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看板CFP
標題房貸怎麼計入資產計算？
時間Sun Dec 29 08:05:11 2024
想問最近準備買房
但太太一直堅持認為房價會續跌，要我再等等
雖然我比較秉持市場價格多數已經price in ，人為預測漲跌並不實際，但她蠻堅持的
她的理論是房價只要跌個10%，2000萬的房子就差了200萬。還反問我股票要賺到200萬要多久
？多等幾個月就賺200萬
姑且不論房價會不會跌（這應該也沒人知道）
我比較好奇的是房價對資產的影響
譬如我買2000萬的房子，跟等到跌價後1800萬的房子
乍看下差了200萬，好像我一買幾個月內就已虧200萬
但實際上，我少的錢是頭期款3成差異，也就是600-540=60萬
剩餘7成的差異，140萬，實際上是攤提到還款的40年
我的主張是，一個多欠140萬，利率2%，高達40年的貸款，在現在這個當下，折合的價值應該
很低
也就是這個債務不可能是等同140萬的負資產，但我也不確定到底等同多少的負資產
所以我認為趕快買一買，儘早安定，我付出的機會成本假使虧10%，也就是60萬左右再多一點
點
只是我不確定140萬的房貸，算是多少的負資產？
突然想到閒聊
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1F：推 daze: 要看你要用多少折現率。如果你用2%折現率，那就是價值140萬 12/29 09:33
2F：→ daze: 。如果你用3%折現率，那大概打個85折。 12/29 09:37
3F：推 krf08: 房子買賣摩擦成本光是房仲費就6%，加入其他費用和稅，收益 12/29 09:38
4F：→ krf08: 沒有帳面上好看 12/29 09:38
5F：→ krf08: 而且這個還是建立在馬上賣掉的狀況，現在房地產要出脫半年 12/29 09:39
6F：→ krf08: 以上很正常 12/29 09:39
7F：→ daze: 另外，你有提前還款的權利，這個optionality其實也有些價值 12/29 09:39
8F：→ daze: ，但這個價值是多少，需要很多假設，我就不細算了。 12/29 09:40
9F：→ daze: 另外，房貸可以列舉扣除抵稅，這點的價值取決於你的稅率多寡 12/29 09:42
10F：→ daze: 只有購屋貸款的「利息」的部分可以抵稅，本金不能抵稅。如果 12/29 09:45
11F：→ daze: 日後增貸，增貸部分的利息也不能抵稅。 12/29 09:45
12F：推 transistor: 你高興就好 12/29 13:27
13F：→ coolscott: 有人會說房子很好賣，一下就脫手，隔壁xxx馬上就賣了 12/29 15:18
14F：推 Gaviy: 你如果是租房的..房租自然會讓你感受到差異..然後就買了.. 12/29 16:59
15F：→ Gaviy: 人教人教不會...事教人一次會... 12/29 17:00
16F：推 dogalan: 沒辦法預測漲跌是對的 只是爭贏老婆你也沒辦法獲得甚麼 12/29 17:56
17F：→ dogalan: 但如果你現在買了之後房價馬上跌 你老婆肯定會爆氣 深思 12/29 17:56
18F：→ opm: 房貸個人覺得是負債 房地的價格是浮動的 貸款金額會實計 12/29 18:15
19F：→ aloness: 借錢當然是負債，公司行號都這樣算 12/29 20:37
20F：→ aloness: 不在乎帳面價值的話，無所謂啦，也就只是多花一點買一樣 12/29 20:38
21F：→ aloness: 的東西 12/29 20:38
22F：推 knifechen: 自住就不要用投資的算法 12/30 07:26
23F：推 daze: 反過來說，如果你相信市場價格是有效率的，那多等幾個月你其 12/30 14:32
24F：推 bossking: 主要看你談的成交價 不要買高就好 12/30 14:36
25F：→ bossking: 自住後 房價有漲就都是賺 選擇好的區域有未來性的地段買 12/30 14:37
26F：→ daze: 實在期望值上也不會有太大損失。漲10%的機率跟跌10%的機率都 12/30 14:37
27F：→ daze: 已經priced in了。 12/30 14:37
28F：→ daze: 但房地產市場可能未必真的非常有效率啦... 12/30 14:40
29F：推 zxcvb7700: 如果你找不到下一個接手的人 虧的就不只60萬 12/30 16:17
30F：推 kusomanfcu: 成本 預期成本 資產價格 債務 12/30 19:59
31F：推 LuciusMalfoy: 自住我覺得當儲蓄吧 XD 12/30 21:45
32F：噓 f11IJ: 也有很多人相信sway那套買不如租的理論，然後等著等著就多 12/31 03:10
33F：→ f11IJ: 花了一千萬買房，給你參考。 12/31 03:10
34F：→ opm: 也有人買了房才發現是漏水樓 幅射屋 房子不值錢了 貸款還在 12/31 07:20
35F：→ opm: 相當極端的例子就是買樓全家入住 房子垮了 一起上路 12/31 07:21
36F：推 ceowu: 房市要反轉了，再等等吧。提供一個觀察方法,你看路邊有沒 01/02 03:00
37F：→ ceowu: 有一堆房仲在發傳單，這時候就可以買了 01/02 03:00
38F：→ opm: 房仲發傳單好幾個月以上了 01/02 20:37
39F：推 timmy8812: 我也覺得房市要反轉了 01/04 15:57
40F：推 Dsman: 自住不用等吧 聽SWAY過去10年不知道虧多少了 01/07 00:54
41F：→ syouth: 徵碳排稅 人事高漲 原物料漲 怎麼房價會給你跌 02/21 23:43