永吉路這一帶的大馬路邊都是商三特用地 但是有商二的容積率630%
等於說一坪土地可蓋6.3坪的基本建坪 ~陽台或容積移轉 或是容獎勵的部份 未計入
至於永吉路的巷弄 大都是住三或住四用地 住三的容積率225% 建蔽率45%
等於一坪住宅用地 可蓋2.25建坪
這樣的算法只是基本的 若你家的改建案 是大街廓改建 符合都市更新 那可蓋的坪數
又會增加
四樓18坪 換算土地持份 約4.5坪 ~說真的 改建對你們來說 可分到的坪數不會比你家
現在所有的18坪 會多到哪~ 尤其你家又有頂樓 目前可利用的坪數又多 所以改建對你家
而言不見得划算 但因為新屋完工後 新屋一坪價格會比舊屋好很多 所以未必不好~
另外 若是你家的改建是採用都市更新條例 且和馬路邊的商業區一起改建
那就另當別論 ~
再透露一個消息給你 永吉國中對面的五常公園 出入口正前面有塊基地 目前要推案
一坪要賣50萬上下 這恐怕是天價了 跌破大家眼鏡 在過去這邊的行情不好 ~
還有 剛完工的信義tempo 位於永吉路120巷 之前連遭兩次淹水 最近高樓層成交一坪
也接近53萬
至於忠孝東路五段就更不用說了 moma實際成交價一坪都在60萬以上
基隆路 永吉路 忠孝東路 松山路 這些路所圍成的區塊 未來我都非常看好 ~
雖然現在很老舊 但現在老舊 不見得以後還是老舊社區
太小看信義計劃區的威力了
目前都市更新 真正有成功的案例是有 但問題很多 ~原因在於"強制執行"的解釋不清
強制執行單位究竟為何 法條上幾乎沒認定 但都市更新是必走的路 比改建好很多
原因不只是容積增加 同時增值稅負擔 對原地主而言 大大減輕 ~
通常和建設公司合建時 若基地施工到地下一樓時 地主就必須過戶所有權狀一半持份
給建設公司 但問題就來了 很多舊房子都是年代久遠 增值稅很嚇人 原地主根本無法
負擔
但適用都市更新條例就不同 當一半持份過戶給建商時 免繳增值稅 同時新屋完工後
下一次移轉的增值稅可減徵40% 所以都市更新對老舊建物 是一大利多
※ 引述《skyliu (這遊戲該結束了吧!)》之銘言：
: 永吉路187巷
: 187巷6弄
: 225巷X弄
: 這塊區域有在談重建案
: 我媽有收到那邊里長的通知(這是我舊家)還有拿到規劃的設計草圖
: 看來這邊指日可待了
: 聽說還談的挺順利的
: 不過我想問一下
: 我家擁有的單位是18坪的四樓+頂加(不知道多大)
: 不知道可以談到怎樣的條件..
