作者krf08 (..)
看板Foreign_Inv
標題Re: [心得] 怎麼克服報酬偏差台股的心魔?
時間Mon Jun 17 19:06:34 2024
五倍槓桿是沒稅金費用 不還錢才有的
例:1000萬房借800自出200,一年後漲20% ,假設沒稅沒費用,那你賺400
也就是100% 的確5倍槓桿
但是房地合一,你實拿200+200*55%=310
也就是 55%,這邊變成2.75倍
這邊的計算完全沒有其他費用。
你真的要5倍,除非你能無限增貸決不還錢,然後重點其實台灣的長期房地產投報不到4%,房地合一已經壓年化到10%。所以真的比長期 房地產沒有比較好賺。但是一般人抱的住而已。
※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言:
: 如果擔心高房價的話,是不是直接買房的效果會比買股票抗通膨好呢?
: 畢竟股票比較安全的槓桿極限在2倍左右,而不動產隨便都是5倍起跳,6都更來到6.67倍
: ,還能享有寬限期
: 除非真的很會選股,例如壓重NV,恐怕直接購屋才是更治本的方法?
: ※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言:
: : 自己的文自己回
: : 我想要表達的意思是,並不是主動投資的想法,例如預測哪個市場比較好
: : 也不是單純人性上考慮,想要跟周圍人的績效類似
: : 而是關於通膨和科技業的反思
: : 怎麼說呢?
: : 不是因為我看好台股,或是認為說台灣股票會比較漲
: : 而是大部分台灣的股票是高度綁定科技業的,也就是說科技業好,台灣的股票就會漲,?
: : 技業的薪水更會漲。而科技業漲薪,代表有部分熱錢流入,那推高房價、物價是不可避?
: : (當然你也可或是未來台灣的股票並不會綁定科技業 ,確實,但是這個以目前的狀況來
: : 話 短期之內都是如此 )
: : 那這會造成什麼情況?假如說你的職業不是科技業
: : 譬如以我而言我自己是醫療業,那在這段科技大成長的這三年來 我並沒有吃到科技的紅
: : ,卻會承受通膨=資產縮水的弊端
: : 所以變成說,科技業的紅利,帶來的科技業薪水的漲幅 我沒有跟到,但是我卻承擔了通
: : 後果。
: : 所以我認為要解決這個辦法問題的方法就是說「要多投入台股 」
: : 撇除掉科技業以外的白領 就你捫心之問你們薪水有漲嗎?有跟得上現在通膨的漲幅嗎?
: : 有人會說,那假如台股跌得比世界平均還要多呢?
: : 如果台股跌得比較多,說明台灣的經濟是下行的,而台灣的經濟下行,那房價以及物價
: : 膨往上漲的機率就沒有那麼高。在這種情況下,我接受我報酬率比不上世界平均報酬也?
: : 謂,因為我在我居住環境的生活品質也相對不會下降。
: : 我想這個問題對於資深板友恐怕嗤之以鼻。因為你們的資產所得已經大於勞務收入。你
: ? : 業相對比較並不會影響你們的資產累積。
: : 但對25-40歲的人而言,尤其像我沒買房的、醫法公警等職業,「加大對台灣科技業的曝
: : 以對沖通膨的風險」我覺得是合理的
: : 反過來講,科技業的朋友則應該反過來降低對台股的曝險。因為你的身價跟台灣股市高?
: : 定。
: : (打完發現文中對科技業有敵意,更正一下,沒有覺得科技業怎麼樣,我也很開心科技?
: : 進大量外資,只是單純描述通膨確實是股市上漲所導致)
: : 以上完全沒evidence based,是我自己胡思亂想。另,我還是高度支持指數化投資的。?
: : 把6208:VT拉到頂多2:8
: : ----
: : Sent from BePTT on my iPhone 15 Pro Max
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Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.
