作者Capufish (Capufish)
看板Foreign_Inv
標題Re: [請益]過去20年是房市屌打股市吧
時間Wed Jun 1 16:54:53 2022
※ 引述《whosman (whos)》之銘言：
: ※ 引述《qweqwe (qwe)》之銘言：
: : 過去20年如果槓桿開滿 全買台北市房 vs 買0050
: : 買房的大勝對吧 而且這20年又很穩 不會提心吊膽 反觀故事2009崩盤 應該一堆人就睡不
: : 著
: : 了
: 股市真的會賺贏房市，那只有在主動投資選對標的可以
: 如果是大盤投資，那麼絕對贏不過無腦台北市買房
: sars結束後到現在 台北市房價漲了4倍
: 一般貸款7成 扛桿是3.33倍
: 也就是說 不包含租金 你到現在已經賺了12倍以上 包含租金 你已經賺了大概14-15倍
: 如果你這20年把錢丟入0050 你猜會怎樣
: 可能含股利才賺4-5倍 當然你說股市也能開槓桿 問題你開槓桿 你在2008金融海嘯就斷頭
: 歸零了 根本撐不到現在
: 房子又有政府政策全面護航 政府最怕房市崩盤 不怕股市崩盤
: 台灣的房市是儲蓄 歐美的房市因為高房屋稅 所以性質變得跟股市一樣 大起大落
: 台灣的房市因為政策的關係和歐美房市根本不是同一性質的金融商品
: 結論 20年前買房的all in 台北市房產的 現在全部資產翻10倍
直接回一篇好了，參考房價指數只有漲 2.5 倍而已
sars 結束 2003 年，你用 200 萬頭款，貸款八成 800 萬，買 1000 萬房。
20年期，利率 2％，每月本息 4 萬
這段期間每個月租金 2.5 萬，中間無任何斷租
扣掉租金，本息還款 1.5 萬
房價成長 2.5 倍，算 2500 萬（租金收入全抵貸款了）
同樣的錢，200 萬直接投入兩倍槓桿基金
每個月定期投入 1.5 萬
計算到 2021 年為止
標普兩倍槓桿 5624 萬
那指兩倍槓桿 24425 萬
道瓊兩倍槓桿 4316 萬
以上經歷 2008 年金融海嘯皆未斷頭
就算只用 QQQ 也有 3770 萬
還要比什麼？
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※ 編輯: Capufish (111.242.163.108 臺灣), 06/01/2022 17:15:38
1F：推 daze: 信義房價指數台北市 2003Q2 96.26，2022Q1 333.41。國泰房價 06/01 17:19
2F：→ daze: 指數2003Q2 35.11，2022Q1 116.63。都沒有到4倍。 06/01 17:19
3F：推 ErnestKou: 房價指數不含租金收入吧。 06/01 17:31
4F：推 heavenbeyond: 房價20年有漲4倍啊？ 06/01 17:53
5F：→ heavenbeyond: 真是夠噁心的，還好我不在鬼島買房。 06/01 17:53
6F：推 sunsetswish: 不是啊 你增貸的錢哪裡去了 定存？？？ 06/01 17:54
增貸還要再去買房，才能維持槓桿。
你不買新房，單純還房貸就是不斷去槓桿，最後輸更慘。
當你用增貸的錢買新房維持槓桿，你的流動性就會卡更死
股票是多流動好，波動性差
房產是流動性差，波動性好
兩者真的不用比誰好誰壞啦，第一套自住房買了以後專心投資指數
剩下有閒錢再換大房，用股房配置，在波動性跟流動性中取得平衡
※ 編輯: Capufish (111.242.163.108 臺灣), 06/01/2022 18:04:40
※ 編輯: Capufish (111.242.163.108 臺灣), 06/01/2022 18:07:52
7F：推 daze: 房產流動性差，有一個效果就是銀行其實不想要你的房子。房子 06/01 18:12
8F：→ daze: 作為擔保品是一回事，但如果你沒有穩定的未來收入，銀行還是 06/01 18:13
9F：推 abyssa1: 推計算 有膽識敢買槓桿的 股市報酬率真的比較好 06/01 18:13
10F：推 sunsetswish: 推 其實根本不用比誰好誰壞，本來就是資產配置的一 06/01 18:14
11F：→ sunsetswish: 部分 06/01 18:14
12F：→ daze: 不太願意借錢給你。股票相反，要是margin炸掉，券商反手就能 06/01 18:14
13F：→ daze: 賣掉，所以券商不需要跟你討薪資單來看。 06/01 18:15
14F：→ abyssa1: 房地產的scalability也不佳 第三間就卡住了 06/01 18:15
15F：→ abyssa1: 不過穩定收入現金流能借到的槓桿 不用滿虧的就是 06/01 18:15
16F：→ abyssa1: 非房地產本業的話 買個一兩間當債券部位即可 06/01 18:17
17F：→ abyssa1: 台灣要配置債券反而麻煩 報酬又低 06/01 18:17
18F：→ abyssa1: 2.5倍年化報酬率也才4.68% 這還是抓低檔的起點 06/01 18:19
19F：→ abyssa1: 實際上房地產預期報酬就是通膨加上槓桿而已 06/01 18:19
