作者kitten123 ( )
看板CFP
標題Fw: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎
時間Fri Mar 3 19:15:51 2023
在房版發大概會被眾房蟲房仲噓所以轉來這
請這個的板駐板房蟲們手下留情....XD
400萬現金 單筆投入0050 + 每月3萬定期定額
投資時間： 2003/07/01 - 2023/03/03
總投資成本：7,110,000 台幣 + 400 萬
資產終值：20,417,672 台幣 + 400 萬 *1.055^20 = 3208萬
年化報酬率：5.50%
結論：不要小看複利的力量
資料來源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累積資產階段，其實不用租到3萬的房子，
租小一點、便宜一點，一開始可以投多一點到股市裡面去複利；
這樣資產增幅會更大 (每月定期定額改投4萬，資產終值 3888萬)
租房擁有的彈性也是優點，哪裡有薪水更高更好的工作，
直接跳槽過去找地方租就好，不會被房子綁在某個地方；
還可以租在上班地點附近，上下班免去通勤時間又不用塞車超爽Der；
另外真的想要創業，也不會被房貸卡住金流。
當然如果工作穩定，覺得可以做十年以上，
買個房自住也無妨，但買房是一生重大的決定，
真的需要再買而不是人云亦云。
※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1a0P7oPJ ]
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
標題: Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎
時間: Fri Mar 3 14:21:36 2023
雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
先做一下幾個基本的假設
你現在手頭上有400萬，
且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
你會上來問這個問題，
我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
所以當作你跟我老目一樣都擺定存
那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
先看b.
0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
（綠角流的標準做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
這應該是標準的做法。
由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
買房自住視同租給自己
你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
1. 2000賣出 (0%)
2. 2500賣出 (1.5%)
3. 3000賣出 (2.7%)
括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
那你一定是對的
期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
這都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: 從小努力讀書
: 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: 存了頭期款買房
: 每月房貸5、6萬
: 聽起來還有錢過其他生活
: 但想起來其實不然.........
: 等我退休時
: 這間房也40年屋齡了
: 到時還敢住嗎？？
: 到死之前勢必至少再換一次房......
: 而且退休後也沒收入了
: 所以在我買第一間房之後
: 除了繼續付第一間的房貸
: 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: 等於要有付2間房貸的能力
: 一個月10幾萬就去了
: 覺得就算年薪300
: 日子其實還是過得很吃緊
: 一輩子就是存錢養房當房奴
: 有人有這樣的感嘆嗎 ！？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.135.58 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1677824498.A.653.html
1F：推 hellogym: 買股長期投資說的簡單 去看看股版有幾個買股放超過5年 03/03 14:25
2F：→ hellogym: 的 嘻嘻 03/03 14:25
3F：推 migration265: 結論是 要買自住房？ 03/03 14:25
4F：推 maxboy06: 2020年3月玉山金被定期定額散戶賣到的最低點跌停 03/03 14:27
5F：推 kusomanfcu: 你的問題在2000萬的房租金3萬？ 03/03 14:28
6F：→ hellogym: 2020/3月真的超經典 一堆人號稱長期投資砍在最低點阿呆 03/03 14:28
