作者daze (一期一会)
看板Foreign_Inv
标题Re: [闲聊] 房地产有像指数投资一样的最优解吗？
时间Sun Oct 13 19:49:50 2024
※ 引述《cookiesweets (3m)》之铭言：
: 因为一切都是已反应在目前的价格。我该做的是尽早把握房产杠杆的机会。
: 买一间「对我目前工作、婚姻最适合的房子」
:
: 背後的逻辑是，每间房产都已被市场的手正确定价，因此我只需选择最适合我的物件，即是
: 最优解，不会有冤大头的问题。
:
: 这是我对房地产最初步的想法。
: 我是否该
: 1.尽量买能接受的低总价物件，以降低「单一物件风险大」这个後果呢？
: 2.是否要去做功课，预测升降息、读房价指数、尽量买在蛋黄区等保值区？做这些努力，会
: 跟主动基金经理人一样无用吗？
: （我知道一切还是建立在买自己满意的物件，不会为了投资而舍本逐末，只是想知道各位看
: 法）
: 不知道各位认为，所谓房地产有没有所谓「简单优美的最佳解」呢？
:
: 谢谢！希望听到各位高手建议
:
: Ps. 补充，目前有几个物件在选择。一个是较适合我，但在众多房板板友的分析中是未来不
: 太可能保值的区域。另一间是多数人看好，但较远，故而迷茫求问。更有人力劝升息量缩价
: 准备跌，要我再等等。然而，这和我指数投资观念差异较大
我的一些想法:
1.
房地产并没有标准化的产品可以买
交易的摩擦也很大
恐怕很难说是个非常有效率的市场
要说各种总经的条件已反映在价格内，固然是个合理的想法
但不同物件上，搞不好还是有个+/-20%的idiosyncratic risk存在
但除非你天赋异禀，第一次买房子就上手
或者运气真的很好
大概不用太期待能在房地产市场的低效率中获利
或许不妨假设你每交易一次就会吃亏个10~20%
2.
另一方面
考虑到你总是有居住的需求
买自住房等於是把租金支出的波动风险固定下来
对於risk averse的投资人
即使固定支出的期望值会高於波动的支出
把波动的支出转换成固定的支出可能还是能增加utility
反之，如果是买个物件出租
那反而是在portfolio中加入了租金的波动性
收入的波动性是risk averse的投资人比较不喜欢的
也就是说，为自住房稍微多花一些钱或许也是值得的
相较之下，出租房可能就比较不理想
3.
但一个房子是不是个良好的自住房
跟你的生涯规划有很大的关系
生涯规划一变，剩下的事都会跟着变
如果你对自己的生涯规划非常确定
能一次到位，买好自住房就买吧
如果亏个几百万，就当作是一种必要的消费性支出
就跟买车也是一种消费性支出类似
没亏就当作捡到
但如果你对生涯规划还有很多疑惑
那或许不见得要买
也可考虑用其他方式来部分hedge未来房价上涨的风险
如果几年後发现，当初买了可以少花几百万
那也是你为了生涯规划的可能变动，所付出的成本
固然，买个低总价的产品先住
之後再换屋，也不是不行
但你毕竟不是做这行的，交易越多次，可能吃亏也越多就是了
好像不管怎麽说
都可能亏个几百万
好在你应该还算承受得起啦
4.
至於杠杆的部分
我觉得房贷提供的杠杆
对於月入三万的年轻人，或许有其难以取代的价值
但对你而言，则未必非常重要
在不用房贷的前提下
信贷加上股票/期货杠杆，你要借个一千万以上大概也不是做不到
相较之下，如果你用房贷借个一千五或两千万
可能也只是提前个几年达到杠杆目标
(如果你还是用 Lifecycle investing 架构的话)
假设提前个5年达到杠杆目标
equity risk premium 约 4% 的话
大概也是一百万或两百万的差异
且考虑到房地产的Beta通常认为是低於股市
透过房贷拿杠杆也是有得有失
5.
