作者Intension (心感)
看板CFP
标题[请益] 买房或买股债
时间Mon Oct 18 23:11:07 2021
请问如果只有头期款
(约400万，目标2000万房子，新北)，
从投资未来性及资产配置来说，
应该还是买股债比较可以达成财务目标吧？想法如下:
1.(1)买房:
依资料显示，近5年房价涨幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以贷款35年，贷1600万，宽限期5年，利率1.31计算，5年後卖掉，投资後如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040万，
(2)买股:配置如下
VT，IEF各20，
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10，
2016年以汇率33买，
400万TWD换121,212USD，
2016年买入上列股票配置，
2021年投资後总金额为392,085USD，
以现在汇率28算，
投资後金额1097万TWD，
在汇率不好的情况下，
房子开5倍杠杆，股票仍然胜出，
如果以十年房价涨幅来算，
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概涨46%，
以上述一样条件，假设宽限期有10年，
买房投资後总金额1720万，
股票投资後总金额2205万，
(2013年至2021年，
因FB资料从2013开始，
2013年以汇率30买，2021以28汇率卖)
买房仍然输股票。
股债配置是用以下网站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk
2.资产多的情况不考虑，
多的话本来就会基於资产配置分配房股，
以一般人只有头期的情况，
全拿去买房等於all in 一个个股一样，
以10年那个例子，
5年宽限期过了，
要缴的金额甚至是台湾薪资的中位数了，
缴完房贷生活费，大概就没钱投资了，
也因为不是房产投资客，
所以可以挑到极好物件的情况也不考虑，
就以一般情况考虑，
这股票配置可以再10年我都安心，
金融海啸股灾也不会卖，
股债比例8:2，
分配6家产业龙头及全球etf，
似乎比单压一间房子风险来的分散，
以资产配置角度，
不应该把所有资金压在单一资产，
所以应该选择股债配置。
3.以投资未来性方面，
我也认为房价在台湾不会崩盘，
但顶多就是随通膨每年2-3%上涨，
房价也非只涨不跌，
看买在2014年高点的，应该最近才解套，
看上述新闻统计也是，
双北近10年或5年涨幅相较其他地区也不是很大，外加政府打房措施，
虽然不是真打房，但多少可以控制涨幅，
少子化效应也会慢慢影响，
全球只要先进国都有生育率危机，
如果其他先进国开放移民，
是不认为台湾可以赢过那些先进国的，
所以认为开放移民政策对房价帮助也有限，
另外在薪资冻涨几10年，
多数人都把薪资3成以上拿去买房，
减少消费，公司东西卖不出去，
又没法给员工加薪，
员工再省消费买房，如此恶性循环，
所以同意一些专家说的，
房子最好赚的时候已经过了，
相反的，
在未来5G，AI，电动车，云端等科技发展，
股票配置的公司都还有很多成长性，
护城河深，现金也充足，
足够在景气好的时候研发更多产品技术，
景气差的时候也可以安然度过，
所以还是应该买股债配置，
想请问这样考虑合理吗？
还是也许真应该全买房吗？
谢谢各位提供意见!
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 118.169.151.101 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1634569870.A.0F6.html
1F：→ ffaarr: 你这个回测是挑 「过去的赢家」，不代表你现在可以挑到未 10/18 23:50
2F：→ ffaarr: 来表现好的股票。 10/18 23:50
3F：→ Intension: 谢谢哆啦王，我知道过去绩效不代表未来，但以未来性而 10/19 00:14
4F：→ Intension: 言，要取代这些过去的赢家可能还要5到10年才会出现， 10/19 00:14
5F：→ Intension: 而如果是以这些过去的赢家跟台湾房市，请问何者比较有 10/19 00:14
6F：→ Intension: 大概率胜算?台湾房市如文，看不到除了跟通膨一起上涨 10/19 00:14
7F：→ Intension: 的优势，还是也许有? 10/19 00:14
8F：→ Intension: 另外还有资产配置角度 10/19 00:15
9F：→ Intension: 只把头期买房=all in 单一个股 10/19 00:19
10F：推 goliathplus: 看需求啦 有时後买房是刚需你没得选 10/19 00:41
11F：→ goliathplus: 单就投资单一部位过大跟高杠杆都可能是问题 10/19 00:41
12F：→ onno: 十年前最大咖是XOM喔，前几大还有GE跟沃尔玛，你这绩效不只 10/19 04:37
13F：→ onno: 是看後照镜开车连眼睛都闭起来了 10/19 04:37
14F：→ opm: 先生,我建议您先把所谓的财务目标,跟财务现况具象化,数值化 10/19 06:01
15F：→ opm: 您多少年後打算持有多少资产,种类,收入,您现在的收入,资产,开 10/19 06:03
16F：→ opm: 销如何,世界很大,可能性很多,但自己手边好玩啥? 10/19 06:04
17F：→ opm: 就个没头没尾的400万头期,要买2000万房子,您现在不吃不喝不住 10/19 06:05
18F：→ opm: ?没有继续性收入? 10/19 06:06
19F：→ opm: 不需要跟别人交代,置底徵求文格式填填,把投资项弄的完整些,也 10/19 06:08
20F：→ opm: 许会有些想法,过去绩效不代表未来绩效,对世界维持些敬畏? 10/19 06:09
21F：推 lucky017110: 你几岁40岁的话别买房，若30岁可做以 10/19 06:49
22F：推 daze: 一般估计房价的 beta 在0.3到0.5之间。要跟房贷5倍杠杆相当 10/19 07:10
23F：→ daze: ，或可考虑开150%~250%杠杆买全市场ETF。考虑到房贷利息， 10/19 07:10
24F：→ daze: 实际需要的杠杆率可能还可以再低一点。 10/19 07:10
25F：推 daze: 这个做法的效果是让头期款能跟上房价，是以日後还是会买房 10/19 07:19
26F：→ daze: 为假定。如果是跟买房5年後卖掉相比，考虑到房地合一税，股 10/19 07:19
27F：→ daze: 票的杠杆率可以再低一点。 10/19 07:19
28F：→ Intension: 无刚需，想知道台湾房市有无未来性，就统计数字跟现在 10/19 07:20
29F：→ Intension: 薪资结构，看不到房市未来，想听其他意见，目前资产就 10/19 07:20
30F：→ Intension: 是400，按文中配置，租屋和给银行利息一样不考虑，如 10/19 07:20
31F：→ Intension: 果全买房，真的扣完房贷生活费就没有其他金额可投资了 10/19 07:20
32F：→ Intension: 。 10/19 07:20
33F：→ daze: 全市场的 idiosyncratic risk 一定是比买单一房子低，但如 10/19 07:20
34F：→ daze: 果你只挑少数个股就不一定了。 10/19 07:21
35F：→ Intension: 就资产配置角度似乎不该全买房，但如果房市真有极好未 10/19 07:22
36F：→ Intension: 来性还是可以考虑 10/19 07:22
37F：→ Intension: 谢谢d大提供另一种方式 10/19 07:28
38F：→ opm: 时间，就算市场长期上涨，短时间跌，几年房地产运气差会断头 10/19 10:52
39F：推 q1q1w1w1q: 好问题 10/19 13:36
40F：→ Intension: 台湾房市比起这些产业龙头，真的有成长性吗？我只看到 10/19 16:41
41F：→ Intension: 很多利空 10/19 16:41
42F：→ Intension: 除非台湾薪资大幅成长还是升息到5%之类的，感觉那个都 10/19 16:42
43F：→ Intension: 不是10年内看的到的 10/19 16:42
44F：→ Intension: 优秀企业至少有全球最聪明的人才在不断为企业获利 10/19 16:43
45F：→ Intension: 而且分六家没单压 10/19 16:45
46F：→ Intension: 还有20%全球指数，可能输台湾房市吗 10/19 16:46
47F：推 klmer19104: 准备升息了...崩不崩盘只在政策一念之间 10/19 16:59
48F：→ klmer19104: 对岸的也没想过恒大可能会倒.... 10/19 16:59
49F：→ Intension: 另外，股债配置我还没有开杠杆，房子可是5倍，赚了好 10/19 17:09
50F：→ Intension: ，赔了不是风险比股债更大吗 10/19 17:09
51F：推 tswen: 真的要住才买房，卖房很多隐藏成本没算到 10/19 17:25
52F：→ Intension: 上面少打，美股升息5%，台湾房市维持低利率，房市才有 10/19 17:38
53F：→ Intension: 利多 10/19 17:38
