作者kitten123 ( )
看板CFP
标题Fw: [闲聊] 平凡人的一生就是一辈子存钱养房吗
时间Fri Mar 3 19:15:51 2023
在房版发大概会被众房虫房仲嘘所以转来这
请这个的板驻板房虫们手下留情....XD
400万现金 单笔投入0050 + 每月3万定期定额
投资时间： 2003/07/01 - 2023/03/03
总投资成本：7,110,000 台币 + 400 万
资产终值：20,417,672 台币 + 400 万 *1.055^20 = 3208万
年化报酬率：5.50%
结论：不要小看复利的力量
资料来源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累积资产阶段，其实不用租到3万的房子，
租小一点、便宜一点，一开始可以投多一点到股市里面去复利；
这样资产增幅会更大 (每月定期定额改投4万，资产终值 3888万)
租房拥有的弹性也是优点，哪里有薪水更高更好的工作，
直接跳槽过去找地方租就好，不会被房子绑在某个地方；
还可以租在上班地点附近，上下班免去通勤时间又不用塞车超爽Der；
另外真的想要创业，也不会被房贷卡住金流。
当然如果工作稳定，觉得可以做十年以上，
买个房自住也无妨，但买房是一生重大的决定，
真的需要再买而不是人云亦云。
※ [本文转录自 home-sale 看板 #1a0P7oPJ ]
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
标题: Re: [闲聊] 平凡人的一生就是一辈子存钱养房吗
时间: Fri Mar 3 14:21:36 2023
虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
先做一下几个基本的假设
你现在手头上有400万，
且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
a. 买个2000万的房子，然後6万都拿去缴房贷
b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
你会上来问这个问题，
我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
所以当作你跟我老目一样都摆定存
那我们开着後照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
先看b.
0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
（绿角流的标准做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
这应该是标准的做法。
由於我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
买房自住视同租给自己
你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
1. 2000卖出 (0%)
2. 2500卖出 (1.5%)
3. 3000卖出 (2.7%)
括弧後为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
那你一定是对的
期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算後结果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
这都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之铭言：
: 从小努力读书
: 好不容易30多岁也终於拼到年薪300了
: 存了头期款买房
: 每月房贷5、6万
: 听起来还有钱过其他生活
: 但想起来其实不然.........
: 等我退休时
: 这间房也40年屋龄了
: 到时还敢住吗？？
: 到死之前势必至少再换一次房......
: 而且退休後也没收入了
: 所以在我买第一间房之後
: 除了继续付第一间的房贷
: 也要开始存第二间房的钱了 （第二间头期款+贷款，或第二间退休房一次付清）
: 等於要有付2间房贷的能力
: 一个月10几万就去了
: 觉得就算年薪300
: 日子其实还是过得很吃紧
: 一辈子就是存钱养房当房奴
: 有人有这样的感叹吗 ！？
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 118.167.135.58 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1677824498.A.653.html
1F：推 hellogym: 买股长期投资说的简单 去看看股版有几个买股放超过5年 03/03 14:25
2F：→ hellogym: 的 嘻嘻 03/03 14:25
3F：推 migration265: 结论是 要买自住房？ 03/03 14:25
4F：推 maxboy06: 2020年3月玉山金被定期定额散户卖到的最低点跌停 03/03 14:27
5F：推 kusomanfcu: 你的问题在2000万的房租金3万？ 03/03 14:28
