作者waynewwwn (wayne)
看板CFP
标题[请益] 不动产活化规划请益
时间Sat Jan 29 00:01:36 2022
［前言］
各位好, 小弟今年即将28, 以下提出希望大家提点的问题, 若有需要补充的後续再补
上
［目前状态］
目前手上有两笔无贷款房屋（谢谢爸妈）, 目前两间名义上都处於出租的状态(实际
上其中一间为自住, 但因提供家里设置公司, 法规上限制一定要有租赁关系)希望在不要
卖出的情况下活用这两笔资产.
［规划］
目前倾向先对其中一笔不动产作抵押贷款(宽限期七年, 利率1.6%左右)借出500万左
右投入台股自选高殖利率且波动率低的股票(纬创, 光宝科, 全国电子, 联强...etc). 暂
不考虑高殖利率ETF如0056(前阵子纳入航海股, 个人认为会造成追高杀低, 绩效低落)与
台美市值型ETF(自身流动性资产已经有约5成为VTI+VXUS), 目前暂估投资组合可获得年
殖利率约6%, 考虑所有必要费用(二代补充保费, 综所税费, 利息费用)後每年净利约在4%
上下(净利部分会再投入, 因此後面几年净利率理论上会再往上垫高).
［风险管理］
风险部分目前想到的是七年宽限期到期时标的价格大幅衰减, 因此标的物会尽可能以
殖利率大於6%的大型集团股为主以降低波动与风险(预计投入5-7档标的), 若真的发生到
期前标的价值大幅减损情况, 预计使用信贷+本业金流偿还掉抵押贷款, 避免股票杀在最
低.
想请问以上想法会有什麽没考虑到的风险或是可以再改进的地方? 先谢谢各位指教！
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.160.32.57 (台湾)
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1F：→ ffaarr: 不是殖利率高就波动低啊，你去看看这几支金融海啸跌幅多少 01/29 00:19
2F：→ ffaarr: 你的「净利」估算也很奇怪，配息不是白赚的股价跌就是亏。 01/29 00:23
3F：→ ffaarr: 亏损了配息拿再高都不是净利。 01/29 00:23
4F：→ ffaarr: 借钱投个股要是跌了70%、80%你要怎麽有信心一定会涨回来？ 01/29 00:27
5F：→ waynewwwn: 谢谢哆啦王的回覆，所以您还是会建议在借贷的情况下一 01/29 00:39
6F：→ waynewwwn: 样以市值型ETF这类资产为主对吗？ 01/29 00:39
7F：→ waynewwwn: 另请教，如果是您借贷投资大盘，碰到到期日接近时标的 01/29 00:41
8F：→ waynewwwn: 物大跌的情况，比较好的应对方式是？ 01/29 00:41
9F：推 tomap41017: 你都已经投市值型了，为何不？ 01/29 00:48
10F：→ tomap41017: 标的物大跌就继续转增贷呀，所以工作不能停 01/29 00:48
11F：→ meya: 避险可买美公债及做空台指期或台指选择权 01/29 08:15
12F：→ meya: 资金投入股市时要有一定比例在公债，快到期时用期选避险 01/29 08:26
13F：推 tatsuyas: 七年到期就转贷，或是用第二间贷出来借新还旧阿 01/29 08:37
14F：→ ffaarr: 市值型至少风险比较能掌握，但一样风险很大，所以後续要先 01/29 08:45
15F：→ ffaarr: 能有解方才能这样做，没办法的话就是贷500万但要留现金 01/29 08:45
16F：推 beminaru: 什麽都好，但你确定要在17000赌这个吗 01/29 11:36
17F：→ waynewwwn: 谢谢各位回覆 大致有个方向了 转贷/借新还旧是先前没 01/29 19:14
18F：→ waynewwwn: 考虑到的点 01/29 19:14
19F：→ aloness: 策略本身没问题，有问题的是你选择的进场点是否贴切 01/29 19:24
20F：→ aloness: 建议不要一次贷好贷满，先用百万以内的资金实际操作，真 01/29 19:25
21F：→ aloness: 的有获利再评估加码 01/29 19:25
22F：→ aloness: 借钱随时都能借，不难 01/29 19:25
23F：→ meya: 最糟情况7年到期时遇上金融风暴，股市腰斩，公司放无薪假或 01/30 00:00
24F：→ meya: 裁员，银行不愿再放贷，投资者因无收入偿还500万借款，抵押 01/30 00:00
25F：→ meya: 的房子很快变银行的。抵押房子换来的钱拿去高风险的地方， 01/30 00:00
26F：→ meya: 不配些公债或保留一定比例现金，也没考虑银行不愿转增贷的 01/30 00:00
27F：→ meya: 风险，是件很危险的行为。在没有完全了解危险的地方前，建 01/30 00:00
28F：→ meya: 议不要抵押房子 01/30 00:00
29F：推 buji: 是我的话会逐次贷出投资。确定绩效达标再增贷 01/30 14:03
30F：→ IBIZA: 老实讲, 买ETF不如高投报的房子再买一间 01/30 17:20
31F：→ IBIZA: 股票这种东西, 十年一次金融风暴再投入就好 01/30 17:21
32F：→ ntoufatman: 最重要的是不要失业到你完成这段计划。 01/31 19:02
33F：嘘 Sana: 问题是现在房地产是高投报的吗??? 01/31 22:30
34F：→ coffee771: 新手不要贪快! 03/02 17:26