作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
标题[心得] 买卖房屋後年化报酬率计算
时间Wed Sep 10 12:12:25 2025
这是一次已完成的交易，计算大量简化
买房总支出 2674.4万，贷款1720万 ，初期成本954.4万
成本支出含代书费、装潢费、头期款、各种杂费
贷款1720万，年利率1.56%，每月还款83473
在缴款第60期 (刚满5年) 卖出
卖出扣除仲介费及杂费後为 3407.6万
1. 获利多少?
收入-支出-贷款余额-已付 = 获利
3407.6-954.4-1338.9-500.8 = 613.5 万
2. 年化报酬率多少?
IRR 公式
T0 = -954.4万
T1~T59 = -83473
T60 = 卖出收入-贷款余额 - 83473
IRR = 0.6986%
年化报酬率 = (1+IRR)^12-1 = 8.71%
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讨论
1. 有重购退税，房地合一税已退还
年化报酬率的计算，未加入自住後所减少的租金
未加入後续房贷利率总共上升2码的额外利息支出
2. 有了贷款的杠杆，年化报酬率还不错，当初还是保守只办20年贷款
有试算30年的年化为9.07%
3. 用AI 辅助计算帮助不大，很多都会算错
Gemini : 直接年化报酬算到57.7% 不知道怎麽算的，算了好几次都不对
GPT : 算出是8.54% ，但是算一次後直接说已达使用上限，没有办法询问修改
Grok : 目前最佳，算出正确的8.71%，但是是经过多次修改问题後才得出答案
有可能是我问的问题用的词有问题，或是AI对中文判断比较差
或者是多步骤解题的关系 (1. 先解每月还款及剩余贷款 2. 算IRR 3. 算年化)
最後还是要自己要了解整个计算公式的流程，用Excel 做出详细过程
4. 买卖屋期间 0050 ETF和S&P 500 的年化报酬约为15~16%
刚好遇到股票投资最好的时代
而内政部营建署的住宅价格指数总共上涨了约 34.21%
只能说买卖屋的交易成本实在太高，而装潢费不能开杠杆
最终计算2.8倍杠杆的投资总报酬为51.84%，远低於2倍杠杆
5. 从2013年开始有钱就陆续指数投资，中间买房凑头期和装潢款停了3年
至今运气好，指数ETF年化报酬为11.7%
房子又开杠杆，又花时间装潢改善房屋价值，还不如懒散的指数投资
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※ 编辑: xu3wu0fu6 (211.75.207.127 台湾), 09/10/2025 12:13:24
1F：→ opm: 买房子的资本投入跟技术条件 比ETF门槛高 复杂很多 09/10 12:22
2F：推 dogalan: 谢谢分享 09/10 12:22
3F：→ opm: 任何一个环节失误 都会出大麻烦 09/10 12:22
4F：→ opm: 一个装潢蟑螂 可以毁掉你筹画经年的成果 09/10 12:23
5F：→ IBIZA: T1~T59每个月应该+3万左右的租金, 再扣除管理费跟年度税金 09/10 14:19
这真的太难整理了，我只记得第一年装潢时没有入住
搬家後，到卖出时也过了6-7个月 (原本父母建议要出租)
还有管理费、各种税费、手续费、印花税、装潢折旧等等
这种小额支出我也都没有留底
只剩下一些印象，所以就懒的算了
※ 编辑: xu3wu0fu6 (211.75.207.127 台湾), 09/10/2025 14:44:32
6F：→ pippen2002: 神奇算法~~ 海螺? 09/10 18:28
7F：推 kusomanfcu: 自住租金 就可以扣除 你利息花费还有剩了 再来自住贷 09/12 19:17
8F：→ kusomanfcu: 款 抵税 09/12 19:17
9F：推 kusomanfcu: 随便算都是超过12% 09/12 19:18
10F：推 kusomanfcu: 获利613.5+ 60*5=913.5 然後抵税 凑个920万 09/12 19:19
11F：→ kusomanfcu: 超过12% 09/12 19:20
12F：→ kusomanfcu: 装潢 也是免税上去 09/12 19:20
13F：推 slchao: 谢谢分享，买股票比较单纯 09/13 00:20
14F：推 transistor: 现在买房未来一定不会有这样的报酬 09/13 09:34
15F：推 Gaviy: 单纯房产其实一直报酬不太好... 09/24 14:39
16F：→ Gaviy: 房产的强大 是可以把资金一次又一次的杠杆低利借出.. 09/24 14:40