6F：→ hellogym: 2020/3月真的超经典 一堆人号称长期投资砍在最低点阿呆 03/03 14:28
7F：→ hellogym: 股 股版一堆文章屍体XDD 03/03 14:28
8F：→ kusomanfcu: 然後还有利息抵税额+租金抵税额 03/03 14:29
9F：→ hellogym: 买房30年贷不下去 跟我说ETF长期投资20年我都当放屁 03/03 14:29
10F：→ hellogym: 算回测自欺欺人而已 03/03 14:30
11F：推 kusomanfcu: 再来六都租金 成长20年均化你要算多少？ 03/03 14:31
12F：→ kusomanfcu: 15年打错 03/03 14:31
13F：→ kusomanfcu: 再来持有税成长 租买增加是一制的 03/03 14:32
14F：推 ZackRyo: 这篇佛 03/03 14:32
15F：推 maxboy06: 无脑定期定额就是注定在最低点吓死一键停损 03/03 14:32
16F：推 ganninian: 股版就luke7459那篇最经典 最好的负面教材 我自己201 03/03 14:33
17F：→ ganninian: 6开始买2330以来都没卖过 去年十月跌到三开头真的心痛 03/03 14:33
18F：→ ganninian: 不过回去看luke那篇就能坚持了 还能抄底加码XD 03/03 14:33
19F：推 kusomanfcu: 但是税制上租屋增加的会比较多 03/03 14:34
20F：推 partsex: 如果这一辈子只有一间自住房 蛮惨的 03/03 14:36
21F：→ partsex: 台湾一间自住房 完全没出租效益 03/03 14:36
22F：→ partsex: 对於只有400万的穷人 03/03 14:36
23F：→ partsex: 你应该买个800万老屋自住 03/03 14:36
24F：→ partsex: 再买个1200万的隔间套房公寓出租 03/03 14:36
25F：→ partsex: 而不是全部都去自住 03/03 14:36
26F：→ partsex: 苦一点 直接买间2000万隔套公寓 自己住一间套房 其他间 03/03 14:36
27F：→ partsex: 出租 5-6年後再买第二间搬出去住 03/03 14:36
28F：推 maxboy06: 10年一次的世纪股灾 存股族根本都吓死卖10年低点 03/03 14:37
29F：推 buji: 个股比较难，VTI我放十年以上了 03/03 14:37
30F：→ partsex: 穷人不延後享乐 你变不出第二间的 03/03 14:37
31F：→ partsex: 一辈子只养一间 那是你穷人太安逸不肯吃苦 03/03 14:37
32F：→ maxboy06: 书上写股灾要买都鬼扯 只有纯技术派敢在股灾买 03/03 14:39
33F：推 hellogym: 十年线进场买股 股版喊最大声的XDD 03/03 14:41
34F：→ hellogym: 去年一堆股票跌到十年线 也没看到几只小猫进场 笑屎人 03/03 14:41
35F：推 Mimmature: 存款400万加六万薪 买1000万就很硬了 03/03 14:42
36F：→ Mimmature: 顶多买600-800才是健康的 03/03 14:42
37F：→ Mimmature: 台湾人就是被骗到硬吃自己吃不下的房贷 03/03 14:42
38F：→ Mimmature: 消费市场才会这麽畸形 03/03 14:42
39F：→ maxboy06: 去年10月0056 23块 有几个敢买 03/03 14:42
40F：推 jc761128: 第一金砍在202003的那位 我永远记得他的教训 一张不卖 03/03 14:43
41F：推 Anyotw: 你不凹一间你儿女怎麽翻身 03/03 14:43
42F：→ Anyotw: 当然你不婚不生死前把钱花完就随便 03/03 14:43
44F：→ hellogym: 进场 赚股息又赚差价 豪爽 03/03 14:45
45F：推 TheDream: 股票用0050，房价可以用全国房价指数涨幅。 03/03 14:45
46F：→ TheDream: 2008/01~2022/10，信义房价指数涨幅143%，平均年增率6% 03/03 14:45
47F：→ TheDream: ，国泰房价指数涨幅120%，平均年增率5.4%。 03/03 14:45
48F：→ hellogym: 殖利率超过10%的一堆能挑 还有人不敢买我也是醉了 03/03 14:46
49F：推 maxboy06: 去年10月每个都砍在万三去买32镁当租屋美金神 03/03 14:48
50F：→ shena30335: 爬了一下上面说的股板luke7459，结果他後来也买房了 03/03 14:52
51F：推 sspider0829: 去年不是一堆人砍股买镁吗？我喊破喉咙910月买股 也 03/03 14:54
52F：→ sspider0829: 没几个人敢买 03/03 14:54
53F：推 hellogym: 人家才不像鲁空那麽白痴 当然买房了 03/03 14:55
54F：推 leeroy: 有下有推。感谢分享 03/03 14:59
55F：推 fatb: 年收破百的基本都会自己算这个XD 03/03 15:00