7F：→ hellogym: 股 股版一堆文章屍體XDD 03/03 14:28
8F：→ kusomanfcu: 然後還有利息抵稅額+租金抵稅額 03/03 14:29
9F：→ hellogym: 買房30年貸不下去 跟我說ETF長期投資20年我都當放屁 03/03 14:29
10F：→ hellogym: 算回測自欺欺人而已 03/03 14:30
11F：推 kusomanfcu: 再來六都租金 成長20年均化你要算多少？ 03/03 14:31
12F：→ kusomanfcu: 15年打錯 03/03 14:31
13F：→ kusomanfcu: 再來持有稅成長 租買增加是一制的 03/03 14:32
14F：推 ZackRyo: 這篇佛 03/03 14:32
15F：推 maxboy06: 無腦定期定額就是註定在最低點嚇死一鍵停損 03/03 14:32
16F：推 ganninian: 股版就luke7459那篇最經典 最好的負面教材 我自己201 03/03 14:33
17F：→ ganninian: 6開始買2330以來都沒賣過 去年十月跌到三開頭真的心痛 03/03 14:33
18F：→ ganninian: 不過回去看luke那篇就能堅持了 還能抄底加碼XD 03/03 14:33
19F：推 kusomanfcu: 但是稅制上租屋增加的會比較多 03/03 14:34
20F：推 partsex: 如果這一輩子只有一間自住房 蠻慘的 03/03 14:36
21F：→ partsex: 台灣一間自住房 完全沒出租效益 03/03 14:36
22F：→ partsex: 對於只有400萬的窮人 03/03 14:36
23F：→ partsex: 你應該買個800萬老屋自住 03/03 14:36
24F：→ partsex: 再買個1200萬的隔間套房公寓出租 03/03 14:36
25F：→ partsex: 而不是全部都去自住 03/03 14:36
26F：→ partsex: 苦一點 直接買間2000萬隔套公寓 自己住一間套房 其他間 03/03 14:36
27F：→ partsex: 出租 5-6年後再買第二間搬出去住 03/03 14:36
28F：推 maxboy06: 10年一次的世紀股災 存股族根本都嚇死賣10年低點 03/03 14:37
29F：推 buji: 個股比較難，VTI我放十年以上了 03/03 14:37
30F：→ partsex: 窮人不延後享樂 你變不出第二間的 03/03 14:37
31F：→ partsex: 一輩子只養一間 那是你窮人太安逸不肯吃苦 03/03 14:37
32F：→ maxboy06: 書上寫股災要買都鬼扯 只有純技術派敢在股災買 03/03 14:39
33F：推 hellogym: 十年線進場買股 股版喊最大聲的XDD 03/03 14:41
34F：→ hellogym: 去年一堆股票跌到十年線 也沒看到幾隻小貓進場 笑屎人 03/03 14:41
35F：推 Mimmature: 存款400萬加六萬薪 買1000萬就很硬了 03/03 14:42
36F：→ Mimmature: 頂多買600-800才是健康的 03/03 14:42
37F：→ Mimmature: 台灣人就是被騙到硬吃自己吃不下的房貸 03/03 14:42
38F：→ Mimmature: 消費市場才會這麼畸形 03/03 14:42
39F：→ maxboy06: 去年10月0056 23塊 有幾個敢買 03/03 14:42
40F：推 jc761128: 第一金砍在202003的那位 我永遠記得他的教訓 一張不賣 03/03 14:43
41F：推 Anyotw: 你不凹一間你兒女怎麼翻身 03/03 14:43
42F：→ Anyotw: 當然你不婚不生死前把錢花完就隨便 03/03 14:43
44F：→ hellogym: 進場 賺股息又賺差價 豪爽 03/03 14:45
45F：推 TheDream: 股票用0050，房價可以用全國房價指數漲幅。 03/03 14:45
46F：→ TheDream: 2008/01~2022/10，信義房價指數漲幅143%，平均年增率6% 03/03 14:45
47F：→ TheDream: ，國泰房價指數漲幅120%，平均年增率5.4%。 03/03 14:45
48F：→ hellogym: 殖利率超過10%的一堆能挑 還有人不敢買我也是醉了 03/03 14:46
49F：推 maxboy06: 去年10月每個都砍在萬三去買32鎂當租屋美金神 03/03 14:48
50F：→ shena30335: 爬了一下上面說的股板luke7459，結果他後來也買房了 03/03 14:52
51F：推 sspider0829: 去年不是一堆人砍股買鎂嗎？我喊破喉嚨910月買股 也 03/03 14:54
52F：→ sspider0829: 沒幾個人敢買 03/03 14:54
53F：推 hellogym: 人家才不像魯空那麼白癡 當然買房了 03/03 14:55
54F：推 leeroy: 有下有推。感謝分享 03/03 14:59
55F：推 fatb: 年收破百的基本都會自己算這個XD 03/03 15:00
