作者TEYU21 (恣意妄为)
看板Foreign_Inv
标题Re: [请益] life cycle investment vs 买房投资
时间Tue Apr 5 19:48:18 2022
要计算哪个比较赚钱就用房贷金流套XIRR计算看年化报酬率多少，
头期款=股市初期投资金额
房贷=每月投资金额(万一有租金再行扣除)
以下依照台股大盘7%年化报酬率计算，
另外因为目前台面上宽限期最多五年所以都用五年计算
租金收入用总价1.5%*0.7(0.7算成租屋空窗期)，以下为结果
(一)贷款成数8成/利率1.56%/贷款30年/无租金收入/无宽限期：
5年後房价涨幅17.4%可以超越大盘
(二)贷款成数8成/利率1.56%/贷款30年/有租金收入/无宽限期：
5年後房价涨幅11.1%可以超越大盘
(三)贷款成数8成/利率1.56%/贷款30年/无租金收入/宽限期5年：
5年後房价涨幅15.7%可以超越大盘
(四)贷款成数8成/利率1.56%/贷款30年/有租金收入/宽限期5年：
5年後房价涨幅9.5%可以超越大盘
免费算式提供，点进去再复制就好
https://tinyurl.com/564z8fcp
然後我股票约90%投资0050or006208
从2015年进场定期不定额(随工作加薪)年化报酬是18.6%
房子对我而言就是有自住需求再买就好
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.240.215.75 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Foreign_Inv/M.1649159301.A.548.html
1F：推 yasmydio: 推推 前辈可以分享试算表吗 04/05 20:06
2F：→ TEYU21: 连结点进去>档案>建立副本 就可以自己key变数了 04/05 20:09
3F：推 popolili: 谢谢分享 04/05 20:58
4F：→ duriel3313: 贴去房板就会知道错在哪XDD 04/05 21:06
5F：推 gn01881106: 那边会喷最後一句话吧，不接不进去就是错 04/05 21:36
6F：推 shengvia: 推 04/05 21:46
7F：推 akmc: 如果是无限宽限期呢 04/05 22:26
8F：推 jyan97: 推，不过租金部分没那麽低，以2.5% 空租一个月算，其实照 04/05 22:40
9F：→ jyan97: 你的表五年房子涨4%就年化就有7了 04/05 22:40
10F：推 jyan97: 然後房价五年涨30%的情况年化约18，股票不开杠杆情况下报 04/05 22:46
11F：→ jyan97: 酬不是很好赢房子 04/05 22:46
12F：推 abyssa1: 租金至少抓2%吧 空租*0.9就差不多了0.7太离谱 04/05 22:48
13F：→ jyan97: 原原po想要透过合理的杠杆达到胜过房子的报酬率而不会断 04/05 22:49
14F：→ jyan97: 头 04/05 22:49
15F：→ abyssa1: 不动产的缺点在交易成本，一买一卖仲介费5%吃太多获利 04/05 22:49
16F：推 abyssa1: 有把握10年不卖房 背房贷买不动产是不错的置产标的 04/05 22:51
17F：推 slchao: 感谢分享 04/06 00:29
18F：→ slchao: 一千万房屋，月租金1.25万，一年会空租3个月，房租只够付1 04/06 00:44
19F：→ slchao: .31的利息，肯定买不如租 04/06 00:44
21F：→ Raymond0710: 纯粹以自住的观点去看的 04/06 01:03
22F：推 D8716770: 租金2.5％，一年算一个月空租，五年房价成长20％，五年 04/06 04:59
23F：→ D8716770: 後的年化报酬率。 04/06 04:59
25F：推 charliebitme: 空租0.7是每年重新装潢了吧~ 04/06 10:44
26F：推 Idiopathic: 买房缺点就是资产过度集中在『一栋』房子上 04/06 12:39
27F：推 a1379: 理性上看大家都会 但是有一间自己的房绝对比租屋看房东脸色 04/06 13:59
28F：→ a1379: 好多了 04/06 13:59
29F：推 Radiomir: 有家庭用买的, 而单身可以用租的... 04/06 14:05
30F：→ abyssa1: 楼上概念对，但是那个bias也反映在租金投报率上 04/06 15:30
31F：→ abyssa1: 家庭式的租金跟一间套房的租金其实没差多少 04/06 15:30
32F：推 rainsilver: 家庭租到一半房东直接卖房很惨 单身比较没差 04/06 16:29
33F：→ willism: 买卖不破租赁，所以房东会结清租约才卖啦，否则难以点交 04/06 18:11
34F：→ willism: ，卖价会被重砍... 04/06 18:11
35F：→ heavydog: Sell call会减少LC的获利，除非你每次都这麽好运没冲过s 04/06 22:54
36F：→ heavydog: ell call的履约价，冲过你就享不到LC後面的高报酬 04/06 22:54
38F：→ slchao: 租金2.5%，空租2个月，反覆借出维持杠杆，max 9%，实际上 04/07 15:03
39F：→ slchao: 会低一点 04/07 15:03
40F：→ GooseLover: 不对啊，表格应该加上房地合一税吧？扣上去最少就是1 04/13 16:31
41F：→ GooseLover: 0%Up .. 04/13 16:31
42F：推 Risian: 没自住需求的人平常是都搭帐篷住公园吗？ 04/15 10:27
43F：→ Risian: 这个算数最大的问题就是0050年化18%的参考区间太短，过去 04/15 10:30
44F：→ Risian: 30年平均就没那麽高，同理要拿这几年暴涨的进入计算房市 04/15 10:30
45F：→ Risian: 也一样暴涨，可想而之两者未来都没那麽好 04/15 10:30
46F：→ Risian: 然後如果是自住房自己租自己就没有空租问题，还有自助房 04/15 10:32
47F：→ Risian: 增值後会自己降杠杆，理论上还有计算不定期增资的再平衡 04/15 10:32
48F：→ Risian: ，更还有如果计算宽限期，杠杆其实不只五倍…. 04/15 10:32
49F：→ Risian: 很多人讨论计算都不把第一间房跟第二间房分开，也不讨论 04/15 10:33
50F：→ Risian: 租房的机会成本，投报率差很多，第二间我相信在政策走向 04/15 10:33
51F：→ Risian: 上的确会输给大盘 04/15 10:33