54F：推 daze: 美元升息台币不升，外资就走了，房市利多? 10/19 18:05
55F：→ Intension: 想法是之前美国升息台湾也没跟着升，那段时间台湾房市 10/19 18:10
56F：→ Intension: 是有受到影响，但如果长期低利率，台湾人应该还是会买 10/19 18:10
57F：→ Intension: 房吧？常说缴给银行跟缴给房东都差不多利息不如买房的 10/19 18:10
58F：→ Intension: 说法，所以觉得是房市有利的部分 10/19 18:10
59F：→ Intension: 而且也有利炒房客开杠杆炒房 10/19 18:11
60F：→ Intension: 房市是觉得不会崩盘，但是分析大概率很难赢过股票 10/19 18:14
61F：→ Intension: 而如果美国真的大幅升息(如果没造成金融危机)，对股市 10/19 18:17
62F：→ Intension: 应该是短暂利空，可能就会输台湾房市了 10/19 18:17
63F：→ Intension: 如果美国一样低利率，那股市就会赢房市 10/19 18:18
64F：→ ffaarr: 你的想法都太理所当然，回去看美国昇息的时候哪有一定跌 10/19 21:43
65F：→ Intension: 前期会跌，短期利空，长期利好 10/19 23:11
66F：嘘 ChinkFilmsZZ: 你这选股 买房拉 10/19 23:51
67F：→ slchao: 房屋要赚钱，是要短期反覆买卖，以1年内为周期，抓到各地 10/20 00:11
68F：→ slchao: 区的涨跌趋势，一直赚价差 10/20 00:11
69F：→ slchao: 要比回测，应该可以用实价登录，找到优於股票的获利 10/20 00:11
70F：→ slchao: 但跟选股一样，不是多数人能办到 10/20 00:11
71F：→ slchao: 所以看你的思维，适合股票，有想法最重要，毕竟最终还是你 10/20 00:11
72F：→ slchao: 要承担，风险和利润，每个人的拿捏不同，但也可以随时修 10/20 00:11
73F：→ slchao: 改，不用担心 10/20 00:11
74F：→ Intension: 前面c大是房仲吧 10/20 07:03
75F：→ Intension: 房子卖不出去还是被套喔 10/20 07:04
76F：→ Intension: 谢谢s大，因为不是房子专业投资客，所以那种获利很难 10/20 07:06
77F：→ Intension: ，但股票却是可以跟随优秀公司获利成长，还不用反覆买 10/20 07:06
78F：→ Intension: 卖 10/20 07:06
79F：→ Intension: 买卖房还有很多成本文中为简化没列出，如果房市真的还 10/20 07:10
80F：→ Intension: 有很多利多，是也会考虑，但是目前似乎股票胜出也适合 10/20 07:10
81F：→ Intension: 自己 10/20 07:10
82F：推 p99665411: 资产小买房等於开杠杆欧印的概念，而且还要担心升息或 10/20 07:59
83F：→ p99665411: 是左岸的不确定性，买分散全球的股票相对是安全牌而且 10/20 07:59
84F：→ p99665411: 灵活性高；至於大家都要买房这点长期来说已经是未知数 10/20 07:59
85F：→ p99665411: 了，少子化、低薪、高房价等等炸弹才准备要炸，未来房 10/20 07:59
86F：→ p99665411: 市是不是还能像过去这样成长也很难说 10/20 07:59
87F：→ Intension: 谢谢p大，这也是我担心房市的原因，基於资产配置，股 10/20 08:26
88F：→ Intension: 债配置比较稳，未来性就是犹豫的部分了 10/20 08:26
89F：→ Intension: 新北近5年涨幅真的就只是按通膨上涨而已 10/20 09:06
90F：→ Intension: 股债要超过通膨，除非黑天鹅，大概率没问题 10/20 09:10
91F：→ Intension: 但如果美股严重出事，台湾房市大概也是重伤 10/20 09:10
92F：推 michael89294: 跟你一样也在想这个问题 第一间自住房如果还想用投 10/20 12:05
93F：→ michael89294: 资的角度看 那你买卖经验 行情 地段都不会比圈内人 10/20 12:05
94F：→ michael89294: 清楚 相对来说外行人在这一块承担的风险会过大 我後 10/20 12:05
95F：→ michael89294: 来是决定至少要等手中资产配置有余裕负担头期款 例 10/20 12:05
96F：→ michael89294: 如只占总资金三成 将集中风险降低了 再来考虑房产 10/20 12:05
97F：推 chicchockk: 推楼上m大 自己思考後的结论也差不多如此 10/20 14:53
98F：推 mfcke: 我想你不太懂房地产... 10/20 23:02
99F：→ Intension: 推楼楼上m大，也是个好想法 10/20 23:44
100F：→ Intension: 楼上m大，可提供未来房地产持有5到10年会胜过科技巨头 10/20 23:46
101F：→ Intension: 的依据吗？还蛮想了解有什麽极大利好的 10/20 23:46
102F：→ Intension: 我只看到很多利空 10/20 23:46
103F：→ Intension: 毕竟就统计数字，双北涨幅的确只有跟通膨一样而已 10/20 23:48
104F：→ Intension: 价太高只能是左手卖右手吧，双北炒不动了 10/20 23:48
105F：→ Intension: 双北外可能就还有机会 10/20 23:49
106F：→ Intension: 但不考虑双北以外，也不想频繁买卖 10/20 23:50
107F：→ Intension: 文中例子可举反驳吗？ 10/20 23:50
108F：→ Intension: 买股债可是长持也没开杠杆就赢房市罗，还有计算很多买 10/20 23:51
109F：→ Intension: 卖房成本 10/20 23:51
110F：→ Intension: 没计算买卖房其他成本 10/20 23:52
111F：→ Intension: 持有股债中间也经过升息还有中美贸易战等危机，还是赢 10/20 23:54
112F：→ Intension: 了 10/20 23:54
113F：→ Intension: 房市不大可能崩盘，但也不像以前好赚 10/20 23:59
114F：→ Intension: 科技企业至少还在不断进步，房子除了炒作，政府护盘还 10/21 00:09
115F：→ Intension: 有什麽成长性吗 10/21 00:09
116F：→ Intension: 除了跟通膨一起上涨我同意 10/21 00:10
117F：→ Intension: 如果台湾政府继续放任炒房，台湾可能就是下一个菲律宾 10/21 00:13
118F：→ Intension: 除了台积电，台湾也无法发展出像美科技巨头那样的企业 10/21 00:14
119F：→ Intension: 如果政府继续短视近利的话 10/21 00:15
120F：推 mfcke: 房地产你这种算法当然没什麽投资价值 买股吧 10/21 11:26
121F：推 buji: (1)为何是减1600? 购入的房价不是2000吗? 10/21 13:21
122F：→ buji: 用过去5年股市涨幅估计未来5年不太好吧? 10/21 13:23
123F：→ Intension: 一样都以持有不买卖，毕竟也不是专业投资客，股债配置 10/21 14:04
124F：→ Intension: 本来就赢房市 10/21 14:04
125F：→ Intension: 根本就没新闻写的那麽夸大 10/21 14:05
126F：→ Intension: 要一直买卖房才能赢股市那我还是买股 10/21 14:06
127F：→ Intension: 如果一样持有，请问m大，在房市开5倍杠杆要如何赢过股 10/21 14:07
128F：→ Intension: 债配置呢？ 10/21 14:07
129F：→ Intension: 我真的很想了解房市有什麽利好 10/21 14:08
130F：→ Intension: 回b大，减1600是宽限期期间都没还本金所以获利要扣 10/21 14:09
131F：→ Intension: 不管是5年还是10年，股都赢房 10/21 14:09
132F：→ Intension: 过去5年，台湾低利率，还有遇到美国升息房价相对2014 10/21 14:17
133F：→ Intension: 年下跌不少，那时买房的应该都是赚的，外加开5倍杠杆 10/21 14:17
134F：→ Intension: ，房市都还不能赢过股债，请问未来还能赢过股债的理由 10/21 14:17
135F：→ Intension: 为何? 10/21 14:17
136F：→ Intension: 甚至如果按照d大方法，全市场指数开杠杆那更是安稳又 10/21 14:54
137F：→ Intension: 赢过房市，还不用开到5倍 10/21 14:54
138F：推 mfcke: 你全部基础都是用过去看未来 我是懒得讲了 10/21 19:40
139F：→ slchao: 先说结论，你不用纠结在不熟悉的投资领域，不需要FOMO， 10/21 19:40