56F：推 piliwu: 更多是萬八才開始定期定額的萬五就問要不要停股版 03/03 15:03
57F：→ piliwu: 也一堆XD 03/03 15:03
58F：→ piliwu: 股票長期獲利會比較好但長期持股違反人性 03/03 15:04
59F：→ piliwu: 房地產優點就是隨便阿貓阿狗都能長期持有 03/03 15:04
60F：推 kagaya: 對哦！萬八開始一堆人鼓吹我定期定額，不買他們還罵你笨 03/03 15:04
61F：→ piliwu: 講很多次了這不是算數問題 03/03 15:05
62F：推 nitero: 兩千萬的房子不太可能租金三萬 03/03 15:07
63F：→ kagaya: 說你不懂平均，因為定期定額平均，就算萬八也沒差。我怎麼 03/03 15:07
64F：→ kagaya: 想都不對，怎樣都要抄底吧 不抄底也不用抄頂啊 03/03 15:07
65F：推 maxboy06: 租屋股神開始洗版堆靈骨塔屌打房蟲的時候 就是高點 03/03 15:09
66F：推 piliwu: 萬八跌到萬五就一堆人問要不要停扣XD定期定額講的 03/03 15:11
67F：→ piliwu: 容易 03/03 15:11
68F：→ hellogym: 萬八定期定額 萬五停扣 萬3停損買32鎂 XDDDD 03/03 15:15
69F：推 undergarment: 熱心推 03/03 15:15
71F：推 maxboy06: 恩 h大說的就現實散戶標準動作 啥回測都鬼扯 03/03 15:17
72F：推 F93935: 紀律很重要，房地產僵固性嚴重，而且我都三五年轉貸一次沒 03/03 15:18
73F：→ F93935: 有資金鎖在同一間房子的問題 03/03 15:18
74F：推 hellogym: 我覺得AI在講廢話 03/03 15:19
75F：噓 Morphee: 不符現況啊，錯很大。我感覺是沒啥太多買房經驗的人寫的 03/03 15:21
76F：→ Morphee: 。 03/03 15:21
77F：推 quiet93: 重劃區2000萬三房，房租3萬很有機會阿 03/03 15:41
78F：→ quiet93: 數學一回事，人性一回事，做得到的很少啦 03/03 15:42
79F：推 F93935: 我這邊新北房價1千2含車位都租到兩萬八了 03/03 15:42
80F：→ F93935: 兩千萬三房三萬二起跳基本吧 03/03 15:42
81F：→ F93935: 我前年買兩千八中山區破華廈都租六萬了 03/03 15:43
82F：→ tc1988: 台中有800上下的租25000 03/03 15:47
83F：推 freekid: 主要是房價房租那裡不對，我這裡房價1250租三萬，還是新 03/03 15:50
84F：→ freekid: 成屋非改套 03/03 15:50
85F：→ IBIZA: 他是覺得兩千萬房租三萬太低吧 03/03 15:50
86F：推 kagaya: 太低啦 ． 03/03 15:56
如果一樣開著後照鏡看房地產
調整數字讓平均年增為 5.56% （賣出4500w，總增幅125%）
然後設定租金 5w 使得租金投報在3%。
這樣你可以得到13.3%的IRR, 期末現金扣掉頭款有3128w
https://i.imgur.com/WwGeJaf.png
※ 編輯: snaken (118.167.135.58 臺灣), 03/03/2023 16:28:41
87F：推 quiet93: 我這裡1500租25000含管理費 03/03 16:21
88F：→ quiet93: 所以2000萬如果是三萬房租不含管理費，應該很有機會 03/03 16:22
89F：→ quiet93: 一般住宅總價越高投報不是越低嗎 03/03 16:23
90F：推 pantani: 房子有一個優點就是變現難 可以喝止持有人很多衝動性消 03/03 16:26
91F：→ pantani: 費或投資 03/03 16:26
92F：→ IBIZA: 不會啊 去年一個衝動就貸了一千萬出來投資.. 03/03 16:26
93F：→ pantani: 或是恐慌性賣出之類 03/03 16:26
94F：→ IBIZA: 我原本其實沒有想的 純粹就是接了一個電話.... 03/03 16:27
95F：→ pantani: 總比股債一鍵賣出難多了 03/03 16:27
96F：→ IBIZA: 其實還好 設定好 也是一個按鍵就帶出了 03/03 16:27
97F：→ IBIZA: 其實還好 設定好 也是一個按鍵就貸出了 甚至沒時間問題 03/03 16:27
98F：→ IBIZA: 24小時都能貸出 馬上到帳 03/03 16:28
99F：→ IBIZA: 昨天我接到國泰電話 就差一點又提前設定... 03/03 16:28
100F：→ IBIZA: 我一直跟他聊 線上申請都填好 他說會拉聯徵我才醒過來... 03/03 16:29
101F：→ IBIZA: 現在真的很容易不小心就借到錢... 03/03 16:30
102F：推 LittleBob: 推 03/03 16:31
103F：推 hellogym: 你一千萬不是信貸吧？ 信貸額度沒那麼高 03/03 16:34
104F：→ s26492755: 靠北 我申請下去了耶 03/03 16:35
