作者archimonde (archimonde)
看板Economics
标题[讨论] 预售屋比成屋贵?
时间Sat Oct 18 22:01:33 2008
何以预售屋价格比当地新成屋价格高, 试分试其原因.
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解答: 预售屋买卖是一种期货交易, 是一种隐含选择权交易
1.在正常市况下, 期货价格 > 现货价格
2.预售屋价格A = 新成屋价格B + 选择权价值O
选择权是一种权利，选择权的买方在付出权利金之後，取得在未来特定时间内
要求卖方以特定价格卖出（指买权，Call Option）或买入(指卖权，Put Option)
标的物之权利．
在预售屋交易中，购屋者付出权利金之後，取得在未来特定时间（交屋日期），要求
建商（卖方）按特定价格（履约价格）卖出标的物．
因此 A = B + O
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不太懂耶! 因为预售屋一般是房屋未盖好时, 就先卖, 分期先缴部份房价
建商收取现金周转, 将风险加诸在买方身上, 既然如此, 预售屋价格应该比新屋低吧!
为何预售屋价格会比新成屋高咧?
是不是因为房地产热, 需求大於供给, 所以预售屋出现, 价格高於成屋
当房地产冷, 需求小於供给, 不会有预售屋的市场, 仅有成屋?
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 218.173.129.121
1F：推 ichikimo:乱出题,哪有这种"正常状况下"的期货说法 123.204.80.150 10/18 22:51
2F：→ ichikimo:扯利率还比较相信,货币的时间价值 123.204.80.150 10/18 22:54
3F：推 Hinamizawa:还有一种说法是预售屋可以订做 203.67.108.209 10/18 22:57
4F：→ ichikimo:真是越看越生气~~买房子也是期货交易~"~ 123.204.80.150 10/18 23:01
5F：→ ichikimo:那出题的先去作买屋调查,谁的动机是期货 123.204.80.150 10/18 23:02
※ 编辑: archimonde 来自: 218.173.129.121 (10/18 23:29)
6F：→ archimonde:我把答案整个贴上，有谁能懂？218.173.129.121 10/18 23:30
7F：推 ragioniere:卖预售屋必须牺牲未来房价上涨的利益， 118.166.44.230 10/18 23:49
8F：→ ragioniere:所以业者多会加价10％左右 118.166.44.230 10/18 23:49
9F：→ ealvis:但是卖预售屋也可以规避未来房价追跌损失阿 59.112.32.115 10/18 23:50
10F：→ ealvis:像现在房价看低, 消费者预期心理差很多 59.112.32.115 10/18 23:50
11F：→ douglash:期货隐含选择权? 这解答似乎有点怪? 203.67.42.29 10/18 23:57
12F：推 ragioniere:这就是为什麽解答必须假设「正常市场」 118.166.44.230 10/19 00:04
13F：推 charliehope:不少预售屋都可以选择自己的装潢 220.130.6.46 10/19 00:05
14F：→ charliehope:还有房屋隔板配置 220.130.6.46 10/19 00:05
15F：→ ealvis:哈哈, 预期房屋跌价, 也是正常市场阿 59.112.32.115 10/19 00:10
16F：→ ealvis:若是从行销观点, 而非经济观点 59.112.32.115 10/19 00:11
17F：→ ealvis:预售屋跟新成屋的客群跟服务都是不同的 59.112.32.115 10/19 00:11
18F：推 goshfju:光看题目完全不知道要回答这些@@ 61.228.201.70 10/19 01:13
19F：推 wildtruck:这是地政三等的考题吗 印象中没见过啊 118.170.139.85 10/19 15:13
20F：推 ItsTimeToGo:所谓正常市场就是现货无便利效益下 220.133.52.10 10/20 23:00
21F：→ ItsTimeToGo:期货价格等於现货价格乘上持有成本 220.133.52.10 10/20 23:01
22F：→ ealvis:所以预期赔本而且实现,期货价的确是看跌 59.112.32.115 10/21 01:15
23F：→ ealvis:但是实质上, 预售并不会比实质新成屋便宜 59.112.32.115 10/21 01:16
24F：→ ealvis:他并没有办法有效的说明, 预售屋贵的理由 59.112.32.115 10/21 01:16
25F：→ ealvis:以目前阶段, 房市看跌,预售看跌,新成也跌 59.112.32.115 10/21 01:17
26F：→ ealvis:或者我应该反过来请教 59.112.32.115 10/21 01:35
27F：→ ealvis:若是视为期货, 是否有存在该货品的逆市场 59.112.32.115 10/21 01:36
28F：→ ealvis:也就是"预售屋"的期货, 比新成屋的现货 59.112.32.115 10/21 01:37
29F：→ ealvis:还要便宜的市场? 59.112.32.115 10/21 01:37