56F：推 piliwu: 更多是万八才开始定期定额的万五就问要不要停股版 03/03 15:03
57F：→ piliwu: 也一堆XD 03/03 15:03
58F：→ piliwu: 股票长期获利会比较好但长期持股违反人性 03/03 15:04
59F：→ piliwu: 房地产优点就是随便阿猫阿狗都能长期持有 03/03 15:04
60F：推 kagaya: 对哦！万八开始一堆人鼓吹我定期定额，不买他们还骂你笨 03/03 15:04
61F：→ piliwu: 讲很多次了这不是算数问题 03/03 15:05
62F：推 nitero: 两千万的房子不太可能租金三万 03/03 15:07
63F：→ kagaya: 说你不懂平均，因为定期定额平均，就算万八也没差。我怎麽 03/03 15:07
64F：→ kagaya: 想都不对，怎样都要抄底吧 不抄底也不用抄顶啊 03/03 15:07
65F：推 maxboy06: 租屋股神开始洗版堆灵骨塔屌打房虫的时候 就是高点 03/03 15:09
66F：推 piliwu: 万八跌到万五就一堆人问要不要停扣XD定期定额讲的 03/03 15:11
67F：→ piliwu: 容易 03/03 15:11
68F：→ hellogym: 万八定期定额 万五停扣 万3停损买32镁 XDDDD 03/03 15:15
69F：推 undergarment: 热心推 03/03 15:15
71F：推 maxboy06: 恩 h大说的就现实散户标准动作 啥回测都鬼扯 03/03 15:17
72F：推 F93935: 纪律很重要，房地产僵固性严重，而且我都三五年转贷一次没 03/03 15:18
73F：→ F93935: 有资金锁在同一间房子的问题 03/03 15:18
74F：推 hellogym: 我觉得AI在讲废话 03/03 15:19
75F：嘘 Morphee: 不符现况啊，错很大。我感觉是没啥太多买房经验的人写的 03/03 15:21
76F：→ Morphee: 。 03/03 15:21
77F：推 quiet93: 重划区2000万三房，房租3万很有机会阿 03/03 15:41
78F：→ quiet93: 数学一回事，人性一回事，做得到的很少啦 03/03 15:42
79F：推 F93935: 我这边新北房价1千2含车位都租到两万八了 03/03 15:42
80F：→ F93935: 两千万三房三万二起跳基本吧 03/03 15:42
81F：→ F93935: 我前年买两千八中山区破华厦都租六万了 03/03 15:43
82F：→ tc1988: 台中有800上下的租25000 03/03 15:47
83F：推 freekid: 主要是房价房租那里不对，我这里房价1250租三万，还是新 03/03 15:50
84F：→ freekid: 成屋非改套 03/03 15:50
85F：→ IBIZA: 他是觉得两千万房租三万太低吧 03/03 15:50
86F：推 kagaya: 太低啦 ． 03/03 15:56
如果一样开着後照镜看房地产
调整数字让平均年增为 5.56% （卖出4500w，总增幅125%）
然後设定租金 5w 使得租金投报在3%。
这样你可以得到13.3%的IRR, 期末现金扣掉头款有3128w
https://i.imgur.com/WwGeJaf.png
※ 编辑: snaken (118.167.135.58 台湾), 03/03/2023 16:28:41
87F：推 quiet93: 我这里1500租25000含管理费 03/03 16:21
88F：→ quiet93: 所以2000万如果是三万房租不含管理费，应该很有机会 03/03 16:22
89F：→ quiet93: 一般住宅总价越高投报不是越低吗 03/03 16:23
90F：推 pantani: 房子有一个优点就是变现难 可以喝止持有人很多冲动性消 03/03 16:26
91F：→ pantani: 费或投资 03/03 16:26
92F：→ IBIZA: 不会啊 去年一个冲动就贷了一千万出来投资.. 03/03 16:26
93F：→ pantani: 或是恐慌性卖出之类 03/03 16:26
94F：→ IBIZA: 我原本其实没有想的 纯粹就是接了一个电话.... 03/03 16:27
95F：→ pantani: 总比股债一键卖出难多了 03/03 16:27
96F：→ IBIZA: 其实还好 设定好 也是一个按键就带出了 03/03 16:27
97F：→ IBIZA: 其实还好 设定好 也是一个按键就贷出了 甚至没时间问题 03/03 16:27
98F：→ IBIZA: 24小时都能贷出 马上到帐 03/03 16:28
99F：→ IBIZA: 昨天我接到国泰电话 就差一点又提前设定... 03/03 16:28
100F：→ IBIZA: 我一直跟他聊 线上申请都填好 他说会拉联徵我才醒过来... 03/03 16:29
101F：→ IBIZA: 现在真的很容易不小心就借到钱... 03/03 16:30
102F：推 LittleBob: 推 03/03 16:31
103F：推 hellogym: 你一千万不是信贷吧？ 信贷额度没那麽高 03/03 16:34
104F：→ s26492755: 靠北 我申请下去了耶 03/03 16:35