140F：→ slchao: 赚自己可以赚的就好 10/21 19:40
141F：→ slchao: 看平均房价做估算，没有付出时间研究区域，不会获得超越 10/21 19:41
142F：→ slchao: 平均的报酬 10/21 19:41
143F：→ slchao: ex. 台湾少子化，你知道某些区域正在盖新国小吗？明明学 10/21 19:41
144F：→ slchao: 生变少，国小一定够用，为什麽要盖新的？ 10/21 19:41
145F：→ Intension: m大，是因为不知道怎麽反驳吧 10/21 19:43
146F：推 mfcke: 嗯 你觉得是就是吧 投资做久了 什麽人都见过 我不是也支持 10/21 19:45
147F：→ mfcke: 你买股了 上面推文有 你翻一下吧 10/21 19:45
148F：→ Intension: s大，同意，基於资产配置以及投资比较可能有未来性， 10/21 19:45
149F：→ Intension: 我还是选股债好了 10/21 19:45
150F：→ Intension: 如果是要藉由频繁买卖才能获利，真的一般人赢不过投资 10/21 19:49
151F：→ Intension: 客的 10/21 19:49
152F：→ Intension: m大可能是认为专业投资客还是能赢过股债配吧 10/21 19:50
153F：推 mfcke: 讲实际s 讲的 难听点版本就是我那句 你不懂不动产 10/21 19:51
154F：→ mfcke: 然後我就推论 你适合买股 10/21 19:51
155F：→ mfcke: 我讲话是比较机掰点没错 不过结论是一样的 10/21 19:52
156F：→ Intension: 一般人可以藉由房市获得超过股市的获利吗？不行，股市 10/21 19:56
157F：→ Intension: 比较有机会。即使房市已经有5倍杠杆.政策支持这种优势 10/21 19:56
158F：→ Intension: 了，一般人当然不懂房产，这是专业投资客才懂的，也只 10/21 19:56
159F：→ Intension: 有他们才可以靠房市赚超越股市的报酬 10/21 19:56
160F：→ Intension: 而文也说了，以一般人角度考虑 10/21 19:56
161F：嘘 lrm549: 你心底很想买房吧 一直在反驳啥 买房烂就买股阿 10/21 20:28
162F：→ lrm549: 难怪之前我一直看不懂这篇文到底想讲什麽 10/21 20:29
163F：→ RXIJDIL: 你都说了不是专业投资客那当然不要买房投资啊 10/21 21:00
164F：→ Intension: 我没很想买房喔，是就资产配置和投资未来性那个资金运 10/21 22:05
165F：→ Intension: 用比较有利及安稳，如果房市真的有极大利好，我也是会 10/21 22:05
166F：→ Intension: 选房的 10/21 22:05
167F：→ Intension: 但没人可以提出房市在已经这麽多优势情况下，未来可以 10/21 22:07
168F：→ Intension: 涨超过通膨的理由 10/21 22:07
169F：→ Intension: 之前回覆的人都知道我要问的是什麽 10/21 22:09
170F：→ Intension: 真不知道那看不懂 10/21 22:09
171F：→ Intension: 新闻统计台北市甚至没涨很多 10/21 22:11
172F：嘘 lrm549: 真的是鬼打墙欸 买股 跟买房 已知在房市达成财务规划可能 10/21 22:36
173F：→ lrm549: 性不高 且自身并非专业投资客 故买股买债 结案 10/21 22:37
174F：→ lrm549: 跟你对话的都是买股派 你是要他们提什麽买房优点? 10/21 22:38
175F：→ lrm549: 怎麽不去房版发文 这样就会有专人告诉你 到底好在哪 10/21 22:39
176F：推 mfcke: 我虽然是PTT老屁股 有人能跟我讲 转贴的指令吗... 10/21 22:41
177F：→ lrm549: ctrl +大写X 10/21 22:43
178F：推 mfcke: 我直接回在这好了 懒得转过去 10/21 22:51
179F：→ Intension: 真是好笑，这边是理财规划版，本来跟理财有关的就可以 10/21 23:36
180F：→ Intension: 在这讨论吧，你怎麽知道这里只有买股派 10/21 23:36
181F：→ Intension: 而且也没已知房产达成财务目标可能性不高，知道我根本 10/21 23:38
182F：→ Intension: 就不会发文了好吗 10/21 23:38
183F：→ Intension: 只是就按实际数字分析近10年的确是房不如股，还是在房 10/21 23:41
184F：→ Intension: 市拥有很多优势的情况，但也许真的有什麽我不了解房市 10/21 23:41
185F：→ Intension: 的利好才会发文讨论啊～你才鬼打墙 10/21 23:41
186F：→ Intension: 如果就目前的回覆，那我就会更确定我想法是比较适合选 10/21 23:46
187F：→ Intension: 股债配置 10/21 23:46
188F：推 mfcke: 讲白点 就是你不懂不动产 所以你适合买股 10/22 00:16
189F：推 maypcc: 你确定400万你投股票可以摆到现在 去年疫情还跌1/3喔 10/22 00:25
190F：→ maypcc: 尖牙股加上tsm 从2016至少都喷了3-5倍 这样真的客观? 啊 10/22 00:28
191F：→ maypcc: 选股选喷发股 房子也该选竹北怎麽选新北? 丢2000随便都变 10/22 00:28
192F：→ maypcc: 4000 10/22 00:28
193F：推 evolution999: 投资当然是买股啊 10/22 02:10
194F：推 weaverhyw: 房地产的好处是即使你买在相对高点，持有数年後你可以 10/22 10:37
195F：→ weaverhyw: 再从中增贷出资金投入资本市场，也就是可视为杠杆的工 10/22 10:37
196F：→ weaverhyw: 具 10/22 10:37
197F：→ slchao: 假设房地产价格不变，贷款上限8成不变，每月还款金额不变 10/22 11:21
198F：→ slchao: ，5年後增贷多拿到的钱，是5年来投入的钱=资金延後0～5年 10/22 11:21
199F：→ slchao: 进入股票市场 10/22 11:21
200F：→ slchao: 开杠杆是在房屋利用的部分，用2成的钱获得房屋自住的权利 10/22 11:21
201F：→ slchao: 或是出租的租金 10/22 11:21
202F：→ slchao: 当假设改变，房价上涨，贷款成数增加，每月还款金额下降（ 10/22 11:21
203F：→ slchao: 利率下降，年限增加），转贷重置年限（延後还本金），都 10/22 11:21
204F：→ slchao: 能够降低使用房屋的成本=获利上升 10/22 11:21
205F：→ slchao: 我觉得优势是在租金收入，房价上涨，资金调度方便=择时投 10/22 11:21
206F：→ slchao: 资 10/22 11:21
207F：→ slchao: 盲点是在自住，房东能获利=房客多损失，自住获利就被自己 10/22 11:21
208F：→ slchao: 用掉了XD，自住的好处就剩下资金调度方便 10/22 11:21
209F：→ slchao: 回到原po观点，择时投资并不是优势，也不花时间分析房价上 10/22 11:21
210F：→ slchao: 涨区域，也不花时间处理出租，也不需要自住，房地产被想 10/22 11:22
211F：→ slchao: 成一文不值，不意外 10/22 11:22
212F：→ Intension: 文中就说金融海啸我都不卖，因为不急用 10/23 01:29
213F：→ Intension: 说选尖牙股加tsm不客观，别忘了，买房可是开5倍杠杆外 10/23 01:32
214F：→ Intension: 加政策支持，而且我还买了20债券，多少已经减少报酬了 10/23 01:32
215F：→ Intension: ，如果说不能选文中股票，那买房也不能开杠杆啊，买股 10/23 01:32
216F：→ Intension: 就选全市场指数，这样一样的条件去比才客观吧 10/23 01:32
217F：→ Intension: 我相信美国科技巨头加tsm还可以再强10年以上，所以股 10/23 01:33
218F：→ Intension: 灾我也不卖 10/23 01:33
219F：→ Intension: 那可以请懂的分享一下房市优势吗？ 10/23 01:34
220F：→ Intension: 如果按vt 60%.ief 40%，选台南好吗？房市不开杠杆还是 10/23 01:43
221F：→ Intension: 输股票，我可没选股罗，债还配了40，在近10年牛市报酬 10/23 01:43
222F：→ Intension: 减少很多了吧 10/23 01:43
223F：→ Intension: 买股如果不能承受30的跌幅就不要选股票 10/23 01:45
224F：→ Intension: 我选我就不会卖 10/23 01:45
225F：→ Intension: 而且股市在这段时间还经过美国升息，中美贸易战，那段 10/23 01:48
