作者happyluna (露)
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標題[請益]因應未來升息，房貸(利率)應如何選擇?
時間Wed Feb 2 21:17:04 2022
因應未來升息，房貸(尤其利率)應如何選擇?
以下為代親戚轉貼疑問--
大家好，已經google爬文
台灣央行勢必會升息，不巧的是去年底剛買了一間預售屋，目前蓋一半
(預計2022年底到2023年上半年完工交屋)
因為地段好就沒得選了…
但政府未來勢必會跟著美國或者是因本國通膨因素而升息
所以列舉疑問請教如下:
一、眼看預售屋貸款申請可能最快半年一年後…所以房貸銀行+房貸利率，該如何選擇?
要選擇單一利率還是什麼利率?畢竟要繳20-30年
銀行裡選擇哪一種利率,對於幾十年的逐步調升的房貸利率是有利的呢?
二、升息也不會高到太多，假如親戚投資理財報酬率並不穩定，平均下來才4-5%
(這陣子股票報酬率更差)
網友有人建議乾脆貸款成數「低」一點嗎?免得升息以後交了更多利息?
或是建議貸款年限「長」一點，或貸款成數也「高」一點，利用剩餘的一點錢去
投資，只要投資報酬率勝過貸款利率就可以嗎?
二、去年底買預售屋這時間點很差嗎?買了就買了，但想聽聽各位的意見
p.s.原始發問人(我是代為發問,她沒有id)目前是軍公教單身高齡女生，首購族，
自住客。
謝謝。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.80.128 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1643807826.A.C5A.html
1F：推 Atom: 自住煩惱啥？真的升息了再說。 02/02 23:11
2F：→ aloness: 軍公教選浮動利率就好，職業優勢就是利率比人低，還自作 02/02 23:18
3F：→ aloness: 主張拉高幹麼？ 02/02 23:18
您看錯了,文章裡寫的是貸款成數拉高,不是利率拉高
她是在問要選擇單一利率一路到底,還是階段式利率
還有,不要以為國中國小老師是肥貓,我這親戚任教快三十年,扣除健保以及各種每個月
應扣的,才7萬多一點,人家還碩士畢業
不要一看到軍公教就以為對方是肥貓
她的同事每一個只能買得起二手房子,住在很爛的社區,又不是大學教授,
因為已經十幾年沒有調薪了....算是中等收入而已
她也快退休了才存到一點點錢買預售屋...
如果選擇浮動利率,就等於還款前幾年銀行利率低,後面幾年銀行利率高.還到死
所以才有此問題
不要因為對方是軍公教就希望對方還款利率高,好像在報仇一樣.
這世代最窮的就是軍公教,賺不了多少錢.存不了多少錢.就像她的同事就只能
住在很爛社區的二手屋--如果沒有父母資助的話
一些youtube網紅還有外商公司或是工程師之流,上班前三年月收入都不只七萬了
4F：→ aloness: 期數不管選20或30，銀行的還貸機制就是會讓人在前10年就 02/02 23:21
5F：→ aloness: 還掉大半利息，頭十年如果沒有把握壓底貸款額，其實利率 02/02 23:21
6F：→ aloness: 是高是低沒有太差別 02/02 23:21
7F：→ slchao: 銀行的還貸機制，利息部分就是本金還欠多少，利息就多少， 02/03 10:27
8F：→ slchao: 跟年份無關，如果選固定本金還款額會更清楚 02/03 10:27
9F：→ slchao: 請注意第一個月的利息 02/03 10:27
12F：→ slchao: 如果沒有要投資，貸款越少越好；如果投資順利，貸款越多越 02/03 10:27
13F：→ slchao: 好 02/03 10:27
14F：→ slchao: 不確定投資能力，取中間值，賺錢有賺到一半，賠錢也少賠一 02/03 10:27
15F：→ slchao: 半，樂觀最重要 02/03 10:27
16F：推 Morphee: 貸款成數越多越好 通膨會吃掉你的貸款 02/03 15:18
17F：推 Sana: 吳淡如的話沒聽喔！貸款要慢慢拖著還 02/03 15:20
原文有看清楚嗎?
她的投資能力不好,去年報酬率也才4%,最近一個月負的4趴
如果不會投資的人,是不是貸款貸少一點?
她如果會投資,當然借貸多一點的銀行貸款,當然高過銀行借款利率
問題是這一個月她就負報酬了
萬一美股崩盤的話?