105F：推 curry56: 03/03 16:35
106F：→ s26492755: 我想说板友说难贷 我来试试看 03/03 16:35
107F：推 lalaBar: 股版白痴超多的 03/03 16:39
108F：推 chouwang68: IB你那通电话的妹子声音是不是很正？！XDD 03/03 17:10
109F：推 DOMENKING: 推 感谢好人 这篇很棒 03/03 17:10
110F：→ IBIZA: 我不会在意这个...只是电话有甚麽好意淫的XDD 03/03 17:12
111F：→ IBIZA: 我一千万是信贷啊 两家 03/03 17:12
112F：推 MaxA: 我当兵的时候还真的打电话跟银行客服聊天过 03/03 17:13
113F：→ IBIZA: 去年我会不小心就借钱 主要就是报的利率太低... 03/03 17:13
114F：→ IBIZA: 拉联徵会醒过来 是因为我不想把联徵次数浪费在国泰 03/03 17:14
115F：→ IBIZA: 一直跟我说先申办就可以估价 我想说估个价ok, 结果要拉 03/03 17:16
116F：→ IBIZA: 联徵 03/03 17:16
117F：推 chouwang68: 国泰都这招，不管你是不是她们往来户，「O小姐那我先 03/03 17:22
118F：→ chouwang68: 帮你送估价。」「好。」「那我们先帮你拉联徵喔！」 03/03 17:22
119F：→ chouwang68: 我太太： XD 03/03 17:22
120F：推 hellogym: 你好猛 月收超过50万 03/03 17:28
121F：推 pineapple530: 数字都很好，重点在做不到，很快就怀疑自己，想买 03/03 17:34
122F：→ pineapple530: 房就买吧 03/03 17:34
123F：→ snaken: 能定期定额超过5年的很少，能缴房贷10年的很多 03/03 17:38
124F：→ s26492755: 你要填资料才能送联徵 所以填资料与否是关键 03/03 17:51
125F：→ s26492755: 一般估价是不用填资料的 03/03 17:51
126F：→ s26492755: 只是一般估价跟核贷结果未必一样 03/03 17:52
127F：→ s26492755: 但我遇到的差距是也不大 03/03 17:52
128F：推 hotrain13: 定期定额谷底出清的都是韭菜 03/03 17:52
129F：推 rpfeynman: 傻傻问一下，这张表可以适用於把房子出租吗？租金多寡 03/03 17:53
130F：→ rpfeynman: 应该要影响期末金额不是吗？ 03/03 17:53
131F：→ snaken: 实务上，高租金的物件的出售价格一定会比较高。 03/03 18:10
132F：→ snaken: 但，这张表只是个计算表，租金以及房子卖价都是输入变数 03/03 18:10
133F：→ snaken: 你可以自己看旁边的计算结果，评估算出来的年房屋增值 03/03 18:11
134F：→ snaken: 或是租金投报是否合理 03/03 18:11
136F：→ jeromeshih: 如果比较，是否都从08算，这样数字可能比较好比对? 03/03 19:00
137F：推 swgun: 话说2020年三月我全家身上只剩10万台币 只差没去银 03/03 19:02
138F：→ swgun: 行卖屁股 其他 03/03 19:02
139F：→ swgun: 全压在股市了 不信我也没办法 03/03 19:02
141F：→ swgun: 好像那时没留图的样子 03/03 19:08
142F：推 jeromeshih: 楼上，你获利100倍的情况，这可能是常态? 03/03 19:15
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
※ 编辑: kitten123 (211.20.147.161 台湾), 03/03/2023 19:36:15
143F：→ IBIZA: 2003年差不多是我买第一间店面的时候, 我那时候投入350万 03/03 23:04
144F：→ IBIZA: 然後租出去, 从此没再付过房贷, 第五年用这间店面增贷买了 03/03 23:05
145F：→ IBIZA: 另一间店面, 一样没再付过房贷, 反而还有钱拿 03/03 23:05
146F：→ IBIZA: 又过了大概十年 两间都还完, 之後房租都是净所得 03/03 23:06
147F：→ IBIZA: 到现在两间值....还是别讲了 免得买0050的人伤心... 03/03 23:07
148F：→ IBIZA: 这20年其实0050跟台湾房价指数的涨幅差不多 03/04 01:53
149F：→ IBIZA: 但台湾买房子多半有杠杆, 而且房租相对本金其实很可观... 03/04 01:54
150F：推 castlewind: 要靠房子赚钱 也得凑得出头期 贷得到钱 跟现金流能撑 03/04 02:08
151F：→ castlewind: 住吧 也不是没有某个环节掉链 结果获利公式失败的 03/04 02:08
152F：→ IBIZA: 台湾房贷违约率只有千分之一 03/04 02:48
153F：→ IBIZA: 本金是绝大多数投资都必须 03/04 02:48