226F：→ Intension: 时间多少人看坏aapl ，股市也不是一帆风顺 10/23 01:48
227F：→ Intension: e大握手 10/23 01:56
228F：→ Intension: w大，谢谢提供意见，可这几年投在房贷上虽然可供未来 10/23 01:58
229F：→ Intension: 增贷，却失去投在股市上涨的机会 10/23 01:58
230F：→ Intension: s大，谢谢提供意见，但我并无认为房市一文不值，只是 10/23 02:01
231F：→ Intension: 说在拥有不少优势下，报酬输股市而已，投资客尚可能判 10/23 02:01
232F：→ Intension: 断错误，一般人即使分析房市区域有多大胜算呢？另外， 10/23 02:01
233F：→ Intension: 多数台湾租金投报率只有2到3% 10/23 02:01
234F：→ Intension: 另外，我已经假设10年都有宽限期，房市保报酬还是... 10/23 02:42
235F：→ Intension: 至於用2成资金换得房居住权，已假设给银行的利息=买股 10/23 02:45
236F：→ Intension: 租房的租金，1600万的利息，租屋还行了 10/23 02:45
237F：推 tnarthur: 前阵子预售没10万下订 结果2个月後房价总价涨了200万 10/23 02:55
238F：→ tnarthur: 20倍这样可以了吧 10/23 02:55
239F：→ tnarthur: 喔 我只是粗略说而已 当然实际报酬不会那麽高我知道 10/23 02:56
240F：→ Intension: 买预售屋风险太大了 10/23 02:56
241F：→ tnarthur: 房子就是防守性资产 就这样 10/23 02:57
242F：→ Intension: 而且能流出来卖的房子，都是投资客已经不要的居多吧 10/23 02:57
243F：→ Intension: 一般人即使分析，赢得过投资客吗 10/23 02:58
245F：→ Intension: 连曾经用房子赚很多的都说房市没以前好赚了 10/23 02:59
246F：推 tnarthur: 你开心就好 真的 大家目的都是赚钱 10/23 03:00
247F：推 mfcke: 他只是想找人讨拍背书 投资客这种心态的 通常都...很棒 10/23 03:10
248F：→ Intension: 无法举出事实就说人讨拍，也是蛮好笑的 10/23 08:19
249F：→ Intension: 承认事实的确是输了很难吧 10/23 08:21
250F：→ Intension: 另外，如果真买房，我目标本来就是双北，双北涨幅按数 10/23 08:30
251F：→ Intension: 据的确就是按通膨上涨而已，也没解释未来还有什麽利好 10/23 08:30
252F：→ Intension: 啊，请用数据说服人 10/23 08:30
253F：推 mfcke: 输了 我也支持买股 10/23 08:45
254F：推 mfcke: 赶快去买股 大家都支持 不用一直找人信心加持 10/23 08:49
255F：→ Intension: 我没人找人信心加持，就说了按数据说服人很难吗？ 10/23 09:00
256F：→ Intension: 以10年前一般人真的分析成功，买桃园来比较好吗？算桃 10/23 09:10
257F：→ Intension: 园涨60%，10年宽限期，中间买卖成本算10%，2000*0.6=1 10/23 09:10
258F：→ Intension: 200.1200-120+2000-1600=1480万，股配置如下，尖牙和t 10/23 09:10
259F：→ Intension: sm已经下降到30%，无开杠杆，所得1517万 10/23 09:10
261F：→ Intension: 卖还是用28汇率算的，以台湾平均汇率大概是30，就赚更 10/23 09:23
262F：→ Intension: 多了 10/23 09:23
263F：推 mfcke: 你都贴完了啊....所以我说买股 从头到尾我都说买股啊 10/23 09:25
264F：→ Intension: 你说我不懂房地产，意思就是懂的人可以赚超过股，所以 10/23 09:26
265F：→ Intension: 请你提供数据啊 10/23 09:26
266F：推 tnarthur: 尖牙股的概念首次提出是2013年 不知道10年前你要怎麽知 10/23 09:28
267F：→ tnarthur: 道买这些股票 10/23 09:28
268F：推 mfcke: 我也不懂啊 所以我觉得买股好 好怪喔 都跟你站同一面了 10/23 09:29
269F：→ mfcke: 台湾现在怪人好多QQ 10/23 09:29
270F：推 tnarthur: 不过看了一下才配25%啦 应该也还好 10/23 09:35
271F：→ tnarthur: 只是照你的10年前分析法 在2010你根本不会想买股 10/23 09:38
272F：推 maypcc: 回测最大的盲点就是优化 这十年就股市大多头 你觉得未来 10/23 12:14
273F：→ maypcc: 再走十年多头你就照着这样摆十年啊 房市还要限不能五倍 10/23 12:14
274F：→ maypcc: 杠杆? 20倍都能开了 10/23 12:14
275F：→ maypcc: 另外最好是 你从现在就allin 400万 不能分批入场喔 10/23 12:15
276F：→ Intension: m大，你才是怪人吧，你一直跳针说我不懂房市，意思就 10/23 12:35
277F：→ Intension: 是懂的人可以赚超过股市所以请你提数据啊。 10/23 12:35
278F：→ Intension: 你一直没办法回答问题耶 10/23 12:36
279F：推 mfcke: ??我就不懂啊 等懂得人提数据吧 我也是买股派的 别误会 10/23 12:37
280F：→ mfcke: 是你心态以为我懂 我没说我懂欸 我只说你不懂 10/23 12:37
281F：→ Intension: t大，10年前如果分析房市成功都可以买到桃园了，不知 10/23 12:37
282F：→ Intension: 道推测为何换到股市不能选到尖牙加tsm喔？ 10/23 12:37
283F：→ Intension: 当作一个投资美国和台湾未来才配25也是可能啊，全球还 10/23 12:41
284F：→ Intension: 配50，为何觉得10年前我不会想买股呢？基於资产配置， 10/23 12:41
285F：→ Intension: 买房等於开杠杆all in 个股啊，这风险太大了 10/23 12:41
286F：推 mfcke: 那就不要买啊 因为你不懂房地产 要讲几次啊?? 10/23 12:42
287F：→ Intension: 另外说回测优化，请问房市难道也不是10年大多头吗？我 10/23 12:44
288F：→ Intension: 还选涨的最好的桃园 10/23 12:44
289F：→ Intension: 房市20倍大概要资金很大的大户才可能吧，一般人20倍? 10/23 12:45
290F：→ Intension: 当银行傻了? 10/23 12:45
291F：推 tnarthur: 桃园又不是我说的 另外照你的10年前预测法 2000 2008都 10/23 12:47
292F：→ tnarthur: 遇上股市大崩盘 一般人确实觉得股市很危险啊 10/23 12:47
293F：→ Intension: 举桃园是以选涨幅最好的来比较免得说我选尖牙加tsm不 10/23 12:49
294F：→ Intension: 公平 10/23 12:49
295F：→ Intension: 另外10年前已经2008走出来了，而且2008是次贷风暴引起 10/23 12:50
296F：→ Intension: 的，选房不是更危险吗 10/23 12:50
297F：→ Intension: 400万已经按照股债8比2 all in了，不用提醒我已经这样 10/23 12:56
298F：→ Intension: 做了 10/23 12:56
299F：→ Intension: 如果觉得股市再接下来不会10年大多头，请问在文中及推 10/23 12:58
300F：→ Intension: 文那些房市利空，可以推论房市可以再像以前一样好赚的 10/23 12:58
301F：→ Intension: 依据是? 10/23 12:58
302F：推 mfcke: 我只想问一件事 你到底懂不懂房地产 10/23 13:00
303F：推 maypcc: 你都觉得股市大多头再好十年了 有可能股市好房市不好吗? 10/23 13:00
304F：→ maypcc: 这波新竹房市涨停多少也是股市大赚 科技业领饱饱 10/23 13:00
305F：→ maypcc: 还是你觉得道琼十万点台股上三万 房市不涨 哈哈哈 10/23 13:01
306F：→ Intension: 就是不懂房市才发文要说几次，你自己也不懂凭什麽推论 10/23 13:03
307F：→ Intension: 如果懂了就可以赚超过股市呢？ 10/23 13:03
308F：推 maypcc: 去年股市二月低点到现在 我手上的部位高低高振荡近2千万 10/23 13:04
309F：→ maypcc: 左右; 而房市这几年也持续入手 从没跌过 估价转贷一直稳 10/23 13:04
