作者zooo7575 (顧家巨蟹男)
看板CFP
標題[請益] 房子該賣或不賣
時間Tue Aug 10 20:07:20 2021
小弟剛出社會(大約10年前)的時候，爸媽怕我亂花錢
所以買了一個房子，我每個月付貸款
But...就是這個But...
該房子當初登記在我媽的名下...
假如當初在我自己名下就沒有問題了(QQ年少不懂事)
目前那間房仍然是我付貸款，但是租給別人，租金跟貸款差不多打平
今天房客跟我說他不想租了
現在有三個方案，不曉得哪個方案比較好...
1.繼續租給別人收租金(但是過戶問題就這樣存在著)
2.賣掉還完剩下的貸款(約180W)，剩下的給我運用
3.要求媽媽過戶給我，但是卡在稅金問題，父母意願不高
P.S.房子大約30年，附近有公園小學，是文教區，前房客剛裝潢好2年
，角間1+2樓大約45坪
想問各位專業大大的意見，在跟爸媽談的時候可能會有比較多的切入點，感恩~~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.41.4.4 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1628597242.A.594.html
1F：推 goliathplus: 看你有沒有更好的計劃阿 沒有就繼續出租也好 08/10 20:08
2F：→ goliathplus: 除非你擔心跟家人有金錢糾紛 不然過不過戶問題是不大 08/10 20:09
3F：→ goliathplus: 貸款繳交的證明要留好 之後稅負問題比較好處理 08/10 20:10
4F：推 acclkk: 1 08/10 20:44
5F：→ slchao: 房屋總價？ 08/10 20:52
6F：→ slchao: 1：每年贈與稅有額度，增貸到8成，剩餘價值比額度低就免稅 08/10 20:52
7F：→ slchao: 2：每年進行部分贈與，但要花代書費 08/10 20:52
8F：→ slchao: 如果租屋有剛需優勢，也整理的不錯，可以繼續出租，但我 08/10 20:52
9F：→ slchao: 還是會進行過戶，不衝突 08/10 20:52
10F：→ slchao: 小疑問，當初頭期誰出的？ 08/10 20:52
11F：→ zooo7575: 就是擔心跟手足之間說不清楚呢XD。 08/10 21:08
12F：→ zooo7575: 當初頭期是我出的喔，總價現在大概1000吧 08/10 21:10
13F：→ aloness: 過戶簡單，逐年贈予即可，是豪宅等級才會贈不完 08/10 22:00
14F：→ aloness: 又不缺這種錢救急的話，就繼續租人咩 08/10 22:01
15F：推 goliathplus: 如果是卡在稅 建議你稅自己出一出 借名登記稅務應該 08/11 00:32
16F：→ goliathplus: 不好處理 時間拖越久你舉證是借名越有風險 要是被課 08/11 00:34
17F：→ goliathplus: 贈遺稅就不好了 08/11 00:34
18F：推 goliathplus: 再不然請長輩留個書面說是借名登記 你自己資金進出 08/11 00:41
19F：→ goliathplus: 紀錄也留好 總比日後撕破臉好 08/11 00:42
20F：推 warbooty: 頭期你出，貸款你出，那名字幹嘛一定要登記在媽媽名下.. 08/11 06:53
21F：→ warbooty: .家人問題還是要講清楚，不是刻意要鬧翻，可能爸媽在意 08/11 06:53
22F：→ warbooty: 自己的點要等你挖掘出來，不然越晚會越難處理 08/11 06:53
23F：→ rachelc: 逐年過戶就好 房子如果沒有很貴應該不用三年就過戶完了 08/11 08:18
24F：→ gtsp0964: 這問題建議不要一直拖下去 找機會跟家人好好談談如和何 08/11 08:42
25F：→ gtsp0964: 處理吧！ 08/11 08:42
26F：推 goliathplus: 不然就說想要賣掉買房自住吧 這理由應該夠 08/11 10:44
27F：推 scott2009: 你出的錢家人意願不高這很奇怪 08/11 10:58
28F：噓 tomap41017: 趕快過戶！！！！！！！！！！ 08/11 14:36
29F：推 slchao: 總價1000萬，貸款8成後，剩餘價值200萬，低於贈與稅每年22 08/11 15:21
30F：→ slchao: 0萬額度，免繳稅，但應該要申報，行政流程要注意 08/11 15:21
31F：→ slchao: 擔心手足之間，全部人一起當面談，有出頭期款，房客租金 08/11 15:21
32F：→ slchao: 繳貸款，應該沒什麼模糊空間 08/11 15:21
33F：→ slchao: 誰幫忙處理出租？可以付一些代管理費用給他，類似代租代 08/11 15:21
34F：→ slchao: 管的服務費 08/11 15:21
35F：推 acacya: 贈與還有取得成本變成0的將來稅務問題 不是單純贈與回去這 08/11 16:46
