作者Intension (心感)
看板CFP
標題[請益] 買房或買股債
時間Mon Oct 18 23:11:07 2021
請問如果只有頭期款
(約400萬，目標2000萬房子，新北)，
從投資未來性及資產配置來說，
應該還是買股債比較可以達成財務目標吧？想法如下:
1.(1)買房:
依資料顯示，近5年房價漲幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以貸款35年，貸1600萬，寬限期5年，利率1.31計算，5年後賣掉，投資後如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040萬，
(2)買股:配置如下
VT，IEF各20，
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10，
2016年以匯率33買，
400萬TWD換121,212USD，
2016年買入上列股票配置，
2021年投資後總金額為392,085USD，
以現在匯率28算，
投資後金額1097萬TWD，
在匯率不好的情況下，
房子開5倍槓桿，股票仍然勝出，
如果以十年房價漲幅來算，
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概漲46%，
以上述一樣條件，假設寬限期有10年，
買房投資後總金額1720萬，
股票投資後總金額2205萬，
(2013年至2021年，
因FB資料從2013開始，
2013年以匯率30買，2021以28匯率賣)
買房仍然輸股票。
股債配置是用以下網站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk
2.資產多的情況不考慮，
多的話本來就會基於資產配置分配房股，
以一般人只有頭期的情況，
全拿去買房等於all in 一個個股一樣，
以10年那個例子，
5年寬限期過了，
要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了，
繳完房貸生活費，大概就沒錢投資了，
也因為不是房產投資客，
所以可以挑到極好物件的情況也不考慮，
就以一般情況考慮，
這股票配置可以再10年我都安心，
金融海嘯股災也不會賣，
股債比例8:2，
分配6家產業龍頭及全球etf，
似乎比單壓一間房子風險來的分散，
以資產配置角度，
不應該把所有資金壓在單一資產，
所以應該選擇股債配置。
3.以投資未來性方面，
我也認為房價在台灣不會崩盤，
但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲，
房價也非只漲不跌，
看買在2014年高點的，應該最近才解套，
看上述新聞統計也是，
雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大，外加政府打房措施，
雖然不是真打房，但多少可以控制漲幅，
少子化效應也會慢慢影響，
全球只要先進國都有生育率危機，
如果其他先進國開放移民，
是不認為台灣可以贏過那些先進國的，
所以認為開放移民政策對房價幫助也有限，
另外在薪資凍漲幾10年，
多數人都把薪資3成以上拿去買房，
減少消費，公司東西賣不出去，
又沒法給員工加薪，
員工再省消費買房，如此惡性循環，
所以同意一些專家說的，
房子最好賺的時候已經過了，
相反的，
在未來5G，AI，電動車，雲端等科技發展，
股票配置的公司都還有很多成長性，
護城河深，現金也充足，
足夠在景氣好的時候研發更多產品技術，
景氣差的時候也可以安然度過，
所以還是應該買股債配置，
想請問這樣考慮合理嗎？
還是也許真應該全買房嗎？
謝謝各位提供意見!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.151.101 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1634569870.A.0F6.html
1F：→ ffaarr: 你這個回測是挑 「過去的贏家」，不代表你現在可以挑到未 10/18 23:50
2F：→ ffaarr: 來表現好的股票。 10/18 23:50
3F：→ Intension: 謝謝哆啦王，我知道過去績效不代表未來，但以未來性而 10/19 00:14
4F：→ Intension: 言，要取代這些過去的贏家可能還要5到10年才會出現， 10/19 00:14
5F：→ Intension: 而如果是以這些過去的贏家跟台灣房市，請問何者比較有 10/19 00:14
6F：→ Intension: 大概率勝算?台灣房市如文，看不到除了跟通膨一起上漲 10/19 00:14
7F：→ Intension: 的優勢，還是也許有? 10/19 00:14
8F：→ Intension: 另外還有資產配置角度 10/19 00:15
9F：→ Intension: 只把頭期買房=all in 單一個股 10/19 00:19
10F：推 goliathplus: 看需求啦 有時後買房是剛需你沒得選 10/19 00:41
11F：→ goliathplus: 單就投資單一部位過大跟高槓桿都可能是問題 10/19 00:41
12F：→ onno: 十年前最大咖是XOM喔，前幾大還有GE跟沃爾瑪，你這績效不只 10/19 04:37
13F：→ onno: 是看後照鏡開車連眼睛都閉起來了 10/19 04:37
14F：→ opm: 先生,我建議您先把所謂的財務目標,跟財務現況具象化,數值化 10/19 06:01
15F：→ opm: 您多少年後打算持有多少資產,種類,收入,您現在的收入,資產,開 10/19 06:03
16F：→ opm: 銷如何,世界很大,可能性很多,但自己手邊好玩啥? 10/19 06:04
17F：→ opm: 就個沒頭沒尾的400萬頭期,要買2000萬房子,您現在不吃不喝不住 10/19 06:05
18F：→ opm: ?沒有繼續性收入? 10/19 06:06
19F：→ opm: 不需要跟別人交代,置底徵求文格式填填,把投資項弄的完整些,也 10/19 06:08
20F：→ opm: 許會有些想法,過去績效不代表未來績效,對世界維持些敬畏? 10/19 06:09
21F：推 lucky017110: 你幾歲40歲的話別買房，若30歲可做以 10/19 06:49
22F：推 daze: 一般估計房價的 beta 在0.3到0.5之間。要跟房貸5倍槓桿相當 10/19 07:10
23F：→ daze: ，或可考慮開150%~250%槓桿買全市場ETF。考慮到房貸利息， 10/19 07:10
24F：→ daze: 實際需要的槓桿率可能還可以再低一點。 10/19 07:10
25F：推 daze: 這個做法的效果是讓頭期款能跟上房價，是以日後還是會買房 10/19 07:19
26F：→ daze: 為假定。如果是跟買房5年後賣掉相比，考慮到房地合一稅，股 10/19 07:19
27F：→ daze: 票的槓桿率可以再低一點。 10/19 07:19
28F：→ Intension: 無剛需，想知道台灣房市有無未來性，就統計數字跟現在 10/19 07:20
29F：→ Intension: 薪資結構，看不到房市未來，想聽其他意見，目前資產就 10/19 07:20
30F：→ Intension: 是400，按文中配置，租屋和給銀行利息一樣不考慮，如 10/19 07:20
31F：→ Intension: 果全買房，真的扣完房貸生活費就沒有其他金額可投資了 10/19 07:20
32F：→ Intension: 。 10/19 07:20
33F：→ daze: 全市場的 idiosyncratic risk 一定是比買單一房子低，但如 10/19 07:20
34F：→ daze: 果你只挑少數個股就不一定了。 10/19 07:21
35F：→ Intension: 就資產配置角度似乎不該全買房，但如果房市真有極好未 10/19 07:22
36F：→ Intension: 來性還是可以考慮 10/19 07:22
37F：→ Intension: 謝謝d大提供另一種方式 10/19 07:28
38F：→ opm: 時間，就算市場長期上漲，短時間跌，幾年房地產運氣差會斷頭 10/19 10:52
39F：推 q1q1w1w1q: 好問題 10/19 13:36
40F：→ Intension: 台灣房市比起這些產業龍頭，真的有成長性嗎？我只看到 10/19 16:41
41F：→ Intension: 很多利空 10/19 16:41
42F：→ Intension: 除非台灣薪資大幅成長還是升息到5%之類的，感覺那個都 10/19 16:42
43F：→ Intension: 不是10年內看的到的 10/19 16:42
44F：→ Intension: 優秀企業至少有全球最聰明的人才在不斷為企業獲利 10/19 16:43
45F：→ Intension: 而且分六家沒單壓 10/19 16:45
46F：→ Intension: 還有20%全球指數，可能輸台灣房市嗎 10/19 16:46
47F：推 klmer19104: 準備升息了...崩不崩盤只在政策一念之間 10/19 16:59
48F：→ klmer19104: 對岸的也沒想過恆大可能會倒.... 10/19 16:59
49F：→ Intension: 另外，股債配置我還沒有開槓桿，房子可是5倍，賺了好 10/19 17:09
50F：→ Intension: ，賠了不是風險比股債更大嗎 10/19 17:09
51F：推 tswen: 真的要住才買房，賣房很多隱藏成本沒算到 10/19 17:25