310F：→ maypcc: 定向上 都零成本持有了 10/23 13:04
311F：→ Intension: 我没说股市好房市会不好啊，只是按过去10年房市优势明 10/23 13:06
312F：→ Intension: 显优於股市的情况下，还选桃园，报酬还是输给股市了， 10/23 13:06
313F：→ Intension: 那请房产专业投资客提出数据依据未来会赢过股市啊 10/23 13:06
314F：→ Intension: 我就已经举桃园了，没说房市跌啊，是报酬率不如股债啊 10/23 13:07
315F：→ Intension: 另外可以举实际怎样可以开杠杆20倍吗？400万资金要让 10/23 13:09
316F：→ Intension: 银行贷你8000万? 10/23 13:09
317F：→ Intension: 我没看空房市，也没觉得会崩盘，只是就数据一直没人可 10/23 13:12
318F：→ Intension: 以提出选房优於选股 10/23 13:12
319F：→ Intension: 连崴爷都说未来靠投资房产赚大钱已经很难了 10/23 13:13
320F：→ Intension: 只剩打败通膨跟保值功能 10/23 13:13
321F：推 onlyiknow: 买适合自己 可以自住的房 10/23 13:14
322F：→ Intension: 请问版上专业房产投资客，房市未来性是? 10/23 13:14
323F：推 maypcc: 20倍有两种 一种是建商贷15%你只要出5%... 另一种是转增 10/23 13:25
324F：→ maypcc: 贷 这几年买1000涨200不难，头款200贷800，1200转贷960 10/23 13:25
325F：→ maypcc: 你洗出160万 成本40万持有1200的部位 10/23 13:25
326F：推 mfcke: 我没说懂房市就能赚赢 勿脑补喔 10/23 13:32
327F：→ mfcke: 你不懂房市 就乖乖买股啊 要讲几次？ 10/23 13:32
328F：→ mfcke: 你先处理心病 我们再来讨论吧 10/23 13:32
329F：→ Intension: 说别人有病的自己才有病，就说是不懂想了解才发文，看 10/23 15:04
330F：→ Intension: 不懂中文也没办法 10/23 15:04
331F：→ Intension: m大，一般人可以合法跟建商贷15%，自己5%，再跟银行贷 10/23 15:10
332F：→ Intension: 8成?跟建商贷款的利息及还款年限呢？ 10/23 15:10
333F：→ slchao: 想问原po现在是租屋？住爸妈家？ 10/23 15:14
334F：→ Intension: 这几年1000赚200，双北近5年都没涨20%了，全国也才涨1 10/23 15:15
335F：→ Intension: 8.26%，如果说要一直频繁买卖，那比较基准已经改了， 10/23 15:15
336F：→ Intension: 那买股也开杠杆也不用到5倍就还是赢过房市啊 10/23 15:15
337F：→ Intension: 而且1000赚200再转增贷，也是要过5年才有这涨幅，这中 10/23 15:20
338F：→ Intension: 间还是只有5倍杠杆而已吧？ 10/23 15:20
339F：→ Intension: 而且未来这套房市赚钱模式还可以复制吗？ 10/23 15:25
340F：→ Intension: 住爸妈家，还可以再10年以上不买房也没关系 10/23 15:31
341F：→ Intension: 另外，房市那些利空有都没看到吗？ 10/23 15:56
342F：→ Intension: 也都 10/23 15:57
343F：→ Intension: 再说了，一直频繁买卖才能获利我还是买股债好了，还有 10/23 16:00
344F：→ Intension: 正职没办法像投资客专心研究，如果分析选到涨的最好的 10/23 16:00
345F：→ Intension: 桃园都不能赢，房市利空也没人回覆，我选指数和优秀公 10/23 16:00
346F：→ Intension: 司 10/23 16:00
347F：→ slchao: 有房可住那就好，这样也能拥有房市的利多，类似资产配置 10/23 16:45
348F：→ slchao: 的概念 10/23 16:45
349F：→ slchao: 房市未来最大的利多，就是刚需自住，不要因为预估未来房 10/23 16:45
350F：→ slchao: 市不如股市，就把房卖掉去租屋，自以为获利较好而忽略刚 10/23 16:45
351F：→ slchao: 需的价值 10/23 16:45
352F：→ slchao: 未来即使房价下跌，因为自住的关系，上升的成本也被自己 10/23 16:45
353F：→ slchao: 消耗掉了 10/23 16:45
354F：→ slchao: 如果有房的状况，要开杠杆买股也很容易，资金成本也较低， 10/23 16:45
355F：→ slchao: 如果年纪轻+工作稳定，爸妈也放心，是可以考虑的 10/23 16:45
356F：→ slchao: 话说如果一开始就知道是住爸妈房，推文风向会大不同XD 10/23 16:45
357F：→ slchao: 题外话，台湾少子化，房市利空，我觉得也是台股利空，不过 10/23 16:48
358F：→ slchao: 你是买美股，少子化还没那麽严重，应该还好 10/23 16:48
359F：→ Intension: 爸妈房有点旧了，以後也会买啦 10/23 16:49
360F：→ Intension: 也不会拿爸妈房去开杠杆 10/23 16:49
361F：→ Intension: 只是就算租屋，贷1600万付给银行的利息拿来租屋也够了 10/23 16:50
362F：→ Intension: 是以这基础去比较的 10/23 16:50
363F：→ Intension: 而且爸妈房也不是多保值的区域 10/23 16:51
364F：→ Intension: 爸妈房以後也不会是我的 10/23 16:55
365F：→ Intension: 因为职业稳，可以借到1.*利率的信贷，杠杆etf(如spxl 10/23 16:57
366F：→ Intension: ，我就看好美国)配置5-10%，或是ib开融资利率也是1.* 10/23 16:57
367F：→ Intension: 买全指数都是方法 10/23 16:57
368F：→ Intension: 如果要跟房市转贷不断买卖获利做比较，股市开杠杆不会 10/23 17:09
369F：→ Intension: 输 10/23 17:09
370F：→ Intension: 而且未来这种房市赚钱模式不知道还可不可以复制，还有 10/23 17:11
371F：→ Intension: 承担20倍杠杆心里压力太大了 10/23 17:11
372F：推 mfcke: ???讲这麽多 不就我讲的 你不懂不动产 乖乖买股就对了 10/23 18:05
373F：→ mfcke: 我也不懂不动产就是了 不用叫我提什麽数据 10/23 18:06
374F：→ Intension: 算了，我放弃跟你沟通了 10/23 18:23
375F：→ slchao: 少子化，刚需数量会变少，但我觉得房价会走向M型化，平均 10/23 19:38
376F：→ slchao: 起来确实不优，如果愿意降低生活品质，不论是租屋或买房， 10/23 19:38
377F：→ slchao: 都可以找到优惠价，但追求生活品质，就是加价买 10/23 19:38
378F：→ slchao: 建议好好待在爸妈房，节省支出，房贷比信贷好用，你算过就 10/23 19:38
379F：→ slchao: 知道，理财型房贷vs IB，我就不确定了 10/23 19:38
380F：推 maypcc: 银贷能不能8成跟建商贷无关 零利率缴3-5年 只有少数建商 10/23 19:46
381F：→ maypcc: 有 的确现在涨高进场再涨不易 但尖牙股tsm何尝也不是涨 10/23 19:46
382F：→ maypcc: 高了 还回档10-20%呢 10/23 19:46
383F：→ maypcc: 转贷并不是一直买卖 限贷是第三间 你名下无房两间内都是 10/23 19:48
384F：→ maypcc: 可思考的资产配置 10/23 19:48
385F：→ Intension: 爸妈房不是热门区，理财型房贷可能也贷不多，不会拿爸 10/23 19:54
386F：→ Intension: 妈房贷，自己以後有可能会 10/23 19:54
387F：→ Intension: 房以前就有人说高，现在更高，尖牙及tsm同理，而且企 10/23 19:56
388F：→ Intension: 业还有在不断创造价值，高还可以更高 10/23 19:56
389F：→ Intension: 但房市有很多利空 10/23 19:57
390F：→ Intension: 只有少数建商有那买房区域又会被限制吗？还是有很多房 10/23 19:58
391F：→ Intension: 可选? 10/23 19:58
392F：→ Intension: 开20倍这我真的无法，专业投资客才敢，要多确定选房区 10/23 20:00
393F：→ Intension: 域对了?如果真开20倍赔了那心理压力比股市下调30%还大 10/23 20:00
394F：→ Intension: 股市回调10.20都是正常的，就是有回调才有获利空间， 10/23 20:02
