作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
標題[心得] 買賣房屋後年化報酬率計算
時間Wed Sep 10 12:12:25 2025
這是一次已完成的交易，計算大量簡化
買房總支出 2674.4萬，貸款1720萬 ，初期成本954.4萬
成本支出含代書費、裝潢費、頭期款、各種雜費
貸款1720萬，年利率1.56%，每月還款83473
在繳款第60期 (剛滿5年) 賣出
賣出扣除仲介費及雜費後為 3407.6萬
1. 獲利多少?
收入-支出-貸款餘額-已付 = 獲利
3407.6-954.4-1338.9-500.8 = 613.5 萬
2. 年化報酬率多少?
IRR 公式
T0 = -954.4萬
T1~T59 = -83473
T60 = 賣出收入-貸款餘額 - 83473
IRR = 0.6986%
年化報酬率 = (1+IRR)^12-1 = 8.71%
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討論
1. 有重購退稅，房地合一稅已退還
年化報酬率的計算，未加入自住後所減少的租金
未加入後續房貸利率總共上升2碼的額外利息支出
2. 有了貸款的槓桿，年化報酬率還不錯，當初還是保守只辦20年貸款
有試算30年的年化為9.07%
3. 用AI 輔助計算幫助不大，很多都會算錯
Gemini : 直接年化報酬算到57.7% 不知道怎麼算的，算了好幾次都不對
GPT : 算出是8.54% ，但是算一次後直接說已達使用上限，沒有辦法詢問修改
Grok : 目前最佳，算出正確的8.71%，但是是經過多次修改問題後才得出答案
有可能是我問的問題用的詞有問題，或是AI對中文判斷比較差
或者是多步驟解題的關係 (1. 先解每月還款及剩餘貸款 2. 算IRR 3. 算年化)
最後還是要自己要了解整個計算公式的流程，用Excel 做出詳細過程
4. 買賣屋期間 0050 ETF和S&P 500 的年化報酬約為15~16%
剛好遇到股票投資最好的時代
而內政部營建署的住宅價格指數總共上漲了約 34.21%
只能說買賣屋的交易成本實在太高，而裝潢費不能開槓桿
最終計算2.8倍槓桿的投資總報酬為51.84%，遠低於2倍槓桿
5. 從2013年開始有錢就陸續指數投資，中間買房湊頭期和裝潢款停了3年
至今運氣好，指數ETF年化報酬為11.7%
房子又開槓桿，又花時間裝潢改善房屋價值，還不如懶散的指數投資
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※ 編輯: xu3wu0fu6 (211.75.207.127 臺灣), 09/10/2025 12:13:24
1F：→ opm: 買房子的資本投入跟技術條件 比ETF門檻高 複雜很多 09/10 12:22
2F：推 dogalan: 謝謝分享 09/10 12:22
3F：→ opm: 任何一個環節失誤 都會出大麻煩 09/10 12:22
4F：→ opm: 一個裝潢蟑螂 可以毀掉你籌畫經年的成果 09/10 12:23
5F：→ IBIZA: T1~T59每個月應該+3萬左右的租金, 再扣除管理費跟年度稅金 09/10 14:19
這真的太難整理了，我只記得第一年裝潢時沒有入住
搬家後，到賣出時也過了6-7個月 (原本父母建議要出租)
還有管理費、各種稅費、手續費、印花稅、裝潢折舊等等
這種小額支出我也都沒有留底
只剩下一些印象，所以就懶的算了
※ 編輯: xu3wu0fu6 (211.75.207.127 臺灣), 09/10/2025 14:44:32
6F：→ pippen2002: 神奇算法~~ 海螺? 09/10 18:28
7F：推 kusomanfcu: 自住租金 就可以扣除 你利息花費還有剩了 再來自住貸 09/12 19:17
8F：→ kusomanfcu: 款 抵稅 09/12 19:17
9F：推 kusomanfcu: 隨便算都是超過12% 09/12 19:18
10F：推 kusomanfcu: 獲利613.5+ 60*5=913.5 然後抵稅 湊個920萬 09/12 19:19
11F：→ kusomanfcu: 超過12% 09/12 19:20
12F：→ kusomanfcu: 裝潢 也是免稅上去 09/12 19:20
13F：推 slchao: 謝謝分享，買股票比較單純 09/13 00:20
14F：推 transistor: 現在買房未來一定不會有這樣的報酬 09/13 09:34
15F：推 Gaviy: 單純房產其實一直報酬不太好... 09/24 14:39
16F：→ Gaviy: 房產的強大 是可以把資金一次又一次的槓桿低利借出.. 09/24 14:40