52F：→ Intension: 上面少打，美股升息5%，台灣房市維持低利率，房市才有 10/19 17:38
53F：→ Intension: 利多 10/19 17:38
54F：推 daze: 美元升息台幣不升，外資就走了，房市利多? 10/19 18:05
55F：→ Intension: 想法是之前美國升息台灣也沒跟著升，那段時間台灣房市 10/19 18:10
56F：→ Intension: 是有受到影響，但如果長期低利率，台灣人應該還是會買 10/19 18:10
57F：→ Intension: 房吧？常說繳給銀行跟繳給房東都差不多利息不如買房的 10/19 18:10
58F：→ Intension: 說法，所以覺得是房市有利的部分 10/19 18:10
59F：→ Intension: 而且也有利炒房客開槓桿炒房 10/19 18:11
60F：→ Intension: 房市是覺得不會崩盤，但是分析大概率很難贏過股票 10/19 18:14
61F：→ Intension: 而如果美國真的大幅升息(如果沒造成金融危機)，對股市 10/19 18:17
62F：→ Intension: 應該是短暫利空，可能就會輸台灣房市了 10/19 18:17
63F：→ Intension: 如果美國一樣低利率，那股市就會贏房市 10/19 18:18
64F：→ ffaarr: 你的想法都太理所當然，回去看美國昇息的時候哪有一定跌 10/19 21:43
65F：→ Intension: 前期會跌，短期利空，長期利好 10/19 23:11
66F：噓 ChinkFilmsZZ: 你這選股 買房拉 10/19 23:51
67F：→ slchao: 房屋要賺錢，是要短期反覆買賣，以1年內為週期，抓到各地 10/20 00:11
68F：→ slchao: 區的漲跌趨勢，一直賺價差 10/20 00:11
69F：→ slchao: 要比回測，應該可以用實價登錄，找到優於股票的獲利 10/20 00:11
70F：→ slchao: 但跟選股一樣，不是多數人能辦到 10/20 00:11
71F：→ slchao: 所以看你的思維，適合股票，有想法最重要，畢竟最終還是你 10/20 00:11
72F：→ slchao: 要承擔，風險和利潤，每個人的拿捏不同，但也可以隨時修 10/20 00:11
73F：→ slchao: 改，不用擔心 10/20 00:11
74F：→ Intension: 前面c大是房仲吧 10/20 07:03
75F：→ Intension: 房子賣不出去還是被套喔 10/20 07:04
76F：→ Intension: 謝謝s大，因為不是房子專業投資客，所以那種獲利很難 10/20 07:06
77F：→ Intension: ，但股票卻是可以跟隨優秀公司獲利成長，還不用反覆買 10/20 07:06
78F：→ Intension: 賣 10/20 07:06
79F：→ Intension: 買賣房還有很多成本文中為簡化沒列出，如果房市真的還 10/20 07:10
80F：→ Intension: 有很多利多，是也會考慮，但是目前似乎股票勝出也適合 10/20 07:10
81F：→ Intension: 自己 10/20 07:10
82F：推 p99665411: 資產小買房等於開槓桿歐印的概念，而且還要擔心升息或 10/20 07:59
83F：→ p99665411: 是左岸的不確定性，買分散全球的股票相對是安全牌而且 10/20 07:59
84F：→ p99665411: 靈活性高；至於大家都要買房這點長期來說已經是未知數 10/20 07:59
85F：→ p99665411: 了，少子化、低薪、高房價等等炸彈才準備要炸，未來房 10/20 07:59
86F：→ p99665411: 市是不是還能像過去這樣成長也很難說 10/20 07:59
87F：→ Intension: 謝謝p大，這也是我擔心房市的原因，基於資產配置，股 10/20 08:26
88F：→ Intension: 債配置比較穩，未來性就是猶豫的部分了 10/20 08:26
89F：→ Intension: 新北近5年漲幅真的就只是按通膨上漲而已 10/20 09:06
90F：→ Intension: 股債要超過通膨，除非黑天鵝，大概率沒問題 10/20 09:10
91F：→ Intension: 但如果美股嚴重出事，台灣房市大概也是重傷 10/20 09:10
92F：推 michael89294: 跟你一樣也在想這個問題 第一間自住房如果還想用投 10/20 12:05
93F：→ michael89294: 資的角度看 那你買賣經驗 行情 地段都不會比圈內人 10/20 12:05
94F：→ michael89294: 清楚 相對來說外行人在這一塊承擔的風險會過大 我後 10/20 12:05
95F：→ michael89294: 來是決定至少要等手中資產配置有餘裕負擔頭期款 例 10/20 12:05
96F：→ michael89294: 如只佔總資金三成 將集中風險降低了 再來考慮房產 10/20 12:05
97F：推 chicchockk: 推樓上m大 自己思考後的結論也差不多如此 10/20 14:53
98F：推 mfcke: 我想你不太懂房地產... 10/20 23:02
99F：→ Intension: 推樓樓上m大，也是個好想法 10/20 23:44
100F：→ Intension: 樓上m大，可提供未來房地產持有5到10年會勝過科技巨頭 10/20 23:46
101F：→ Intension: 的依據嗎？還蠻想了解有什麼極大利好的 10/20 23:46
102F：→ Intension: 我只看到很多利空 10/20 23:46
103F：→ Intension: 畢竟就統計數字，雙北漲幅的確只有跟通膨一樣而已 10/20 23:48
104F：→ Intension: 價太高只能是左手賣右手吧，雙北炒不動了 10/20 23:48
105F：→ Intension: 雙北外可能就還有機會 10/20 23:49
106F：→ Intension: 但不考慮雙北以外，也不想頻繁買賣 10/20 23:50
107F：→ Intension: 文中例子可舉反駁嗎？ 10/20 23:50
108F：→ Intension: 買股債可是長持也沒開槓桿就贏房市囉，還有計算很多買 10/20 23:51
109F：→ Intension: 賣房成本 10/20 23:51
110F：→ Intension: 沒計算買賣房其他成本 10/20 23:52
111F：→ Intension: 持有股債中間也經過升息還有中美貿易戰等危機，還是贏 10/20 23:54
112F：→ Intension: 了 10/20 23:54
113F：→ Intension: 房市不大可能崩盤，但也不像以前好賺 10/20 23:59
114F：→ Intension: 科技企業至少還在不斷進步，房子除了炒作，政府護盤還 10/21 00:09
115F：→ Intension: 有什麼成長性嗎 10/21 00:09
116F：→ Intension: 除了跟通膨一起上漲我同意 10/21 00:10
117F：→ Intension: 如果台灣政府繼續放任炒房，台灣可能就是下一個菲律賓 10/21 00:13
118F：→ Intension: 除了台積電，台灣也無法發展出像美科技巨頭那樣的企業 10/21 00:14
119F：→ Intension: 如果政府繼續短視近利的話 10/21 00:15
120F：推 mfcke: 房地產你這種算法當然沒什麼投資價值 買股吧 10/21 11:26
121F：推 buji: (1)為何是減1600? 購入的房價不是2000嗎? 10/21 13:21
122F：→ buji: 用過去5年股市漲幅估計未來5年不太好吧? 10/21 13:23
123F：→ Intension: 一樣都以持有不買賣，畢竟也不是專業投資客，股債配置 10/21 14:04
124F：→ Intension: 本來就贏房市 10/21 14:04
125F：→ Intension: 根本就沒新聞寫的那麼誇大 10/21 14:05
126F：→ Intension: 要一直買賣房才能贏股市那我還是買股 10/21 14:06
127F：→ Intension: 如果一樣持有，請問m大，在房市開5倍槓桿要如何贏過股 10/21 14:07
128F：→ Intension: 債配置呢？ 10/21 14:07
129F：→ Intension: 我真的很想了解房市有什麼利好 10/21 14:08
130F：→ Intension: 回b大，減1600是寬限期期間都沒還本金所以獲利要扣 10/21 14:09
131F：→ Intension: 不管是5年還是10年，股都贏房 10/21 14:09
132F：→ Intension: 過去5年，台灣低利率，還有遇到美國升息房價相對2014 10/21 14:17
133F：→ Intension: 年下跌不少，那時買房的應該都是賺的，外加開5倍槓桿 10/21 14:17
134F：→ Intension: ，房市都還不能贏過股債，請問未來還能贏過股債的理由 10/21 14:17
135F：→ Intension: 為何? 10/21 14:17
136F：→ Intension: 甚至如果按照d大方法，全市場指數開槓桿那更是安穩又 10/21 14:54
137F：→ Intension: 贏過房市，還不用開到5倍 10/21 14:54
138F：推 mfcke: 你全部基礎都是用過去看未來 我是懶得講了 10/21 19:40