20F：→ abyssa1: 第三間之後槓桿開不起來就不是好標的了 06/01 18:20
21F：推 abyssa1: 不過買房績效小輸QQQ , 其實很不錯了 至少贏80%散戶 06/01 18:30
22F：→ abyssa1: 可能還贏標普無槓桿？ 06/01 18:31
23F：推 linandydog: 拿房當債卷部位替代品的話，有辦法等效再平衡嗎？ 06/01 18:42
24F：推 abyssa1: 只能轉貸增貸買股票吧 不動產缺點就是比較難調整 06/01 18:44
25F：推 jyan97: 我是股房都買，但不是因為報酬率，事實上台灣過去二十年 06/01 20:52
26F：→ jyan97: 買房報酬率非常誇張，跟你算的有出入，一個持續有在買賣 06/01 20:52
27F：→ jyan97: 房產的人年化20以上很正常，同期0050槓桿開兩倍也沒那麼 06/01 20:52
28F：→ jyan97: 高，但房地產的問題是流動性太差以及無法scale up（幾千 06/01 20:52
29F：→ jyan97: 萬後銀行不會借給你），加上股票的操作比較多樣，總之台 06/01 20:52
30F：→ jyan97: 灣買房的問題不會是報酬率 06/01 20:52
32F：→ jyan97: m 06/01 21:10
34F：→ jyan97: 2010年代每五年報酬率 06/01 21:12
36F：→ jyan97: 台灣房價真的蠻噁的 06/01 21:14
37F：推 jyan97: 這二十年買房的人會囂張不是沒理由 06/01 21:19
38F：推 abyssa1: 30年前買房的就囂張不起來了… 股票買低點也很囂張啊 06/01 21:37
39F：推 abyssa1: 五倍槓桿得到20%年化報酬率 重點是不追繳的五倍槓桿 06/01 21:40
40F：→ abyssa1: 不然去槓桿剩4%就慘輸股票了 股票缺點是槓桿會追繳 06/01 21:40
41F：→ abyssa1: 當然買正二ETF就沒這問題 但大部分人不敢碰 06/01 21:40
42F：→ gomow: 到底整天在比這個做什麼？以資產配置的角度而言，兩者都買 06/01 21:44
43F：→ gomow: 不就好了，這樣才能真正的分散風險，有這麼難懂嗎？ 06/01 21:44
44F：推 heavenbeyond: 哇樓上真有氣魄！ 06/01 21:47
45F：→ heavenbeyond: 這樣下來。。。股股平衡，股債平衡，股房平衡，什麼 06/01 21:47
46F：→ heavenbeyond: 都要平衡。可是有這麼多錢嗎 XD 06/01 21:47
47F：→ gomow: 投資真正能賺的錢很有限，我認識的有錢人都是靠自身工作及 06/01 21:55
48F：→ gomow: 專業賺錢，不是靠投資，我自己這輩子到目前為止的絕大部分 06/01 21:55
49F：→ gomow: 收入也是靠工作，板上的各位自己摸著良心想你的投資收入有 06/01 21:55
50F：→ gomow: 賺的比工作多嗎？可能一成都不到吧，投資就是抗通膨及分散 06/01 21:55
51F：→ gomow: 風險，目前所知「合理」的作法就是買指數型ETF、債券及房 06/01 21:55
52F：→ gomow: 地產，投資只有「合理」的作法，根本沒有所謂「最好」的作 06/01 21:55
53F：→ gomow: 法，不曉得整天糾結在報酬率到底在幹嘛？ 06/01 21:55
54F：推 Spurious: 推 06/01 23:00
55F：推 rainsilver: 其實就是自住必買 當純投資倒是不必 06/01 23:55
56F：推 genius945: 推，認同大大之前說的，其實兩者很適合用來搭配相輔相 06/02 01:01
57F：→ genius945: 成，買一間自住房跟股票做配置 06/02 01:03
58F：→ genius945: 好奇這邊怎麼沒順便列三倍槓桿XD 06/02 01:04
59F：推 maypcc: 所以呢你翻了幾倍? 06/02 09:24
60F：推 mfcke: 我是真的靠投資賺》薪水 不過也是運氣運氣 我覺得 06/02 15:28
61F：推 mfcke: 不過買房這東西實在是不適合現在了 雖然我還是在做不動產 06/02 16:09
62F：推 TEYU21: 推 06/04 14:10
63F：推 TEYU21: 目前的確自住必買，投資唷，很喜歡去收租整理房子的可以 06/04 16:36
64F：→ TEYU21: 試試看 06/04 16:36
65F：推 belive5: 房價跟股票在崩盤時哪個會先割出去？ 06/05 14:48
66F：→ belive5: 買房算防禦性資產 怎麼一直拿報酬率來比較 06/05 14:48
67F：→ Intension: 說真的，如果拿的是閒錢投資，而且還是大盤，就算崩盤 06/05 14:51
68F：→ Intension: 也沒差 06/05 14:51
69F：推 ppony: 房價漲幅有贏灣區嗎？ 06/15 10:25