36F：→ acacya: 麼簡單的 08/11 16:46
39F：→ slchao: 選贈與，會以房屋的時價為基準（可能偏低），未來賣出，會 08/11 18:37
40F：→ slchao: 有所得稅較高（稅率10%）的問題 08/11 18:37
41F：→ slchao: 選買賣，媽媽獲利在400萬以內免稅，但要把金流做清楚 08/11 18:37
42F：→ slchao: 樓上a大，這樣還有什麼盲點嗎？ 08/11 18:46
43F：→ acacya: 喔我上面講太順口了 因為跟客戶說明的時候都習慣把這個贈 08/11 20:49
44F：→ acacya: 與的取得成本當作0 囧 就如同S大貼的 未來售屋的時候取得 08/11 20:49
45F：→ acacya: 成本會是所得稅一個重要的關鍵 以我現在手邊資料來看 08/11 20:50
46F：→ acacya: 新北市2000萬購入的A房 房屋現值只有114萬；高雄市270萬購 08/11 20:51
47F：→ acacya: 入的B房 房屋現值只有不到20萬 以這樣的基礎來算未來售出 08/11 20:51
48F：→ acacya: 的取得成本 幾乎GG 。至於一等親的買賣 國稅局會視同贈與 08/11 20:52
49F：→ acacya: 所以要金流做清楚也不是那麼容易 更何況原PO如果都是從自 08/11 20:53
50F：→ acacya: 己名下戶頭 匯到媽媽名下的貸款扣款戶頭 那在國稅局眼裡 08/11 20:53
51F：→ acacya: 就是等於每年原PO贈與現金給媽媽 只是總額可能沒有超過當 08/11 20:54
52F：→ acacya: 年免稅額 這一塊才沒有被盯上。問題是如果要贈與回去 希望 08/11 20:55
53F：→ acacya: 贈與稅壓多低 未來的售屋取得成本就會有多低 08/11 20:55
54F：推 ellenlhy: 疑問如果頭期你付房貸你付，那你住在家裡嗎？是的話有出 08/12 10:44
55F：→ ellenlhy: 每個月家用嗎？如果以一個月16000有父母處理家務的價格 08/12 10:44
56F：→ ellenlhy: 來抓的話是否有機會把這筆錢還給父母談呢？只是猜父母會 08/12 10:44
57F：→ ellenlhy: 不會有點介意這個居住成本？ 08/12 10:44
58F：推 slchao: 謝謝a大分享，如果市價和時價差10～20倍，0.07也很接近0了 08/12 10:52
59F：→ slchao: XD 08/12 10:52
60F：→ slchao: 選買賣維持市價成本，要達到所謂的金流清楚，該不會要起始 08/12 10:52
61F：→ slchao: 來源為薪水，存200萬後當作跟媽媽買的頭期款 08/12 10:52
62F：→ slchao: 但貸款會有問題嗎？自己貸新貸款（買方），拿去還自己的 08/12 10:52
63F：→ slchao: 舊貸款（賣方）？類似轉貸？ 08/12 10:52
64F：→ slchao: 感覺一步錯步步錯，要能節稅收尾真的很複雜 08/12 10:52
65F：推 a402132000: 贈與是打算之後賣掉所得稅繳到滿嗎== 08/12 11:51
66F：推 acacya: 金流做清楚也不是容易的事情 所以我們事務所接這種規劃都 08/12 14:31
67F：→ acacya: 是非常謹慎在確認的 最怕遇到的就是沒有找專業人士 自己搞 08/12 14:31
68F：→ acacya: 完之後才來求救 那時候要跟國稅局拗回來又是一場硬仗 08/12 14:31
69F：→ acacya: 另外上面s大提到以薪水來源跟媽媽買回來 但如果後續被追 08/12 14:35
70F：→ acacya: 蹤到那筆錢又回流到自己身上 國稅局會認定成假買賣真贈與 08/12 14:35
71F：→ acacya: （母贈房給子） 所以這就是我說金流不好做的原因 稅務員 08/12 14:36
72F：→ acacya: 不是隨便讓你唬的XD” 08/12 14:36
73F：→ slchao: 如果被抓到假買賣真贈與, 會被國稅局追討贈與稅?? 08/12 15:39
74F：→ slchao: 在房價1000萬/貸款800萬/殘值200萬, 被抓到假買賣 08/12 15:40
75F：→ slchao: 補繳贈與稅金額=0, 罰金=?, 但達到市價轉移的效果 08/12 15:41
76F：→ slchao: 這牽扯到法律專業的解釋, 讓原po付費找律師諮詢好了 08/12 15:43
77F：→ lakp: 那你搬去住? 08/12 16:43
78F：推 goliathplus: 理論上資料齊備應該可以問看看借名登記 08/12 17:18
79F：推 u4fu3: 選項3你爸媽的考量很奇怪....因為早晚都要還給你啊 稅金早 08/12 19:51
80F：→ u4fu3: 晚會產生啊！在不如趁早處理 以免以後兄弟姊妹有糾紛 08/12 19:51