139F：→ slchao: 先說結論，你不用糾結在不熟悉的投資領域，不需要FOMO， 10/21 19:40
140F：→ slchao: 賺自己可以賺的就好 10/21 19:40
141F：→ slchao: 看平均房價做估算，沒有付出時間研究區域，不會獲得超越 10/21 19:41
142F：→ slchao: 平均的報酬 10/21 19:41
143F：→ slchao: ex. 台灣少子化，你知道某些區域正在蓋新國小嗎？明明學 10/21 19:41
144F：→ slchao: 生變少，國小一定夠用，為什麼要蓋新的？ 10/21 19:41
145F：→ Intension: m大，是因為不知道怎麼反駁吧 10/21 19:43
146F：推 mfcke: 嗯 你覺得是就是吧 投資做久了 什麼人都見過 我不是也支持 10/21 19:45
147F：→ mfcke: 你買股了 上面推文有 你翻一下吧 10/21 19:45
148F：→ Intension: s大，同意，基於資產配置以及投資比較可能有未來性， 10/21 19:45
149F：→ Intension: 我還是選股債好了 10/21 19:45
150F：→ Intension: 如果是要藉由頻繁買賣才能獲利，真的一般人贏不過投資 10/21 19:49
151F：→ Intension: 客的 10/21 19:49
152F：→ Intension: m大可能是認為專業投資客還是能贏過股債配吧 10/21 19:50
153F：推 mfcke: 講實際s 講的 難聽點版本就是我那句 你不懂不動產 10/21 19:51
154F：→ mfcke: 然後我就推論 你適合買股 10/21 19:51
155F：→ mfcke: 我講話是比較機掰點沒錯 不過結論是一樣的 10/21 19:52
156F：→ Intension: 一般人可以藉由房市獲得超過股市的獲利嗎？不行，股市 10/21 19:56
157F：→ Intension: 比較有機會。即使房市已經有5倍槓桿.政策支持這種優勢 10/21 19:56
158F：→ Intension: 了，一般人當然不懂房產，這是專業投資客才懂的，也只 10/21 19:56
159F：→ Intension: 有他們才可以靠房市賺超越股市的報酬 10/21 19:56
160F：→ Intension: 而文也說了，以一般人角度考慮 10/21 19:56
161F：噓 lrm549: 你心底很想買房吧 一直在反駁啥 買房爛就買股阿 10/21 20:28
162F：→ lrm549: 難怪之前我一直看不懂這篇文到底想講什麼 10/21 20:29
163F：→ RXIJDIL: 你都說了不是專業投資客那當然不要買房投資啊 10/21 21:00
164F：→ Intension: 我沒很想買房喔，是就資產配置和投資未來性那個資金運 10/21 22:05
165F：→ Intension: 用比較有利及安穩，如果房市真的有極大利好，我也是會 10/21 22:05
166F：→ Intension: 選房的 10/21 22:05
167F：→ Intension: 但沒人可以提出房市在已經這麼多優勢情況下，未來可以 10/21 22:07
168F：→ Intension: 漲超過通膨的理由 10/21 22:07
169F：→ Intension: 之前回覆的人都知道我要問的是什麼 10/21 22:09
170F：→ Intension: 真不知道那看不懂 10/21 22:09
171F：→ Intension: 新聞統計台北市甚至沒漲很多 10/21 22:11
172F：噓 lrm549: 真的是鬼打牆欸 買股 跟買房 已知在房市達成財務規劃可能 10/21 22:36
173F：→ lrm549: 性不高 且自身並非專業投資客 故買股買債 結案 10/21 22:37
174F：→ lrm549: 跟你對話的都是買股派 你是要他們提什麼買房優點? 10/21 22:38
175F：→ lrm549: 怎麼不去房版發文 這樣就會有專人告訴你 到底好在哪 10/21 22:39
176F：推 mfcke: 我雖然是PTT老屁股 有人能跟我講 轉貼的指令嗎... 10/21 22:41
177F：→ lrm549: ctrl +大寫X 10/21 22:43
178F：推 mfcke: 我直接回在這好了 懶得轉過去 10/21 22:51
179F：→ Intension: 真是好笑，這邊是理財規劃版，本來跟理財有關的就可以 10/21 23:36
180F：→ Intension: 在這討論吧，你怎麼知道這裡只有買股派 10/21 23:36
181F：→ Intension: 而且也沒已知房產達成財務目標可能性不高，知道我根本 10/21 23:38
182F：→ Intension: 就不會發文了好嗎 10/21 23:38
183F：→ Intension: 只是就按實際數字分析近10年的確是房不如股，還是在房 10/21 23:41
184F：→ Intension: 市擁有很多優勢的情況，但也許真的有什麼我不了解房市 10/21 23:41
185F：→ Intension: 的利好才會發文討論啊～你才鬼打牆 10/21 23:41
186F：→ Intension: 如果就目前的回覆，那我就會更確定我想法是比較適合選 10/21 23:46
187F：→ Intension: 股債配置 10/21 23:46
188F：推 mfcke: 講白點 就是你不懂不動產 所以你適合買股 10/22 00:16
189F：推 maypcc: 你確定400萬你投股票可以擺到現在 去年疫情還跌1/3喔 10/22 00:25
190F：→ maypcc: 尖牙股加上tsm 從2016至少都噴了3-5倍 這樣真的客觀? 啊 10/22 00:28
191F：→ maypcc: 選股選噴發股 房子也該選竹北怎麼選新北? 丟2000隨便都變 10/22 00:28
192F：→ maypcc: 4000 10/22 00:28
193F：推 evolution999: 投資當然是買股啊 10/22 02:10
194F：推 weaverhyw: 房地產的好處是即使你買在相對高點，持有數年後你可以 10/22 10:37
195F：→ weaverhyw: 再從中增貸出資金投入資本市場，也就是可視為槓桿的工 10/22 10:37
196F：→ weaverhyw: 具 10/22 10:37
197F：→ slchao: 假設房地產價格不變，貸款上限8成不變，每月還款金額不變 10/22 11:21
198F：→ slchao: ，5年後增貸多拿到的錢，是5年來投入的錢=資金延後0～5年 10/22 11:21
199F：→ slchao: 進入股票市場 10/22 11:21
200F：→ slchao: 開槓桿是在房屋利用的部分，用2成的錢獲得房屋自住的權利 10/22 11:21
201F：→ slchao: 或是出租的租金 10/22 11:21
202F：→ slchao: 當假設改變，房價上漲，貸款成數增加，每月還款金額下降（ 10/22 11:21
203F：→ slchao: 利率下降，年限增加），轉貸重置年限（延後還本金），都 10/22 11:21
204F：→ slchao: 能夠降低使用房屋的成本=獲利上升 10/22 11:21
205F：→ slchao: 我覺得優勢是在租金收入，房價上漲，資金調度方便=擇時投 10/22 11:21
206F：→ slchao: 資 10/22 11:21
207F：→ slchao: 盲點是在自住，房東能獲利=房客多損失，自住獲利就被自己 10/22 11:21
208F：→ slchao: 用掉了XD，自住的好處就剩下資金調度方便 10/22 11:21
209F：→ slchao: 回到原po觀點，擇時投資並不是優勢，也不花時間分析房價上 10/22 11:21
210F：→ slchao: 漲區域，也不花時間處理出租，也不需要自住，房地產被想 10/22 11:22
211F：→ slchao: 成一文不值，不意外 10/22 11:22
212F：→ Intension: 文中就說金融海嘯我都不賣，因為不急用 10/23 01:29
213F：→ Intension: 說選尖牙股加tsm不客觀，別忘了，買房可是開5倍槓桿外 10/23 01:32
214F：→ Intension: 加政策支持，而且我還買了20債券，多少已經減少報酬了 10/23 01:32
215F：→ Intension: ，如果說不能選文中股票，那買房也不能開槓桿啊，買股 10/23 01:32
216F：→ Intension: 就選全市場指數，這樣一樣的條件去比才客觀吧 10/23 01:32
217F：→ Intension: 我相信美國科技巨頭加tsm還可以再強10年以上，所以股 10/23 01:33
218F：→ Intension: 災我也不賣 10/23 01:33
219F：→ Intension: 那可以請懂的分享一下房市優勢嗎？ 10/23 01:34
220F：→ Intension: 如果按vt 60%.ief 40%，選台南好嗎？房市不開槓桿還是 10/23 01:43
221F：→ Intension: 輸股票，我可沒選股囉，債還配了40，在近10年牛市報酬 10/23 01:43
222F：→ Intension: 減少很多了吧 10/23 01:43
223F：→ Intension: 買股如果不能承受30的跌幅就不要選股票 10/23 01:45
