作者waynewwwn (wayne)
看板CFP
標題[請益] 不動產活化規劃請益
時間Sat Jan 29 00:01:36 2022
［前言］
各位好, 小弟今年即將28, 以下提出希望大家提點的問題, 若有需要補充的後續再補
上
［目前狀態］
目前手上有兩筆無貸款房屋（謝謝爸媽）, 目前兩間名義上都處於出租的狀態(實際
上其中一間為自住, 但因提供家裡設置公司, 法規上限制一定要有租賃關係)希望在不要
賣出的情況下活用這兩筆資產.
［規劃］
目前傾向先對其中一筆不動產作抵押貸款(寬限期七年, 利率1.6%左右)借出500萬左
右投入台股自選高殖利率且波動率低的股票(緯創, 光寶科, 全國電子, 聯強...etc). 暫
不考慮高殖利率ETF如0056(前陣子納入航海股, 個人認為會造成追高殺低, 績效低落)與
台美市值型ETF(自身流動性資產已經有約5成為VTI+VXUS), 目前暫估投資組合可獲得年
殖利率約6%, 考慮所有必要費用(二代補充保費, 綜所稅費, 利息費用)後每年淨利約在4%
上下(淨利部分會再投入, 因此後面幾年淨利率理論上會再往上墊高).
［風險管理］
風險部分目前想到的是七年寬限期到期時標的價格大幅衰減, 因此標的物會盡可能以
殖利率大於6%的大型集團股為主以降低波動與風險(預計投入5-7檔標的), 若真的發生到
期前標的價值大幅減損情況, 預計使用信貸+本業金流償還掉抵押貸款, 避免股票殺在最
低.
想請問以上想法會有什麼沒考慮到的風險或是可以再改進的地方? 先謝謝各位指教！
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1F：→ ffaarr: 不是殖利率高就波動低啊，你去看看這幾支金融海嘯跌幅多少 01/29 00:19
2F：→ ffaarr: 你的「淨利」估算也很奇怪，配息不是白賺的股價跌就是虧。 01/29 00:23
3F：→ ffaarr: 虧損了配息拿再高都不是淨利。 01/29 00:23
4F：→ ffaarr: 借錢投個股要是跌了70%、80%你要怎麼有信心一定會漲回來？ 01/29 00:27
5F：→ waynewwwn: 謝謝哆啦王的回覆，所以您還是會建議在借貸的情況下一 01/29 00:39
6F：→ waynewwwn: 樣以市值型ETF這類資產為主對嗎？ 01/29 00:39
7F：→ waynewwwn: 另請教，如果是您借貸投資大盤，碰到到期日接近時標的 01/29 00:41
8F：→ waynewwwn: 物大跌的情況，比較好的應對方式是？ 01/29 00:41
9F：推 tomap41017: 你都已經投市值型了，為何不？ 01/29 00:48
10F：→ tomap41017: 標的物大跌就繼續轉增貸呀，所以工作不能停 01/29 00:48
11F：→ meya: 避險可買美公債及做空台指期或台指選擇權 01/29 08:15
12F：→ meya: 資金投入股市時要有一定比例在公債，快到期時用期選避險 01/29 08:26
13F：推 tatsuyas: 七年到期就轉貸，或是用第二間貸出來借新還舊阿 01/29 08:37
14F：→ ffaarr: 市值型至少風險比較能掌握，但一樣風險很大，所以後續要先 01/29 08:45
15F：→ ffaarr: 能有解方才能這樣做，沒辦法的話就是貸500萬但要留現金 01/29 08:45
16F：推 beminaru: 什麼都好，但你確定要在17000賭這個嗎 01/29 11:36
17F：→ waynewwwn: 謝謝各位回覆 大致有個方向了 轉貸/借新還舊是先前沒 01/29 19:14
18F：→ waynewwwn: 考慮到的點 01/29 19:14
19F：→ aloness: 策略本身沒問題，有問題的是你選擇的進場點是否貼切 01/29 19:24
20F：→ aloness: 建議不要一次貸好貸滿，先用百萬以內的資金實際操作，真 01/29 19:25
21F：→ aloness: 的有獲利再評估加碼 01/29 19:25
22F：→ aloness: 借錢隨時都能借，不難 01/29 19:25
23F：→ meya: 最糟情況7年到期時遇上金融風暴，股市腰斬，公司放無薪假或 01/30 00:00
24F：→ meya: 裁員，銀行不願再放貸，投資者因無收入償還500萬借款，抵押 01/30 00:00
25F：→ meya: 的房子很快變銀行的。抵押房子換來的錢拿去高風險的地方， 01/30 00:00
26F：→ meya: 不配些公債或保留一定比例現金，也沒考慮銀行不願轉增貸的 01/30 00:00
27F：→ meya: 風險，是件很危險的行為。在沒有完全了解危險的地方前，建 01/30 00:00
28F：→ meya: 議不要抵押房子 01/30 00:00
29F：推 buji: 是我的話會逐次貸出投資。確定績效達標再增貸 01/30 14:03
30F：→ IBIZA: 老實講, 買ETF不如高投報的房子再買一間 01/30 17:20
31F：→ IBIZA: 股票這種東西, 十年一次金融風暴再投入就好 01/30 17:21
32F：→ ntoufatman: 最重要的是不要失業到你完成這段計劃。 01/31 19:02
33F：噓 Sana: 問題是現在房地產是高投報的嗎??? 01/31 22:30
34F：→ coffee771: 新手不要貪快! 03/02 17:26