395F：→ Intension: 比如去年3月敢信贷买尖牙跟tsm的，现在赚多少了 10/23 20:02
396F：→ Intension: 我还希望再来一次股灾呢 10/23 20:03
397F：→ Intension: 另外转贷也是要等房价5年上涨才有那价值可以增贷，但 10/23 20:05
398F：→ Intension: 这段期间股市都涨多少了呢 10/23 20:05
399F：→ Intension: 如果只开5倍杠杆还可以有这样的获利吗？文中就是以一 10/23 20:07
400F：→ Intension: 般人，一般人最多就是只敢5倍 10/23 20:07
401F：→ Intension: 另外，尖牙加tsm我才配了30% 10/23 20:11
402F：→ Intension: 还有贷3间那利息要缴多少 10/23 20:14
403F：→ Intension: 真的只有大户可以这样做 10/23 20:15
404F：→ Intension: 出租的话投报只有2-3，还有闲置期及其他税金，房租可 10/23 20:16
405F：→ Intension: 否cover房贷都不一定 10/23 20:16
406F：推 chenblue: 其实有点看不懂你能承受风险范围，如果(1)求稳就etf了 10/23 23:31
407F：→ chenblue: 。或是(2)想开点杠杆打败大盘？我以前是房产增贷玩存股 10/23 23:31
408F：→ chenblue: (当时若选etf会更好)风险控制在股灾三五年也能撑住的现 10/23 23:31
409F：→ chenblue: 金流。还是(3)这400万想追求更高的报酬？ 10/23 23:31
410F：→ chenblue: 如果这最後是要买房的资金，那其实直接买了吧，因为也 10/23 23:34
411F：→ chenblue: 无法预测未来。 10/23 23:34
412F：→ chenblue: 话说今年刚好卖掉十年前在新竹买的第一间房子，价格变 10/23 23:58
413F：→ chenblue: 化是6xx—>16xx，没细算但感觉ㄙ不输股市，当年头期20% 10/23 23:58
414F：推 maypcc: 你想说股市三月後赚很多，我去年三月也有进一间 成本100 10/24 01:43
415F：→ maypcc: 不到 至今涨了300+万 还不含租金收入 你担心杠杆赔钱 但 10/24 01:43
416F：→ maypcc: 房地产买对区域 几乎不会跌 10/24 01:43
417F：→ Intension: m 大，请问杠杆20倍，一个月利息要缴多少，选对区域不 10/24 08:46
418F：→ Intension: 是专业的可能吗？你这种方式应该是做房产这行的人才有 10/24 08:46
419F：→ Intension: 办法吧 10/24 08:46
420F：→ Intension: 还有未来在房地合一税等政策，还可以继续复制吗？ 10/24 08:47
421F：→ Intension: 所以我说开杠杆最多就是5倍，因不是大户利息负担不起 10/24 08:48
422F：→ Intension: 如果5倍，还可以有胜过股债的收益吗 10/24 08:49
423F：→ Intension: 过去股房都很好赚，所以我想问的是未来在房市这麽多利 10/24 08:54
424F：→ Intension: 空的情况还可以继续这麽好赚吗 10/24 08:54
425F：→ Intension: c大，你是10年前选新竹，如果你选到新北市呢 10/24 08:55
426F：→ Intension: 另外，我的问题就是就资产配置及投资未来性，现有资金 10/24 08:58
427F：→ Intension: 应该股债配还是全选房，就按过去一般数据比较，股债胜 10/24 08:58
428F：→ Intension: 出，除非房市未来有什麽利好 10/24 08:58
429F：→ Intension: 风险承受度，文中股债开杠杆是跟用房市不断转贷的人比 10/24 09:01
430F：→ Intension: 较，并非真的要这样做，而且没开杠杆，跟10年前选到涨 10/24 09:01
431F：→ Intension: 的最好的桃园比，还是股债胜 10/24 09:01
432F：→ tnarthur: 往上翻了一下 发现你有地方自住 那你全力冲股市没问题 10/24 09:10
433F：→ tnarthur: 前面有说了房地产是防守性资产 优势就在於非常抗跌 10/24 09:11
434F：→ tnarthur: 你如果觉得你的投资组合能达到一样的安心感 那就去吧 10/24 09:12
435F：推 chenblue: 未来很难预测，但房产强在杠杆，一般如你说的5倍，所以 10/24 09:47
436F：→ chenblue: 年化3～4%就追上大盘了。因此如果已有地方住，这笔资金 10/24 09:47
437F：→ chenblue: 以高报酬为主，是我会选增贷两边赚，但风险要控制好。 10/24 09:47
438F：→ chenblue: 另外其实不只新竹耶，台中台南也一样。（台积效应地区) 10/24 09:47
439F：→ tnarthur: 楼上C大 他认为选对区域需要做大量的功课 这是他没办法 10/24 09:51
440F：→ tnarthur: 理解的部分 所以我个人觉得他还是跑去好好操作股债就好 10/24 09:51
441F：→ tnarthur: 应该说 他认为选对区域只有投资客才做得到 10/24 09:52
442F：→ tnarthur: 而且要很专业的 10/24 09:52
443F：→ chenblue: 没有要投入时间研究的话，那确实就你说的这样了。 10/24 10:02
444F：→ Intension: 这次是台积效应，那未来呢？大家都已经在新闻上看到的 10/24 11:06
445F：→ Intension: 就已经是落後的消息了，未来我还真不知道要买那才能赚 10/24 11:06
446F：→ Intension: 这麽多 10/24 11:06
447F：→ Intension: 我只能就生活圈还有未来少子化效应(人口还是会集中资 10/24 11:08
448F：→ Intension: 源多的地方，比较抗跌)的方面去考虑买房，还是只能买 10/24 11:08
449F：→ Intension: 新北，但新北未来还有什麽利好吗？ 10/24 11:08
450F：→ Intension: 而看统计资料双北近5年真的就是涨输股债了 10/24 11:09
451F：→ Intension: 即使开了5倍杠杆 10/24 11:09
452F：→ Intension: 房地产也是一项专门的投资，一般人不是这行的真的很难 10/24 11:25
453F：→ Intension: 选对区域吧 10/24 11:25
454F：→ Intension: 上面桃园的例子就是，即使选对了，还是没有胜过股债 10/24 11:25
455F：推 tnarthur: 你都说完啦 就找你觉得确定性最强的就好了 10/24 14:12
456F：→ tnarthur: 对你来说股债未来是一个可预期的未来 就直接上吧 10/24 14:13
457F：→ tnarthur: 人都会想复制自己的成功经验 很多房地产拥护者也是因为 10/24 14:14
458F：→ tnarthur: 第一次成功是房地产 10/24 14:14
459F：→ Intension: t 大，就目前的回覆，我还是确定股债好了，因为就文中 10/24 20:30
460F：→ Intension: 房市利空(如普遍低薪，房价炒的太高的地方如双北，的 10/24 20:30
461F：→ Intension: 确很难涨跟过去一样)及过去这套房市赚钱的方法可否复 10/24 20:30
462F：→ Intension: 制都没人可回覆 10/24 20:30
463F：→ Intension: 房子就是个防御性资产 10/24 20:30
464F：→ Intension: 买到这次台积效应的，10年前真的知道这次效应会发生吗 10/24 20:34
465F：→ Intension: ？除非身边的人或自己在台积工作 10/24 20:34
466F：→ Intension: 只是刚好生活圈在那里搭上顺风车吧，就像20年前买在双 10/24 20:35
467F：→ Intension: 北的人一样 10/24 20:35
469F：→ Intension: 10年前如果头期款买台积，没有开杠杆就赚的比房子还多 10/24 20:38
470F：→ Intension: 了，如果真的知道台积效应，10年前是否该买台积就好 10/24 20:38
471F：→ Intension: 而且台积还在继续进步，房市呢？ 10/24 20:41
472F：→ Intension: m 大，请问去年房市赚的请问杠杆开几倍呢？如果把100 10/24 20:59
473F：→ Intension: 万投在尖牙加同样杠杆那个赚的多呢？ 10/24 20:59
474F：→ Intension: 另外，你是房产相关从业人员吧？还是真的是一般其他工 10/24 21:00
475F：→ Intension: 作? 10/24 21:00
476F：→ Intension: 买房买股都好啦，用自己安心的方式赚钱就好，只是想了 10/24 21:04
477F：→ Intension: 解不同世界的人他们看好自己投资的方式是为何 10/24 21:04
