作者Mittelmeer (地中海)
看板Foreign_Inv
標題Re: [請益] 生活在美國如何投資
時間Thu Apr 30 06:50:31 2015
1F：推 debut0: 70%房地產, 30%股票,ETF, futures04/25 08:57
其實板友這樣推薦是很有道理的，主要是美國的稅制是很鼓勵
"持有一套貸款的自用住宅，一直換大"
在自用住宅所在地房市不跌的情況下，這樣做的優勢有幾個
1) 自用住宅一間五年內住滿兩年（兩年外的時間可以出租去），
賣房的capital gain，一人有25萬美金，夫妻家庭擁有50萬美金的免稅額
這個動作可以一直做，例如買一間自住兩年，上漲了賣掉再買一間，住兩年..賣..
（細節請板友指正）
在美國這個IRS萬萬稅的地方，這是很有優勢的！
2) 住宅的home improvements等等都可以當做是賣屋的成本（可能也可以抵稅？）
3) 房子貸款mortgage支出可以抵稅
（當然要大於 standard deduction才有意義）
（不過很多地方州稅加上後，mortgage可以輕易超過standard deduction...）
不過如同其他人說，挑房子首重地點、還有要看總體經濟環境，
跟買賣股票ETF債券是一種完全不同種類的投資，適不適合自己就要詳細評估了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 128.42.77.209
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※ 編輯: Mittelmeer (128.42.77.209), 04/30/2015 06:52:49
2F：推 debut0: Thanks.補充一下, 自住房的mortgage 只有利息可以抵稅 04/30 09:08
3F：→ debut0: 上限是一百萬... 04/30 09:09
感謝補充細節
4F：→ debut0: 每幾年一次家也滿累的...而且房子交易成本高 04/30 09:12
5F：推 oceandeep: 謝謝提供意見 不過真的有人這麼做嗎?幾年換房一次當投 04/30 09:16
6F：→ oceandeep: 資?如果我們一直住在同個區域 房子漲了賣掉 可是想買的 04/30 09:17
7F：→ oceandeep: 房子可能也差不多同樣比率的漲了 怎麼操作呢? 04/30 09:17
很多人這麼做。
即使是一直住在類似區域也可以，原因有幾點
1) 房子（特別是single family house）很難有一模一樣的
內裝remodeling、lot庭院、造景、游泳池等等都可以有其附加加值
因此買區位好但是狀況不好的房後整修自住一段時間後賣出 是很常見的手法
有經驗的投資客，知道要怎麼低成本裝修（重點是自己DIY，很多美國人都愛做）
然後可以溢價很多賣出
舉例來說，一個2000 sqft的房子原裝地毯，若改成hard wood floor通常可增殖很多
木頭成本可以差距很巨大！可能$1.5-$3/sqft都可能，
加上人工可能要$3-$6 sqft，成本$6000-$12000
但是若自己DIY（就照著youtube照做就好，不難）或是找到便宜人工和木料（也不難）
可能花個四千塊就可以加價一萬多美金賣出
可能有人會問，難道不會有人嫌貴嗎？買家寧可去買未整修的自己整修，
也不會去買已經整修過後高價的？
很有可能 不過美國人其實儲蓄率很差，手上都拿不出什麼現金
假設裝修要多五千美金，他們自己口袋掏不出，但是買已經裝修好的只要用貸款即可
2) 市場上有所謂的止贖房（Foreclosure, 宋鴻兵語）
就是房貸斷頭的房子被拿出來拍賣
通常此類房售價都低於市價不少，而且賣家（可能是銀行）喜歡cash buyer或是
頭期（downpay）出的多的買家、信用好貸款無憂的買家
因此只要手頭上有足夠的現金，搶foreclosure房，搭配1)所述的裝修
完全可以達到一直換屋賺capital gain又省稅的目標
8F：推 krishuang: 推，這招在清崎的書也有講（雖然這個人嘛...） 04/30 14:58
9F：推 ast2: 美國抽傭記得是7趴？ 不便宜... 04/30 21:39
就我所知正常行情是6%，賣家支付給買賣方agent各3%
看似很高，但是就我自己以及身邊朋友的例子，沒有人在付6%的
原因是這個佣金是可以談的，叫做rebate，買賣方agetn各退1%-1.5%還蠻常見的
甚至也可以（至少在我住的州）可以屋主自己賣，找人做document辦手續即可
只要付200-300美金的文件處理費用。
※ 編輯: Mittelmeer (73.206.116.110), 05/01/2015 02:57:52
10F：推 debut0: 加州一般5%.房子是可以for sale by owner.只要有買主就可 05/01 09:31
11F：→ debut0: $200-300是律師費？ 真便宜 05/01 09:32
12F：→ Mittelmeer: 不需要律師 realtor可以做這件事（德州） 05/01 10:47
13F：→ Mittelmeer: 我的agent幫我做，收我$270 05/01 10:48
14F：→ linbryan: Remodel後,馬上賣。跟住個幾年，再賣掉，價格差很多。 05/06 16:32
15F：→ linbryan: 這跟台灣情形一樣。 05/06 16:35
16F：→ Mittelmeer: 專門有remodel的玩法囉 05/12 11:33