224F：→ Intension: 我選我就不會賣 10/23 01:45
225F：→ Intension: 而且股市在這段時間還經過美國升息，中美貿易戰，那段 10/23 01:48
226F：→ Intension: 時間多少人看壞aapl ，股市也不是一帆風順 10/23 01:48
227F：→ Intension: e大握手 10/23 01:56
228F：→ Intension: w大，謝謝提供意見，可這幾年投在房貸上雖然可供未來 10/23 01:58
229F：→ Intension: 增貸，卻失去投在股市上漲的機會 10/23 01:58
230F：→ Intension: s大，謝謝提供意見，但我並無認為房市一文不值，只是 10/23 02:01
231F：→ Intension: 說在擁有不少優勢下，報酬輸股市而已，投資客尚可能判 10/23 02:01
232F：→ Intension: 斷錯誤，一般人即使分析房市區域有多大勝算呢？另外， 10/23 02:01
233F：→ Intension: 多數台灣租金投報率只有2到3% 10/23 02:01
234F：→ Intension: 另外，我已經假設10年都有寬限期，房市保報酬還是... 10/23 02:42
235F：→ Intension: 至於用2成資金換得房居住權，已假設給銀行的利息=買股 10/23 02:45
236F：→ Intension: 租房的租金，1600萬的利息，租屋還行了 10/23 02:45
237F：推 tnarthur: 前陣子預售沒10萬下訂 結果2個月後房價總價漲了200萬 10/23 02:55
238F：→ tnarthur: 20倍這樣可以了吧 10/23 02:55
239F：→ tnarthur: 喔 我只是粗略說而已 當然實際報酬不會那麼高我知道 10/23 02:56
240F：→ Intension: 買預售屋風險太大了 10/23 02:56
241F：→ tnarthur: 房子就是防守性資產 就這樣 10/23 02:57
242F：→ Intension: 而且能流出來賣的房子，都是投資客已經不要的居多吧 10/23 02:57
243F：→ Intension: 一般人即使分析，贏得過投資客嗎 10/23 02:58
245F：→ Intension: 連曾經用房子賺很多的都說房市沒以前好賺了 10/23 02:59
246F：推 tnarthur: 你開心就好 真的 大家目的都是賺錢 10/23 03:00
247F：推 mfcke: 他只是想找人討拍背書 投資客這種心態的 通常都...很棒 10/23 03:10
248F：→ Intension: 無法舉出事實就說人討拍，也是蠻好笑的 10/23 08:19
249F：→ Intension: 承認事實的確是輸了很難吧 10/23 08:21
250F：→ Intension: 另外，如果真買房，我目標本來就是雙北，雙北漲幅按數 10/23 08:30
251F：→ Intension: 據的確就是按通膨上漲而已，也沒解釋未來還有什麼利好 10/23 08:30
252F：→ Intension: 啊，請用數據說服人 10/23 08:30
253F：推 mfcke: 輸了 我也支持買股 10/23 08:45
254F：推 mfcke: 趕快去買股 大家都支持 不用一直找人信心加持 10/23 08:49
255F：→ Intension: 我沒人找人信心加持，就說了按數據說服人很難嗎？ 10/23 09:00
256F：→ Intension: 以10年前一般人真的分析成功，買桃園來比較好嗎？算桃 10/23 09:10
257F：→ Intension: 園漲60%，10年寬限期，中間買賣成本算10%，2000*0.6=1 10/23 09:10
258F：→ Intension: 200.1200-120+2000-1600=1480萬，股配置如下，尖牙和t 10/23 09:10
259F：→ Intension: sm已經下降到30%，無開槓桿，所得1517萬 10/23 09:10
261F：→ Intension: 賣還是用28匯率算的，以台灣平均匯率大概是30，就賺更 10/23 09:23
262F：→ Intension: 多了 10/23 09:23
263F：推 mfcke: 你都貼完了啊....所以我說買股 從頭到尾我都說買股啊 10/23 09:25
264F：→ Intension: 你說我不懂房地產，意思就是懂的人可以賺超過股，所以 10/23 09:26
265F：→ Intension: 請你提供數據啊 10/23 09:26
266F：推 tnarthur: 尖牙股的概念首次提出是2013年 不知道10年前你要怎麼知 10/23 09:28
267F：→ tnarthur: 道買這些股票 10/23 09:28
268F：推 mfcke: 我也不懂啊 所以我覺得買股好 好怪喔 都跟你站同一面了 10/23 09:29
269F：→ mfcke: 台灣現在怪人好多QQ 10/23 09:29
270F：推 tnarthur: 不過看了一下才配25%啦 應該也還好 10/23 09:35
271F：→ tnarthur: 只是照你的10年前分析法 在2010你根本不會想買股 10/23 09:38
272F：推 maypcc: 回測最大的盲點就是優化 這十年就股市大多頭 你覺得未來 10/23 12:14
273F：→ maypcc: 再走十年多頭你就照著這樣擺十年啊 房市還要限不能五倍 10/23 12:14
274F：→ maypcc: 槓桿? 20倍都能開了 10/23 12:14
275F：→ maypcc: 另外最好是 你從現在就allin 400萬 不能分批入場喔 10/23 12:15
276F：→ Intension: m大，你才是怪人吧，你一直跳針說我不懂房市，意思就 10/23 12:35
277F：→ Intension: 是懂的人可以賺超過股市所以請你提數據啊。 10/23 12:35
278F：→ Intension: 你一直沒辦法回答問題耶 10/23 12:36
279F：推 mfcke: ??我就不懂啊 等懂得人提數據吧 我也是買股派的 別誤會 10/23 12:37
280F：→ mfcke: 是你心態以為我懂 我沒說我懂欸 我只說你不懂 10/23 12:37
281F：→ Intension: t大，10年前如果分析房市成功都可以買到桃園了，不知 10/23 12:37
282F：→ Intension: 道推測為何換到股市不能選到尖牙加tsm喔？ 10/23 12:37
283F：→ Intension: 當作一個投資美國和台灣未來才配25也是可能啊，全球還 10/23 12:41
284F：→ Intension: 配50，為何覺得10年前我不會想買股呢？基於資產配置， 10/23 12:41
285F：→ Intension: 買房等於開槓桿all in 個股啊，這風險太大了 10/23 12:41
286F：推 mfcke: 那就不要買啊 因為你不懂房地產 要講幾次啊?? 10/23 12:42
287F：→ Intension: 另外說回測優化，請問房市難道也不是10年大多頭嗎？我 10/23 12:44
288F：→ Intension: 還選漲的最好的桃園 10/23 12:44
289F：→ Intension: 房市20倍大概要資金很大的大戶才可能吧，一般人20倍? 10/23 12:45
290F：→ Intension: 當銀行傻了? 10/23 12:45
291F：推 tnarthur: 桃園又不是我說的 另外照你的10年前預測法 2000 2008都 10/23 12:47
292F：→ tnarthur: 遇上股市大崩盤 一般人確實覺得股市很危險啊 10/23 12:47
293F：→ Intension: 舉桃園是以選漲幅最好的來比較免得說我選尖牙加tsm不 10/23 12:49
294F：→ Intension: 公平 10/23 12:49
295F：→ Intension: 另外10年前已經2008走出來了，而且2008是次貸風暴引起 10/23 12:50
296F：→ Intension: 的，選房不是更危險嗎 10/23 12:50
297F：→ Intension: 400萬已經按照股債8比2 all in了，不用提醒我已經這樣 10/23 12:56
298F：→ Intension: 做了 10/23 12:56
299F：→ Intension: 如果覺得股市再接下來不會10年大多頭，請問在文中及推 10/23 12:58
300F：→ Intension: 文那些房市利空，可以推論房市可以再像以前一樣好賺的 10/23 12:58
301F：→ Intension: 依據是? 10/23 12:58
302F：推 mfcke: 我只想問一件事 你到底懂不懂房地產 10/23 13:00
303F：推 maypcc: 你都覺得股市大多頭再好十年了 有可能股市好房市不好嗎? 10/23 13:00
304F：→ maypcc: 這波新竹房市漲停多少也是股市大賺 科技業領飽飽 10/23 13:00
305F：→ maypcc: 還是你覺得道瓊十萬點台股上三萬 房市不漲 哈哈哈 10/23 13:01
306F：→ Intension: 就是不懂房市才發文要說幾次，你自己也不懂憑什麼推論 10/23 13:03
307F：→ Intension: 如果懂了就可以賺超過股市呢？ 10/23 13:03
308F：推 maypcc: 去年股市二月低點到現在 我手上的部位高低高振盪近2千萬 10/23 13:04
