网志图文版 https://shawntsai.blogspot.com/2019/02/reits-0778.html -------------------------------------------------- ( 文章仅为商品经验与心得整理，并无任何投资建议 ) 我比较喜欢金流投资，对於金流的要求，希望能够像薪水一样，「 持续 且 稳定 」&「 最好能 成长 」。 为了减少单一股息的波动对於金流的影响，持股平均分散在不同的 国家 与 产品。因为 美国产品多元成熟，标的以美国为主，旁及占有税率优势的香港、英国与新加坡。 因为可投资的标的多如繁星，故选择标的以「目标」导向，选择配息符合持续、稳定，有 成长的设定。 标的包含：固定收益：公司债、ETD、优先股；稳定收益：CEF、REITS、ETF、stock ( 含 DGI )、BDCs、MLP & other。 本篇文章标的是稳定收益系列之一 不动产投资信托 REITS - 0778 香港置富产业信托 基本资料 置富产业信托成立於 2003 年 8 月在新加坡证券交易所上市，於 2010 年 4 月在香交所 进行双重上市，是目前香港唯一一档双交易所都可以购买的 REITS。 也因为 2010 才在港交所上市，目前香港网站能够找到的股利资料都是 2010 年，我当初 筛选的标准是「金融海啸」前存在的我才愿意买，所以一开始这档就被我忽略，直到 2015 年才突然发现这档是 2003 年就存在，比亚洲最大的 REITS - 0823 ( 领展房地产 投资信托基金 ) 还早，才赶紧把这档放入组合里面。 而置富 ( 0778 ) 跟 另外一档泓富 ( 0808 ) 背後都由长实 ( 1113 ) 集团拥有。长实 集团集团的创办人是李嘉诚，整个集团的运作风格评价都不错，是值得信赖的香港地产集 团。 目前置富 ( 0778 ) 拥有 17 个房地产，可出租大小约八万九千多坪以及两千多个车位。 评估方式 REITS 的评估方式，我自己归纳四个面向：获利能力、物业分布、管理能力以及杠杆负债 。以下就用这四个面项来分析。 获利能力 获利能力主要看三个部分：每年物业总收益 ( Gross Revenue - 年营收 ) 跟物业收益 净额 ( Net Property Income, NPI - 净利 ) 与每基金单位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 三项。 以物业每年营收跟净利来看，置富的纪录相当不错，逐年上涨。 依照规定， REITS 需要把大部分净利都分发给股东，故股东能够跟着享受 REITS 的成长 所带来的获利。 所以看每基金单位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成长。 2010 年以前是新加坡的资料，香港部分是 2010 年以後，单看香港的股利纪录来看，置 富是缓慢成长的，但如果搭配新加坡，会发现其实每股配息在 2010 年有调降过一次，并 没有真的逐年成长。 此时再搭配历年股利总额来看。 其实从 2003 年开始到 2018 年，每年可配发的股利总额是成长的，但为什麽每股配息在 2010 年下降呢？ 因为置富在 2009 年 3 月有增资过，所以 2010 年算起来的每股配息会下降。把这个状 况考虑进来後，置富确实是从 2003 年开始，配息金额逐年上涨，有跟上这段成长的实在 很幸运。 物业分布 物业分散，可以分散不少风险，主要看四个地方：地理分布、产业分布、租客分布与获利 分布四方面。 首先看地理位置，置富 17 个物业遍布香港几个位置，包含香港岛、九龙、新界与大屿山 。 产业分布方面，最主要的是餐饮、教育服务与银行房地产三项。 而租户分布方面没有单一租户超过 10%。 从行业来看，置富主要租客都跟民生相关，能够降低观光人数的依赖。 此外，前几年认为零售会因为电商的出现而逐渐式微，现在发现，零售虽然受到很大的影 响，但能够提供多面相体验的综合商场，也有存在的价值。 获利方面，置富截至 2019 年初为止，共有 17 个物业，前四大物业占总营收的一半，不 会特别依赖单一物业。 长期以来，位於沙田的置富第一城与马鞍山广场贡献了主要的收益。在 2013 年收购位於 新界天水围的置富嘉湖，从 2014 年开始与原先的置富第一城，提供了置富主要的收益。 原先我以为这些部分都是香港的偏僻之处，现在晓得是自己认识不够。