網誌圖文版 https://shawntsai.blogspot.com/2019/02/reits-0778.html -------------------------------------------------- ( 文章僅為商品經驗與心得整理，並無任何投資建議 ) 我比較喜歡金流投資，對於金流的要求，希望能夠像薪水一樣，「 持續 且 穩定 」&「 最好能 成長 」。 為了減少單一股息的波動對於金流的影響，持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為 美國產品多元成熟，標的以美國為主，旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。 因為可投資的標的多如繁星，故選擇標的以「目標」導向，選擇配息符合持續、穩定，有 成長的設定。 標的包含：固定收益：公司債、ETD、優先股；穩定收益：CEF、REITS、ETF、stock ( 含 DGI )、BDCs、MLP & other。 本篇文章標的是穩定收益系列之一 不動產投資信託 REITS - 0778 香港置富產業信託 基本資料 置富產業信託成立於 2003 年 8 月在新加坡證券交易所上市，於 2010 年 4 月在香交所 進行雙重上市，是目前香港唯一一檔雙交易所都可以購買的 REITS。 也因為 2010 才在港交所上市，目前香港網站能夠找到的股利資料都是 2010 年，我當初 篩選的標準是「金融海嘯」前存在的我才願意買，所以一開始這檔就被我忽略，直到 2015 年才突然發現這檔是 2003 年就存在，比亞洲最大的 REITS - 0823 ( 領展房地產 投資信託基金 ) 還早，才趕緊把這檔放入組合裡面。 而置富 ( 0778 ) 跟 另外一檔泓富 ( 0808 ) 背後都由長實 ( 1113 ) 集團擁有。長實 集團集團的創辦人是李嘉誠，整個集團的運作風格評價都不錯，是值得信賴的香港地產集 團。 目前置富 ( 0778 ) 擁有 17 個房地產，可出租大小約八萬九千多坪以及兩千多個車位。 評估方式 REITS 的評估方式，我自己歸納四個面向：獲利能力、物業分布、管理能力以及槓桿負債 。以下就用這四個面項來分析。 獲利能力 獲利能力主要看三個部分：每年物業總收益 ( Gross Revenue - 年營收 ) 跟物業收益 淨額 ( Net Property Income, NPI - 淨利 ) 與每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 三項。 以物業每年營收跟淨利來看，置富的紀錄相當不錯，逐年上漲。 依照規定， REITS 需要把大部分淨利都分發給股東，故股東能夠跟著享受 REITS 的成長 所帶來的獲利。 所以看每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成長。 2010 年以前是新加坡的資料，香港部分是 2010 年以後，單看香港的股利紀錄來看，置 富是緩慢成長的，但如果搭配新加坡，會發現其實每股配息在 2010 年有調降過一次，並 沒有真的逐年成長。 此時再搭配歷年股利總額來看。 其實從 2003 年開始到 2018 年，每年可配發的股利總額是成長的，但為什麼每股配息在 2010 年下降呢？ 因為置富在 2009 年 3 月有增資過，所以 2010 年算起來的每股配息會下降。把這個狀 況考慮進來後，置富確實是從 2003 年開始，配息金額逐年上漲，有跟上這段成長的實在 很幸運。 物業分布 物業分散，可以分散不少風險，主要看四個地方：地理分布、產業分布、租客分布與獲利 分布四方面。 首先看地理位置，置富 17 個物業遍布香港幾個位置，包含香港島、九龍、新界與大嶼山 。 產業分布方面，最主要的是餐飲、教育服務與銀行房地產三項。 而租戶分布方面沒有單一租戶超過 10%。 從行業來看，置富主要租客都跟民生相關，能夠降低觀光人數的依賴。 此外，前幾年認為零售會因為電商的出現而逐漸式微，現在發現，零售雖然受到很大的影 響，但能夠提供多面相體驗的綜合商場，也有存在的價值。 獲利方面，置富截至 2019 年初為止，共有 17 個物業，前四大物業占總營收的一半，不 會特別依賴單一物業。 長期以來，位於沙田的置富第一城與馬鞍山廣場貢獻了主要的收益。在 2013 年收購位於 新界天水圍的置富嘉湖，從 2014 年開始與原先的置富第一城，提供了置富主要的收益。 原先我以為這些部分都是香港的偏僻之處，現在曉得是自己認識不夠。把 2014 - 2024 香港各區人口預測來出來看，會發現沙田、觀塘與元朗是這十年香港人口數前三名，而置 富在這三個地方都有物業，也因為緊扣民生相關所需，所以受到觀光人數的影響較小。 人口最多的沙田區，置富有三個物業，分別是貢獻收入排名第二與第三的置富第一城與馬 鞍山廣場。