夾層屋 : 『夾層』為建築物的專用術語，依『建築技術規則建築設計施工編 』設計施工編第1條規 定：『夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積1/3 或100平方公尺者，視為另一樓層』, 夾層屋號稱是「窮人的樓中樓」. 如何分辨夾層合法還是非法 : u 合法夾層 : 我國因實施建築管理，消費者於購屋時應要求建商出示申請建造執照經政府 核準的圖面，如上面已有夾層設計，並照圖施工取得使用執照，此即為合法夾層. u 非法夾層 : 建商利用挑空設計，於取得使用執照後，將之非法『二次施工』，做成『非 法夾層』，這是違章，違反『建築法』而有遭曲取締之虞。利用室內挑高的設計，加蓋一 層使用面積再用小樓梯連接，如合法樓中樓設計，但樓中樓的房屋必須計算容積率，所以 夾層屋屬於違章建築物。 如何區分合法與非法夾層 : 預售屋： u 預售屋（包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使 用執照者） u 購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准的圖說內容，查核該夾層的設置是 否經該主管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。 u 簽訂購屋契約時，如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者，即屬違 法。 u 如無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關 查詢。 建商或售屋者如無法出示建造執照，購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員 會、各級政府消保官及消費者保護團體檢舉。 成屋 :（包括已領得使用執照的房屋或二手屋） u 合法夾層依法可辦理產權登記，非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則，購屋者可按 該夾層有無登記於產權面積中（即所稱權狀面積）或可否辦理產權登記加以判斷。 u 可要求售屋者出示使用執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。如所購房屋依上述 原則已認定不能加建「夾層」者，購屋者應不得主動詢問建商或售屋者可否設置夾層，以 免於日後產生糾紛時，難以舉證，並保護自身應有權益。 夾層之房屋係利用室內挑高3.6米或4.2米之設計，加蓋1層使用面積再用小樓梯連接，宛如 合法樓中樓設計，惟樓中樓設計之房屋必須計算在容積率中，且在建築結構圖上已納入設 計規劃，而夾層面積並未計入容積率中，且未在原來合法建築結構圖中有所規劃，全然是 使用執照核發後之二次施工之室內違章建築物。然而依據現行「建築技術規則」規定，住 宅挑空部分的位置，面積及高度有6項限制： u 挑高部分限設一處，應設於客廳或客餐廳的一方。 u 挑高面積不得小於15平方公尺。 u 挑高樓層高度不得超過6公尺。 u 同一戶空間變化需求而採不同樓層高度之複層式構造設計時，樓層高度最高不得超過4.2 米。 u 建築物設置不超過該樓層地板面積1/3、或100平方公尺的夾層者，於其垂直方向，僅得 於地面層或最上層擇一處設置。 u 挑空部分計入容積率的建築物，其挑空部分的位置、高度及面積不予限制。由以上規則 可知，建商只要在此「技術規則」內「挑高」樓板就屬合法結構，而民眾須謹慎利用「挑 高」範圍才不會由「室內裝璜」變成違法建築。 相關名辭定義 : u 何謂夾層 : 所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間的樓層；同一樓層內夾層面積的總和 ，不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入 樓地板面積檢討容積率，如經依法核准建造者，則可登記產權。 u 何謂挑空 : 所謂挑空係指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具有2層 以上的空間高度，以獲得較大的視野及採光，藉以創造活潑而具有變化的室內環境。