309F：→ maypcc: 左右; 而房市這幾年也持續入手 從沒跌過 估價轉貸一直穩 10/23 13:04
310F：→ maypcc: 定向上 都零成本持有了 10/23 13:04
311F：→ Intension: 我沒說股市好房市會不好啊，只是按過去10年房市優勢明 10/23 13:06
312F：→ Intension: 顯優於股市的情況下，還選桃園，報酬還是輸給股市了， 10/23 13:06
313F：→ Intension: 那請房產專業投資客提出數據依據未來會贏過股市啊 10/23 13:06
314F：→ Intension: 我就已經舉桃園了，沒說房市跌啊，是報酬率不如股債啊 10/23 13:07
315F：→ Intension: 另外可以舉實際怎樣可以開槓桿20倍嗎？400萬資金要讓 10/23 13:09
316F：→ Intension: 銀行貸你8000萬? 10/23 13:09
317F：→ Intension: 我沒看空房市，也沒覺得會崩盤，只是就數據一直沒人可 10/23 13:12
318F：→ Intension: 以提出選房優於選股 10/23 13:12
319F：→ Intension: 連崴爺都說未來靠投資房產賺大錢已經很難了 10/23 13:13
320F：→ Intension: 只剩打敗通膨跟保值功能 10/23 13:13
321F：推 onlyiknow: 買適合自己 可以自住的房 10/23 13:14
322F：→ Intension: 請問版上專業房產投資客，房市未來性是? 10/23 13:14
323F：推 maypcc: 20倍有兩種 一種是建商貸15%你只要出5%... 另一種是轉增 10/23 13:25
324F：→ maypcc: 貸 這幾年買1000漲200不難，頭款200貸800，1200轉貸960 10/23 13:25
325F：→ maypcc: 你洗出160萬 成本40萬持有1200的部位 10/23 13:25
326F：推 mfcke: 我沒說懂房市就能賺贏 勿腦補喔 10/23 13:32
327F：→ mfcke: 你不懂房市 就乖乖買股啊 要講幾次？ 10/23 13:32
328F：→ mfcke: 你先處理心病 我們再來討論吧 10/23 13:32
329F：→ Intension: 說別人有病的自己才有病，就說是不懂想了解才發文，看 10/23 15:04
330F：→ Intension: 不懂中文也沒辦法 10/23 15:04
331F：→ Intension: m大，一般人可以合法跟建商貸15%，自己5%，再跟銀行貸 10/23 15:10
332F：→ Intension: 8成?跟建商貸款的利息及還款年限呢？ 10/23 15:10
333F：→ slchao: 想問原po現在是租屋？住爸媽家？ 10/23 15:14
334F：→ Intension: 這幾年1000賺200，雙北近5年都沒漲20%了，全國也才漲1 10/23 15:15
335F：→ Intension: 8.26%，如果說要一直頻繁買賣，那比較基準已經改了， 10/23 15:15
336F：→ Intension: 那買股也開槓桿也不用到5倍就還是贏過房市啊 10/23 15:15
337F：→ Intension: 而且1000賺200再轉增貸，也是要過5年才有這漲幅，這中 10/23 15:20
338F：→ Intension: 間還是只有5倍槓桿而已吧？ 10/23 15:20
339F：→ Intension: 而且未來這套房市賺錢模式還可以複製嗎？ 10/23 15:25
340F：→ Intension: 住爸媽家，還可以再10年以上不買房也沒關係 10/23 15:31
341F：→ Intension: 另外，房市那些利空有都沒看到嗎？ 10/23 15:56
342F：→ Intension: 也都 10/23 15:57
343F：→ Intension: 再說了，一直頻繁買賣才能獲利我還是買股債好了，還有 10/23 16:00
344F：→ Intension: 正職沒辦法像投資客專心研究，如果分析選到漲的最好的 10/23 16:00
345F：→ Intension: 桃園都不能贏，房市利空也沒人回覆，我選指數和優秀公 10/23 16:00
346F：→ Intension: 司 10/23 16:00
347F：→ slchao: 有房可住那就好，這樣也能擁有房市的利多，類似資產配置 10/23 16:45
348F：→ slchao: 的概念 10/23 16:45
349F：→ slchao: 房市未來最大的利多，就是剛需自住，不要因為預估未來房 10/23 16:45
350F：→ slchao: 市不如股市，就把房賣掉去租屋，自以為獲利較好而忽略剛 10/23 16:45
351F：→ slchao: 需的價值 10/23 16:45
352F：→ slchao: 未來即使房價下跌，因為自住的關係，上升的成本也被自己 10/23 16:45
353F：→ slchao: 消耗掉了 10/23 16:45
354F：→ slchao: 如果有房的狀況，要開槓桿買股也很容易，資金成本也較低， 10/23 16:45
355F：→ slchao: 如果年紀輕+工作穩定，爸媽也放心，是可以考慮的 10/23 16:45
356F：→ slchao: 話說如果一開始就知道是住爸媽房，推文風向會大不同XD 10/23 16:45
357F：→ slchao: 題外話，台灣少子化，房市利空，我覺得也是台股利空，不過 10/23 16:48
358F：→ slchao: 你是買美股，少子化還沒那麽嚴重，應該還好 10/23 16:48
359F：→ Intension: 爸媽房有點舊了，以後也會買啦 10/23 16:49
360F：→ Intension: 也不會拿爸媽房去開槓桿 10/23 16:49
361F：→ Intension: 只是就算租屋，貸1600萬付給銀行的利息拿來租屋也夠了 10/23 16:50
362F：→ Intension: 是以這基礎去比較的 10/23 16:50
363F：→ Intension: 而且爸媽房也不是多保值的區域 10/23 16:51
364F：→ Intension: 爸媽房以後也不會是我的 10/23 16:55
365F：→ Intension: 因為職業穩，可以借到1.*利率的信貸，槓桿etf(如spxl 10/23 16:57
366F：→ Intension: ，我就看好美國)配置5-10%，或是ib開融資利率也是1.* 10/23 16:57
367F：→ Intension: 買全指數都是方法 10/23 16:57
368F：→ Intension: 如果要跟房市轉貸不斷買賣獲利做比較，股市開槓桿不會 10/23 17:09
369F：→ Intension: 輸 10/23 17:09
370F：→ Intension: 而且未來這種房市賺錢模式不知道還可不可以複製，還有 10/23 17:11
371F：→ Intension: 承擔20倍槓桿心裡壓力太大了 10/23 17:11
372F：推 mfcke: ???講這麼多 不就我講的 你不懂不動產 乖乖買股就對了 10/23 18:05
373F：→ mfcke: 我也不懂不動產就是了 不用叫我提什麼數據 10/23 18:06
374F：→ Intension: 算了，我放棄跟你溝通了 10/23 18:23
375F：→ slchao: 少子化，剛需數量會變少，但我覺得房價會走向M型化，平均 10/23 19:38
376F：→ slchao: 起來確實不優，如果願意降低生活品質，不論是租屋或買房， 10/23 19:38
377F：→ slchao: 都可以找到優惠價，但追求生活品質，就是加價買 10/23 19:38
378F：→ slchao: 建議好好待在爸媽房，節省支出，房貸比信貸好用，你算過就 10/23 19:38
379F：→ slchao: 知道，理財型房貸vs IB，我就不確定了 10/23 19:38
380F：推 maypcc: 銀貸能不能8成跟建商貸無關 零利率繳3-5年 只有少數建商 10/23 19:46
381F：→ maypcc: 有 的確現在漲高進場再漲不易 但尖牙股tsm何嘗也不是漲 10/23 19:46
382F：→ maypcc: 高了 還回檔10-20%呢 10/23 19:46
383F：→ maypcc: 轉貸並不是一直買賣 限貸是第三間 你名下無房兩間內都是 10/23 19:48
384F：→ maypcc: 可思考的資產配置 10/23 19:48
385F：→ Intension: 爸媽房不是熱門區，理財型房貸可能也貸不多，不會拿爸 10/23 19:54
386F：→ Intension: 媽房貸，自己以後有可能會 10/23 19:54
387F：→ Intension: 房以前就有人說高，現在更高，尖牙及tsm同理，而且企 10/23 19:56
388F：→ Intension: 業還有在不斷創造價值，高還可以更高 10/23 19:56
389F：→ Intension: 但房市有很多利空 10/23 19:57
390F：→ Intension: 只有少數建商有那買房區域又會被限制嗎？還是有很多房 10/23 19:58
391F：→ Intension: 可選? 10/23 19:58
392F：→ Intension: 開20倍這我真的無法，專業投資客才敢，要多確定選房區 10/23 20:00
393F：→ Intension: 域對了?如果真開20倍賠了那心理壓力比股市下調30%還大 10/23 20:00
