作者krf08 (..)
看板Foreign_Inv
标题Re: [心得] 怎麽克服报酬偏差台股的心魔?
时间Mon Jun 17 19:06:34 2024
五倍杠杆是没税金费用 不还钱才有的
例:1000万房借800自出200,一年後涨20% ,假设没税没费用,那你赚400
也就是100% 的确5倍杠杆
但是房地合一,你实拿200+200*55%=310
也就是 55%,这边变成2.75倍
这边的计算完全没有其他费用。
你真的要5倍,除非你能无限增贷决不还钱,然後重点其实台湾的长期房地产投报不到4%,房地合一已经压年化到10%。所以真的比长期 房地产没有比较好赚。但是一般人抱的住而已。
※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之铭言:
: 如果担心高房价的话,是不是直接买房的效果会比买股票抗通膨好呢?
: 毕竟股票比较安全的杠杆极限在2倍左右,而不动产随便都是5倍起跳,6都更来到6.67倍
: ,还能享有宽限期
: 除非真的很会选股,例如压重NV,恐怕直接购屋才是更治本的方法?
: ※ 引述《dapu5566 (平价铁板烧)》之铭言:
: : 自己的文自己回
: : 我想要表达的意思是,并不是主动投资的想法,例如预测哪个市场比较好
: : 也不是单纯人性上考虑,想要跟周围人的绩效类似
: : 而是关於通膨和科技业的反思
: : 怎麽说呢?
: : 不是因为我看好台股,或是认为说台湾股票会比较涨
: : 而是大部分台湾的股票是高度绑定科技业的,也就是说科技业好,台湾的股票就会涨,?
: : 技业的薪水更会涨。而科技业涨薪,代表有部分热钱流入,那推高房价、物价是不可避?
: : (当然你也可或是未来台湾的股票并不会绑定科技业 ,确实,但是这个以目前的状况来
: : 话 短期之内都是如此 )
: : 那这会造成什麽情况?假如说你的职业不是科技业
: : 譬如以我而言我自己是医疗业,那在这段科技大成长的这三年来 我并没有吃到科技的红
: : ,却会承受通膨=资产缩水的弊端
: : 所以变成说,科技业的红利,带来的科技业薪水的涨幅 我没有跟到,但是我却承担了通
: : 後果。
: : 所以我认为要解决这个办法问题的方法就是说「要多投入台股 」
: : 撇除掉科技业以外的白领 就你扪心之问你们薪水有涨吗?有跟得上现在通膨的涨幅吗?
: : 有人会说,那假如台股跌得比世界平均还要多呢?
: : 如果台股跌得比较多,说明台湾的经济是下行的,而台湾的经济下行,那房价以及物价
: : 膨往上涨的机率就没有那麽高。在这种情况下,我接受我报酬率比不上世界平均报酬也?
: : 谓,因为我在我居住环境的生活品质也相对不会下降。
: : 我想这个问题对於资深板友恐怕嗤之以鼻。因为你们的资产所得已经大於劳务收入。你
: ? : 业相对比较并不会影响你们的资产累积。
: : 但对25-40岁的人而言,尤其像我没买房的、医法公警等职业,「加大对台湾科技业的曝
: : 以对冲通膨的风险」我觉得是合理的
: : 反过来讲,科技业的朋友则应该反过来降低对台股的曝险。因为你的身价跟台湾股市高?
: : 定。
: : (打完发现文中对科技业有敌意,更正一下,没有觉得科技业怎麽样,我也很开心科技?
: : 进大量外资,只是单纯描述通膨确实是股市上涨所导致)
: : 以上完全没evidence based,是我自己胡思乱想。另,我还是高度支持指数化投资的。?
