作者Capufish (Capufish)
看板Foreign_Inv
标题Re: [请益]过去20年是房市屌打股市吧
时间Wed Jun 1 16:54:53 2022
※ 引述《whosman (whos)》之铭言：
: ※ 引述《qweqwe (qwe)》之铭言：
: : 过去20年如果杠杆开满 全买台北市房 vs 买0050
: : 买房的大胜对吧 而且这20年又很稳 不会提心吊胆 反观故事2009崩盘 应该一堆人就睡不
: : 着
: : 了
: 股市真的会赚赢房市，那只有在主动投资选对标的可以
: 如果是大盘投资，那麽绝对赢不过无脑台北市买房
: sars结束後到现在 台北市房价涨了4倍
: 一般贷款7成 扛杆是3.33倍
: 也就是说 不包含租金 你到现在已经赚了12倍以上 包含租金 你已经赚了大概14-15倍
: 如果你这20年把钱丢入0050 你猜会怎样
: 可能含股利才赚4-5倍 当然你说股市也能开杠杆 问题你开杠杆 你在2008金融海啸就断头
: 归零了 根本撑不到现在
: 房子又有政府政策全面护航 政府最怕房市崩盘 不怕股市崩盘
: 台湾的房市是储蓄 欧美的房市因为高房屋税 所以性质变得跟股市一样 大起大落
: 台湾的房市因为政策的关系和欧美房市根本不是同一性质的金融商品
: 结论 20年前买房的all in 台北市房产的 现在全部资产翻10倍
直接回一篇好了，参考房价指数只有涨 2.5 倍而已
sars 结束 2003 年，你用 200 万头款，贷款八成 800 万，买 1000 万房。
20年期，利率 2％，每月本息 4 万
这段期间每个月租金 2.5 万，中间无任何断租
扣掉租金，本息还款 1.5 万
房价成长 2.5 倍，算 2500 万（租金收入全抵贷款了）
同样的钱，200 万直接投入两倍杠杆基金
每个月定期投入 1.5 万
计算到 2021 年为止
标普两倍杠杆 5624 万
那指两倍杠杆 24425 万
道琼两倍杠杆 4316 万
以上经历 2008 年金融海啸皆未断头
就算只用 QQQ 也有 3770 万
还要比什麽？
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.242.163.108 (台湾)
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※ 编辑: Capufish (111.242.163.108 台湾), 06/01/2022 17:15:38
1F：推 daze: 信义房价指数台北市 2003Q2 96.26，2022Q1 333.41。国泰房价 06/01 17:19
2F：→ daze: 指数2003Q2 35.11，2022Q1 116.63。都没有到4倍。 06/01 17:19
3F：推 ErnestKou: 房价指数不含租金收入吧。 06/01 17:31
4F：推 heavenbeyond: 房价20年有涨4倍啊？ 06/01 17:53
5F：→ heavenbeyond: 真是够恶心的，还好我不在鬼岛买房。 06/01 17:53
6F：推 sunsetswish: 不是啊 你增贷的钱哪里去了 定存？？？ 06/01 17:54
增贷还要再去买房，才能维持杠杆。
你不买新房，单纯还房贷就是不断去杠杆，最後输更惨。
当你用增贷的钱买新房维持杠杆，你的流动性就会卡更死
股票是多流动好，波动性差
房产是流动性差，波动性好
两者真的不用比谁好谁坏啦，第一套自住房买了以後专心投资指数
剩下有闲钱再换大房，用股房配置，在波动性跟流动性中取得平衡
※ 编辑: Capufish (111.242.163.108 台湾), 06/01/2022 18:04:40
※ 编辑: Capufish (111.242.163.108 台湾), 06/01/2022 18:07:52
7F：推 daze: 房产流动性差，有一个效果就是银行其实不想要你的房子。房子 06/01 18:12
8F：→ daze: 作为担保品是一回事，但如果你没有稳定的未来收入，银行还是 06/01 18:13
9F：推 abyssa1: 推计算 有胆识敢买杠杆的 股市报酬率真的比较好 06/01 18:13
10F：推 sunsetswish: 推 其实根本不用比谁好谁坏，本来就是资产配置的一 06/01 18:14
11F：→ sunsetswish: 部分 06/01 18:14
12F：→ daze: 不太愿意借钱给你。股票相反，要是margin炸掉，券商反手就能 06/01 18:14
13F：→ daze: 卖掉，所以券商不需要跟你讨薪资单来看。 06/01 18:15
14F：→ abyssa1: 房地产的scalability也不佳 第三间就卡住了 06/01 18:15
15F：→ abyssa1: 不过稳定收入现金流能借到的杠杆 不用满亏的就是 06/01 18:15
16F：→ abyssa1: 非房地产本业的话 买个一两间当债券部位即可 06/01 18:17
17F：→ abyssa1: 台湾要配置债券反而麻烦 报酬又低 06/01 18:17
18F：→ abyssa1: 2.5倍年化报酬率也才4.68% 这还是抓低档的起点 06/01 18:19