394F：→ Intension: 股市回調10.20都是正常的，就是有回調才有獲利空間， 10/23 20:02
395F：→ Intension: 比如去年3月敢信貸買尖牙跟tsm的，現在賺多少了 10/23 20:02
396F：→ Intension: 我還希望再來一次股災呢 10/23 20:03
397F：→ Intension: 另外轉貸也是要等房價5年上漲才有那價值可以增貸，但 10/23 20:05
398F：→ Intension: 這段期間股市都漲多少了呢 10/23 20:05
399F：→ Intension: 如果只開5倍槓桿還可以有這樣的獲利嗎？文中就是以一 10/23 20:07
400F：→ Intension: 般人，一般人最多就是只敢5倍 10/23 20:07
401F：→ Intension: 另外，尖牙加tsm我才配了30% 10/23 20:11
402F：→ Intension: 還有貸3間那利息要繳多少 10/23 20:14
403F：→ Intension: 真的只有大戶可以這樣做 10/23 20:15
404F：→ Intension: 出租的話投報只有2-3，還有閒置期及其他稅金，房租可 10/23 20:16
405F：→ Intension: 否cover房貸都不一定 10/23 20:16
406F：推 chenblue: 其實有點看不懂你能承受風險範圍，如果(1)求穩就etf了 10/23 23:31
407F：→ chenblue: 。或是(2)想開點槓桿打敗大盤？我以前是房產增貸玩存股 10/23 23:31
408F：→ chenblue: (當時若選etf會更好)風險控制在股災三五年也能撐住的現 10/23 23:31
409F：→ chenblue: 金流。還是(3)這400萬想追求更高的報酬？ 10/23 23:31
410F：→ chenblue: 如果這最後是要買房的資金，那其實直接買了吧，因為也 10/23 23:34
411F：→ chenblue: 無法預測未來。 10/23 23:34
412F：→ chenblue: 話說今年剛好賣掉十年前在新竹買的第一間房子，價格變 10/23 23:58
413F：→ chenblue: 化是6xx—>16xx，沒細算但感覺ㄙ不輸股市，當年頭期20% 10/23 23:58
414F：推 maypcc: 你想說股市三月後賺很多，我去年三月也有進一間 成本100 10/24 01:43
415F：→ maypcc: 不到 至今漲了300+萬 還不含租金收入 你擔心槓桿賠錢 但 10/24 01:43
416F：→ maypcc: 房地產買對區域 幾乎不會跌 10/24 01:43
417F：→ Intension: m 大，請問槓桿20倍，一個月利息要繳多少，選對區域不 10/24 08:46
418F：→ Intension: 是專業的可能嗎？你這種方式應該是做房產這行的人才有 10/24 08:46
419F：→ Intension: 辦法吧 10/24 08:46
420F：→ Intension: 還有未來在房地合一稅等政策，還可以繼續複製嗎？ 10/24 08:47
421F：→ Intension: 所以我說開槓桿最多就是5倍，因不是大戶利息負擔不起 10/24 08:48
422F：→ Intension: 如果5倍，還可以有勝過股債的收益嗎 10/24 08:49
423F：→ Intension: 過去股房都很好賺，所以我想問的是未來在房市這麼多利 10/24 08:54
424F：→ Intension: 空的情況還可以繼續這麼好賺嗎 10/24 08:54
425F：→ Intension: c大，你是10年前選新竹，如果你選到新北市呢 10/24 08:55
426F：→ Intension: 另外，我的問題就是就資產配置及投資未來性，現有資金 10/24 08:58
427F：→ Intension: 應該股債配還是全選房，就按過去一般數據比較，股債勝 10/24 08:58
428F：→ Intension: 出，除非房市未來有什麼利好 10/24 08:58
429F：→ Intension: 風險承受度，文中股債開槓桿是跟用房市不斷轉貸的人比 10/24 09:01
430F：→ Intension: 較，並非真的要這樣做，而且沒開槓桿，跟10年前選到漲 10/24 09:01
431F：→ Intension: 的最好的桃園比，還是股債勝 10/24 09:01
432F：→ tnarthur: 往上翻了一下 發現你有地方自住 那你全力衝股市沒問題 10/24 09:10
433F：→ tnarthur: 前面有說了房地產是防守性資產 優勢就在於非常抗跌 10/24 09:11
434F：→ tnarthur: 你如果覺得你的投資組合能達到一樣的安心感 那就去吧 10/24 09:12
435F：推 chenblue: 未來很難預測，但房產強在槓桿，一般如你說的5倍，所以 10/24 09:47
436F：→ chenblue: 年化3～4%就追上大盤了。因此如果已有地方住，這筆資金 10/24 09:47
437F：→ chenblue: 以高報酬為主，是我會選增貸兩邊賺，但風險要控制好。 10/24 09:47
438F：→ chenblue: 另外其實不只新竹耶，台中台南也一樣。（台積效應地區) 10/24 09:47
439F：→ tnarthur: 樓上C大 他認為選對區域需要做大量的功課 這是他沒辦法 10/24 09:51
440F：→ tnarthur: 理解的部分 所以我個人覺得他還是跑去好好操作股債就好 10/24 09:51
441F：→ tnarthur: 應該說 他認為選對區域只有投資客才做得到 10/24 09:52
442F：→ tnarthur: 而且要很專業的 10/24 09:52
443F：→ chenblue: 沒有要投入時間研究的話，那確實就你說的這樣了。 10/24 10:02
444F：→ Intension: 這次是台積效應，那未來呢？大家都已經在新聞上看到的 10/24 11:06
445F：→ Intension: 就已經是落後的消息了，未來我還真不知道要買那才能賺 10/24 11:06
446F：→ Intension: 這麼多 10/24 11:06
447F：→ Intension: 我只能就生活圈還有未來少子化效應(人口還是會集中資 10/24 11:08
448F：→ Intension: 源多的地方，比較抗跌)的方面去考慮買房，還是只能買 10/24 11:08
449F：→ Intension: 新北，但新北未來還有什麼利好嗎？ 10/24 11:08
450F：→ Intension: 而看統計資料雙北近5年真的就是漲輸股債了 10/24 11:09
451F：→ Intension: 即使開了5倍槓桿 10/24 11:09
452F：→ Intension: 房地產也是一項專門的投資，一般人不是這行的真的很難 10/24 11:25
453F：→ Intension: 選對區域吧 10/24 11:25
454F：→ Intension: 上面桃園的例子就是，即使選對了，還是沒有勝過股債 10/24 11:25
455F：推 tnarthur: 你都說完啦 就找你覺得確定性最強的就好了 10/24 14:12
456F：→ tnarthur: 對你來說股債未來是一個可預期的未來 就直接上吧 10/24 14:13
457F：→ tnarthur: 人都會想複製自己的成功經驗 很多房地產擁護者也是因為 10/24 14:14
458F：→ tnarthur: 第一次成功是房地產 10/24 14:14
459F：→ Intension: t 大，就目前的回覆，我還是確定股債好了，因為就文中 10/24 20:30
460F：→ Intension: 房市利空(如普遍低薪，房價炒的太高的地方如雙北，的 10/24 20:30
461F：→ Intension: 確很難漲跟過去一樣)及過去這套房市賺錢的方法可否複 10/24 20:30
462F：→ Intension: 製都沒人可回覆 10/24 20:30
463F：→ Intension: 房子就是個防禦性資產 10/24 20:30
464F：→ Intension: 買到這次台積效應的，10年前真的知道這次效應會發生嗎 10/24 20:34
465F：→ Intension: ？除非身邊的人或自己在台積工作 10/24 20:34
466F：→ Intension: 只是剛好生活圈在那裡搭上順風車吧，就像20年前買在雙 10/24 20:35
467F：→ Intension: 北的人一樣 10/24 20:35
469F：→ Intension: 10年前如果頭期款買台積，沒有開槓桿就賺的比房子還多 10/24 20:38
470F：→ Intension: 了，如果真的知道台積效應，10年前是否該買台積就好 10/24 20:38
471F：→ Intension: 而且台積還在繼續進步，房市呢？ 10/24 20:41
472F：→ Intension: m 大，請問去年房市賺的請問槓桿開幾倍呢？如果把100 10/24 20:59
473F：→ Intension: 萬投在尖牙加同樣槓桿那個賺的多呢？ 10/24 20:59
474F：→ Intension: 另外，你是房產相關從業人員吧？還是真的是一般其他工 10/24 21:00
475F：→ Intension: 作? 10/24 21:00
476F：→ Intension: 買房買股都好啦，用自己安心的方式賺錢就好，只是想了 10/24 21:04