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1F:→ krf08: 另外第二戶早就限貸,真的有錢的 用房子反而開不了槓桿 06/17 19:09
2F:→ abyssa1: 淨值在2~10間房子的人 現金買房再貸款 槓桿很好開 06/17 19:46
3F:推 SweetLee: 還有土地房屋稅 交易成本6%也是60萬去了 槓桿五倍的利 06/17 21:49
4F:→ SweetLee: 率也吃掉不少 重點是買房子很累不像股票按一按就好 06/17 21:49
5F:→ krf08: 所以這邊討論槓桿基本房仲話術。直接算irr 才能看出來這個 06/17 22:00
6F:→ krf08: 投資到底好還是不好 06/17 22:00
7F:推 Su22: 如果是大樓,還要考慮管理費 06/17 23:17
8F:推 sunsetswish: 用你的方式算 自住房三年寬限期 你股票贏得了?要是 06/17 23:36
9F:→ sunsetswish: 這麼簡單能贏原PO就不會有被外拋的感慨了啦 06/17 23:36
10F:→ sunsetswish: 你說要房產要算稅金支出,啊你租屋股神不用繳房租哦 06/17 23:38
11F:→ sunsetswish: ,股票獲利扣掉房租 還剩幾%? 06/17 23:38
12F:推 guesttry: 房地產沒那麼好賺...除非是相當的投入 06/18 00:04
13F:→ lee28119: 自住根本不能算入投資啊… 06/18 00:15
14F:推 The4sakenOne: 房地產的價格變化不像股票那麼直觀,可能這才是抱得 06/18 02:02
15F:→ The4sakenOne: 住的主因吧 06/18 02:02
16F:推 LTpeacecraft: 報酬率應該沒這麼低,但維持槓桿不容易,房價飆高 06/18 08:16
17F:→ LTpeacecraft: 到一些人是40年勉力維持,轉貸很容易卡死自己 06/18 08:16
18F:→ LTpeacecraft: 比起期貨,這五倍槓桿的維持成本,在現在動輒千萬 06/18 08:17
19F:→ LTpeacecraft: 房貸的貸款利息下,還得存入本金,不能說算輕鬆到 06/18 08:17
20F:→ LTpeacecraft: 絕對優勢 06/18 08:17
21F:→ krf08: 任何一本正經的財務教科書 都不會說因為A的槓桿比B高就說A 06/18 09:01
22F:→ krf08: 是比B好的投資。要比較就要收益率或是風險調整後收益率,拿 06/18 09:01
23F:→ krf08: 槓桿當賣點大概是台灣房仲最特別的地方 06/18 09:01
24F:→ krf08: 所以 不管你有什麼假設 要什麼稅費用 房租收入,直接不管5 06/18 09:03
25F:→ krf08: 倍這個單字算現金流回推irr 比較合乎邏輯 06/18 09:03
26F:推 mangostar: 這篇正解 簡單易懂好文章 06/18 09:32
27F:推 soulmate0323: 推 06/18 13:44
28F:推 yangmin1028: 自助買穩贏 第二間以後有得吵 06/18 14:23
29F:推 stlinman: 這篇一語道破 06/18 14:47
30F:推 asd56445: 房地產還是看選擇區域地段的能力,能力好,獲利不輸股票 06/18 16:13
31F:→ asd56445: ,選錯了,重壓資產套牢很痛 06/18 16:13
32F:→ krf08: 投資房地產,基本上絕對不是無腦。要衝報酬就必須隔套頂加 06/18 16:59
33F:→ krf08: 但是相對的就有被拆風險。還有不買新要買舊,要殺賣家違建 06/18 16:59
34F:→ krf08: 等等,這些一般炒房的根本沒做。你要專業炒房的才看得到 06/18 16:59
35F:→ krf08: 一般人的玩法扣稅費用 基本上長期平均槓桿能2倍就不錯了, 06/18 17:07
36F:→ krf08: 很多是沒有的 06/18 17:07
37F:推 SweetLee: 我幹過舊房子隔套頂加的事 租金報酬率是可以破10% 但是 06/18 21:44
38F:→ SweetLee: 槓桿就貸的比例不高 06/18 21:44
39F:→ krf08: 算房仲費用60萬,收益就50/200=25%,槓桿馬上變1.25而以。 06/20 12:38
40F:→ krf08: 所以說一年的操作股票隨便都可以打敗房產 06/20 12:38
41F:→ krf08: 真的認真就自己excel 拿出來算irr ,不要聽房仲虎爛 06/20 12:39
42F:→ krf08: 我這個例子都還假設一年房價漲20%了,你真的以為天天過年 06/20 12:41
43F:→ m180: vt 實在不行 是否要快換股? 06/20 20:40
44F:推 CaLawrence: 現金買房貸款也會收支比的限制 沒那麼簡單 06/21 12:13
45F:→ CaLawrence: 現在對於第二戶以上的放款變得很嚴格 06/21 12:13
46F:→ krf08: 第二戶現在因為限貸 6、7成,一開始的未稅槓桿變成3.3-2.5 06/22 11:55
47F:→ krf08: 稅後你覺得會高到那?何況一堆人買了房子還裝潢 莫名其妙的 06/22 11:55
48F:→ krf08: 把槓桿壓到1出頭甚至不到。 06/22 11:55