478F：推 mfcke: 所以你不懂不动产 乖乖买股债 就这样啊 10/24 21:13
479F：→ mfcke: 怎一直在鬼打墙呢？？ 10/24 21:14
480F：→ Intension: 看不懂中文的人我不想沟通 10/24 21:19
481F：→ Intension: 另一篇房子该不该加入资产配置的文推文也有人说一般人 10/24 21:20
482F：→ Intension: 买房一定被敲，还是买市场指数比较有效率 10/24 21:20
483F：推 mfcke: 我那句完全没错 是你心里不爽罢了 10/24 21:23
484F：→ Intension: 专家才能买到便宜的 10/24 21:23
485F：→ Intension: 就想了解不同投资方式是要讲几次，看不懂中文 10/24 21:23
486F：→ Intension: 废话可以不用说 10/24 21:25
487F：推 mfcke: 你就不懂不动产啊 要我讲几次？ 10/24 21:25
488F：→ mfcke: 乖乖买股债 10/24 21:25
489F：→ Intension: 怪人真多，我放弃跟你沟通还要鬼打墙回覆也没办法了 10/24 21:26
490F：推 mfcke: 台湾人有种怪癖 一定要人家接受自己思维 不然就要辩到赢 10/24 21:27
491F：→ mfcke: 颗颗 10/24 21:27
492F：→ Intension: 看不懂中文外，逻辑还有问题我也没办法了，如果提的出 10/24 21:30
493F：→ Intension: 数据证明我接受，但没人可提出。 10/24 21:30
494F：→ Intension: 是那里看到要人接受我思维了，就拿数据事实说话很难吗 10/24 21:31
495F：→ Intension: 唉，放弃购通了，反正也提不出实质意义的思考 10/24 21:31
496F：→ Intension: 沟通 10/24 21:32
497F：推 mfcke: 因为大家都支持买股债啊 是要提出三小数据 颗颗 10/24 22:11
498F：→ mfcke: 但是我还是要说 你不懂房地产啊 这句话有错?? 10/24 22:11
499F：→ mfcke: 你不是也承认你不懂? 10/24 22:11
500F：→ Intension: 眼睛也有问题，你那看到大家都支持股债 10/24 22:24
501F：→ Intension: 结束这短段没有意义的对话吧，你开心就好，你都对 10/24 22:25
502F：推 buji: 若你十年前有预知能力，买台积电不如买比特币。对吧? 10/24 22:31
503F：→ buji: 未来难以预测，所以还是别回测过去十年绩效来比较好 10/24 22:32
504F：→ Intension: b 大，那请问有回测以外的方法吗？未来看好房市或股市 10/24 22:34
505F：→ Intension: ? 10/24 22:34
506F：→ Intension: 回测不是要说有预知能力，而是说过去10年买到现在涨的 10/24 22:37
507F：→ Intension: 好的区域的，是真的分析出来的还是只是搭上顺风车?例 10/24 22:37
508F：→ Intension: 如这次台积效应的 10/24 22:37
509F：→ Intension: 投资一向看的都是未来，感觉有不少人就是觉得买房就是 10/24 22:40
510F：→ Intension: 一定赚，而没有分析未来，当然我不是说股一定对，只是 10/24 22:40
511F：→ Intension: 看好房产的只是一直说过去赚了多少，但却没分析未来看 10/24 22:40
512F：→ Intension: 好的原因为何 10/24 22:40
513F：→ Intension: 所以我才用一些回测数字，如果当初他们选的是股债，也 10/24 22:42
514F：→ Intension: 许赚的更多 10/24 22:42
515F：→ Intension: 当然刚需或是安心感就是另一回事了 10/24 22:43
516F：推 maypcc: 那只是其中一间 11%杠杆9倍 未来能预测的我一律建议花50 10/24 22:45
517F：→ maypcc: 元买乐透就好 我本业科技业 房产只是偶尔看看但长年累积 10/24 22:45
518F：→ maypcc: 了 总之股房都有投 房市我也同意目前涨高不好赚 但股市涨 10/24 22:45
519F：→ maypcc: 高也很容易赔 如此而已 10/24 22:45
520F：→ Intension: 不是说要有预知能力，而是分析一下未来那个潜力比较大 10/24 22:49
521F：→ Intension: ，m 大科技业那资金应该蛮大的，佩服不是本业还敢杠杆 10/24 22:49
522F：→ Intension: 开20倍，长年经验应该也是专业了 10/24 22:49
523F：→ Intension: 所以m大未来还是投资房为主吗？看好未来的原因可以指 10/24 22:52
524F：→ Intension: 教一下吗?双北还可以涨超过通膨吗？只开5倍杠杆情况下 10/24 22:52
525F：→ Intension: 杠杆都开到9倍为何不买尖牙，是因为安心感吗？ 10/24 23:00
526F：→ Intension: 明明是科技业的 10/24 23:00
527F：→ Intension: 还是两边都投50%资金 10/24 23:00
528F：推 maypcc: 单纯分散风险 美科技股有配置了 前面有说过了 来回振荡2 10/24 23:04
529F：→ maypcc: 千万 你资金400跌一半可能还好 等你资产变2k以上 若跌掉1 10/24 23:04
530F：→ maypcc: k万能不能接受 10/24 23:04
531F：→ Intension: 如果是我杠杆9倍我有信心买尖牙，现金够一定可以度过 10/24 23:05
532F：→ Intension: 股灾外加无限qe ，房产倒没什麽信心开9倍 10/24 23:05
533F：→ maypcc: 你若能接受 那也没什麽 反正就个人能接受的风险 10/24 23:05
534F：推 tnarthur: 只要你不是空头就紧张卖掉的韭菜 长期你应该会发展不错 10/25 00:15
535F：→ Intension: 有债对冲外加相信尖牙加tsm，空头也不会卖还会加码 10/25 08:21
536F：→ Intension: 信贷也还的起 10/25 08:21
537F：→ Intension: 有多少靠台积致富的故事 10/25 08:22
538F：→ Intension: 本太大的本来就会股房配置，本小的靠房可能真的速度会 10/25 08:23
539F：→ Intension: 慢很多 10/25 08:23
540F：→ Intension: 年轻人应该希望遇到熊市，股灾真的反而是机会 10/25 08:24
541F：推 buji: 建议你测试一下2008与2000，看能否撑住? 10/25 09:05
542F：→ buji: 2008当时我也分散持有但总的还是跌超过40% 10/25 09:06
543F：→ buji: 若杠杆开2.5倍那早就被断头了 10/25 09:07
544F：→ buji: 难以忍受的还不是跌幅，而是持续期间。 较长的熊市 10/25 09:09
545F：→ buji: 有如凌迟，日日煎熬。 你不会知道长日何时尽 10/25 09:10
546F：→ Intension: 谢谢分享，就选个人安心的方式吧 10/25 09:13
547F：→ Intension: 每次股灾只要QE，经济好了再升息，下次股灾再来一次， 10/25 09:16
548F：→ Intension: 现在也不像2000年，很多科技公司都是实际有营利财务健 10/25 09:16
549F：→ Intension: 康，是不觉得2000年那种情况再来一次 10/25 09:16
550F：→ Intension: 2008那种次贷风暴就难说 10/25 09:16
551F：→ Intension: 但2008那次也是蛮快就回来了 10/25 09:17
552F：→ Intension: 信贷大概开1.4倍不会断头 10/25 09:18
553F：推 tnarthur: 股灾当然是机会啦 只是对於你来说 你在股灾出现就进场了 10/25 09:53
554F：→ tnarthur: 所以你要注意的是 股灾来 你能不能马上拿出钱 10/25 09:53
555F：→ tnarthur: 上面更正 股灾出现前就进场 10/25 09:53
556F：→ tnarthur: 拿不出钱低点重注 理论也终究是理论 10/25 09:54
557F：→ Intension: 我现在还没开杠杆喔，信贷大概3到5天就可以拿到钱了 10/25 09:55
558F：→ Intension: ib 和信贷我不会同时开 10/25 09:55
559F：→ tnarthur: 那就OK阿 上吧 10/25 09:55
560F：→ Intension: 两个都可以拿到1.*的利率 10/25 09:55
561F：→ Intension: 股房都好啦，就是讨论彼此的优缺而已 10/25 09:56
562F：推 maypcc: 所以去年三月前你没部位? 10/25 11:52
563F：→ maypcc: 我觉得你比较想问的是股房两者的获利比较 而我在乎的是大 10/25 11:53
564F：→ maypcc: 跌能保多少本 出发点不同 10/25 11:53
