作者daze (一期一會)
看板Foreign_Inv
標題Re: [閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎？
時間Sun Oct 13 19:49:50 2024
※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言：
: 因為一切都是已反應在目前的價格。我該做的是儘早把握房產槓桿的機會。
: 買一間「對我目前工作、婚姻最適合的房子」
:
: 背後的邏輯是，每間房產都已被市場的手正確定價，因此我只需選擇最適合我的物件，即是
: 最優解，不會有冤大頭的問題。
:
: 這是我對房地產最初步的想法。
: 我是否該
: 1.盡量買能接受的低總價物件，以降低「單一物件風險大」這個後果呢？
: 2.是否要去做功課，預測升降息、讀房價指數、盡量買在蛋黃區等保值區？做這些努力，會
: 跟主動基金經理人一樣無用嗎？
: （我知道一切還是建立在買自己滿意的物件，不會為了投資而捨本逐末，只是想知道各位看
: 法）
: 不知道各位認為，所謂房地產有沒有所謂「簡單優美的最佳解」呢？
:
: 謝謝！希望聽到各位高手建議
:
: Ps. 補充，目前有幾個物件在選擇。一個是較適合我，但在眾多房板板友的分析中是未來不
: 太可能保值的區域。另一間是多數人看好，但較遠，故而迷茫求問。更有人力勸升息量縮價
: 準備跌，要我再等等。然而，這和我指數投資觀念差異較大
我的一些想法:
1.
房地產並沒有標準化的產品可以買
交易的摩擦也很大
恐怕很難說是個非常有效率的市場
要說各種總經的條件已反映在價格內，固然是個合理的想法
但不同物件上，搞不好還是有個+/-20%的idiosyncratic risk存在
但除非你天賦異稟，第一次買房子就上手
或者運氣真的很好
大概不用太期待能在房地產市場的低效率中獲利
或許不妨假設你每交易一次就會吃虧個10~20%
2.
另一方面
考慮到你總是有居住的需求
買自住房等於是把租金支出的波動風險固定下來
對於risk averse的投資人
即使固定支出的期望值會高於波動的支出
把波動的支出轉換成固定的支出可能還是能增加utility
反之，如果是買個物件出租
那反而是在portfolio中加入了租金的波動性
收入的波動性是risk averse的投資人比較不喜歡的
也就是說，為自住房稍微多花一些錢或許也是值得的
相較之下，出租房可能就比較不理想
3.
但一個房子是不是個良好的自住房
跟你的生涯規劃有很大的關係
生涯規劃一變，剩下的事都會跟著變
如果你對自己的生涯規劃非常確定
能一次到位，買好自住房就買吧
如果虧個幾百萬，就當作是一種必要的消費性支出
就跟買車也是一種消費性支出類似
沒虧就當作撿到
但如果你對生涯規劃還有很多疑惑
那或許不見得要買
也可考慮用其他方式來部分hedge未來房價上漲的風險
如果幾年後發現，當初買了可以少花幾百萬
那也是你為了生涯規劃的可能變動，所付出的成本
固然，買個低總價的產品先住
之後再換屋，也不是不行
但你畢竟不是做這行的，交易越多次，可能吃虧也越多就是了
好像不管怎麼說
都可能虧個幾百萬
好在你應該還算承受得起啦
4.
至於槓桿的部分
我覺得房貸提供的槓桿
對於月入三萬的年輕人，或許有其難以取代的價值
但對你而言，則未必非常重要
在不用房貸的前提下
信貸加上股票/期貨槓桿，你要借個一千萬以上大概也不是做不到
相較之下，如果你用房貸借個一千五或兩千萬
可能也只是提前個幾年達到槓桿目標
(如果你還是用 Lifecycle investing 架構的話)
假設提前個5年達到槓桿目標
equity risk premium 約 4% 的話
大概也是一百萬或兩百萬的差異
且考慮到房地產的Beta通常認為是低於股市
透過房貸拿槓桿也是有得有失
5.