154F：→ IBIZA: 台湾房贷不难贷，只要信用正常，几乎都能贷到30年、最低利 03/04 02:50
155F：→ IBIZA: 率啊 03/04 02:50
156F：推 chenblue: 大多人股房都会投资。房产赢在杠杆和利率，因此自住房 03/04 09:18
157F：→ chenblue: 一般建议直接买。但随着资产增加，这优势就慢慢没了。 03/04 09:18
158F：→ chenblue: 而房产的弱点是现金流较差且要花力气管理，所以根据每 03/04 09:18
159F：→ chenblue: 个人收入/资产状况不同，适合的配置也会有差。 03/04 09:18
160F：→ Mosin: 一楼的房价租金比也太低了吧，1间租15年1间租10年 03/04 22:10
161F：→ Mosin: 平均12.5年租金换一间，算是很会挑店面? 03/04 22:12
162F：推 Mosin: 信义房价指数抓2003Q1-2022Q1=(136.94/36.82)=3.72 03/04 22:24
163F：→ Mosin: 0050报酬指数，抓2003/3/31-2022/3/31=(27804.09/3,202.40) 03/04 22:25
164F：→ Mosin: =8.68 不过买房有杠杆可以再拉高报酬 03/04 22:26
165F：推 goury: 这选店面的能力，大概跟2002年开始定期定额买大立光差不多 03/05 05:38
166F：推 haooxx: 请问 买房获利所得要缴税吗 要的话要怎麽计算？ 03/05 11:02
167F：→ IBIZA: 2003买房哪需要什麽选股，那时候利率4趴多，台北市租金房价 03/05 11:42
168F：→ IBIZA: 比是200-240倍 03/05 11:42
169F：→ IBIZA: @haooxx 老房没有房地合一税，主要是土增税，我算过大概两 03/05 11:44
170F：→ IBIZA: 百多万，房租收益因为是店租，所以也都是有缴，房客报税就 03/05 11:44
171F：→ IBIZA: 会报了 03/05 11:44
172F：→ IBIZA: 补充，两百多万是第一间 03/05 11:45
173F：→ IBIZA: @Mosin, 我买的价格是218个月换一间, 但很快租金就调整到 03/05 11:54
174F：→ IBIZA: 原本的1.5倍, 大概也是五年时间左右 03/05 11:54
175F：推 Mosin: 218/1.5/12=12.1年，起始租金房价比单看帐面是218 03/05 13:26
176F：→ Mosin: 不过考虑到租金成长，实际所需时间缩短不少 03/05 13:27
177F：→ IBIZA: 其实买房出租本来就是这样 一开始比较紧, 过几年就会因为 03/05 13:37
178F：→ IBIZA: 租金成长越来越轻松 03/05 13:37
179F：→ IBIZA: 我前两年买的 去年第一次换约就成长7%左右 03/05 13:38
180F：→ IBIZA: 刚好抵销升息 还有多一点 03/05 13:40
181F：推 goury: 光是在当年能做出买店面出租赚钱的选择，就赢碾压我了 03/05 17:06
182F：推 ErnestKou: 去年就是了，好几个定期定额0050想停损的 03/05 19:10
183F：→ ErnestKou: 指数化投资方法很简单，但是心态要坚强 03/05 19:11
184F：推 castlewind: 03年那时除了有SARS 还有青年低利贷款啊 03/05 19:41
185F：→ IBIZA: 青年成家低利贷款一直都有吧 应该快30年了 03/05 21:19
186F：→ IBIZA: 我买这间应该是SARS完之後半年多, 03年年底或04年初的时候 03/05 21:28
187F：→ IBIZA: 贷款完还剩一些钱, 忘了在哪看到有人在那年七八月股市大翻 03/05 21:30
188F：→ IBIZA: 转时期选择权赚翻的心得分享, 就把剩的钱拿去玩选择权 03/05 21:30
189F：→ IBIZA: 一开始有赚一点, 後来在04年总统大选两颗子弹时赔光..... 03/05 21:30
190F：推 castlewind: 就我自己跟身边人的经验 我们几个买房的时候 手上付头 03/06 01:00
191F：→ castlewind: 期的钱都不算多（苦笑） 但买到手以後 你就自然会想办 03/06 01:01
192F：→ castlewind: 法学会撑住现金流了（再苦笑） 以老夫而言 至少孤寡老 03/06 01:02
193F：→ castlewind: 人不用担心被房东扫地出门的安全感 很值得 03/06 01:03
194F：→ Altair: 2003年附近是台湾房价少数的极低点之一 03/07 19:22
195F：推 castlewind: 世纪初那几年都蛮低点的 不然也不会搞出青年低利贷款 03/08 04:26
196F：→ castlewind: 300亿的quota了 03/08 04:26
197F：→ IBIZA: 青年低利贷款其实跟房价低迷无关，一直都有的 03/08 16:12
198F：推 u48652004: 老婆小孩因素有考虑吗？ 06/29 11:31