※ 編輯: happyluna (111.251.80.128 臺灣), 02/03/2022 15:33:26
※ 編輯: happyluna (111.251.80.128 臺灣), 02/03/2022 15:35:46
※ 編輯: happyluna (111.251.80.128 臺灣), 02/03/2022 15:36:57
18F：推 Morphee: 不用多會投資都能年化5% 02/03 16:07
19F：→ Morphee: 5-10%都是無腦都可 02/03 16:08
20F：推 Capufish: 擔心負報酬別投資，用10年房貸好了 02/03 16:52
21F：→ RXIJDIL: 最近一個月要正報酬也挺難的，投資要看長期，如果會懼怕 02/03 17:46
22F：→ RXIJDIL: 短期波動確實不適合投資，短期股債齊跌的機率滿高的。 02/03 17:46
23F：推 RXIJDIL: 另外你又提到他快退休，這時可能想背長年期房貸銀行也不 02/03 17:50
24F：→ RXIJDIL: 一定肯（屋齡+年齡<75~80) 02/03 17:50
25F：→ aloness: 你是不是搞錯了？ 軍公教的利率幾乎是所有方案擺出來看 02/03 18:15
26F：→ aloness: 前幾低的 02/03 18:15
27F：→ aloness: 另外不管怎麼選，利息都是先還，分20年的話，頭10年就還 02/03 18:18
28F：→ aloness: 掉七成利息，所以選浮動就好，前幾年選利率高的方案反而 02/03 18:18
29F：→ aloness: 虧 02/03 18:18
30F：推 springny: 我猜他第一個問題想問的是貸款選一段式利率還是階段性利 02/03 19:02
31F：→ springny: 未來受升息影響較小？就我的認知，這兩種利率都會受升 02/03 19:03
32F：推 springny: 息影響而浮動 02/03 19:07
33F：噓 xinWu: 什麼別人覺得軍公教肥貓，是你自己預設立場太強吧！照你所 02/03 23:08
34F：→ xinWu: 述的年紀及薪資水準放到同期受薪階級也是不錯了，更何況2.3 02/03 23:08
35F：→ xinWu: 0年來的房價物價所得比，除非你說的這些老師都要住在台北市 02/03 23:08
36F：→ xinWu: 高級社區裡，不然最好是都會住到很爛的二手屋，最後那段用 02/03 23:08
37F：→ xinWu: 特殊族群的收入來講更好笑，你要不要看看現在多少年輕人的 02/03 23:08
38F：→ xinWu: 收入是怎樣，有多少7.8年級流浪教師，跳出軍公教象牙塔吧！ 02/03 23:08
39F：→ slchao: 昨天都沒看到有人說肥貓，感覺黑人問號，原來是原po修文 02/04 11:32
40F：→ slchao: 內容XD 02/04 11:32
41F：→ slchao: al大大感覺很無辜，看不出是暗示軍公教肥貓的意思啦 02/04 11:32
42F：→ slchao: al大大是說，軍公教這個職業在“銀行”眼中很穩定，貸款利 02/04 11:32
43F：→ slchao: 率 成數都是同薪資裡面最優的 02/04 11:32
44F：→ slchao: 至於浮動式 階段式 一段式的比較，要看細節內容，要精算， 02/04 11:32
45F：→ slchao: 但原po還是先解決是否要額外貸款投資，這影響比較大 02/04 11:32
46F：→ slchao: 我猜al大大說的浮動利率優勢，是前面利率低，後面利率高， 02/04 11:32
47F：→ slchao: 對比一段式有優勢，大概是因為 02/04 11:32
48F：→ slchao: 前面本金多+利率低=會節省相對較多利息 02/04 11:32
49F：→ slchao: 後面本金小+利率高=增加相對較少利息 02/04 11:32
50F：→ slchao: 因為利息是欠的本金*利率，利益多少就是要精算 02/04 11:32
51F：→ slchao: 但銀行不是吃素的，我猜不會差太多 02/04 11:32
52F：→ piranhacat: 台灣最多只升1碼，應該不會差到很多 02/04 13:46
53F：推 Sana: 台灣沒什麼升息條件，最多一碼 02/04 14:24
54F：推 yuenru: 房貸30年路過，不覺得房貸有什麼大變動。房貸就每月繳就 02/05 13:47
55F：→ yuenru: 好， 02/05 13:47
56F：→ yuenru: 有時間有承受風險能力，就投資一些，放銀行絕對是被通膨 02/05 13:47
57F：→ yuenru: 吃掉。 02/05 13:47
58F：→ yuenru: 公教不是都一段式喔？ 02/05 13:48
59F：→ labiron: 長期下來應該不必擔心利率高到多誇張啦 你看台幣多強勢 02/06 15:52
60F：→ labiron: 美國升息臺灣雖然可能升息 但不用擔心會像美國那麼鷹啦 02/06 15:52
61F：推 Sana: 楊金龍 鷹不起來啦 02/09 18:45
62F：→ Sana: 先看看能不能回到2020疫情爆發前的利率吧？我是懷疑楊的guts 02/09 18:46