「夾 層」以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因無樓板，所以得不計入樓地板面積。 u 何謂挑高 : 所謂挑高是指建築物的樓層高度設計，比一般規定3.6公尺或實際需求更高 。現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過4.2 公尺，其餘各樓層高度均不得超過3.6公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規定，常有挑 高情形。 u 何謂複層式構造 : 在同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度的設計者，稱之為 複層式構造，採複層式構造設計者，其樓層高度不得超過4.2公尺，且其室內平均高度不得 超過3.6公尺。 在估價方面，在未有夾層存在的純挑高產品，最高不要超過區域平均單價的10％以上購入 便不划算，挑高越低、價格越低。而有夾層設計的產品須視建築設計及質料而定，一般建 商一體成形採鋼筋混擬土結構者，可依區域違建處理寬嚴，以市價二分之一到三分之一購 入，應該還算合理；至於一般H型鋼結構的夾層，則僅依成本計價，並應依十五年的耐用期 限計算折舊，平均每坪以不超過五萬元為原則。 夾層與樓中樓的分別： 夾層屋是一種裝修，也是一種違建。 樓中樓是合法的。 夾層屋的規定，理論上有上下層2.1米與1.7米高度的限制， 樓中樓沒有上下層高度的限制。 夾層屋有規定必須是以輕質結構為基礎。 樓中樓沒規定,要多硬有多硬。 夾層屋的上層沒有產權（不包含在房屋坪數中）。 樓中樓理論上都是有產權的（包含在房屋坪數中）。 夾層屋：全部室內高度從3.6米到4.5米不等，建商只提供室內 高度，必須自行施作隔層，權狀面積並不包含自行施工部分，所以屬於違法使用。 樓中樓：室內只有客廳部分挑空部分為六米，其他室內二樓 建商已經施工完畢，並計入銷售面積（權狀面積），取得合法使用執照。 夾層是違建嗎 ： 有登記在建造執照上的夾層，那是可以合法的哦! 但是，合法的夾層登記是有條件的勒。 夾層，依照"建築技術規則"....建築設計施工篇第一章第一條十五款之定義： 夾於樓地板與天花板之間的樓層謂之，但它有以下的限制： 1.夾層面積不可以超過該層原來樓地板面積的1/3。 2.夾層面積不可以超過100平方公尺。 若出現違反以上規定之設計， 必須登記為另一個新樓層，而不能用"夾層"名義申請登記，此外，夾層之樓層高度，還規 定至少要達到210cm以上。 現在的夾層屋之所以是違法的，原因是因為並不是建造執照上原先就有登記的， 事後再另外加蓋的，當然也就是屬於違建了........違法! 其次,大家作夾層很少少於該層樓版1/3的吧! 所以，又不符合規定啦!...........................................違法! 再來，夾層樓層高通常也不足210cm，想想那些挑高360cm的如果分割成兩個樓層， 當然是決不可能符合這規定的嘛!!.......................違法! 違反一項是違建，違反兩項或三項也都是違建。 所以，大家也就都一窩蜂違建了， 反正台灣人常常做這種事，大家好像見怪不怪了。 　 基本上，適用違建處理原則，即不主動查報，了解吧! 如果有人和你有仇，跑去檢舉你的話就倒楣了。 1) 鋼架間距距愈小愈好? 不一定，作太多只會讓成本增加，且作太厚（雙併Ｃ型鋼）只會犧牲掉您室內的高度，就 等於賠了舒適度了，建議若夾層上方規劃為重物置放點，書櫃等等，可規劃放在牆邊，因 為角材的地方最穩固，最安全！而其他部份再適時雙併，若跨距太大，可請設計師排密一 點，一般間距約45cm，則可排成30cm就夠用了！ 2) 木地板跟聲音有無關係? 其石作夾層一定多少都會聽到踏步聲，這是避不掉的！現在能作的是減少音量，建議在木 板跟鋼鐵間加入吸音棉，而在三夾板在釘完後，請”務必”進去試踩，若有任何搖晃聲或 怪聲音，一定要拆掉檢查，別聽設計師任何什麼熱漲冷縮的理由，這是個大問題，因為費 工的木地板一但鋪上去，檢查出有聲音，設計師會捨不得再花錢花工夫請工人全拆作檢查 唷！ 