565F：→ Intension: 有啊，只是股灾前没开杠杆，有信贷才赚到400万的 10/25 12:15
566F：→ Intension: 另外不算杠杆，随时保持20%现金 10/25 12:16
567F：→ Intension: 本大的考量本来就不同吧，本大也不需要再追求高报酬了 10/25 12:17
568F：→ Intension: 帐面损失真的没什麽感觉(可能真的本小吧没差)，外加无 10/25 12:19
569F：→ Intension: 限qe就更有信心了，也是闲钱 10/25 12:19
570F：→ Intension: 未来还是蛮有信心的，美国强权就是依靠科技经济军事优 10/25 12:21
571F：→ Intension: 势，有股灾印钱全世界买单就好啦 10/25 12:21
572F：→ Intension: 而且我也不是单压尖牙而已 10/25 12:23
573F：→ Intension: 我比较在乎股房那个比较有未来，毕竟投资就是投未来而 10/25 12:24
574F：→ Intension: 非过去 10/25 12:24
575F：→ Intension: 但不论过去还是未来，似乎都是股债好一点，只要愿意承 10/25 12:25
576F：→ Intension: 担风险 10/25 12:25
577F：→ Intension: 至少看到企业是不断在进步，房市除了我真的看不到除了 10/25 12:34
578F：→ Intension: 抗通膨跟保值以外的未来... 10/25 12:34
579F：→ Intension: 而抗通膨跟保值股债一定可以 10/25 12:35
580F：推 tnarthur: 基本上在资本主义世界强者恒强 已不像以前的产业变化 10/25 12:42
581F：→ tnarthur: 虽然尖牙股都是科技公司 但也已经多方发展 创造铁粉 10/25 12:42
582F：→ tnarthur: 用户黏着度都非常高 不过十年後的事情谁也说不准 10/25 12:43
583F：→ tnarthur: 有时候就是运气运气 不过这配置确实也没什麽好挑剔了 10/25 12:44
584F：→ Intension: 是啊，强者恒强，所以我大部份都买美国企业，除了尖牙 10/25 12:47
585F：→ Intension: 还有投其他的，市值过大的报酬的确会不如以往高，但股 10/25 12:47
586F：→ Intension: 灾时还是很值得买尖牙，稳，反弹後的报酬也会挺不错的 10/25 12:47
587F：推 buji: 你的状况我觉得选股较佳，至於杠杆现阶段我不会开 10/25 13:10
588F：→ Intension: 现阶段我也没开杠杆 10/25 13:14
589F：→ Intension: 但也没全离场，仍维持股8债2，林区说担心崩盘而空手的 10/25 13:23
590F：→ Intension: 损失比实际崩盘时还大 10/25 13:23
591F：推 buji: 主要原因是股债投资资金运用弹性大 10/25 13:59
592F：→ duriel3313: 你房子只当投资利用的话还要加租金你没算..一年45万欸 10/25 17:24
593F：→ tnarthur: 其实当自住也是要算租金啦 现在人大多外地工作 10/25 17:25
594F：→ duriel3313: 新北近五年涨12%算客气 因为是房市低迷 後面五年要喷 10/25 17:25
595F：→ duriel3313: 股票是这五年已喷 你的报酬率区间取样会造成很大差异 10/25 17:26
596F：→ duriel3313: 你房子给她再喷三年来比 再考虑租金 结果很容易有不同 10/25 17:29
597F：→ Intension: 接下来美国要升息了，记得上次美国升息2016-2018市场 10/25 17:33
598F：→ Intension: 一片唱空房市，也的确从2014高点一路下修 10/25 17:33
599F：→ duriel3313: 房子的缺点是宽限期过(没有在5年的吧)後要跟你讨本金 10/25 17:33
600F：→ duriel3313: 股票没这问题... 10/25 17:34
601F：→ Intension: 如果这几年牛市的情况还只能涨这样，未来只是凶多吉少 10/25 17:34
602F：→ Intension: 了 10/25 17:34
603F：→ Intension: 要买房疫情那时候就要买了 10/25 17:35
604F：→ Intension: 现在只是追高 10/25 17:35
607F：→ Intension: 数据显示买在2014的，今年才刚解套 10/25 17:38
608F：→ Intension: 买在2016到2018的就是赚了，还说这几年房市低迷喔？ 10/25 17:40
609F：→ Intension: 另外，租金投报只有2-3%，租金都不知道够不够cover房 10/25 17:41
610F：→ Intension: 贷 10/25 17:41
611F：→ Intension: 就算宽限期不用缴本金，1600的房贷给银行的利息拿来租 10/25 17:41
612F：→ Intension: 房也够了 10/25 17:41
613F：→ Intension: 另外自住就不能出租了 10/25 17:43
614F：→ Intension: 而且出租万一房客出意外在房子里马上房价打折，这是发 10/25 17:49
615F：→ Intension: 生在同事楼下的房东的身上，还是新房子.. 10/25 17:49
616F：→ Intension: 凶宅险也不能cover多少 10/25 17:49
617F：→ Intension: 跟对方求偿也不一定要的到 10/25 17:50
618F：→ duriel3313: 你标题打请益 所以我把你可能的盲点和疏漏的租金点出 10/25 17:51
619F：→ Intension: 我需要其他利好的理由 10/25 17:51
620F：→ Intension: ok，感谢 10/25 17:52
621F：→ duriel3313: 但你看起来也不怎麽想买房,那真的用股债投资比较适合 10/25 17:52
622F：→ Intension: 只是没有足够的理由说服自己 10/25 17:53
623F：→ duriel3313: 台湾买房是风险高度集中的主动投资,很难有理论可以拿 10/25 17:54
624F：→ duriel3313: 出来跟指数投资相比..毕竟牵涉极高的主观判断 10/25 17:54
625F：→ duriel3313: 就跟买台积电根指数投资比较一样,觉得哪个好,端看你对 10/25 17:55
626F：→ duriel3313: 台积电的认识和信仰有多高了 10/25 17:56
627F：→ Intension: 我相信台积电，但就资产配置角度也不可能全压 10/25 18:18
628F：→ Intension: 可是也会占不少比例就是 10/25 18:19
629F：→ Intension: 但买房就现有资金，真的等於杠杆all in 个股一样 10/25 18:19
630F：推 tnarthur: 因为很多人买房是有刚性需求 你没有就不用考虑 10/25 21:46
631F：→ Intension: 嗯，刚需跟追求安心感就是另一回事了 10/25 23:49
632F：推 cms23: 推原po，自己试算过有一笔钱拿来投资0050或是买房投资，过 10/26 00:42
633F：→ cms23: 去10年的绩效确实是赢房的 10/26 00:42
634F：推 maypcc: 楼上这笔钱是用欧印还是分批进场? 很多人在算欧印报酬 但 10/26 12:45
635F：→ maypcc: 自己操作时却不敢欧印 而房市几乎都欧印(甚至连父母的钱 10/26 12:45
636F：→ maypcc: 都一起欧印)外开五倍杠杆摆20/30年 10/26 12:45
637F：→ Intension: 基本上大盘etf all in没什麽关系，只要有持续收入 10/26 16:05
638F：→ Intension: 房子是比较容易持有，但如果资本不大，真的用一笔5到1 10/26 16:07
639F：→ Intension: 0年不会用到的闲钱资金选大盘etf all in，长期是不输 10/26 16:07
640F：→ Intension: 房的 10/26 16:07
641F：→ Intension: 还是一样，选股选房都好，安心就好，资本大小的考量也 10/26 16:08
642F：→ Intension: 会采取不同方式 10/26 16:08
643F：→ Intension: 如果选vti ，同样头期款，相信美国国运会胜过房市，除 10/26 16:11
644F：→ Intension: 非房市有什麽利好 10/26 16:11
645F：→ Intension: 但目前似乎连专家都说房只有抗通膨和保值功能，没以前 10/26 16:13
646F：→ Intension: 好赚了，所以看个人追求安稳还是高收益 10/26 16:13
647F：→ Intension: 喔，专业的房市投资者除外 10/26 16:14
648F：→ Intension: 一般人买房只有被坑的份(坑多坑少而已)，大盘至少有效 10/26 16:23
649F：→ Intension: 率多了 10/26 16:23
650F：→ Intension: 不然就不会有这麽多炒房客了 10/26 16:24