作者debut0 (alumni)
看板Foreign_Inv
標題[心得] 談一下 抵押貸款投資
時間Thu Feb 12 10:26:46 2015
簡單的說, 投資人就是銀行, 借錢人(borrower)需按月還款,以房子做抵押,
借錢人若超過110天沒有還, 投資人有權可以透過拍賣房產回收本金。
實際案例:
買方欲購買$600,000 的房子,手上有現金$450,000付頭期款, 餘額$150,000貸款, 利息
10%, 本金2年內到期,屋主按月還利息,3個月利息保證, 買方需購買產權保險和房屋保險。屋主按月還利
息。
我的分析是: 貸款和房價比只有25% (150,000/600,000),兩年內房子的價值跌75%到
$150,000以下基本不可能。即使借款人沒有現金還款，他可以賣出房子來
還貸款, 或者投資人房可以拍賣房產將本金收回。買方更不可能破壞房子損失自己的
equity。 其它我也想不出有什麼風險。10%(基乎)無風險利率還是很吸引人吧。
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1F：→ Sueo: 流動性風險、購買力風險、道德風險、匯率風險、價格風險 02/12 11:40
2F：→ Sueo: 巨災風險、管制風險 基本不可能不代表不會發生 02/12 11:41
3F：推 Yaz: 問題是怎麼投資？我們又不是銀行。 02/12 11:43
4F：推 Yaz: 另外貸款成數這麼低，為何會要付10%利息？ 02/12 11:46
5F：→ djo: 沒頭沒尾，連哪國都沒說，想來拉投資的 02/12 14:04
6F：→ robler: 阿不就基本不可能 風險就是金融泡泡一破 死第一個 02/12 18:12
7F：→ robler: 還自以為沒風險 只是你沒看到而已 02/12 18:12
8F：→ krishuang: 你在講MBS嗎？ 02/13 03:17
9F：→ debut0: 我唯一想到的就是巨災, 那也就認了.要是投資低於土地價格 02/13 10:21
10F：→ debut0: 這個風險就不存在了..其它因素都控制了 02/13 10:22
11F：→ debut0: 唯一的缺點就是現金流的不確定性 02/13 10:23
12F：→ debut0: 這不算是MBS吧..不算是security..算note 02/13 10:24
13F：→ debut0: 我想了透過版友的疑問,確認一下我有沒有漏了什麼 02/13 10:26
14F：→ debut0: 這個模式在哪國都可以用,當然要看各地有沒有法規禁止。 02/13 10:27
15F：→ debut0: 考量了風險和回報.感覺比股票容易 02/13 10:30
16F：→ debut0: 汽車也可以做..不過汽車跌價太快..還是房子做抵押安全 02/13 10:31
17F：→ djo: 連哪國都沒說，2年10％抵押債，除了騙局還真沒聽過 02/13 19:19
18F：→ debut0: 我比較了解美國...你不知道不代表沒有.. 02/14 10:20
19F：→ debut0: 房子有權狀的..產權保險也有買..你倒是說說哪裡像騙局 02/14 10:22
20F：→ debut0: pay day loan 都30%以上.信用卡也有20%.. 02/14 10:28
21F：→ debut0: car loan也有20%...10%真的只能算是低風險了 02/14 10:29
22F：推 djo: 你真的有了解Mbs跟cdo市場嗎？ 02/14 15:28
23F：推 djo: 不是10％你就有10%,不是10%對方就要付10% 02/14 15:30
24F：→ djo: 再來就是高Rating真的沒有10％ 02/14 15:31
25F：推 djo: 最後，建議你別投，被宰的機率高 02/14 15:32
26F：→ ntoufatman: 聽起來debut大很懂這種東西啊，看看有沒有後續。 02/14 16:02
27F：推 krishuang: 你講的那些loan的%數是銀行跟當鋪業者，散戶拿得到？ 02/14 18:31
28F：推 krishuang: mREIT就有10%，可是本金是要波動的啊！ 02/14 18:33
29F：→ krishuang: 不是無風險，升個息就吐了… 02/14 18:33
30F：→ Sueo: 違反常識常規金融商品的確存在，但那可能是馬多夫再世 02/16 08:29
31F：→ Sueo: 要證明是否騙局，通常都是事發後才發現，能賺錢是當黑鷺 02/16 08:31
32F：→ Sueo: 是什麼樣的障礙阻止唯利是圖且資訊充分的銀行、保險業分食？ 02/16 08:38
33F：→ Sueo: 不知道風險就是風險自留，而不是「幾乎無風險」 02/16 08:40
34F：→ debut0: 我以前做P2P貸款..後來發這個..比P2P貸款安全多了 02/17 02:13
35F：→ debut0: MBS只是投資Pool的一部分吧..你不會知道到底是抵押是什麼 02/17 02:16
36F：→ debut0: 直接跟借款人收利息比較單純。借款人和抵押都可以以先評估 02/17 02:19
37F：→ debut0: 投資人其實就是銀行跟當鋪的角色 02/17 02:30
38F：→ debut0: 上次遇到一個人也是做這個的...投資$4百萬美金. 02/17 02:33
39F：→ debut0: 光收息的收入就不少吧. 02/17 02:35
40F：→ virtual: 要不要順便把這個貸款包裝成次級房貸再賣出去? 02/17 10:50
41F：→ virtual: 這樣可以賺更多. 只是這次要記得不能 100% 承擔違約風險. 02/17 10:51
42F：→ virtual: 記得把違約風險也一起賣出去. 02/17 10:51
43F：→ debut0: 是可以..可是短期的比較難賣 02/18 10:52