作者normangood (康寶)
看板CFP
標題[請益] 資產配置調整
時間Fri Sep 27 21:34:35 2024
小弟與老婆都是公職人員，年紀均3開頭，月收共11萬（以扣除公保跟健保，退撫基金，
所得稅），不含年終跟考績獎金。
小孩二週寶寶，目前資產如下：
1. 2年大樓，貸款600萬，目前實際市價1330萬，出租中22000元，公益出租人。
2.2年透天，貸款1200萬，目前市價保守估計1800萬，自住。
3.8年大樓，貸款650萬，跟媽媽合資，人頭掛媽媽，出租2萬。
手頭還有350-370萬現金與股票，大樓都用寬限期5年，目前房貸與租金相抵，約剩2萬，
等寬限期過後，大概是打平狀態。
小女孩已出生，我們都很期待，但也有點擔心是否槓桿有點大，想詢問網路的大家，對於
我們這樣子的家庭是否沒有注意到的風險，養兒育女是否壓力太大，是否要做資產調整。
感恩大家～（本人以前是軍人，存了不少錢，後來考上國考，老婆是高考，也是從年輕存
到現在）
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1F：推 SweetLee: 都公職應該不會風險太大吧？ 是我的話會全放股票 但是 09/27 21:53
2F：→ SweetLee: 要保個定期壽險額度大概房貸還得掉的數量 09/27 21:53
3F：→ ohyakmu: 按你自己的算法，寬限期過就月光，現在要多養個小孩？而 09/27 23:42
4F：→ ohyakmu: 公職加薪幅度也不大吧 09/27 23:42
5F：推 dogalan: 一般是建議房貸佔收入比例在1/3 最高到1/2比較好 09/28 00:47
6F：→ dogalan: 另外你都重壓房地產 假設之後台灣房地產沒有繼續之前榮景 09/28 00:51
7F：→ dogalan: 也是一種風險 房子夠用就好 剩下可以考慮幫女兒存etf 09/28 00:51
8F：→ dogalan: 定期定額市值型etf(006208/voo)只存不賣 09/28 00:57
9F：→ dogalan: 然後小孩的育嬰費教育費要先研究一下 以免現金流不夠用 09/28 00:58
10F：推 HaiBrother: 沒有現金流壓力不大嗎，股市房市不好的話，又需要錢 09/28 08:48
11F：→ HaiBrother: 用怎麼辦 09/28 08:48
12F：推 HaiBrother: 抱歉看錯，是房貸跟租金打平，不過資產配置也很重要 09/28 08:54
13F：推 HaiBrother: 房子流動性差，不過可以觀察最近的政策，房子賣了之 09/28 09:01
14F：→ HaiBrother: 後要買回來可能也不容易了，不急於調整 09/28 09:01
15F：推 opop1133: 11萬加4萬租金 有點拼 09/28 09:27
16F：推 yuui: 先脫手一間吧 這一波管制 新古屋 中古屋 重災區 09/28 10:16
17F：→ normangood: 我們預計5年後會先脫手一間，資本利得會還房貸。降低 09/28 10:59
18F：→ normangood: 貸款額度。 09/28 10:59
19F：推 alau: 趁早先賣一間吧，這波不知道會緊縮到什麼程度。 09/28 16:25
20F：→ alau: 長期投資應該配置更多在股市(0050+VT) 09/28 16:26
21F：→ meya: 房產太多啦，閒錢買006208，長期持有 09/28 17:51
22F：推 transistor: 看起來有可能都是近期買的，未來賣房不見得都會賺，既 09/29 10:09
23F：→ transistor: 使平轉也會損失機會成本 09/29 10:09
24F：→ transistor: 不過看起來你們應該也是新青安的套利客 09/29 10:10
25F：→ transistor: 房子真的要賣當下才知多少，實價登錄的現值都是別人 09/29 10:18
26F：→ transistor: 的價錢 09/29 10:18
27F：→ normangood: 回p大，這三個物件，一個是2019年，一個是2020年，最 09/29 10:19
28F：→ normangood: 後一個是年初買的。 09/29 10:19
29F：推 alau: 那就是先把1賣掉,租金報酬接近台幣定存,買的時機好已經賺到 09/29 14:24
30F：→ alau: 價差。 09/29 14:24
31F：推 toko6290: 我反而不推薦台股，台股跟台灣房產相關性高，難以分散 09/29 22:36
32F：→ toko6290: 風險 09/29 22:36
33F：→ pippen2002: 0050+0056+00878/00713 放十年你會哭~~笑到哭~? 09/30 09:25
34F：→ Mithra: 等五年在賣啦 現在賣房地合一吃光光 09/30 09:27
35F：→ elven: 看起來三間都是掛1，兩間大樓是新青安寬5，若寬限期過後， 09/30 22:09
36F：→ elven: 大樓的房貸還款與租金收入現金流打平，其實還好，而且300多 09/30 22:09
37F：→ elven: 萬的現金股票也不會不見。 09/30 22:09
38F：→ elven: 咦，不對啊! 寬5是新青安限定，而且不能出租! 你的問題會是 09/30 22:10
39F：→ elven: 這個喔! 09/30 22:10
40F：推 SweetLee: 看來用新青安炒房的可能真的不少 09/30 23:07
41F：推 JJBOY: 剛剛上網查，公教人員土地銀行好像是五年寬限期喔，https:/ 10/01 06:27
42F：→ JJBOY: /oi.landbank.com.tw/product/4 10/01 06:27
43F：→ JJBOY: 寬限期五年不是只有新青安 10/01 06:29
45F：→ JJBOY: 一堆人沒有查就開槍XD 10/01 06:31
46F：→ normangood: 中國信託是35年，5年寬限期。我們三間都是這個。 10/01 08:33
47F：推 ken3616001: 脫手一間再轉穩定配息的ETF，應該就穩到不行了吧 10/01 10:11
48F：→ ken3616001: 換成股票至少真的要用錢的時候能很快拿回來 10/01 10:12
49F：→ normangood: 謝謝k大，時間到會把其中一間拿來換現金，提高安全水 10/01 12:50
50F：→ normangood: 位。 10/01 12:50
51F：→ opm: 建議壽險額度檢視，意外險夫妻二人用團保拉到1000萬以上。 10/01 15:33
52F：推 elven: 抱歉誤會是新青安 10/01 19:29
53F：→ elven: 所以我覺得現金流能過就不要賣 10/01 19:30
54F：→ elven: 先估算房地合一稅，再想想真有必要現在賣嗎? 10/01 19:32
55F：→ elven: 緊急備用金可以申請增貸(掛4)，額度先開，有需要再動支 10/01 19:35
56F：→ smartbit: 600萬貸款，寬限期後應該要每個月快四萬吧 10/02 09:27
57F：→ smartbit: 這樣怎麼會和租金打平呢？ 10/02 09:27
58F：→ smartbit: 想到了，你房貸是30年 10/02 09:28
59F：→ smartbit: 你的配置短期沒有問題，但長期來看，壓在房地產的比例 10/02 09:30
60F：→ smartbit: 還是過重，雞蛋不要放在同一個籃子 10/02 09:30
61F：→ smartbit: 有好的時間點，應該要降低房地毯的投資 10/02 09:31
62F：→ normangood: 感謝s大，我目前中期大概是5-10年期間，會處分1200萬 10/02 19:52
63F：→ normangood: 透天或8年大樓其中一間，拿回資金，投資美股大盤，降 10/02 19:52
64F：→ normangood: 低房地產比例。 10/02 19:52
65F：推 timmy8812: 你們這貸款部位 真的要像前幾樓說的 看一下壽險額度 10/06 20:56