作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
标题[请益] 自住房贷可以算入投资杠杆吗?各种杠杆问
时间Thu Jan 9 11:58:43 2025
年初EXCEL整理了一下资产配置
遇到一些问题想问?
假设 (已做数值调整便於计算)
自住房屋购买价 4000万，付800万，贷款 3200万
ETF 3200万
存款 1000万
如果只算房屋部分，杠杆率 4000/800 = 5 倍
这算是台湾买房常规操作
各类别资产合并计算杠杆率为
总资产/ 资产净值 = 8200 / 5000 = 1.64 倍
我的问题是生命周期投资法说房贷和信贷可以做为杠杆投资方式
1. 自住房屋并不是我的投资目标，可以算是杠杆"投资"吗?
2. 每个资产有不同特性，所有资产合并计算杠杆率代表的意义?
3. 我不自觉就保持着ETF的高杠杆吗?
4. 那现金存款的杠杆又是什麽呢?
谢谢
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 211.75.207.133 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1736395125.A.048.html
1F：→ opm: 你用了不属於你的资源就是杠杆 01/09 13:57
2F：→ opm: 算不算投资，看您高兴。 01/09 13:58
3F：→ opm: 您的房子要瞬间被认定成辐射房屋啥，土地被认定成重污染，不 01/09 14:01
4F：→ opm: 许可再利用，房地价格归零，贷款可还是在您身上。 01/09 14:01
5F：→ opm: 当然房价狂涨数倍，那是另一种光景。 01/09 14:03
谢谢回覆，如果不是自住，我也不会想买房，买单一房子无法分散风险
不过跟股债ETF合并计算投资或许另有效果。
6F：→ dogalan: 题外话 提醒你一下 即使净资产价值够高 还是要注意现金流 01/09 14:53
7F：→ dogalan: 举个例子当突然发生金融风暴 房屋市值跟ETF价格崩跌的时 01/09 14:54
8F：→ dogalan: 候你的净资产价值也会崩跌 但你的负债却不会下降 这时候 01/09 14:54
9F：→ dogalan: 你的当下杠杆率会突然提升 所以你本身现金流能不能够持续 01/09 14:55
10F：→ dogalan: 缴纳利息跟生活开销甚至继续投资就很重要了 不能只看当下 01/09 14:56
薪水稳定，房贷目前占薪水收入的1/3，
活期+定期存款有1000万+，现金流应该不是问题
所以资产崩盘的时候，反而是要还部分房贷，进而减少杠杆?
资产增值时反而要继续加码(信贷或增贷)，维持杠杆?
不过杠杆目前要开多少，我自己目前也没有概念?
※ 编辑: xu3wu0fu6 (211.75.207.133 台湾), 01/09/2025 16:28:56
11F：→ opm: 世间没有绝对的公平，人心都是偏的；过程错了，结果也就错了 01/09 17:30
12F：→ opm: ；过去的都是历史，回不去的；同样的起跑线，你却追不到她； 01/09 17:30
13F：→ opm: 第三人称是单数；世界那麽大，遇见你不容易。 01/09 17:30
14F：→ slchao: 用生命周期的角度, 假设已经开满杠杆了, 遇到崩盘, 是不能 01/10 16:53
15F：→ slchao: 再增加曝险, 因为你的终点数值已经变低了 01/10 16:53
16F：→ slchao: 但崩盘时, 选择提早还房贷, 又跟生命周期作法违背了 01/10 16:55
17F：→ slchao: 所以生命周期的书, 才会说不要超过200%, 是心理的考量 01/10 16:56
18F：→ slchao: 崩盘时才有余裕增加曝险, 是不是一种择时??自由心证 01/10 17:11
19F：推 daze: 生命周期投资法有分三段，第一段满杠杆时，遇到崩盘应该降杠 01/10 17:19
20F：→ daze: 杆。第二段之後，遇到崩盘应该增加杠杆加码。 01/10 17:20
21F：→ daze: 前提是你的理想股票比重在0~100%之间。如果你的理想股票比重 01/10 17:20
22F：→ daze: 大於100%，则不管在哪一段，遇到崩盘都应该降低杠杆。 01/10 17:22
23F：→ slchao: 完惹, 跟D大的理解不同XD 我回去重读书 01/10 21:24
24F：推 SweetLee: 我个人的算法是把杠杆算在房子5倍 ETF=1倍 总杠杆率会 01/10 22:02
25F：→ SweetLee: 把存款1000万算进分母 01/10 22:02
26F：→ SweetLee: 自住房只是比非自住房投资的流动性更差 不代表必要时不 01/10 22:03
27F：→ SweetLee: 能卖掉去租房子住 01/10 22:03
28F：推 tony825011: 房子假如你把他当消费产品，那就是单项支出 可以不算 01/20 09:46
29F：→ tony825011: 在杠杆内。 01/20 09:46