把 2014 - 2024 香港各区人口预测来出来看，会发现沙田、观塘与元朗是这十年香港人口数前三名，而置 富在这三个地方都有物业，也因为紧扣民生相关所需，所以受到观光人数的影响较小。 人口最多的沙田区，置富有三个物业，分别是贡献收入排名第二与第三的置富第一城与马 鞍山广场。另外一个是贡现收入只有前三大七分之一的银禧荟。 人口二多的是观塘区，置富有两个产业，一个是比较小的城中荟，一个是在 2014 年才购 入的丽港城商场。 人口排名第三元朗，置富在 2013 年购入位於天水围的置富嘉湖，从 2015 年开始，已经 是贡献排名第一的物业。此物业除了该地区人口之外，也提供酒店住宿旅客与内地临近地 区的需求。 管理能力 管理能力主要由三个比率来看：物业出资租率、总收益开支比率与资产负债比率 ( Gearing Ratio )。 置富的历年出租率都能够保持在 95% 以上。 随着收入的增加，支出的比例也能够长年控制在合理的范围。 负债的比率除了 2013 年稍高之外，也长年维持在合理的范围。 因为 17 个物业中，前三大物业占了置富收入一半以上，所以我们也看一下前三大物业的 管理。 从这几张图可以发现，前三大物业历年的收益都有缓慢增加，出租率能够维持在 95% 以 上，而置富第一城与马鞍山广场在收益增加的状况下，还能够降低收益比率，减少对於单 一物业的依赖，这样都是很不错的状况。 由以上三个比率可以「间接」得知，置富资产的管理团队相当不错，除了追求成长，也能 够恰当地管理本身的物业。 负债杠杆 新加坡与香港对於 REITS 的负债都有限制，这样能够避免景气变化与过度借贷的影响， 这是相当棒的规定。 主要用来避免两样风险：再融资风险与违约风险。 再融资风险 再融资的风险分两方面，一个是放贷方，一个是借贷方。 通常 REITS 借款的方式是偿还利息与少部分本金，到期时利用再融资的方式借新还旧， 此时假若遇到金融海啸或其他不景气的状况， REITS 本身的资产下跌，造成负债比率上 升，再融资就会遇到困难。 因应这样的风险，一般 REITS 有两因应方式，一是控制负债比率，这个香港与新加坡从 法规上加以限制；二是把大笔的借贷拆到不同的时间点来借。因为处理较小金额的借贷远 比大金额的借贷容易一点。 放贷方的风险，则是放借贷方本身遇到财政困难，不是 REITS 的体质改变，而是债主没 有足够的钱再借给别人了。 因应这样的风险，一般 REITS 会把大笔金额拆开，跟不同的对象借款，以减少债主本身 的风险。 违约风险 违约风险看 REITS 本身的利息保障倍数是否足够，能够偿付借钱的利息。 置富历年来利息保障倍数资产负债比率皆控制在合理的范围内，这样在面对风险时，承受 能力也比较好。 介入时机 0078 置富历年来的配息率大多介於 4 - 6.5% 中间，所以 5 - 6% 配息率的价格到了， 就可以慢慢买。 购买管道 目前主要有三种管道，一种是透过美国券商 IB，一个是复委托，最後是香港开户。 美国券商 IB 可以购买世界各大交易所的产品，手续费几乎是全球数一数二的低，若资产 超过 10 万美金，连月费都不用扣，是相当不错的选择。 复委托有几家券商都可以购买，譬如富邦、永丰、凯基、大昌、国泰等等，目前就我所知 ，只有富邦不会收取配息的汇费，大概是唯一的选择。 最後香港开户的话比较麻烦，近五年因为内地太多人到香港开户，所以香港开户渐趋严格 ，2010 年以前有一两家银行可以在台湾开户，不用飞一趟香港，现在就算飞一趟香港， 资产不够或是人脉不足还是开不了户。 税款处理 美国 REITS 是最成熟，选择最多的，但因为股利需要预扣 30% 税款，所以选择性就少了 。香港与新加坡虽然选则不多，但因股利不扣税，收入也属境外收入，故有税务上的优势 。 香港属於境外所得，所以要综合所得 + 境外所得 > 670万，超过的部分才需要扣 20% 税 款，以年收入 270 万的人来计算，至少需要购买香港 REITS 6600 万以上，才会考虑到 扣税的问题，跟台湾 REITS 使用的分离课税相比，优势不少。 最後整理 成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富产业信托，是香港唯一双交易所上市的 REITS， 手上有 17 个物业，获利能力良好，净利与每股配息逐年上涨。物业分布广，管理能力与 负债控制良好。只要报酬率大於5%，都可以考虑买入。 -- --

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