477F：→ Intension: 解不同世界的人他們看好自己投資的方式是為何 10/24 21:04
478F：推 mfcke: 所以你不懂不動產 乖乖買股債 就這樣啊 10/24 21:13
479F：→ mfcke: 怎一直在鬼打牆呢？？ 10/24 21:14
480F：→ Intension: 看不懂中文的人我不想溝通 10/24 21:19
481F：→ Intension: 另一篇房子該不該加入資產配置的文推文也有人說一般人 10/24 21:20
482F：→ Intension: 買房一定被敲，還是買市場指數比較有效率 10/24 21:20
483F：推 mfcke: 我那句完全沒錯 是你心裡不爽罷了 10/24 21:23
484F：→ Intension: 專家才能買到便宜的 10/24 21:23
485F：→ Intension: 就想了解不同投資方式是要講幾次，看不懂中文 10/24 21:23
486F：→ Intension: 廢話可以不用說 10/24 21:25
487F：推 mfcke: 你就不懂不動產啊 要我講幾次？ 10/24 21:25
488F：→ mfcke: 乖乖買股債 10/24 21:25
489F：→ Intension: 怪人真多，我放棄跟你溝通還要鬼打牆回覆也沒辦法了 10/24 21:26
490F：推 mfcke: 台灣人有種怪癖 一定要人家接受自己思維 不然就要辯到贏 10/24 21:27
491F：→ mfcke: 顆顆 10/24 21:27
492F：→ Intension: 看不懂中文外，邏輯還有問題我也沒辦法了，如果提的出 10/24 21:30
493F：→ Intension: 數據證明我接受，但沒人可提出。 10/24 21:30
494F：→ Intension: 是那裡看到要人接受我思維了，就拿數據事實說話很難嗎 10/24 21:31
495F：→ Intension: 唉，放棄購通了，反正也提不出實質意義的思考 10/24 21:31
496F：→ Intension: 溝通 10/24 21:32
497F：推 mfcke: 因為大家都支持買股債啊 是要提出三小數據 顆顆 10/24 22:11
498F：→ mfcke: 但是我還是要說 你不懂房地產啊 這句話有錯?? 10/24 22:11
499F：→ mfcke: 你不是也承認你不懂? 10/24 22:11
500F：→ Intension: 眼睛也有問題，你那看到大家都支持股債 10/24 22:24
501F：→ Intension: 結束這短段沒有意義的對話吧，你開心就好，你都對 10/24 22:25
502F：推 buji: 若你十年前有預知能力，買台積電不如買比特幣。對吧? 10/24 22:31
503F：→ buji: 未來難以預測，所以還是別回測過去十年績效來比較好 10/24 22:32
504F：→ Intension: b 大，那請問有回測以外的方法嗎？未來看好房市或股市 10/24 22:34
505F：→ Intension: ? 10/24 22:34
506F：→ Intension: 回測不是要說有預知能力，而是說過去10年買到現在漲的 10/24 22:37
507F：→ Intension: 好的區域的，是真的分析出來的還是只是搭上順風車?例 10/24 22:37
508F：→ Intension: 如這次台積效應的 10/24 22:37
509F：→ Intension: 投資一向看的都是未來，感覺有不少人就是覺得買房就是 10/24 22:40
510F：→ Intension: 一定賺，而沒有分析未來，當然我不是說股一定對，只是 10/24 22:40
511F：→ Intension: 看好房產的只是一直說過去賺了多少，但卻沒分析未來看 10/24 22:40
512F：→ Intension: 好的原因為何 10/24 22:40
513F：→ Intension: 所以我才用一些回測數字，如果當初他們選的是股債，也 10/24 22:42
514F：→ Intension: 許賺的更多 10/24 22:42
515F：→ Intension: 當然剛需或是安心感就是另一回事了 10/24 22:43
516F：推 maypcc: 那只是其中一間 11%槓桿9倍 未來能預測的我一律建議花50 10/24 22:45
517F：→ maypcc: 元買樂透就好 我本業科技業 房產只是偶爾看看但長年累積 10/24 22:45
518F：→ maypcc: 了 總之股房都有投 房市我也同意目前漲高不好賺 但股市漲 10/24 22:45
519F：→ maypcc: 高也很容易賠 如此而已 10/24 22:45
520F：→ Intension: 不是說要有預知能力，而是分析一下未來那個潛力比較大 10/24 22:49
521F：→ Intension: ，m 大科技業那資金應該蠻大的，佩服不是本業還敢槓桿 10/24 22:49
522F：→ Intension: 開20倍，長年經驗應該也是專業了 10/24 22:49
523F：→ Intension: 所以m大未來還是投資房為主嗎？看好未來的原因可以指 10/24 22:52
524F：→ Intension: 教一下嗎?雙北還可以漲超過通膨嗎？只開5倍槓桿情況下 10/24 22:52
525F：→ Intension: 槓桿都開到9倍為何不買尖牙，是因為安心感嗎？ 10/24 23:00
526F：→ Intension: 明明是科技業的 10/24 23:00
527F：→ Intension: 還是兩邊都投50%資金 10/24 23:00
528F：推 maypcc: 單純分散風險 美科技股有配置了 前面有說過了 來回振盪2 10/24 23:04
529F：→ maypcc: 千萬 你資金400跌一半可能還好 等你資產變2k以上 若跌掉1 10/24 23:04
530F：→ maypcc: k萬能不能接受 10/24 23:04
531F：→ Intension: 如果是我槓桿9倍我有信心買尖牙，現金夠一定可以度過 10/24 23:05
532F：→ Intension: 股災外加無限qe ，房產倒沒什麼信心開9倍 10/24 23:05
533F：→ maypcc: 你若能接受 那也沒什麼 反正就個人能接受的風險 10/24 23:05
534F：推 tnarthur: 只要你不是空頭就緊張賣掉的韭菜 長期你應該會發展不錯 10/25 00:15
535F：→ Intension: 有債對沖外加相信尖牙加tsm，空頭也不會賣還會加碼 10/25 08:21
536F：→ Intension: 信貸也還的起 10/25 08:21
537F：→ Intension: 有多少靠台積致富的故事 10/25 08:22
538F：→ Intension: 本太大的本來就會股房配置，本小的靠房可能真的速度會 10/25 08:23
539F：→ Intension: 慢很多 10/25 08:23
540F：→ Intension: 年輕人應該希望遇到熊市，股災真的反而是機會 10/25 08:24
541F：推 buji: 建議你測試一下2008與2000，看能否撐住? 10/25 09:05
542F：→ buji: 2008當時我也分散持有但總的還是跌超過40% 10/25 09:06
543F：→ buji: 若槓桿開2.5倍那早就被斷頭了 10/25 09:07
544F：→ buji: 難以忍受的還不是跌幅，而是持續期間。 較長的熊市 10/25 09:09
545F：→ buji: 有如凌遲，日日煎熬。 你不會知道長日何時盡 10/25 09:10
546F：→ Intension: 謝謝分享，就選個人安心的方式吧 10/25 09:13
547F：→ Intension: 每次股災只要QE，經濟好了再升息，下次股災再來一次， 10/25 09:16
548F：→ Intension: 現在也不像2000年，很多科技公司都是實際有營利財務健 10/25 09:16
549F：→ Intension: 康，是不覺得2000年那種情況再來一次 10/25 09:16
550F：→ Intension: 2008那種次貸風暴就難說 10/25 09:16
551F：→ Intension: 但2008那次也是蠻快就回來了 10/25 09:17
552F：→ Intension: 信貸大概開1.4倍不會斷頭 10/25 09:18
553F：推 tnarthur: 股災當然是機會啦 只是對於你來說 你在股災出現就進場了 10/25 09:53
554F：→ tnarthur: 所以你要注意的是 股災來 你能不能馬上拿出錢 10/25 09:53
555F：→ tnarthur: 上面更正 股災出現前就進場 10/25 09:53
556F：→ tnarthur: 拿不出錢低點重注 理論也終究是理論 10/25 09:54
557F：→ Intension: 我現在還沒開槓桿喔，信貸大概3到5天就可以拿到錢了 10/25 09:55
558F：→ Intension: ib 和信貸我不會同時開 10/25 09:55
559F：→ tnarthur: 那就OK阿 上吧 10/25 09:55
560F：→ Intension: 兩個都可以拿到1.*的利率 10/25 09:55
561F：→ Intension: 股房都好啦，就是討論彼此的優缺而已 10/25 09:56
562F：推 maypcc: 所以去年三月前你沒部位? 10/25 11:52
563F：→ maypcc: 我覺得你比較想問的是股房兩者的獲利比較 而我在乎的是大 10/25 11:53
