作者archimonde (archimonde)
看板Economics
標題[討論] 預售屋比成屋貴?
時間Sat Oct 18 22:01:33 2008
何以預售屋價格比當地新成屋價格高, 試分試其原因.
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解答: 預售屋買賣是一種期貨交易, 是一種隱含選擇權交易
1.在正常市況下, 期貨價格 > 現貨價格
2.預售屋價格A = 新成屋價格B + 選擇權價值O
選擇權是一種權利，選擇權的買方在付出權利金之後，取得在未來特定時間內
要求賣方以特定價格賣出（指買權，Call Option）或買入(指賣權，Put Option)
標的物之權利．
在預售屋交易中，購屋者付出權利金之後，取得在未來特定時間（交屋日期），要求
建商（賣方）按特定價格（履約價格）賣出標的物．
因此 A = B + O
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不太懂耶! 因為預售屋一般是房屋未蓋好時, 就先賣, 分期先繳部份房價
建商收取現金周轉, 將風險加諸在買方身上, 既然如此, 預售屋價格應該比新屋低吧!
為何預售屋價格會比新成屋高咧?
是不是因為房地產熱, 需求大於供給, 所以預售屋出現, 價格高於成屋
當房地產冷, 需求小於供給, 不會有預售屋的市場, 僅有成屋?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 218.173.129.121
1F：推 ichikimo:亂出題,哪有這種"正常狀況下"的期貨說法 123.204.80.150 10/18 22:51
2F：→ ichikimo:扯利率還比較相信,貨幣的時間價值 123.204.80.150 10/18 22:54
3F：推 Hinamizawa:還有一種說法是預售屋可以訂做 203.67.108.209 10/18 22:57
4F：→ ichikimo:真是越看越生氣~~買房子也是期貨交易~"~ 123.204.80.150 10/18 23:01
5F：→ ichikimo:那出題的先去作買屋調查,誰的動機是期貨 123.204.80.150 10/18 23:02
※ 編輯: archimonde 來自: 218.173.129.121 (10/18 23:29)
6F：→ archimonde:我把答案整個貼上，有誰能懂？218.173.129.121 10/18 23:30
7F：推 ragioniere:賣預售屋必須犧牲未來房價上漲的利益， 118.166.44.230 10/18 23:49
8F：→ ragioniere:所以業者多會加價10％左右 118.166.44.230 10/18 23:49
9F：→ ealvis:但是賣預售屋也可以規避未來房價追跌損失阿 59.112.32.115 10/18 23:50
10F：→ ealvis:像現在房價看低, 消費者預期心理差很多 59.112.32.115 10/18 23:50
11F：→ douglash:期貨隱含選擇權? 這解答似乎有點怪? 203.67.42.29 10/18 23:57
12F：推 ragioniere:這就是為什麼解答必須假設「正常市場」 118.166.44.230 10/19 00:04
13F：推 charliehope:不少預售屋都可以選擇自己的裝潢 220.130.6.46 10/19 00:05
14F：→ charliehope:還有房屋隔板配置 220.130.6.46 10/19 00:05
15F：→ ealvis:哈哈, 預期房屋跌價, 也是正常市場阿 59.112.32.115 10/19 00:10
16F：→ ealvis:若是從行銷觀點, 而非經濟觀點 59.112.32.115 10/19 00:11
17F：→ ealvis:預售屋跟新成屋的客群跟服務都是不同的 59.112.32.115 10/19 00:11
18F：推 goshfju:光看題目完全不知道要回答這些@@ 61.228.201.70 10/19 01:13
19F：推 wildtruck:這是地政三等的考題嗎 印象中沒見過啊 118.170.139.85 10/19 15:13
20F：推 ItsTimeToGo:所謂正常市場就是現貨無便利效益下 220.133.52.10 10/20 23:00
21F：→ ItsTimeToGo:期貨價格等於現貨價格乘上持有成本 220.133.52.10 10/20 23:01
22F：→ ealvis:所以預期賠本而且實現,期貨價的確是看跌 59.112.32.115 10/21 01:15
23F：→ ealvis:但是實質上, 預售並不會比實質新成屋便宜 59.112.32.115 10/21 01:16
24F：→ ealvis:他並沒有辦法有效的說明, 預售屋貴的理由 59.112.32.115 10/21 01:16
25F：→ ealvis:以目前階段, 房市看跌,預售看跌,新成也跌 59.112.32.115 10/21 01:17
26F：→ ealvis:或者我應該反過來請教 59.112.32.115 10/21 01:35
27F：→ ealvis:若是視為期貨, 是否有存在該貨品的逆市場 59.112.32.115 10/21 01:36
28F：→ ealvis:也就是"預售屋"的期貨, 比新成屋的現貨 59.112.32.115 10/21 01:37
29F：→ ealvis:還要便宜的市場? 59.112.32.115 10/21 01:37