作者TEYU21 (恣意妄為)
看板Foreign_Inv
標題Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資
時間Tue Apr 5 19:48:18 2022
要計算哪個比較賺錢就用房貸金流套XIRR計算看年化報酬率多少，
頭期款=股市初期投資金額
房貸=每月投資金額(萬一有租金再行扣除)
以下依照台股大盤7%年化報酬率計算，
另外因為目前檯面上寬限期最多五年所以都用五年計算
租金收入用總價1.5%*0.7(0.7算成租屋空窗期)，以下為結果
(一)貸款成數8成/利率1.56%/貸款30年/無租金收入/無寬限期：
5年後房價漲幅17.4%可以超越大盤
(二)貸款成數8成/利率1.56%/貸款30年/有租金收入/無寬限期：
5年後房價漲幅11.1%可以超越大盤
(三)貸款成數8成/利率1.56%/貸款30年/無租金收入/寬限期5年：
5年後房價漲幅15.7%可以超越大盤
(四)貸款成數8成/利率1.56%/貸款30年/有租金收入/寬限期5年：
5年後房價漲幅9.5%可以超越大盤
免費算式提供，點進去再複製就好
https://tinyurl.com/564z8fcp
然後我股票約90%投資0050or006208
從2015年進場定期不定額(隨工作加薪)年化報酬是18.6%
房子對我而言就是有自住需求再買就好
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1F：推 yasmydio: 推推 前輩可以分享試算表嗎 04/05 20:06
2F：→ TEYU21: 連結點進去>檔案>建立副本 就可以自己key變數了 04/05 20:09
3F：推 popolili: 謝謝分享 04/05 20:58
4F：→ duriel3313: 貼去房板就會知道錯在哪XDD 04/05 21:06
5F：推 gn01881106: 那邊會噴最後一句話吧，不接不進去就是錯 04/05 21:36
6F：推 shengvia: 推 04/05 21:46
7F：推 akmc: 如果是無限寬限期呢 04/05 22:26
8F：推 jyan97: 推，不過租金部分沒那麼低，以2.5% 空租一個月算，其實照 04/05 22:40
9F：→ jyan97: 你的表五年房子漲4%就年化就有7了 04/05 22:40
10F：推 jyan97: 然後房價五年漲30%的情況年化約18，股票不開槓桿情況下報 04/05 22:46
11F：→ jyan97: 酬不是很好贏房子 04/05 22:46
12F：推 abyssa1: 租金至少抓2%吧 空租*0.9就差不多了0.7太離譜 04/05 22:48
13F：→ jyan97: 原原po想要透過合理的槓桿達到勝過房子的報酬率而不會斷 04/05 22:49
14F：→ jyan97: 頭 04/05 22:49
15F：→ abyssa1: 不動產的缺點在交易成本，一買一賣仲介費5%吃太多獲利 04/05 22:49
16F：推 abyssa1: 有把握10年不賣房 背房貸買不動產是不錯的置產標的 04/05 22:51
17F：推 slchao: 感謝分享 04/06 00:29
18F：→ slchao: 一千萬房屋，月租金1.25萬，一年會空租3個月，房租只夠付1 04/06 00:44
19F：→ slchao: .31的利息，肯定買不如租 04/06 00:44
21F：→ Raymond0710: 純粹以自住的觀點去看的 04/06 01:03
22F：推 D8716770: 租金2.5％，一年算一個月空租，五年房價成長20％，五年 04/06 04:59
23F：→ D8716770: 後的年化報酬率。 04/06 04:59
25F：推 charliebitme: 空租0.7是每年重新裝潢了吧~ 04/06 10:44
26F：推 Idiopathic: 買房缺點就是資產過度集中在『一棟』房子上 04/06 12:39
27F：推 a1379: 理性上看大家都會 但是有一間自己的房絕對比租屋看房東臉色 04/06 13:59
28F：→ a1379: 好多了 04/06 13:59
29F：推 Radiomir: 有家庭用買的, 而單身可以用租的... 04/06 14:05
30F：→ abyssa1: 樓上概念對，但是那個bias也反映在租金投報率上 04/06 15:30
31F：→ abyssa1: 家庭式的租金跟一間套房的租金其實沒差多少 04/06 15:30
32F：推 rainsilver: 家庭租到一半房東直接賣房很慘 單身比較沒差 04/06 16:29
33F：→ willism: 買賣不破租賃，所以房東會結清租約才賣啦，否則難以點交 04/06 18:11
34F：→ willism: ，賣價會被重砍... 04/06 18:11
35F：→ heavydog: Sell call會減少LC的獲利，除非你每次都這麼好運沒衝過s 04/06 22:54
36F：→ heavydog: ell call的履約價，衝過你就享不到LC後面的高報酬 04/06 22:54
38F：→ slchao: 租金2.5%，空租2個月，反覆借出維持槓桿，max 9%，實際上 04/07 15:03
39F：→ slchao: 會低一點 04/07 15:03
40F：→ GooseLover: 不對啊，表格應該加上房地合一稅吧？扣上去最少就是1 04/13 16:31
41F：→ GooseLover: 0%Up .. 04/13 16:31
42F：推 Risian: 沒自住需求的人平常是都搭帳篷住公園嗎？ 04/15 10:27
43F：→ Risian: 這個算數最大的問題就是0050年化18%的參考區間太短，過去 04/15 10:30
44F：→ Risian: 30年平均就沒那麼高，同理要拿這幾年暴漲的進入計算房市 04/15 10:30
45F：→ Risian: 也一樣暴漲，可想而之兩者未來都沒那麼好 04/15 10:30
46F：→ Risian: 然後如果是自住房自己租自己就沒有空租問題，還有自助房 04/15 10:32
47F：→ Risian: 增值後會自己降槓桿，理論上還有計算不定期增資的再平衡 04/15 10:32
48F：→ Risian: ，更還有如果計算寬限期，槓桿其實不只五倍…. 04/15 10:32
49F：→ Risian: 很多人討論計算都不把第一間房跟第二間房分開，也不討論 04/15 10:33
50F：→ Risian: 租房的機會成本，投報率差很多，第二間我相信在政策走向 04/15 10:33
51F：→ Risian: 上的確會輸給大盤 04/15 10:33