另外一個是貢現收入只有前三大七分之一的銀禧薈。 人口二多的是觀塘區，置富有兩個產業，一個是比較小的城中薈，一個是在 2014 年才購 入的麗港城商場。 人口排名第三元朗，置富在 2013 年購入位於天水圍的置富嘉湖，從 2015 年開始，已經 是貢獻排名第一的物業。此物業除了該地區人口之外，也提供酒店住宿旅客與內地臨近地 區的需求。 管理能力 管理能力主要由三個比率來看：物業出資租率、總收益開支比率與資產負債比率 ( Gearing Ratio )。 置富的歷年出租率都能夠保持在 95% 以上。 隨著收入的增加，支出的比例也能夠長年控制在合理的範圍。 負債的比率除了 2013 年稍高之外，也長年維持在合理的範圍。 因為 17 個物業中，前三大物業佔了置富收入一半以上，所以我們也看一下前三大物業的 管理。 從這幾張圖可以發現，前三大物業歷年的收益都有緩慢增加，出租率能夠維持在 95% 以 上，而置富第一城與馬鞍山廣場在收益增加的狀況下，還能夠降低收益比率，減少對於單 一物業的依賴，這樣都是很不錯的狀況。 由以上三個比率可以「間接」得知，置富資產的管理團隊相當不錯，除了追求成長，也能 夠恰當地管理本身的物業。 負債槓桿 新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制，這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響， 這是相當棒的規定。 主要用來避免兩樣風險：再融資風險與違約風險。 再融資風險 再融資的風險分兩方面，一個是放貸方，一個是借貸方。 通常 REITS 借款的方式是償還利息與少部分本金，到期時利用再融資的方式借新還舊， 此時假若遇到金融海嘯或其他不景氣的狀況， REITS 本身的資產下跌，造成負債比率上 升，再融資就會遇到困難。 因應這樣的風險，一般 REITS 有兩因應方式，一是控制負債比率，這個香港與新加坡從 法規上加以限制；二是把大筆的借貸拆到不同的時間點來借。因為處理較小金額的借貸遠 比大金額的借貸容易一點。 放貸方的風險，則是放借貸方本身遇到財政困難，不是 REITS 的體質改變，而是債主沒 有足夠的錢再借給別人了。 因應這樣的風險，一般 REITS 會把大筆金額拆開，跟不同的對象借款，以減少債主本身 的風險。 違約風險 違約風險看 REITS 本身的利息保障倍數是否足夠，能夠償付借錢的利息。 置富歷年來利息保障倍數資產負債比率皆控制在合理的範圍內，這樣在面對風險時，承受 能力也比較好。 介入時機 0078 置富歷年來的配息率大多介於 4 - 6.5% 中間，所以 5 - 6% 配息率的價格到了， 就可以慢慢買。 購買管道 目前主要有三種管道，一種是透過美國券商 IB，一個是複委託，最後是香港開戶。 美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品，手續費幾乎是全球數一數二的低，若資產 超過 10 萬美金，連月費都不用扣，是相當不錯的選擇。 複委託有幾家券商都可以購買，譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等，目前就我所知 ，只有富邦不會收取配息的匯費，大概是唯一的選擇。 最後香港開戶的話比較麻煩，近五年因為內地太多人到香港開戶，所以香港開戶漸趨嚴格 ，2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶，不用飛一趟香港，現在就算飛一趟香港， 資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。 稅款處理 美國 REITS 是最成熟，選擇最多的，但因為股利需要預扣 30% 稅款，所以選擇性就少了 。香港與新加坡雖然選則不多，但因股利不扣稅，收入也屬境外收入，故有稅務上的優勢 。 香港屬於境外所得，所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬，超過的部分才需要扣 20% 稅 款，以年收入 270 萬的人來計算，至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上，才會考慮到 扣稅的問題，跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比，優勢不少。 最後整理 成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富產業信託，是香港唯一雙交易所上市的 REITS， 手上有 17 個物業，獲利能力良好，淨利與每股配息逐年上漲。物業分佈廣，管理能力與 負債控制良好。只要報酬率大於5%，都可以考慮買入。 -- --

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