. 贷款：
除非是全现金买房，不然在贷款这步就会有问题。银行查收入都是查US source of incom
e，看你W-2, 1099多少来核贷。没有这个基本上银行不会过，风险太大。
2.租金收入
或许你会觉得房子出租就会有租金收入，可以缴房贷。但银行不会这样算，实际上有太多
例子房东收不到房租。
在加州，法律保障的是房客而不是房东。房客欠租不缴房东不能直接赶房客。只能一直协
商或是请律师上法院申请驱逐令，第一旷日费时，第二律师费贵，第三期间房客还是可以
继续不缴租金住在你的房子，而你继续付贷款。所以很多房东花钱消灾，拿钱拜托房客搬
走。
3.报税问题
这是我本行，老实说反而不复杂，诚实报税就好。外国人申请ITIN就可以报税。租金收入
缴30%税。卖房capital gain最高需要缴30%税。
4.投报率
e.g. 付两百买一千的房，之後1200卖掉。这例子里你赚的是200最多，而不是1000。加州
卖房先扣除6% agent commission，然後剩下的钱付清贷款，外国人卖房还要再被预扣30%
给国税局（避免你拿钱跑路）。考量到汇率及处理事情的心力，我不觉得是好的投资。
※ 引述《liam185 (反省 省思)》之铭言：
: 无意间认识一个朋友的朋友专门在美国炒房，不，是投资，
: 听他说加州每年5%涨，重点是买了出租不用十年房子就是你的
: 意思头期付20%，贷款房客付，卖掉後几年後就赚四倍以上
: (e.g. 付两百买一千的房，之後1200卖掉)
: 但外国人首付好像更高30%+
: 他现在推荐long beach那一带
: 查一下的确现在30万美的studio大小似乎可租到1.3万+
: 但因为不熟，没有谈到细节，似乎他也是有拿到身分，
: 目前是有200-300W，有点心动，但第一关要有签证，但拿F1应该不难
: 再来是贷款会是问题，再来非美国人缴税可能都不一样获利不知就没有有这麽好
: 等等问题，请问有版友相关经验可以分享，私下来信也可，非常感谢。
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1F：推 sunnycutie: 非常同意 11/18 04:19
2F：推 eshai: 加州现在一堆房东抱怨房客状似故意不缴房租，也很头痛啊 11/18 05:07
3F：推 yesheyman: 感谢分享 11/18 05:51
4F：推 LenaKuo: 还有房屋税，通常台湾人会被美国每年的房屋税吓到，以为 11/18 15:09
5F：→ LenaKuo: 跟台湾一样每年缴少少而已 11/18 15:09
6F：推 debut0: 外国人的问题是银行贷不了款,只能找民间借贷.10%上下 11/19 09:44
7F：→ debut0: 本人刚好熟悉这块. 有需要来找我 11/19 09:45
8F：→ m77352001: 10% mortgage rate也太贵了吧！而且现在低利率环境还要 11/20 11:05
9F：→ m77352001: 10%，那之後升息要变成几%？ 11/20 11:05
10F：→ chauan: 10%就是吃定没信用, 从一般银行借不到钱的 11/20 23:56
11F：→ chauan: 找这种风险自负 11/20 23:57
12F：推 debut0: 以投资人来说轻松赚10%回报还可以吧 11/22 09:50
13F：推 dysphagia: 有梦最美 12/03 05:29
14F：→ showind: 10%还可以轻松赚，那低利率的不是赚翻？ 12/07 09:08