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◆ From: 202.132.171.238
※ 編輯: stock123 來自: 202.132.171.238 (11/26 23:26)
1F：推 stock123:抱歉刪到推文 ~ 11/26 23:27
2F：推 skyliu:沒關係我剛剛是想說這次的計畫案是有延伸到永吉路上的 11/26 23:31
3F：→ skyliu:應該是有和路邊的商家一同改建..那從我媽那邊聽到的 11/26 23:32
4F：→ skyliu:應該是都市更新計畫..其實我覺得他應該也不是很懂 11/26 23:33
5F：→ skyliu:只說趕在12/31以前送件完成就符合了?.. 11/26 23:33
6F：→ skyliu:我想多得到一些訊息給我爸媽一些意見~~感恩 11/26 23:34
7F：推 stock123:你家不是在127巷嗎 11/26 23:35
8F：→ stock123:前面是信義帝圖 如何能和永吉路上的房子改建 11/26 23:35
9F：→ stock123:還是你家是和TOYOTA那一排公寓合建? 11/26 23:36
10F：→ skyliu:不好意思..沒說清楚..我剛剛說的這間是另一個家. 11/26 23:38
11F：→ skyliu:是在永吉路187巷6弄那邊...就是五常公園的巷子進來 11/26 23:38
12F：→ skyliu:靠近永吉路那塊 亞藝影音對面 11/26 23:39
13F：→ skyliu:這個是舊家 現在是住在127巷 :) 11/26 23:39
14F：→ skyliu:剛剛問的案子是187巷的 11/26 23:40
15F：推 stock123:了改~ 11/26 23:40
16F：→ stock123:是偉群書局那一排嗎? 11/26 23:40
17F：→ skyliu:對~~草圖上是連偉群書局那邊一起被規劃進去 11/26 23:41
18F：→ skyliu:然後偉群旁邊有個最近幾年蓋好的沒被劃進來 11/26 23:41
19F：→ skyliu:所以整體來說是有膽不規則的形狀 11/26 23:42
20F：→ stock123:哇 ~看來永吉路的未來發展越來越驚人 11/26 23:42
21F：→ stock123:現在聽到~光永吉路上的改建就好幾個 ~ 11/26 23:42
22F：→ skyliu:呵呵對阿但是我還挺需要比較瞭解的人提供意見.. 11/26 23:43
23F：→ stock123:不過要潑你冷水一下 11/26 23:43
24F：→ stock123:因為我不知你們的進度 ~ 11/26 23:44
25F：→ stock123:若是只是送件畫定都市更新區塊 那這樣還很久 11/26 23:44
26F：→ stock123:因為要過好多關 ~ 11/26 23:45
27F：推 skyliu:嗯嗯我懂了 因為我爸媽正在猶豫要不要同意@@ 11/26 23:45
28F：推 stock123:我在PO文有提過 ~"強制執行"的問題 才是真正問題 11/26 23:48
29F：→ stock123:若有人不同意 ~根本沒有單位可"強制執行" 11/26 23:48
30F：→ stock123:當然大家都同意是最好 馬上可改建 11/26 23:50
31F：推 skyliu:我懂了 所謂的進度最基本的就是住戶同意的問題囉 11/26 23:52
32F：推 stock123:初期畫定都市更新 只要其中一名地主申請就OK 11/26 23:55
33F：→ stock123:但第二階段 就必須有10%以上地主簽名同意 11/26 23:56
34F：→ stock123:同時這時開始要確定配合的建設公司 11/26 23:56
35F：→ stock123:一旦確定建設公司就不能再換 否則要重新申請 11/26 23:57
36F：→ stock123:這樣大約花五個月左右的時間 11/26 23:58
37F：→ stock123:也有可能更久 ~ 11/26 23:58
38F：→ stock123:雖然名義上是都市更新 但要經過北市都市更新審議委員會 11/26 23:59
39F：→ stock123:審核通過才可 若不通過就不能辦理 11/27 00:00
40F：→ stock123:一般和建設公司在談容積問題時 要分兩邊談 ~ 11/27 00:00
41F：→ stock123:一邊是以合建的比例分配 另一部份若是都市更新成功後 11/27 00:01
42F：→ stock123:新增加的容積分配計算~~ 11/27 00:01
43F：→ stock123:最後~~若一旦都市更新通過 建設公司也確定 合約也簽 11/27 00:03
44F：→ stock123:地主就不得撤銷 11/27 00:04
45F：→ stock123:另外 你要留意你們更新區域的地籍圖 是否正確 11/27 00:04
46F：→ stock123:同時使用分區的容積計算是否 每戶都很合理 11/27 00:05
47F：推 skyliu:真的是條漫漫長路... 11/27 00:09
48F：推 stock123:未來只要都市更新的"強制執行單位" 真的確定~那就很快 11/27 00:10
49F：→ stock123:現在永吉路好幾塊基地不能改建 就是卡在少數人問題 11/27 00:11
50F：→ stock123:一旦經估價後 採取強制價購 法院強制執行 才是生機 11/27 00:12