105F：推 curry56: 03/03 16:35
106F：→ s26492755: 我想說板友說難貸 我來試試看 03/03 16:35
107F：推 lalaBar: 股版白癡超多的 03/03 16:39
108F：推 chouwang68: IB你那通電話的妹子聲音是不是很正？！XDD 03/03 17:10
109F：推 DOMENKING: 推 感謝好人 這篇很棒 03/03 17:10
110F：→ IBIZA: 我不會在意這個...只是電話有甚麼好意淫的XDD 03/03 17:12
111F：→ IBIZA: 我一千萬是信貸啊 兩家 03/03 17:12
112F：推 MaxA: 我當兵的時候還真的打電話跟銀行客服聊天過 03/03 17:13
113F：→ IBIZA: 去年我會不小心就借錢 主要就是報的利率太低... 03/03 17:13
114F：→ IBIZA: 拉聯徵會醒過來 是因為我不想把聯徵次數浪費在國泰 03/03 17:14
115F：→ IBIZA: 一直跟我說先申辦就可以估價 我想說估個價ok, 結果要拉 03/03 17:16
116F：→ IBIZA: 聯徵 03/03 17:16
117F：推 chouwang68: 國泰都這招，不管你是不是她們往來戶，「O小姐那我先 03/03 17:22
118F：→ chouwang68: 幫妳送估價。」「好。」「那我們先幫妳拉聯徵喔！」 03/03 17:22
119F：→ chouwang68: 我太太： XD 03/03 17:22
120F：推 hellogym: 你好猛 月收超過50萬 03/03 17:28
121F：推 pineapple530: 數字都很好，重點在做不到，很快就懷疑自己，想買 03/03 17:34
122F：→ pineapple530: 房就買吧 03/03 17:34
123F：→ snaken: 能定期定額超過5年的很少，能繳房貸10年的很多 03/03 17:38
124F：→ s26492755: 你要填資料才能送聯徵 所以填資料與否是關鍵 03/03 17:51
125F：→ s26492755: 一般估價是不用填資料的 03/03 17:51
126F：→ s26492755: 只是一般估價跟核貸結果未必一樣 03/03 17:52
127F：→ s26492755: 但我遇到的差距是也不大 03/03 17:52
128F：推 hotrain13: 定期定額谷底出清的都是韭菜 03/03 17:52
129F：推 rpfeynman: 傻傻問一下，這張表可以適用於把房子出租嗎？租金多寡 03/03 17:53
130F：→ rpfeynman: 應該要影響期末金額不是嗎？ 03/03 17:53
131F：→ snaken: 實務上，高租金的物件的出售價格一定會比較高。 03/03 18:10
132F：→ snaken: 但，這張表只是個計算表，租金以及房子賣價都是輸入變數 03/03 18:10
133F：→ snaken: 你可以自己看旁邊的計算結果，評估算出來的年房屋增值 03/03 18:11
134F：→ snaken: 或是租金投報是否合理 03/03 18:11
136F：→ jeromeshih: 如果比較，是否都從08算，這樣數字可能比較好比對? 03/03 19:00
137F：推 swgun: 話說2020年三月我全家身上只剩10萬台幣 只差沒去銀 03/03 19:02
138F：→ swgun: 行賣屁股 其他 03/03 19:02
139F：→ swgun: 全壓在股市了 不信我也沒辦法 03/03 19:02
141F：→ swgun: 好像那時沒留圖的樣子 03/03 19:08
142F：推 jeromeshih: 樓上，你獲利100倍的情況，這可能是常態? 03/03 19:15
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 03/03/2023 19:36:15
143F：→ IBIZA: 2003年差不多是我買第一間店面的時候, 我那時候投入350萬 03/03 23:04
144F：→ IBIZA: 然後租出去, 從此沒再付過房貸, 第五年用這間店面增貸買了 03/03 23:05
145F：→ IBIZA: 另一間店面, 一樣沒再付過房貸, 反而還有錢拿 03/03 23:05
146F：→ IBIZA: 又過了大概十年 兩間都還完, 之後房租都是淨所得 03/03 23:06
147F：→ IBIZA: 到現在兩間值....還是別講了 免得買0050的人傷心... 03/03 23:07
148F：→ IBIZA: 這20年其實0050跟台灣房價指數的漲幅差不多 03/04 01:53
149F：→ IBIZA: 但台灣買房子多半有槓桿, 而且房租相對本金其實很可觀... 03/04 01:54
150F：推 castlewind: 要靠房子賺錢 也得湊得出頭期 貸得到錢 跟現金流能撐 03/04 02:08
151F：→ castlewind: 住吧 也不是沒有某個環節掉鏈 結果獲利公式失敗的 03/04 02:08
152F：→ IBIZA: 台灣房貸違約率只有千分之一 03/04 02:48
153F：→ IBIZA: 本金是絕大多數投資都必須 03/04 02:48