: : 把6208:VT拉到顶多2:8
: : ----
: : Sent from BePTT on my iPhone 15 Pro Max
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Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 180.217.2.117 (台湾)
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1F:→ krf08: 另外第二户早就限贷,真的有钱的 用房子反而开不了杠杆 06/17 19:09
2F:→ abyssa1: 净值在2~10间房子的人 现金买房再贷款 杠杆很好开 06/17 19:46
3F:推 SweetLee: 还有土地房屋税 交易成本6%也是60万去了 杠杆五倍的利 06/17 21:49
4F:→ SweetLee: 率也吃掉不少 重点是买房子很累不像股票按一按就好 06/17 21:49
5F:→ krf08: 所以这边讨论杠杆基本房仲话术。直接算irr 才能看出来这个 06/17 22:00
6F:→ krf08: 投资到底好还是不好 06/17 22:00
7F:推 Su22: 如果是大楼,还要考虑管理费 06/17 23:17
8F:推 sunsetswish: 用你的方式算 自住房三年宽限期 你股票赢得了?要是 06/17 23:36
9F:→ sunsetswish: 这麽简单能赢原PO就不会有被外抛的感慨了啦 06/17 23:36
10F:→ sunsetswish: 你说要房产要算税金支出,啊你租屋股神不用缴房租哦 06/17 23:38
11F:→ sunsetswish: ,股票获利扣掉房租 还剩几%? 06/17 23:38
12F:推 guesttry: 房地产没那麽好赚...除非是相当的投入 06/18 00:04
13F:→ lee28119: 自住根本不能算入投资啊… 06/18 00:15
14F:推 The4sakenOne: 房地产的价格变化不像股票那麽直观,可能这才是抱得 06/18 02:02
15F:→ The4sakenOne: 住的主因吧 06/18 02:02
16F:推 LTpeacecraft: 报酬率应该没这麽低,但维持杠杆不容易,房价飙高 06/18 08:16
17F:→ LTpeacecraft: 到一些人是40年勉力维持,转贷很容易卡死自己 06/18 08:16
18F:→ LTpeacecraft: 比起期货,这五倍杠杆的维持成本,在现在动辄千万 06/18 08:17
19F:→ LTpeacecraft: 房贷的贷款利息下,还得存入本金,不能说算轻松到 06/18 08:17
20F:→ LTpeacecraft: 绝对优势 06/18 08:17
21F:→ krf08: 任何一本正经的财务教科书 都不会说因为A的杠杆比B高就说A 06/18 09:01
22F:→ krf08: 是比B好的投资。要比较就要收益率或是风险调整後收益率,拿 06/18 09:01
23F:→ krf08: 杠杆当卖点大概是台湾房仲最特别的地方 06/18 09:01
24F:→ krf08: 所以 不管你有什麽假设 要什麽税费用 房租收入,直接不管5 06/18 09:03
25F:→ krf08: 倍这个单字算现金流回推irr 比较合乎逻辑 06/18 09:03
26F:推 mangostar: 这篇正解 简单易懂好文章 06/18 09:32
27F:推 soulmate0323: 推 06/18 13:44
28F:推 yangmin1028: 自助买稳赢 第二间以後有得吵 06/18 14:23
29F:推 stlinman: 这篇一语道破 06/18 14:47
30F:推 asd56445: 房地产还是看选择区域地段的能力,能力好,获利不输股票 06/18 16:13
31F:→ asd56445: ,选错了,重压资产套牢很痛 06/18 16:13
32F:→ krf08: 投资房地产,基本上绝对不是无脑。要冲报酬就必须隔套顶加 06/18 16:59
33F:→ krf08: 但是相对的就有被拆风险。还有不买新要买旧,要杀卖家违建 06/18 16:59
34F:→ krf08: 等等,这些一般炒房的根本没做。你要专业炒房的才看得到 06/18 16:59
35F:→ krf08: 一般人的玩法扣税费用 基本上长期平均杠杆能2倍就不错了, 06/18 17:07
36F:→ krf08: 很多是没有的 06/18 17:07
37F:推 SweetLee: 我干过旧房子隔套顶加的事 租金报酬率是可以破10% 但是 06/18 21:44
38F:→ SweetLee: 杠杆就贷的比例不高 06/18 21:44
39F:→ krf08: 算房仲费用60万,收益就50/200=25%,杠杆马上变1.25而以。 06/20 12:38
40F:→ krf08: 所以说一年的操作股票随便都可以打败房产 06/20 12:38
41F:→ krf08: 真的认真就自己excel 拿出来算irr ,不要听房仲虎烂 06/20 12:39
42F:→ krf08: 我这个例子都还假设一年房价涨20%了,你真的以为天天过年 06/20 12:41
43F:→ m180: vt 实在不行 是否要快换股? 06/20 20:40
44F:推 CaLawrence: 现金买房贷款也会收支比的限制 没那麽简单 06/21 12:13
45F:→ CaLawrence: 现在对於第二户以上的放款变得很严格 06/21 12:13
46F:→ krf08: 第二户现在因为限贷 6、7成,一开始的未税杠杆变成3.3-2.5 06/22 11:55
47F:→ krf08: 税後你觉得会高到那?何况一堆人买了房子还装潢 莫名其妙的 06/22 11:55
48F:→ krf08: 把杠杆压到1出头甚至不到。 06/22 11:55