19F：→ abyssa1: 实际上房地产预期报酬就是通膨加上杠杆而已 06/01 18:19
20F：→ abyssa1: 第三间之後杠杆开不起来就不是好标的了 06/01 18:20
21F：推 abyssa1: 不过买房绩效小输QQQ , 其实很不错了 至少赢80%散户 06/01 18:30
22F：→ abyssa1: 可能还赢标普无杠杆？ 06/01 18:31
23F：推 linandydog: 拿房当债卷部位替代品的话，有办法等效再平衡吗？ 06/01 18:42
24F：推 abyssa1: 只能转贷增贷买股票吧 不动产缺点就是比较难调整 06/01 18:44
25F：推 jyan97: 我是股房都买，但不是因为报酬率，事实上台湾过去二十年 06/01 20:52
26F：→ jyan97: 买房报酬率非常夸张，跟你算的有出入，一个持续有在买卖 06/01 20:52
27F：→ jyan97: 房产的人年化20以上很正常，同期0050杠杆开两倍也没那麽 06/01 20:52
28F：→ jyan97: 高，但房地产的问题是流动性太差以及无法scale up（几千 06/01 20:52
29F：→ jyan97: 万後银行不会借给你），加上股票的操作比较多样，总之台 06/01 20:52
30F：→ jyan97: 湾买房的问题不会是报酬率 06/01 20:52
32F：→ jyan97: m 06/01 21:10
34F：→ jyan97: 2010年代每五年报酬率 06/01 21:12
36F：→ jyan97: 台湾房价真的蛮恶的 06/01 21:14
37F：推 jyan97: 这二十年买房的人会嚣张不是没理由 06/01 21:19
38F：推 abyssa1: 30年前买房的就嚣张不起来了… 股票买低点也很嚣张啊 06/01 21:37
39F：推 abyssa1: 五倍杠杆得到20%年化报酬率 重点是不追缴的五倍杠杆 06/01 21:40
40F：→ abyssa1: 不然去杠杆剩4%就惨输股票了 股票缺点是杠杆会追缴 06/01 21:40
41F：→ abyssa1: 当然买正二ETF就没这问题 但大部分人不敢碰 06/01 21:40
42F：→ gomow: 到底整天在比这个做什麽？以资产配置的角度而言，两者都买 06/01 21:44
43F：→ gomow: 不就好了，这样才能真正的分散风险，有这麽难懂吗？ 06/01 21:44
44F：推 heavenbeyond: 哇楼上真有气魄！ 06/01 21:47
45F：→ heavenbeyond: 这样下来。。。股股平衡，股债平衡，股房平衡，什麽 06/01 21:47
46F：→ heavenbeyond: 都要平衡。可是有这麽多钱吗 XD 06/01 21:47
47F：→ gomow: 投资真正能赚的钱很有限，我认识的有钱人都是靠自身工作及 06/01 21:55
48F：→ gomow: 专业赚钱，不是靠投资，我自己这辈子到目前为止的绝大部分 06/01 21:55
49F：→ gomow: 收入也是靠工作，板上的各位自己摸着良心想你的投资收入有 06/01 21:55
50F：→ gomow: 赚的比工作多吗？可能一成都不到吧，投资就是抗通膨及分散 06/01 21:55
51F：→ gomow: 风险，目前所知「合理」的作法就是买指数型ETF、债券及房 06/01 21:55
52F：→ gomow: 地产，投资只有「合理」的作法，根本没有所谓「最好」的作 06/01 21:55
53F：→ gomow: 法，不晓得整天纠结在报酬率到底在干嘛？ 06/01 21:55
54F：推 Spurious: 推 06/01 23:00
55F：推 rainsilver: 其实就是自住必买 当纯投资倒是不必 06/01 23:55
56F：推 genius945: 推，认同大大之前说的，其实两者很适合用来搭配相辅相 06/02 01:01
57F：→ genius945: 成，买一间自住房跟股票做配置 06/02 01:03
58F：→ genius945: 好奇这边怎麽没顺便列三倍杠杆XD 06/02 01:04
59F：推 maypcc: 所以呢你翻了几倍? 06/02 09:24
60F：推 mfcke: 我是真的靠投资赚》薪水 不过也是运气运气 我觉得 06/02 15:28
61F：推 mfcke: 不过买房这东西实在是不适合现在了 虽然我还是在做不动产 06/02 16:09
62F：推 TEYU21: 推 06/04 14:10
63F：推 TEYU21: 目前的确自住必买，投资唷，很喜欢去收租整理房子的可以 06/04 16:36
64F：→ TEYU21: 试试看 06/04 16:36
65F：推 belive5: 房价跟股票在崩盘时哪个会先割出去？ 06/05 14:48
66F：→ belive5: 买房算防御性资产 怎麽一直拿报酬率来比较 06/05 14:48
67F：→ Intension: 说真的，如果拿的是闲钱投资，而且还是大盘，就算崩盘 06/05 14:51
68F：→ Intension: 也没差 06/05 14:51
69F：推 ppony: 房价涨幅有赢湾区吗？ 06/15 10:25