154F：→ IBIZA: 台灣房貸不難貸，只要信用正常，幾乎都能貸到30年、最低利 03/04 02:50
155F：→ IBIZA: 率啊 03/04 02:50
156F：推 chenblue: 大多人股房都會投資。房產贏在槓桿和利率，因此自住房 03/04 09:18
157F：→ chenblue: 一般建議直接買。但隨著資產增加，這優勢就慢慢沒了。 03/04 09:18
158F：→ chenblue: 而房產的弱點是現金流較差且要花力氣管理，所以根據每 03/04 09:18
159F：→ chenblue: 個人收入/資產狀況不同，適合的配置也會有差。 03/04 09:18
160F：→ Mosin: 一樓的房價租金比也太低了吧，1間租15年1間租10年 03/04 22:10
161F：→ Mosin: 平均12.5年租金換一間，算是很會挑店面? 03/04 22:12
162F：推 Mosin: 信義房價指數抓2003Q1-2022Q1=(136.94/36.82)=3.72 03/04 22:24
163F：→ Mosin: 0050報酬指數，抓2003/3/31-2022/3/31=(27804.09/3,202.40) 03/04 22:25
164F：→ Mosin: =8.68 不過買房有槓桿可以再拉高報酬 03/04 22:26
165F：推 goury: 這選店面的能力，大概跟2002年開始定期定額買大立光差不多 03/05 05:38
166F：推 haooxx: 請問 買房獲利所得要繳稅嗎 要的話要怎麼計算？ 03/05 11:02
167F：→ IBIZA: 2003買房哪需要什麼選股，那時候利率4趴多，台北市租金房價 03/05 11:42
168F：→ IBIZA: 比是200-240倍 03/05 11:42
169F：→ IBIZA: @haooxx 老房沒有房地合一稅，主要是土增稅，我算過大概兩 03/05 11:44
170F：→ IBIZA: 百多萬，房租收益因為是店租，所以也都是有繳，房客報稅就 03/05 11:44
171F：→ IBIZA: 會報了 03/05 11:44
172F：→ IBIZA: 補充，兩百多萬是第一間 03/05 11:45
173F：→ IBIZA: @Mosin, 我買的價格是218個月換一間, 但很快租金就調整到 03/05 11:54
174F：→ IBIZA: 原本的1.5倍, 大概也是五年時間左右 03/05 11:54
175F：推 Mosin: 218/1.5/12=12.1年，起始租金房價比單看帳面是218 03/05 13:26
176F：→ Mosin: 不過考慮到租金成長，實際所需時間縮短不少 03/05 13:27
177F：→ IBIZA: 其實買房出租本來就是這樣 一開始比較緊, 過幾年就會因為 03/05 13:37
178F：→ IBIZA: 租金成長越來越輕鬆 03/05 13:37
179F：→ IBIZA: 我前兩年買的 去年第一次換約就成長7%左右 03/05 13:38
180F：→ IBIZA: 剛好抵銷升息 還有多一點 03/05 13:40
181F：推 goury: 光是在當年能做出買店面出租賺錢的選擇，就贏碾壓我了 03/05 17:06
182F：推 ErnestKou: 去年就是了，好幾個定期定額0050想停損的 03/05 19:10
183F：→ ErnestKou: 指數化投資方法很簡單，但是心態要堅強 03/05 19:11
184F：推 castlewind: 03年那時除了有SARS 還有青年低利貸款啊 03/05 19:41
185F：→ IBIZA: 青年成家低利貸款一直都有吧 應該快30年了 03/05 21:19
186F：→ IBIZA: 我買這間應該是SARS完之後半年多, 03年年底或04年初的時候 03/05 21:28
187F：→ IBIZA: 貸款完還剩一些錢, 忘了在哪看到有人在那年七八月股市大翻 03/05 21:30
188F：→ IBIZA: 轉時期選擇權賺翻的心得分享, 就把剩的錢拿去玩選擇權 03/05 21:30
189F：→ IBIZA: 一開始有賺一點, 後來在04年總統大選兩顆子彈時賠光..... 03/05 21:30
190F：推 castlewind: 就我自己跟身邊人的經驗 我們幾個買房的時候 手上付頭 03/06 01:00
191F：→ castlewind: 期的錢都不算多（苦笑） 但買到手以後 你就自然會想辦 03/06 01:01
192F：→ castlewind: 法學會撐住現金流了（再苦笑） 以老夫而言 至少孤寡老 03/06 01:02
193F：→ castlewind: 人不用擔心被房東掃地出門的安全感 很值得 03/06 01:03
194F：→ Altair: 2003年附近是台灣房價少數的極低點之一 03/07 19:22
195F：推 castlewind: 世紀初那幾年都蠻低點的 不然也不會搞出青年低利貸款 03/08 04:26
196F：→ castlewind: 300億的quota了 03/08 04:26
197F：→ IBIZA: 青年低利貸款其實跟房價低迷無關，一直都有的 03/08 16:12
198F：推 u48652004: 老婆小孩因素有考慮嗎？ 06/29 11:31