预售屋的期货属性，也有隐含杠杆的意思
但如上所说，你未必非常需要房贷所提供的杠杆
而考虑到预售屋的各种不确定性
对你而言，或许不见得会是首选
--
So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.39.18.108 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Foreign_Inv/M.1728820196.A.7FF.html
1F：推 wju1230: 推推 10/13 20:01
2F：推 smilelife: 推，谢谢分享 10/13 20:43
3F：推 cookiesweets: 感谢daze大 太详尽了 10/13 22:27
4F：推 Altair: 谢谢分享 10/13 22:28
5F：推 grtfor: 分析的角度很有趣，感谢分享 10/13 22:34
6F：推 weimr: 推 10/13 23:30
7F：推 sgxm3: 股版有个发言很那个的，跟你一样的昵称。害我看到这麽有条 10/14 08:07
8F：→ sgxm3: 理的文章让我混乱了一下。 10/14 08:07
※ 编辑: daze (60.249.225.18 台湾), 10/14/2024 11:20:28
9F：推 no2muta: 推 受教了 10/14 11:47
10F：推 silveriii: 推 10/14 12:33
11F：推 slchao: 推推，当初也是工作稳定才买自住，但也承担了涨价风险 10/14 12:51
12F：推 Joey0222: 推～这篇太棒了！ 10/14 13:57
13F：→ elven: 股市大盘长期上涨 vs. 台湾房市长期上涨，很粗略的观点是与 10/14 14:16
14F：→ elven: 景气循环相关，与通货膨胀相关 10/14 14:16
15F：→ elven: 自住房是生活需求，但大盘ETF不可能是生活需求 10/14 14:18
16F：→ elven: 建议第一间房，买的起，适合的就买 10/14 14:18
17F：→ elven: 既便这间自住房不太会涨(落後大盘)，也不影响生活 10/14 14:19
18F：→ elven: 第二间房再来考虑投资属性。例如一票人跟着台积电置产，这 10/14 14:21
19F：→ elven: 些人真的都在台积电工作? 10/14 14:21
20F：→ elven: 买房毕竟是单一物件，没有分散风险，交易成本，持有成本， 10/14 14:22
21F：→ elven: 相对大盘ETF都是高的。 10/14 14:22
22F：推 Oalnenya: 第四点有点疑问，个人与daze大同业，我的callable debt 10/14 14:30
23F：→ Oalnenya: 上限只抓（自有资本+non-callable debt) x 30%，这种情 10/14 14:30
24F：→ Oalnenya: 况下我就觉得房贷杠杆非常好用了，因为信贷额度有限， 10/14 14:30
25F：→ Oalnenya: 银行方案大多有个上限，成长空间也有限；callable debt 10/14 14:30
26F：→ Oalnenya: alone要抓到200%又觉得面临大波动抖抖的；这时候房屋 10/14 14:30
27F：→ Oalnenya: 增值後的理财型房贷non-callable、对证券户是外部财务 10/14 14:30
28F：→ Oalnenya: 杠杆、本币债务、随着资产增值额度也会上升，觉得颇有 10/14 14:30
29F：→ Oalnenya: 优势 10/14 14:30
上面提到的1000万，我是粗略抓信贷500 + callable 500。
相当於你计算中的 100% 或以下。
如果你只打算用 30%，那就要有更多自有资产才能达到1000。
又或者也可以考虑杠杆ETF
30F：推 cookiesweets: 跟资产总额有关吧？但我R可以信贷到500多，VS没办 10/14 15:10
31F：→ cookiesweets: 法破千吗？DBR22实务上很容易专员帮忙弄高耶，虽然 10/14 15:10
32F：→ cookiesweets: 我不确定怎麽银行端怎麽弄的 10/14 15:10
500或以下的额度似乎比较简单
更高就要看银行那边有没有意愿要推动
33F：推 elven: 信贷条件与职业/收入有极大相关，房贷条件除了职业/收入之 10/14 15:26
34F：→ elven: 外，与抵押品关系更高。如果把自住房做为杠杆投资标的(赚 10/14 15:26
35F：→ elven: 日後增值再转售)，个人觉得不要太强求增值，选了自住条件 10/14 15:26
36F：→ elven: 较不适合的地点，若几年後没有如预期增值，那就两边不讨好 10/14 15:26
37F：→ elven: ；若是将自住房贷的已还款+增值的部分，用理财性房贷开出额 10/14 15:26
38F：→ elven: 度，做为投资的低成本资金来源，相对是简单的。 10/14 15:26
※ 编辑: daze (114.39.18.108 台湾), 10/14/2024 17:55:09
39F：推 hopeandhmm: 推这篇 10/14 23:46
40F：推 Oalnenya: 感谢回覆，确实有规划用一部分的leveraged ETF跟LEAPS 10/15 00:15
41F：→ Oalnenya: 弥补信贷/理财型房贷额度不足的问题，就是成本都会高一 10/15 00:15
42F：→ Oalnenya: 些；挺佩服能用高比例Callable debt杠杆的人，不过八月 10/15 00:15
43F：→ Oalnenya: 初那波有提醒了自己适合到什麽程度 10/15 00:15
44F：推 hydra7: 推 10/15 08:16
45F：→ cssoeasy: 优文推 10/15 16:14
46F：推 csjan: 推 10/15 18:00
47F：推 countrier: VS收入足够信贷破千是可以的 10/15 20:32
48F：→ Mithra: 单间的话永丰可以八百 然後不同间加起来可以破500这个坎 10/15 22:11
49F：推 Villkiss13: daze 大必推 10/23 08:30