預售屋的期貨屬性，也有隱含槓桿的意思
但如上所說，你未必非常需要房貸所提供的槓桿
而考慮到預售屋的各種不確定性
對你而言，或許不見得會是首選
--
So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.18.108 (臺灣)
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1F：推 wju1230: 推推 10/13 20:01
2F：推 smilelife: 推，謝謝分享 10/13 20:43
3F：推 cookiesweets: 感謝daze大 太詳盡了 10/13 22:27
4F：推 Altair: 謝謝分享 10/13 22:28
5F：推 grtfor: 分析的角度很有趣，感謝分享 10/13 22:34
6F：推 weimr: 推 10/13 23:30
7F：推 sgxm3: 股版有個發言很那個的，跟你一樣的暱稱。害我看到這麼有條 10/14 08:07
8F：→ sgxm3: 理的文章讓我混亂了一下。 10/14 08:07
※ 編輯: daze (60.249.225.18 臺灣), 10/14/2024 11:20:28
9F：推 no2muta: 推 受教了 10/14 11:47
10F：推 silveriii: 推 10/14 12:33
11F：推 slchao: 推推，當初也是工作穩定才買自住，但也承擔了漲價風險 10/14 12:51
12F：推 Joey0222: 推～這篇太棒了！ 10/14 13:57
13F：→ elven: 股市大盤長期上漲 vs. 台灣房市長期上漲，很粗略的觀點是與 10/14 14:16
14F：→ elven: 景氣循環相關，與通貨膨脹相關 10/14 14:16
15F：→ elven: 自住房是生活需求，但大盤ETF不可能是生活需求 10/14 14:18
16F：→ elven: 建議第一間房，買的起，適合的就買 10/14 14:18
17F：→ elven: 既便這間自住房不太會漲(落後大盤)，也不影響生活 10/14 14:19
18F：→ elven: 第二間房再來考慮投資屬性。例如一票人跟著台積電置產，這 10/14 14:21
19F：→ elven: 些人真的都在台積電工作? 10/14 14:21
20F：→ elven: 買房畢竟是單一物件，沒有分散風險，交易成本，持有成本， 10/14 14:22
21F：→ elven: 相對大盤ETF都是高的。 10/14 14:22
22F：推 Oalnenya: 第四點有點疑問，個人與daze大同業，我的callable debt 10/14 14:30
23F：→ Oalnenya: 上限只抓（自有資本+non-callable debt) x 30%，這種情 10/14 14:30
24F：→ Oalnenya: 況下我就覺得房貸槓桿非常好用了，因為信貸額度有限， 10/14 14:30
25F：→ Oalnenya: 銀行方案大多有個上限，成長空間也有限；callable debt 10/14 14:30
26F：→ Oalnenya: alone要抓到200%又覺得面臨大波動抖抖的；這時候房屋 10/14 14:30
27F：→ Oalnenya: 增值後的理財型房貸non-callable、對證券戶是外部財務 10/14 14:30
28F：→ Oalnenya: 槓桿、本幣債務、隨著資產增值額度也會上升，覺得頗有 10/14 14:30
29F：→ Oalnenya: 優勢 10/14 14:30
上面提到的1000萬，我是粗略抓信貸500 + callable 500。
相當於你計算中的 100% 或以下。
如果你只打算用 30%，那就要有更多自有資產才能達到1000。
又或者也可以考慮槓桿ETF
30F：推 cookiesweets: 跟資產總額有關吧？但我R可以信貸到500多，VS沒辦 10/14 15:10
31F：→ cookiesweets: 法破千嗎？DBR22實務上很容易專員幫忙弄高耶，雖然 10/14 15:10
32F：→ cookiesweets: 我不確定怎麼銀行端怎麼弄的 10/14 15:10
500或以下的額度似乎比較簡單
更高就要看銀行那邊有沒有意願要推動
33F：推 elven: 信貸條件與職業/收入有極大相關，房貸條件除了職業/收入之 10/14 15:26
34F：→ elven: 外，與抵押品關係更高。如果把自住房做為槓桿投資標的(賺 10/14 15:26
35F：→ elven: 日後增值再轉售)，個人覺得不要太強求增值，選了自住條件 10/14 15:26
36F：→ elven: 較不適合的地點，若幾年後沒有如預期增值，那就兩邊不討好 10/14 15:26
37F：→ elven: ；若是將自住房貸的已還款+增值的部分，用理財性房貸開出額 10/14 15:26
38F：→ elven: 度，做為投資的低成本資金來源，相對是簡單的。 10/14 15:26
※ 編輯: daze (114.39.18.108 臺灣), 10/14/2024 17:55:09
39F：推 hopeandhmm: 推這篇 10/14 23:46
40F：推 Oalnenya: 感謝回覆，確實有規劃用一部分的leveraged ETF跟LEAPS 10/15 00:15
41F：→ Oalnenya: 彌補信貸/理財型房貸額度不足的問題，就是成本都會高一 10/15 00:15
42F：→ Oalnenya: 些；挺佩服能用高比例Callable debt槓桿的人，不過八月 10/15 00:15
43F：→ Oalnenya: 初那波有提醒了自己適合到什麼程度 10/15 00:15
44F：推 hydra7: 推 10/15 08:16
45F：→ cssoeasy: 優文推 10/15 16:14
46F：推 csjan: 推 10/15 18:00
47F：推 countrier: VS收入足夠信貸破千是可以的 10/15 20:32
48F：→ Mithra: 單間的話永豐可以八百 然後不同間加起來可以破500這個坎 10/15 22:11
49F：推 Villkiss13: daze 大必推 10/23 08:30