564F：→ maypcc: 跌能保多少本 出發點不同 10/25 11:53
565F：→ Intension: 有啊，只是股災前沒開槓桿，有信貸才賺到400萬的 10/25 12:15
566F：→ Intension: 另外不算槓桿，隨時保持20%現金 10/25 12:16
567F：→ Intension: 本大的考量本來就不同吧，本大也不需要再追求高報酬了 10/25 12:17
568F：→ Intension: 帳面損失真的沒什麼感覺(可能真的本小吧沒差)，外加無 10/25 12:19
569F：→ Intension: 限qe就更有信心了，也是閒錢 10/25 12:19
570F：→ Intension: 未來還是蠻有信心的，美國強權就是依靠科技經濟軍事優 10/25 12:21
571F：→ Intension: 勢，有股災印錢全世界買單就好啦 10/25 12:21
572F：→ Intension: 而且我也不是單壓尖牙而已 10/25 12:23
573F：→ Intension: 我比較在乎股房那個比較有未來，畢竟投資就是投未來而 10/25 12:24
574F：→ Intension: 非過去 10/25 12:24
575F：→ Intension: 但不論過去還是未來，似乎都是股債好一點，只要願意承 10/25 12:25
576F：→ Intension: 擔風險 10/25 12:25
577F：→ Intension: 至少看到企業是不斷在進步，房市除了我真的看不到除了 10/25 12:34
578F：→ Intension: 抗通膨跟保值以外的未來... 10/25 12:34
579F：→ Intension: 而抗通膨跟保值股債一定可以 10/25 12:35
580F：推 tnarthur: 基本上在資本主義世界強者恆強 已不像以前的產業變化 10/25 12:42
581F：→ tnarthur: 雖然尖牙股都是科技公司 但也已經多方發展 創造鐵粉 10/25 12:42
582F：→ tnarthur: 用戶黏著度都非常高 不過十年後的事情誰也說不準 10/25 12:43
583F：→ tnarthur: 有時候就是運氣運氣 不過這配置確實也沒什麼好挑剔了 10/25 12:44
584F：→ Intension: 是啊，強者恆強，所以我大部份都買美國企業，除了尖牙 10/25 12:47
585F：→ Intension: 還有投其他的，市值過大的報酬的確會不如以往高，但股 10/25 12:47
586F：→ Intension: 災時還是很值得買尖牙，穩，反彈後的報酬也會挺不錯的 10/25 12:47
587F：推 buji: 你的狀況我覺得選股較佳，至於槓桿現階段我不會開 10/25 13:10
588F：→ Intension: 現階段我也沒開槓桿 10/25 13:14
589F：→ Intension: 但也沒全離場，仍維持股8債2，林區說擔心崩盤而空手的 10/25 13:23
590F：→ Intension: 損失比實際崩盤時還大 10/25 13:23
591F：推 buji: 主要原因是股債投資資金運用彈性大 10/25 13:59
592F：→ duriel3313: 你房子只當投資利用的話還要加租金你沒算..一年45萬欸 10/25 17:24
593F：→ tnarthur: 其實當自住也是要算租金啦 現在人大多外地工作 10/25 17:25
594F：→ duriel3313: 新北近五年漲12%算客氣 因為是房市低迷 後面五年要噴 10/25 17:25
595F：→ duriel3313: 股票是這五年已噴 你的報酬率區間取樣會造成很大差異 10/25 17:26
596F：→ duriel3313: 你房子給她再噴三年來比 再考慮租金 結果很容易有不同 10/25 17:29
597F：→ Intension: 接下來美國要升息了，記得上次美國升息2016-2018市場 10/25 17:33
598F：→ Intension: 一片唱空房市，也的確從2014高點一路下修 10/25 17:33
599F：→ duriel3313: 房子的缺點是寬限期過(沒有在5年的吧)後要跟你討本金 10/25 17:33
600F：→ duriel3313: 股票沒這問題... 10/25 17:34
601F：→ Intension: 如果這幾年牛市的情況還只能漲這樣，未來只是凶多吉少 10/25 17:34
602F：→ Intension: 了 10/25 17:34
603F：→ Intension: 要買房疫情那時候就要買了 10/25 17:35
604F：→ Intension: 現在只是追高 10/25 17:35
607F：→ Intension: 數據顯示買在2014的，今年才剛解套 10/25 17:38
608F：→ Intension: 買在2016到2018的就是賺了，還說這幾年房市低迷喔？ 10/25 17:40
609F：→ Intension: 另外，租金投報只有2-3%，租金都不知道夠不夠cover房 10/25 17:41
610F：→ Intension: 貸 10/25 17:41
611F：→ Intension: 就算寬限期不用繳本金，1600的房貸給銀行的利息拿來租 10/25 17:41
612F：→ Intension: 房也夠了 10/25 17:41
613F：→ Intension: 另外自住就不能出租了 10/25 17:43
614F：→ Intension: 而且出租萬一房客出意外在房子裡馬上房價打折，這是發 10/25 17:49
615F：→ Intension: 生在同事樓下的房東的身上，還是新房子.. 10/25 17:49
616F：→ Intension: 凶宅險也不能cover多少 10/25 17:49
617F：→ Intension: 跟對方求償也不一定要的到 10/25 17:50
618F：→ duriel3313: 你標題打請益 所以我把你可能的盲點和疏漏的租金點出 10/25 17:51
619F：→ Intension: 我需要其他利好的理由 10/25 17:51
620F：→ Intension: ok，感謝 10/25 17:52
621F：→ duriel3313: 但你看起來也不怎麼想買房,那真的用股債投資比較適合 10/25 17:52
622F：→ Intension: 只是沒有足夠的理由說服自己 10/25 17:53
623F：→ duriel3313: 台灣買房是風險高度集中的主動投資,很難有理論可以拿 10/25 17:54
624F：→ duriel3313: 出來跟指數投資相比..畢竟牽涉極高的主觀判斷 10/25 17:54
625F：→ duriel3313: 就跟買台積電根指數投資比較一樣,覺得哪個好,端看你對 10/25 17:55
626F：→ duriel3313: 台積電的認識和信仰有多高了 10/25 17:56
627F：→ Intension: 我相信台積電，但就資產配置角度也不可能全壓 10/25 18:18
628F：→ Intension: 可是也會占不少比例就是 10/25 18:19
629F：→ Intension: 但買房就現有資金，真的等於槓桿all in 個股一樣 10/25 18:19
630F：推 tnarthur: 因為很多人買房是有剛性需求 你沒有就不用考慮 10/25 21:46
631F：→ Intension: 嗯，剛需跟追求安心感就是另一回事了 10/25 23:49
632F：推 cms23: 推原po，自己試算過有一筆錢拿來投資0050或是買房投資，過 10/26 00:42
633F：→ cms23: 去10年的績效確實是贏房的 10/26 00:42
634F：推 maypcc: 樓上這筆錢是用歐印還是分批進場? 很多人在算歐印報酬 但 10/26 12:45
635F：→ maypcc: 自己操作時卻不敢歐印 而房市幾乎都歐印(甚至連父母的錢 10/26 12:45
636F：→ maypcc: 都一起歐印)外開五倍槓桿擺20/30年 10/26 12:45
637F：→ Intension: 基本上大盤etf all in沒什麼關係，只要有持續收入 10/26 16:05
638F：→ Intension: 房子是比較容易持有，但如果資本不大，真的用一筆5到1 10/26 16:07
639F：→ Intension: 0年不會用到的閒錢資金選大盤etf all in，長期是不輸 10/26 16:07
640F：→ Intension: 房的 10/26 16:07
641F：→ Intension: 還是一樣，選股選房都好，安心就好，資本大小的考量也 10/26 16:08
642F：→ Intension: 會採取不同方式 10/26 16:08
643F：→ Intension: 如果選vti ，同樣頭期款，相信美國國運會勝過房市，除 10/26 16:11
644F：→ Intension: 非房市有什麼利好 10/26 16:11
645F：→ Intension: 但目前似乎連專家都說房只有抗通膨和保值功能，沒以前 10/26 16:13
646F：→ Intension: 好賺了，所以看個人追求安穩還是高收益 10/26 16:13
647F：→ Intension: 喔，專業的房市投資者除外 10/26 16:14
648F：→ Intension: 一般人買房只有被坑的份(坑多坑少而已)，大盤至少有效 10/26 16:23
649F：→ Intension: 率多了 10/26 16:23
650F：→ Intension: 不然就不會有這麼多炒房客了 10/26 16:24