※ [本文轉錄自 home-sale 看板] 作者: Jiunsan (luckyman) 看板: home-sale 標題: [心得]何謂「百萬裝潢」藏玄機 時間: Sun Jun 22 02:11:33 2008 在中古屋交易市場中，有一種俗稱「投資客物件」的「裝潢屋」產品，深深吸引著購屋人 的目光。這種房子的背景大多是區域型地產投資客以低價購入中古屋，透過裝修公司的巧 手粉飾之後，以全新樣貌出現，不僅增添賣相、更增添「賣價」，屢屢刷新區域行情、迭 創銷售佳績。 在銷售文宣上，這類個案多半會打出「全新百萬裝潢」、「名家設計」、「立即可住」等 字樣，在屋況上也跟一般老舊殘破的中古屋有著天壤之別，大多光鮮亮麗、美輪美奐。到 底「百萬裝潢」的房子有沒有「百萬」的價值？有無比區域行情多上「百萬」的價格？選 購這類「百萬裝潢」屋又該注意哪些事項？如何才能揭穿其「粉飾太平」的面具？基本上 ，只要掌握幾項判斷原則，就不難判斷其屋況的真正底細與裝修行情，進一步掌握出價的 技巧了。 首先，從產權年齡上可以清楚看到「屋齡」的資料，若屋齡很高，那怕裝潢得再華麗，也 可能「掩不住歲月的痕跡」。這些「痕跡」會隱藏在牆面、樓梯間、電表箱、管道間、浴 廁邊角、踢腳板、地板轉角、窗框、隔音材料等處，眼尖一點就能看得出來。 若是一間裝潢華麗的房子，牆壁油漆感覺只有薄薄一層、隔間材料敲起來輕薄空洞、門外 樓梯間壁癌嚴重、新的窗框會滲水、裝飾性的線板使用過多、電表箱內管線老舊或積塵積 垢、冷熱水管線有污水滲漏、左右鄰居與建築整體老舊殘破、戶外電路管線雜亂糾葛、廚 房或地板的材料是廉價的貼皮夾板等等，即使屋內裝飾得再漂亮，也應該抵擋其誘惑，以 免日後得不償失。 仲介業者指出，一般裝潢屋的成本與行情，要看投資客本身的經驗與良心，好的投資客會 花費較高的成本，仔細裝修打點中古屋裡裡外外的硬體空間，但會考量投資利潤的高低， 一般投資客平均每坪花費在簡單裝潢的成本大約在每坪1萬元左右。而一些貪小便宜的投 資客，就會盡可能壓低成本，使用最便宜的材料與工資，只有做做樣子，讓房子「看起來 」好賣，這些細微處，其實從材料選用與施工品質上，消費者是可以用肉眼輕易判斷出來 的。 就一般裝修行情來說，簡單的批土、油漆、木作、地板、燈飾等，連工帶料 一坪 花不到 5千塊，就可以讓原本凌亂的「毛胚屋」搖身一變成為大家閨秀了。如果再進一步隔間、 重作壁櫃、重做衛浴，搭配一些「看起來」氣派大方的沙發、床組、窗簾、燈飾、地毯… ，甚至加上冷氣空調等， 一坪 花上一萬塊成本，就可以塑造出「百萬裝潢」的氣勢了， 房價也可以三級跳。 業者表示，「裝潢屋」若處理得好，平均售出價格可以比區域行情高出一到兩成，例如一 戶20坪 、市價約400萬的房子，經過裝修之後，花費每坪2萬元的成本，可以賣到480萬左 右，淨利就有40萬的價差，若取得成本更低於400萬，那利潤空間則會更高。 當然，若你真的喜歡這種裝修好的房子，認為不但可以「節省」一筆裝潢費，而且還可以 立即進駐的話，只要再多花點功夫詳細檢查一下，也不妨向仲介經紀人出個價、試探一下 行情，在買賣雙方能達成協議的條件下各取所需，也是件好事呢！ 引用此部落文章 http://tw.myblog.yahoo.com/jw!M7Lm7BCHQUVrBZEKTaBKYg--/article?mid=5543 --

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