作者debut0 (alumni)
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标题[心得] 谈一下 抵押贷款投资
时间Thu Feb 12 10:26:46 2015
简单的说, 投资人就是银行, 借钱人(borrower)需按月还款,以房子做抵押,
借钱人若超过110天没有还, 投资人有权可以透过拍卖房产回收本金。
实际案例:
买方欲购买$600,000 的房子,手上有现金$450,000付头期款, 余额$150,000贷款, 利息
10%, 本金2年内到期,屋主按月还利息,3个月利息保证, 买方需购买产权保险和房屋保险。屋主按月还利
息。
我的分析是: 贷款和房价比只有25% (150,000/600,000),两年内房子的价值跌75%到
$150,000以下基本不可能。即使借款人没有现金还款，他可以卖出房子来
还贷款, 或者投资人房可以拍卖房产将本金收回。买方更不可能破坏房子损失自己的
equity。 其它我也想不出有什麽风险。10%(基乎)无风险利率还是很吸引人吧。
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1F：→ Sueo: 流动性风险、购买力风险、道德风险、汇率风险、价格风险 02/12 11:40
2F：→ Sueo: 巨灾风险、管制风险 基本不可能不代表不会发生 02/12 11:41
3F：推 Yaz: 问题是怎麽投资？我们又不是银行。 02/12 11:43
4F：推 Yaz: 另外贷款成数这麽低，为何会要付10%利息？ 02/12 11:46
5F：→ djo: 没头没尾，连哪国都没说，想来拉投资的 02/12 14:04
6F：→ robler: 阿不就基本不可能 风险就是金融泡泡一破 死第一个 02/12 18:12
7F：→ robler: 还自以为没风险 只是你没看到而已 02/12 18:12
8F：→ krishuang: 你在讲MBS吗？ 02/13 03:17
9F：→ debut0: 我唯一想到的就是巨灾, 那也就认了.要是投资低於土地价格 02/13 10:21
10F：→ debut0: 这个风险就不存在了..其它因素都控制了 02/13 10:22
11F：→ debut0: 唯一的缺点就是现金流的不确定性 02/13 10:23
12F：→ debut0: 这不算是MBS吧..不算是security..算note 02/13 10:24
13F：→ debut0: 我想了透过版友的疑问,确认一下我有没有漏了什麽 02/13 10:26
14F：→ debut0: 这个模式在哪国都可以用,当然要看各地有没有法规禁止。 02/13 10:27
15F：→ debut0: 考量了风险和回报.感觉比股票容易 02/13 10:30
16F：→ debut0: 汽车也可以做..不过汽车跌价太快..还是房子做抵押安全 02/13 10:31
17F：→ djo: 连哪国都没说，2年10％抵押债，除了骗局还真没听过 02/13 19:19
18F：→ debut0: 我比较了解美国...你不知道不代表没有.. 02/14 10:20
19F：→ debut0: 房子有权状的..产权保险也有买..你倒是说说哪里像骗局 02/14 10:22
20F：→ debut0: pay day loan 都30%以上.信用卡也有20%.. 02/14 10:28
21F：→ debut0: car loan也有20%...10%真的只能算是低风险了 02/14 10:29
22F：推 djo: 你真的有了解Mbs跟cdo市场吗？ 02/14 15:28
23F：推 djo: 不是10％你就有10%,不是10%对方就要付10% 02/14 15:30
24F：→ djo: 再来就是高Rating真的没有10％ 02/14 15:31
25F：推 djo: 最後，建议你别投，被宰的机率高 02/14 15:32
26F：→ ntoufatman: 听起来debut大很懂这种东西啊，看看有没有後续。 02/14 16:02
27F：推 krishuang: 你讲的那些loan的%数是银行跟当铺业者，散户拿得到？ 02/14 18:31
28F：推 krishuang: mREIT就有10%，可是本金是要波动的啊！ 02/14 18:33
29F：→ krishuang: 不是无风险，升个息就吐了… 02/14 18:33
30F：→ Sueo: 违反常识常规金融商品的确存在，但那可能是马多夫再世 02/16 08:29
31F：→ Sueo: 要证明是否骗局，通常都是事发後才发现，能赚钱是当黑鹭 02/16 08:31
32F：→ Sueo: 是什麽样的障碍阻止唯利是图且资讯充分的银行、保险业分食？ 02/16 08:38
33F：→ Sueo: 不知道风险就是风险自留，而不是「几乎无风险」 02/16 08:40
34F：→ debut0: 我以前做P2P贷款..後来发这个..比P2P贷款安全多了 02/17 02:13
35F：→ debut0: MBS只是投资Pool的一部分吧..你不会知道到底是抵押是什麽 02/17 02:16
36F：→ debut0: 直接跟借款人收利息比较单纯。借款人和抵押都可以以先评估 02/17 02:19
37F：→ debut0: 投资人其实就是银行跟当铺的角色 02/17 02:30
38F：→ debut0: 上次遇到一个人也是做这个的...投资$4百万美金. 02/17 02:33
39F：→ debut0: 光收息的收入就不少吧. 02/17 02:35
40F：→ virtual: 要不要顺便把这个贷款包装成次级房贷再卖出去? 02/17 10:50
41F：→ virtual: 这样可以赚更多. 只是这次要记得不能 100% 承担违约风险. 02/17 10:51
42F：→ virtual: 记得把违约风险也一起卖出去. 02/17 10:51
43F：→ debut0: 是可以..可是短期的比较难卖 02/18 10:52