作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
標題[請益] 自住房貸可以算入投資槓桿嗎?各種槓桿問
時間Thu Jan 9 11:58:43 2025
年初EXCEL整理了一下資產配置
遇到一些問題想問?
假設 (已做數值調整便於計算)
自住房屋購買價 4000萬，付800萬，貸款 3200萬
ETF 3200萬
存款 1000萬
如果只算房屋部分，槓桿率 4000/800 = 5 倍
這算是台灣買房常規操作
各類別資產合併計算槓桿率為
總資產/ 資產淨值 = 8200 / 5000 = 1.64 倍
我的問題是生命週期投資法說房貸和信貸可以做為槓桿投資方式
1. 自住房屋並不是我的投資目標，可以算是槓桿"投資"嗎?
2. 每個資產有不同特性，所有資產合併計算槓桿率代表的意義?
3. 我不自覺就保持著ETF的高槓桿嗎?
4. 那現金存款的槓桿又是什麼呢?
謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.75.207.133 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1736395125.A.048.html
1F：→ opm: 你用了不屬於你的資源就是槓桿 01/09 13:57
2F：→ opm: 算不算投資，看您高興。 01/09 13:58
3F：→ opm: 您的房子要瞬間被認定成輻射房屋啥，土地被認定成重污染，不 01/09 14:01
4F：→ opm: 許可再利用，房地價格歸零，貸款可還是在您身上。 01/09 14:01
5F：→ opm: 當然房價狂漲數倍，那是另一種光景。 01/09 14:03
謝謝回覆，如果不是自住，我也不會想買房，買單一房子無法分散風險
不過跟股債ETF合併計算投資或許另有效果。
6F：→ dogalan: 題外話 提醒你一下 即使淨資產價值夠高 還是要注意現金流 01/09 14:53
7F：→ dogalan: 舉個例子當突然發生金融風暴 房屋市值跟ETF價格崩跌的時 01/09 14:54
8F：→ dogalan: 候你的淨資產價值也會崩跌 但你的負債卻不會下降 這時候 01/09 14:54
9F：→ dogalan: 你的當下槓桿率會突然提升 所以你本身現金流能不能夠持續 01/09 14:55
10F：→ dogalan: 繳納利息跟生活開銷甚至繼續投資就很重要了 不能只看當下 01/09 14:56
薪水穩定，房貸目前佔薪水收入的1/3，
活期+定期存款有1000萬+，現金流應該不是問題
所以資產崩盤的時候，反而是要還部分房貸，進而減少槓桿?
資產增值時反而要繼續加碼(信貸或增貸)，維持槓桿?
不過槓桿目前要開多少，我自己目前也沒有概念?
※ 編輯: xu3wu0fu6 (211.75.207.133 臺灣), 01/09/2025 16:28:56
11F：→ opm: 世間沒有絕對的公平，人心都是偏的；過程錯了，結果也就錯了 01/09 17:30
12F：→ opm: ；過去的都是歷史，回不去的；同樣的起跑線，你卻追不到她； 01/09 17:30
13F：→ opm: 第三人稱是單數；世界那麼大，遇見你不容易。 01/09 17:30
14F：→ slchao: 用生命週期的角度, 假設已經開滿槓桿了, 遇到崩盤, 是不能 01/10 16:53
15F：→ slchao: 再增加曝險, 因為你的終點數值已經變低了 01/10 16:53
16F：→ slchao: 但崩盤時, 選擇提早還房貸, 又跟生命週期作法違背了 01/10 16:55
17F：→ slchao: 所以生命週期的書, 才會說不要超過200%, 是心理的考量 01/10 16:56
18F：→ slchao: 崩盤時才有餘裕增加曝險, 是不是一種擇時??自由心證 01/10 17:11
19F：推 daze: 生命週期投資法有分三段，第一段滿槓桿時，遇到崩盤應該降槓 01/10 17:19
20F：→ daze: 桿。第二段之後，遇到崩盤應該增加槓桿加碼。 01/10 17:20
21F：→ daze: 前提是你的理想股票比重在0~100%之間。如果你的理想股票比重 01/10 17:20
22F：→ daze: 大於100%，則不管在哪一段，遇到崩盤都應該降低槓桿。 01/10 17:22
23F：→ slchao: 完惹, 跟D大的理解不同XD 我回去重讀書 01/10 21:24
24F：推 SweetLee: 我個人的算法是把槓桿算在房子5倍 ETF=1倍 總槓桿率會 01/10 22:02
25F：→ SweetLee: 把存款1000萬算進分母 01/10 22:02
26F：→ SweetLee: 自住房只是比非自住房投資的流動性更差 不代表必要時不 01/10 22:03
27F：→ SweetLee: 能賣掉去租房子住 01/10 22:03
28F：推 tony825011: 房子假如你把他當消費產品，那就是單項支出 可以不算 01/20 09:46
29F：→ tony825011: 在槓桿內。 01/20 09:46