以上是小經驗分享， 曾經有朋友為省錢，自己找鐵工架Ｃ型鋼，再找木工訂三夾板封板，又找Ｂ＆Ｑ來鋪上層 的木地板，結果組好後他發現踩下去有聲音，且走路時會搖晃，結果這三部份的工人各不 承認自己有錯，讓我那朋友不知如何是好！ C型鋼作的夾層，承重力和安全性如何呢？ 首先先說明我一點也不懂建築，所以我描述一下我們家夾層的狀況，請大大們幫我評估一 下這個夾層的風險： 當初買房子時因為是樓中樓挑高，為了要多一個空間所以由建商將挑高部份作了一個夾層 ，成為我家的書房，當初建商說是以C型鋼做的，用了什麼等級的建材，或C型鋼的數量及 間距如何我都不清楚（不知道有沒有記錯，好像是４００cm用了五個C型鋼吧！），只知道 C型鋼是固定在我們家二面牆上的，再做上客廳的天花板及夾層本身的木質地板． 我們家是在九樓華廈的七、八樓，這個夾層位於全棟的八樓，我們這幢除了九樓以外，其 餘都是像我們家這樣的樓中樓，據我所知，幾乎每一戶都是這樣將挑高部份做夾層起來的 ，我們這個空間約有四到五坪，由於是當做書房來使用，所以將蠻多數量的藏書都放於此 ，有三個大書櫃的書放的滿滿的，放的方向應是與C型鋼平行，佔掉書房右側的一整面牆， 我們住在這個房子有七年的時間了，也就是說我們書房如前描述的擺設也是七年了，當初 的造價建商是報價１０萬元，由於當初剛搬進來時就覺得踩在地板上會吱吱作響，更誇張 的是我先生大約八十多公斤的噸位在上面走動，整個地板就會有搖晃的感覺，當時雖然覺 得恐怖，但因為不懂所以就任由建商唬過，最近想要整理書房，將書都清出另放，把書櫃 搬離時才發現中間書櫃靠牆處有一塊木板有一點點凹下去的感覺，然後沿著書櫃的牆角的 矽力康有一點點離位的感覺（不知道是矽力康本身熱漲冷縮的效應還是真的不堪重壓，不 過不是很明顯），本來就覺得不安心了，現在更是怕哪一天整個書房掉下去可真不堪設想 ！ 原本想做整個釘在牆上的書櫃來放，減輕這個夾層房間的承重，可是發現書一搬走，書房 地板踩上去吱吱作響的狀況更嚴重，這下子真的不知道該維持原狀好，還是作釘在牆上的 書櫃好？前者的話我?心夾層的承重力不夠，後者又困擾於那個恐怖的聲音！由於這是工作 的書房，也是二個年幼小朋友的遊戲區，使用頻率非常的高，所以對於其安全與否有急於 確定的必要！ 請大大們可能的話請１．儘量以我描述的情況推估其承重力並其安全性可達多少？２．我 若維持原狀安全嗎？３．若真的不太安全請問有什麼解決辦法？４．還有全棟分別在二、 四、六、八等雙數樓層都各有二戶，全棟共八個同樣的夾層存在，對於全棟大樓的安全性 有沒有影響呢？請大大們幫忙解決這個懸在心中好幾年的恐怖疑問，謝謝大家的幫忙！ 回 答 者： RAY ( 專家 3 級 ) 1.4米只用了5支c型鋼 扣掉兩端貼牆各一支之後 中間三支的跨距是各1米 這種跨距實在太離譜了 一般住宅內的夾層 c型鋼跨距幾乎都以50公分左右為主 2.妳們當初將書櫃與c型鋼平行放置 算是最妥當的做法了 一般c型鋼夾層結構大多會沿牆邊做一支邊框鋼料 也就是說 妳們家的書櫃剛好放置在一整支釘滿了壁虎的c型鋼正上方 3.就妳的問題看來 應該上面提到的這支邊框鋼料 有二種可能： a.有幾支壁虎被拉出來了 才造成它的變形 b.建商當初施打壁虎的時候間距較大 於是在二個壁虎的中間較無支撐力的部份被重壓後凹陷 4.解決的方案： a.最根本的當然是將書房的地板掀開 將結構加強之後再舖回去 這也是最正統的做法 b.可以考慮以c型鋼或h型鋼製作幾個造型的鋼構書櫃 由鋼構書櫃上方固定於建物大樑、下方固定於書房地板的方式 提供整個夾層額外的拉力 一方面妳放的書重是由大樑負擔　與夾層的承受力完全無關　 二方面妳的夾層也會比現在更安全 c.也可以由夾層的下方 於重點部位加設結構樑、結構柱的方式去補強 d.當然，以上的三個方案，也可以加以綜合去做 大致上以對現行的使用情形影響最小 施工時間也最短的情況 個人會建議採用b方案與c方案合併的做法 5.一般來說 建商既然一開始就設定了夾層的構造 在結構上應該是按這樣的重量去計算的才對 如果整個大樓的結構沒有出現明顯的變形、龜裂 應該不大需要擔心 如果還是不放心的話 可以逕洽結構技師公會 請他們派員協助勘驗 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.229.33.16